地产项目设计流程.ppt

地产项目设计流程.ppt

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地产项目全程策划流程暨方案审批程序项目全程策划流程l市场调研市场调研l项目环境调研项目环境调研l项目投资分析项目投资分析l营销策划营销策划l概念设计概念设计l识别系统识别系统一、市场调研l1、前言：

本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；l2、市场分析l

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）l

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）l3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势l4、竞争个案项目调查与分析l5、消费者分析：

l

（1）购买者地域分布；l

（2）购买者动机l（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）l（4）购买时机、季节性l（5）购买反应（价格、规划、地点等）l（6）购买频度l6、结论二、项目环境调研l1、地块状况l2、地块本身的优劣势l3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）l4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）l5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）l6、公共配套设施l7、地块地理条件的强弱势分析三、项目投资分析l1、投资环境分析l2、土地建筑功能选择l3、现实土地价值分析判断l4、土地延展价值分析判断l5、成本敏感性分析l6、投入产出分析l7、同类项目成败的市场因素分析四、营销策划l1、市场调查l2、目标客户分析l3、价格定位l4、入市时机、入市姿态l5、广告策略l6、媒介策略l7、推广费用五、概念设计l1、小区的规划布局和空间组织l2、小区容积率的敏感性分析l3、小区道路系统布局（人流、车流）l4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）l5、小区建筑风格的形式及运用示意l6、小区建筑外立面色彩的确定及示意l7、小区户型比例的搭配关系l8、小区经典户型的功能判断及其面积划分l9、小区环境绿化概念原则l10、小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统l

（一）核心部分l1、名称l2、标志l3、标准色l4、标准字体l

（二）运用部分l1、现场l2、营销中心l3、工地办公室l4、功能标牌方案审批程序方案审批程序l第一章：

项目立项阶段l第二章：

前期准备阶段l第三章：

工程建设阶段l第四章：

项目销售阶段l第五章：

交付使用阶段一：

项目立项阶段一：

项目立项阶段发改委办理立项审批、投资计划二：

前期准备阶段二：

前期准备阶段l1、获取土地使用权：

签订国有土地转让合同、缴纳出让金契税、办理土地证l2、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证l3、规划设计:

建委办理建设规划许可证、建设用地许可证l4、建设项目报建登记，图纸审核、申请招标，办理招标投标手续，确定勘察l5、申办施工许可证l6、招标三：

工程建设阶段三：

工程建设阶段l1、施工用水用电及通讯线路接通，保证施工需要l2、施工场地平整，达到施工条件l3、施工通道疏通，满足施工运输条件l4、施工图纸及施工资料准备l5、施工材料和施工设备的准备l6、临时用地或临时占道手续办理l7、施工许可批文及办理开工手续l8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验l9、组织图纸会审、设计交底l10、编制工程进度计划四：

项目销售阶段四：

项目销售阶段l1、申办销售许可证l2、商品房销售及按揭（以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物）l3、进行权属登记，取得商品房权属证明书l4、物业移交l办理l一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证l二、申办建设工程规划验收五：

交付使用阶段五：

交付使用阶段l谢谢观看！

工程管理1001班100602121田哲