商业地产运营管理.ppt

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/录录一筹备篇筹备篇二开业篇开业篇运营篇运营篇三商业地产商业地产筹备篇筹备篇筹备篇：

商业定位筹备篇：

商业定位一、城市概况（表1-1市场调研之城市概况细分）核心指标核心指标类别类别作用作用城市体量城市面积人口总数现有商业体量从城市的体量及在全国城市的排名和增幅情况，可以判断城市的发展速度，及未来商业的发展趋势。

政策宏观经济政策金融政策土地政策人口政策产业发展政策项目所在城市、区域的政策直接关系到商业未来发展到额走势和方向城市发展规划城市道路规划交通规划土地使用规划人口未来规划商业项目的规划与定位必须以城市规划的大背景为前提，并随着城市规划的发展变化而做出调整城市经济体量城市生产总值社会消费品零售总额人均可支配收入城乡居民储蓄存款额恩格尔系数公国了解和分析项目所处城市或区域的生产总值可以判断发展水平分析其在全国范围的排名，从而衡量当地的消费能力进一步分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度城市产业结构三产比例产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业的占比，反应当地商业繁荣程度筹备篇：

商业定位筹备篇：

商业定位-市场调研市场调研二、城市商业环境分为商业宏观环境和商业产业环境。

对城市商业环境调研重点：

商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。

三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯）四、项目区域环境筹备篇：

商业定位筹备篇：

商业定位-市场调研市场调研筹备篇：

商业定位筹备篇：

商业定位-项目定位项目定位筹备篇：

商业定位筹备篇：

商业定位-业态规划业态规划筹备篇：

商业定位筹备篇：

商业定位-业态规划业态规划体验业态二、业态组合1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位）2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）业态配比示意表业态业态品类品类数量数量面积（平米）面积（平米）面积配比（面积配比（%）零售综合超市1100009综合百货12000019快时尚225002专业店135003品牌店703000029娱乐影城160006KTV130003健身125002儿童娱乐120002电玩城120002餐饮酒楼125002餐饮402000019体验1020002合计合计131106000100筹备篇：

商业定位筹备篇：

商业定位-业态规划业态规划3、业态衔接（功能互补、客群一致）

（1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。

（2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。

（3）餐饮业态应放置在高楼层，布局要集中，形成规模化。

（4）体验业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。

万达广场业态组合示意表（水平动线+垂直动线）楼楼层层娱乐楼娱乐楼百货楼百货楼6F万达百货5F影城万达百货4F万达百货3FKTV+餐饮万达百货+餐饮2F电玩城+儿童体验业态万达百货+女性体验业态1F零售专业店万达百货+零售专业店-1F大型综合超市筹备篇：

商业定位筹备篇：

商业定位-业态规划业态规划筹备篇：

房产条件控制筹备篇：

房产条件控制一、规划方案评审从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施工图设计阶段，逐步深入、明确，最终达到指导施工，满足商业使用功能。

二、设计功能评审对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能评审，满足商业定位和商业使用的需求。

三、公共物业条件落实对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯系统、消防系统等进行全程跟踪，发现缺陷并整改，提升品质，降低能耗。

公共物业条件控制公共物业条件控制一、商家技术条件特点二、商家技术条件对接商家技术条件的对接与落实商家技术条件的对接与落实筹备篇：

招商实施与管控筹备篇：

招商实施与管控-租赁决策文件制定租赁决策文件制定一、租赁决策文件内容上表为开业项目租金测算表上表为开业项目分业态租金测算表上表为开业项目其他招商规定序号序号项目项目开业时间开业时间合计项目面积（平米）合计项目面积（平米）项目总租金指标（万元）项目总租金指标（万元）项目总租金单价项目总租金单价（元（元/年年/平米）平米）区域区域楼层楼层业态业态计租面积计租面积年租金指标（万元）年租金指标（万元）租金单价（元租金单价（元/年年/平米）平米）主力店次主力店室内步行街主力店次主力店室内步行街主力店次主力店室内步行街序号序号项目项目开业时开业时间间物业管理费（万元）物业管理费（万元）免租期政策（月）免租期政策（月）步行街品牌库引进步行街品牌库引进比例（比例（%）总额主力店次主力店室内步行街主力店室内步行街品牌库品牌占比当地品牌占比二、租赁决策文件的制订

