北京物资学院 评估报告书.docx
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北京物资学院评估报告书
北京物资学院3号家属楼301室
资产评估报告书
***评字[2013]**号
北京信永成资产评估有限公司
贰零壹叁年零伍月贰拾伍日
资产评估报告书
***评字[2013]**号
目录
声 明3
摘 要4
一、评估报告使用者5
（一）委托方及产权持有者5
（二）业务约定书中约定的其他使用者5
二、评估目的5
三、评估对象和评估范围6
四、价值类型及其定义6
五、评估基准日6
六、评估依据7
（一）法律依据7
（二）准则依据7
（三）权属依据7
（四）取价依据7
七、评估方法8
八、评估程序实施过程和情况9
九、评估结论10
十、特别事项说明11
（一）产权瑕疵11
（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素11
（三）重大期后事项11
（四）其他需要特别说明的事项11
十一、评估报告使用限制说明11
十二、评估报告日12
十三、附件13
声 明
注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观和公正的原则；应当遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；应当遵守保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，不得对外提供执业过程中获知的商业秘密和业务资料。
注册资产评估师声明：
（1）评估报告陈述的事项是真实和准确的；
（2）对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的；
（3）评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在假设和限定条件下成立；
（4）与被评估资产及有关当事人没有任何利害关系；
（5）评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
本评估报告使用者应关注本报告的特别事项说明和使用限制。
北京信永成资产评估有限公司
贰零壹叁年零伍月贰拾伍日
资产评估报告书
摘 要
***评字[2013]**号
北京信永成资产评估有限公司接受王**委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用市场比较法和收益还原法，按照必要的评估程序执行评估业务，对王**委估的北京物资学院2号家属楼301室，在2013年5月25日的市场价值作出了公允反映。
委托评估北京物资学院3号家属楼301室的评估价值为人民币174.02万元,大写人民币壹佰柒拾肆万零贰佰元整。
详见下表：
金额单位：
人民币元
项目
单价（元/㎡）
权重
面积
估值计算
市场法
18006
0.7
106
1336045.2
收益还原法
12708
0.3
106
404114.4
价值总额
1740159.6
本评估结论系对评估基准日委估公司委估资产价值的公允反映。
评估结论系根据本报告书所述依据、方法、程序和假设得出，评估结论只有在上述依据、方法、程序和假设存在的条件下，以及委托方和资产占有方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。
评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。
本评估结论的有效使用期限（按现行规定为一年），从评估基准日起计算。
我们特别强调：
本评估意见仅作为交易各方的价值参考依据，而不能取代交易各方进行交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。
资产评估报告书
***评字[2013]**号
王**：
我们接受贵方委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用市场法和收益还原法，按照必要的评估程序执行评估业务，对北京物资学院3号家属楼301室，在2013年5月25日的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、评估报告使用者
委托方
委托方姓名：
王**
身份证号码：
31110910021198*****
联系电话：
15201990***
业务约定书中约定的其他使用者
无。
二、评估目的
根据王**为确定估价对象抵押贷款额度这一经济行为之需要，对所涉及北京物资学院3号家属楼301室的价值进行评估，提供该资产截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