（一）市场调研成果分析城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据；消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容；商业环境分析成果决定租赁优惠政策。

（二）租金指标测算1、项目指标测算法2、市场比较法3、商家反馈法对于单个租赁区域或步行街业态品类，有针对性地对2个以上目标商家开展洽谈摸底，分析不同商家的营业额及租金承受水平，结合项目本身特点预估租金指标。

通过调研，取得3个可比项目的租金水平，测算出租金指标。

根据项目资金投入，比照行业平均投资回报，测算总租金收益。

（长远参考价值）筹备篇：

招商实施与管控筹备篇：

招商实施与管控-租赁决策文件制定租赁决策文件制定筹备篇：

品牌落位筹备篇：

品牌落位一、定位深化1、项目解读：

对项目反复研究，做精确定位分析2、消费构成：

主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等3、商业资源：

是否能力够支撑定位。

二、品类规划（唯一性、丰富性、关联性、针对性）三、品牌落位1、落位原则：

符合定位、遵循品类规划、可执行、适销2、落位方法：

标杆优先、高租优先、间隔落位、规模适度业态业态业种业种品类品类零售主力店次主力店百货、电气、大型食品零售店、超市、快时尚集合店、运动集合店、家居、书城、儿童零售集合店等服装女装、时尚男装、品牌集合店、牛仔等体验科技生活休闲淘玩社交服务珠宝钟表、个人护理、时尚配饰、潮流精品、时尚家居、运动、数码电子、专业美护、礼品、文教等娱乐休闲娱乐影城、KTV、电玩、健身、冰场、球馆、迪吧、清吧等餐饮时尚餐厅地方风味快速西餐西饼甜点东南亚风味西餐酒吧茶餐厅、粤菜、海鲜、江浙菜、本帮菜、川湘菜、创意融合菜、各地特色、火锅、烧烤、日式料理、日式寿司、韩式料理、铁板烧、西式正餐、西式快餐、中式快餐、咖啡、水吧、冰激凌、面包甜点、餐吧等筹备篇：

招商团队组建筹备篇：

招商团队组建二、资源储备1、储备商家资源，做好准备2、掌握商家结构，制定策略三、合同管理

（一）租赁合同的分类：

格式合同、标准合同、非标准合同

（二）租赁合同的编写与修订，每年修订一次（三）租赁合同签署四、计划管控1、业态规划及铺位划分，开业前230天完成业态分布图、施工图技术条件及移交工作2、品牌落位，开业前170天完成3、意向签署，项目开业前150天完成并收取意向金，以保证业态规划的品质和目标品牌的最终落位4、合同签署，需3个月时间，保证在开业前90天完成5、平面布置与装修设计，开业前90天完成，确保装修周期及消防等相关验收的报审工作一、专业招商人员211、项目优势分析：

品牌优势、产品优势、经营优势、区域优势、自身优势2、主题提炼，参照优势分析以及产品卖点，结合当地传统文化与城市特色，对新项目进行主题把握。

3、文案策划

（一）项目卖点提炼1、招商手册2、APP推介书3、案场包装，统一视觉、服装、引导说辞4、海报、宣传片、广告片。

（二）道具包装

（二）道具包装1、商业年会：

总体定位、高端论坛、颁奖盛典、品牌合作洽谈会2、招商大会：

氛围包装、商家邀约、项目推介、商务沟通、品牌签约（四）推广方式（四）推广方式1、招商预热期，开业前12个月，进行为期2个月的招商预热。

媒体调研、资源信息库。

2、招商启动期，开业前6-10个月，氛围布置、宣传资料准备、品牌宣传。

3、招商强势期，开业前4-6个月，招商大会的举办及招商成果的发布。

4、招商收官期，开业前3个月，客户答谢、新媒体营销等。

（三）推广节奏（三）推广节奏筹备篇：

招商推广筹备篇：

招商推广实现管理目标（品牌库、租赁系统）序号序号管控要点管控要点说明说明1租赁文件审批管理流程，记录总指标，测算数据，为后续招商政策执行书审批提供依据2租赁合同上午条件审批依据铺位租金分解指标审批租赁合同商务条件3租赁决策指标核算招商完成后，符合项目实际租金相对于租赁决策指标的完成情况4租金/保证金台账建立根据租赁合同建立租金/保证金台账，为租金收缴以及履行保证金收支的监控预警提供依据5租金收缴监控实现租金收缴情况的监控6履约保证金管理管理履约保证金的收支状况和合规性业业务务运运行行管管控控基基础础信信息息共共享享筹备篇：