1.估价对象位置及坐落：
估价对象位于通州区富河大街1号北京物资学院2号家属楼，2号楼用地四至为：
东至天赐良缘宾馆，西至西富河园小区，北至朝阳北路，南至工商银行北京分行。
2.权益状况分析
（1）房产登记状况
房屋所有权证号
京房权证海私移字第0108383号
房屋所有权人
***
产别
公产
产权性质
已购公房（房改房）产权
楼号或幢号
2
房屋坐落
***
房号及部位
301
房屋总层数
5层
所在层数
三层
建筑面积（m2）
106.00㎡
房屋用途
家属楼
房屋结构
钢混
建成年代
1990年
（2）他项权利状况
无
（3）法定优先受偿权利状况
无
（4）对价格的影响分析
根据委托方提供的资料和介绍，至估价时点，估价对象不存在抵押权，未以任何形式对外销售。
3.建筑物状况分析
（1）建筑物状况
①公共部分：
结构形式
平顶
建筑类型
板楼
外立面装饰
墙漆
大堂设计装修
地板砖地面、墙面刷漆
楼道装修
墙面刷漆、水磨石地面、铁楼梯木扶手
电梯间及轿厢装饰
无电梯
层户均数量
6
供暖
市政供热
门禁系统
无门禁
供气
无
安全及消防监控
无
热水
无
其他
无
②户内部分：
所在楼层
3
使用状况
正常
现状用途
住宅
景观
较好
户型
一室
临街状况
不临街
采光、通风情况
一般
各房间朝向
南
维护保养及成新状况
较好
各个房间装修情况的描述
地面：
均铺地砖；
墙面：
客厅、卧室刷乳胶漆，厨房、卫生间贴瓷砖；
顶棚：
客厅、卧室刷乳胶漆，厨房为铝扣板吊顶；
门窗：
防盗门窗，室门为木门塑钢窗；
设备：
卫生间普通洁具。
（2）小区状况
居住小区楼宇构成
板楼
容积率
——
交通组织方式
人车混行
景观及绿化
大面积绿地
小区封闭性
封闭式管理
物业公司有无
有
物业费标准
——
车位状况
地上停车位
其它
无
（3）对价格影响的分析
估价对象为单套商业用房，现状用途为住宅，户型较大，整体价值相对较高，当以拍卖等快速变现方式对其进行处置时，变现价格会有一定幅度的减损；估价对象作为单套用房可按套出售，变现时间会较短。
4.区位状况分析
商业繁华度
交通便捷度
距离附近有地铁6号线、582路、930路、587路、675路、991路、812路、通6路等多条公交线路经过，距公交车站约320米，交通出行较为便捷。
区域土地利用方向
为小区周边配套项目，区域土地利用方向一致
临街宽度和深度
宽度和深度足够覆盖营业范围
临街道路状况
紧邻城市次干道
宗地形状及可利用程度
形状规则
5.市场背景分析
（1）城市社会经济发展状况
通州区是首都重点发展的新城之一。
从发展脉络看，全区发展历经卫星城、重点新城、到“十一五”时期北京现代化国际新城的转变。
尤其是2010年“现代化国际新城”的概念提出和功能定位，为“十二五”时期新城建设迎来了突破性机遇和历史性转折，也迎来了通州历史上最关键的发展时期。
“十一五”时期经济社会发展的突出特点和变化“十一五”期间（2006—2010年），通州经济社会取得显著进步，主要经济指标较快增长，为“十二”时期经济的可持续发展奠定良好基础。
经济保持较快增长，综合实力稳步提升“十一五”期间，通州地区生产总值实现翻番，突破300亿元大关。
通州区把园区作为促进产业发展的平台、聚集生产要素的载体。
近两年先后建成了通州经济开发区西区、东区和南区光机电一体化产业基地、通州物流基地、环保产业园区、商务园、宋庄文化创意产业聚集区、永乐开发区等九大园区，园区总面积达到35.7平方公里。
2010年通州区税收总额突破104亿元，园区完成税收27.6亿元，占全区税收收入的四分之一，园区经济发展在通州一枝独秀。
（2）通州区概况
区域情况
通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端。
区域面积907平方公里。
2008年底常住人口103.9万，其中外来人口34.7万。
境内一马平川，多河富水，发展空间广阔。
境内分布有北运河、潮白河、凉水河等13条河流。
近邻北京中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场16公里，东距塘沽港100公里，素有“一京二卫三通州”之称。
交通情况
通州境内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动京哈、京沈、京津塘高速等5条高速路穿境而过，拥有5条连接北京中心城的干线通道（分别为京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京沈高速和和两广路延长线），1条直接连接首都机场3号航站楼的快速路，4条联系天津滨海新区的交通通道，3条联通其他地方的高速路，已建成的六环路、地铁八通线和规划的M6、M6支、M1支、S6、S5、S3、R1、R1支等八条轨道交通贯穿全境，新北京东站已确定落户通州，立体式交通网络将通州新城与环渤海多个财富中心紧密相连。
基础设施条件
通州作为北京重点建设的新城之一，有史以来一直是连接京津冀的重要交通枢纽，以其四通八达的交通网络和面向首都、辐射京津冀的区位优势，在区域经济合作，特别是在京津冀一体化和环渤海经济发展战略中，充分发挥和利用自身优势，创造发展先机，搭建服务平台，必将在服务于主城区和东部发展带、服务于京津冀乃至环渤海地区中发挥重要作用。
按照服务业项目布局，通州新城将重点建设“一核五区”。
在运河城市段两岸，加快功能设施齐备、特色鲜明的现代文化商务中心和源头岛建设，打造集旅游度假、商贸金融和文化创意于一体的运河核心功能区。
在新城西北部地区温榆河沿岸，依托便利的交通条件和良好的生态环境，开发建设以低密度、园林式、高科技、总部型为重点的商务园总部功能区。
在新城西南部，建设高科技与娱乐相结合、服务于东北亚区域、具有国际现代水平的“环球影视”主题公园，并完善周边配套，打造影视文化、娱乐休闲、专业会展聚集的主题休闲功能区。
在运河东大街两侧，建设行政服务中心、标志性市民休闲文化设施，合理布局学校、档案馆等公共服务及商业配套等现代城市功能设施，建设行政服务功能区。
在六环路以东、运河东大街两侧地区，建设高水平的医疗城，建设疾病预防控制中心，引进大型医疗康体、三级甲等医院等项目，建设综合医疗康体功能区。
生活配套
美食:
麻辣诱惑、庄稼院饭馆、绍湘阁酒楼、小叶饭店、皇城根卤煮火烧
商场超市:
浙客隆超市、天客隆超市（天赐良缘店）、物美便利店（富河园店）、福兰德超市（北关店）、乐天玛特
医院:
北京市通州区光荣医院、北京肺癌诊疗中心、通州区新华医院新华社区卫生服务分站、永顺社区卫生服务站、北京胸科医院
银行:
中国农业银行集贸市场分理处、中国工商银行永顺西街储蓄所、中国工商银行物资学院储蓄所、北京农村商业银行永顺支行、中国工商银行物资学院储蓄所ATM取款机
环境条件
通州区地处永定河、潮白河冲积洪积平原，地势平坦，自西北向东南倾斜，海拔最高点27.6米，最低点仅8.2米。
其土质多为潮黄土、两合土、沙壤土，土壤肥沃，质地适中。
境内一马平川，多河富水，发展空间广阔。
境内分布有北运河、潮白河、凉水河等13条河流，运河蜿蜒，势若游龙；潮白河碧波千顷，渔歌唱晚。
三河三路两侧百米绿色通道颇为壮观，形成天然生态屏障。
通州区地处北京的是著名的风景旅游区。
区内名胜古迹众多，园林风光宜人，旅游资源丰富，人居环境良好。
其中以京杭大运河、三教庙、北齐长城遗址等的名胜古迹及著名景点吸引世界众多游客前来。
通州区属大陆性季风气候区，受冬、夏季风影响，形成春季干旱多风、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥的气候特征。
年平均温度11.3℃，降水620毫米左右。
产业集聚状况
作为北京重点建设的新城区，通州新城发展目标为“区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城”。
通州区正在加快建设中心城，使之成为城市化的龙头。
中心城将在现有基础上向东南方向拓展，新城规划中心城面积达到115平方公里，能容纳90万人口。
在通州新城范围内，将构建“一河两翼，南拓东进，组团发展”的空间结构，主要引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能，是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。
近两年，通州投资百亿元加强了以道路交通、供热、燃气、生态环境等为主的城市基础设施建设，新城基本框架初步形成、公共服务设施不断完善。
据了解，京津公路通州段、运河东西大街、北苑高架桥、北关高架桥等一大批道路桥梁建成，北京二中通州分校、育才中学、史家胡同小学、北工大通州分校、东直门中医院东区等众多优质教育、医疗资源相继落户，城市服务功能不断增强，为未来新城开发和产业发展创造了条件。
同时，商家也对通州中心城觊觎多时：
品牌商业和社区商业都在快速进驻，精品百货正在快速崛起，餐饮业也在全面提升，通州的吸引力正在逐步彰显。
科教文化
∙幼儿园：
育才幼儿园、爱心幼儿园、北京七色光艺术幼儿园、伊光双语幼儿园、北大幼儿奥数清华幼儿英语实验园、北京市双鹿艺术幼儿园
∙中小学：
北京市通州区自奋希望学校、通州区永顺小学、兴顺实验学校、西马庄小学
∙大学：
北京阶梯国际语言学校、北京市通州区职业技术学校（万福家园东）、北京物资学院、北京市通州区第二职业学校（东门）、北关中学
（3）2013年4月北京市二手房市场综述
4月是新政实施的第一个月，在4月的二手房市场中，成交量的紧缩无疑使人们关注的焦点。
新国五条北京细则给二手房市场掀起了轩然大波，北京二手房成交量在3月份创下有史以来单月新高后，在新政出台后出现跳水，4月成交量明显降低。