信息化管控筹备篇：

信息化管控筹备篇：

商业筹备计划管控筹备篇：

商业筹备计划管控-综合体筹备计划综合体筹备计划一、阶段模块总体划分（四证、经营、设计）二、商业筹备、规划设计对接配合（所有阶段用标准表格体现）1、销售配合（模板）1）销售物业、回迁楼、自持写字楼、购物中心等，项目公司应对各业态独立进行物业管理委托。

2）委托原则：

属于持有物业的购物中心由商业管理公司接管，销售物业划分区域后分别由物业公司接管，自持写字楼单独由物业公司接管，回迁物业应移交当地政府进行委托。

3）原则上，将购物中心再分拆成综合楼、娱乐楼、百货楼、室内步行街等具体业态分别办理。

2、业态规划移交级别级别阶段阶段业务事项业务事项开始时开始时间间周周期期完成完成时间时间完成标准完成标准发起部门发起部门接收部门接收部门1销售预售许可证-分区域拿证条件-级别级别阶段阶段业务事项业务事项开始时开始时间间周周期期完成完成时间时间完成标准完成标准发起部门发起部门接收部门接收部门3设计消防咨询意见上报业态落实-1招商主力店房产技术条件及步行街业态规划图1设计二版施工图报审、签约租赁面积测算3、面积移交4、交通动线评审5、商家信息移交与导向标识设计对接三、商业筹备与工程进度配合1、商家技术条件落实2、达到商家经常条件3、提供商家施工条件4、商家装修及验收级别级别阶段阶段业务事项业务事项开始时开始时间间周周期期完成完成时间时间完成标准完成标准发起部门发起部门接收部门接收部门3设计车库动线编写及设计施工图评审级别级别阶段阶段业务事项业务事项开始时开始时间间周周期期完成完成时间时间完成标准完成标准发起部门发起部门接收部门接收部门3设计主力店及次主力店导向标识信息移交名称、性质3设计导向标识施工图及材料2设计室内步行街导向标识信息移交筹备篇：

商业筹备计划管控筹备篇：

商业筹备计划管控-综合体筹备计划综合体筹备计划一、构成及特点1、管控节点：

将商业管理公司在综合体项目计划中负责的节点与其内部工作节点进行汇编。

2、模板设置：

按照执行单位和部门的所属关系，编制“区域公司所属店”和“总部直属店”两个版本。

3、责任模块：

工作节点责任部门按照总部、区域公司和地方公司进行划分。

4、阶段模块：

按照商业管理公司的工作性质划分，设置了拓展、人力、招商、营运、物管、工程、财务、行政8个类别。

5、级别设置：

从综合体项目计划中提炼的工作节点仍沿用1-3级别。

筹备篇：

商业筹备计划管控筹备篇：

商业筹备计划管控-筹备计划管控筹备计划管控一、重点阶段管控1、公司成立及团队组建2、租赁决策文件3、技术条件对接4、招商组织1）招商工作一般在项目开业前8个月开始落实，通过项目业态规划及铺位划分、品牌组合落位、商家合作意向签署、租赁合同签署、商铺平面布置与装修施工图设计、现场技术对接及装修经常实施几个环节把控。

2）业态规划及铺位划分在项目开业前230-200天，完成步行街品牌落位前的业态分布图、施工图、技术条件确认及移交工作。

3）开业前170-140天完成商业街品牌落位方案的签批决策。

餐饮/非餐饮。

4）商家合作意向签署在项目开业前150天完成所有目标偏僻商家的合作意向签署和意向金的收取。

5）租赁合