北京二手房成交的紧缩对二手房价格并没有太大的影响，价格大幅下降的情况并未出现，北京二手房价格依然走稳。
以下为2013年4月楼市情况盘点：
1）成交透支观望初显，4月份二手房成交量跳水
根据北京市住房和城乡建设委员会官方数据统计，2013年4月北京二手房成交量累计为6736套，环比今年3月下跌85.68%，同比2012年下跌36.64%，同比2011年下跌38.23%；其中二手房住宅成交量累计为5212套，环比3月下跌88.10%，同比2012年下跌44.33%，同比2011年下跌47.69%。
2013年4月成交量由于受到“新国五条”政策影响，相比上月有很大程度的下跌。
3月份新政实施前集中交易，大量提前消耗市场需求造成成交透支，加之新政实施人们还处于观望期，导致4月成交受到极大影响出现跳水。
受到“新国五条”北京细则的影响，4月北京二手房成交量大幅紧缩，新政中关于交易时税费的征收制定了新的标准，个税的征收比例调整到了20%，这无疑是造成成交下滑的重要原因。
由于新政中对交易时税收的调整，使得大部分购房者选择提前交易以减少购房成本。
3月时大量房屋成交，造成了市场需求大量提前透支，4月市场缺少购房需求的支撑，加之新政出台造成的观望状态，使得4月份的成交量大幅下滑。
随着时间的推移，4月下旬北京二手房市场出现了些许解冻的迹象，购房者了解及看房的意向有所增加，成交量也较月初有所回升。
北京二手房透支的成交量在逐步的消化，预计需要一段时间的调整二手房市场才能逐渐恢复。
2013年4月成交量与2011年及2012年对比表
2）“新国五条”细则满月，楼市博弈状态初显
距离上月末新“国五条”北京细则落地已有一个月的时间了，新政对北京二手房市场的影响也已经显露出来，搜房北京二手房网也对新政后北京二手房市场现状进行了全面调查。
新政对市场最显著的影响就是成交量的下滑，伴随交易量的持续低迷，北京二手房价也将在个别区域房价回落的带动下逐渐走稳。
新政带来的压力虽然很大，但北京二手房市场紧张的供需关系依然难以缓解，北京二手房价格出现大跌很难，后市北京二手房价格趋势依旧以平稳运行为主，这也是买、卖、中介三方均认可的趋势。
对于以刚需为主力的购房群体来说，购房是迟早事，只是对于“20%个税”仍需一定时间的心理接受期。
买家的态度也比较明确，北京多为刚需购房，买家会“代替”其承担20%个税。
若非急需钱，很少有业主会因新政而让价。
中介公司方面认为，历次调控让市场对新政的消化期越来越短，房价大幅下滑几乎没有可能。
调查显示新政后满五年且唯一免税房受到热捧，其出房率较多的区域大多分布在海淀中关村、大兴等区域。
此外大户型的房源也更受青睐，由于新政对二套房的限制，首次置业者更多的会选择购置大户型的房产，以求一步到位无后顾之忧。
如今市场已经进入政策的观望期，现在市场购房者对政策的消化度和反应速度已经大大提速，购房者对北京的房价已经有了一个客观、理性的看法，大部分人认为房价不会降价，只是在政策实行之际，会持续观望市场走向。
观望情绪还将持续一段时间，市场也需要一段时间的而消化和调整，待到消化期过去，市场将逐步回暖。
四、价值类型及其定义
本评估报告的价值类型是抵押价值。
注册资产评估师考虑本项目的评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，并且考虑价值类型与评估假设的相关性后，选择价值类型。
抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
选择该价值类型的理由：
本项目评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求。
并且注册资产评估师知晓同一资产在不同市场的价值可能存在差异，因此选择市场价值作为评估结论的价值类型。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2013年5月25日。
该基准日离实现评估目的的经济行为日期接近，能良好地反映资产状况。
该基准日为产权持有者会计结算日，有利于资产的清查。
该基准日近期的利率、汇率、物价指数和股票大市行情变动基本平稳。
经与委托方协商确定该日期为评估基准日。
评估中所采用的价格是评估基准日的标准。
六、评估依据
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国担保法》
《北京市房地产抵押管理办法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《房地产抵押估价指导意见》
《房地产估价规范》【国标GB/T50291-1999】
《城镇土地估价规程》【国标GB/T18508-2001】
准则依据
《资产评估准则——基本准则》；
《资产评估职业道德准则——基本准则》；
《资产评估准则——评估报告》；
《资产评估准则——评估程序》；
《资产评估准则——业务约定书》；
《资产评估准则——工作底稿》；
《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
委托方及评估方资料
《房屋所有权证》【京房权证海私移字第******号】
房屋所有权人身份证
委托方身份证
有关估价的其它资料
估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料
取价依据
中华人民共和国财政部公告；
《资产评估常用数据与参数手册》2009版北京科学技术出版社；
资产占有方提供的合同或协议文本；
资产占有方提供的情况说明；
其他市场调查资料。
七、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
按照《资产评估准则-基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
1.市场比较法
根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。
2.收益还原法
该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估价对象房地产价值。
根据所评估资产的特点及评估目的，本次评估选择市场法与收益还原法相结合进行估算。
八、评估程序实施过程和情况
（一）明确评估业务基本事项
接受委托，同委托方明确评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、商定评估基准日、评估报告使用限制、评估报告提交时间及方式、评估服务费总额、支付时间和方式、委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
（二）签订业务约定书
与委托方签署资产评估业务委托协议书。
（三）编制评估计划
注册资产评估师根据评估业务具体情况确定评估计划，并将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。
（四）现场调查
根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查。
调查内容是评估对象在基准日的权属状况、经济状况和物理状况。
现场调查时间为2013年5月21日，共有2名评估人员参加。
（五）评估步骤
（1）运用市场比较法求取估价对象房地产价值。
（2）运用收益还原法求取估价对象房地产价值。
（3）通过对上述两种方法求出的结果进行技术处理，最终确定估价对象房地产价值。
（六）评定估算
1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值
（1）选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值。
具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则：
●与估价对象应属于同一供需圈
●与估价对象用途相同
●交易日期与估价时点应接近
●交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易
表一：
案例情况说明表
单价：
元/平方米
比较案例
项目名称
位置
物业用途
面积
交易价格
交易日期
装修情况
楼层
建成年代
A
天赐良缘小区
通州永顺镇西富河园6号
住宅
108．0
18518
2013.4
精装修
5/6
1997年
B
北关富河园小区
顺通路305号
住宅
115.0
20000
2013.3
精装修
5/6
1998年
C
华城花园
朝阳北路物资学院路口
住宅
108.61
18414
2013.4
精装修
5/7
1999年
（2）建立价格可比基础
上述三个案例与估价对象的计价方式一致。
（3）进行交易情况修正
上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为100%。
（4）进行市场状况修正
上述三个案例的成交日期为2013年，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况波动不大，购买者持观望态度，故修正系数为100%。
（5）区位因素修正
区域因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
因素说明
分值
因素说明
分值
因素说明
分值
因素说明
分值
商业繁华度
较繁华
100
较繁华
100
较繁华
100
较繁华
100
交通便捷度
较便捷
100
较便捷
102
较便捷
97
较便捷
96
区域土地利用方向
小区配套
100
小区配套
100
小区配套
98
小区配套
98
临街宽度与深度
基
升级会员 