上海低密度产品案例细部分析.ppt

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1PART1万科红郡2基本信息PART1万科红郡国际家庭居住解决方案物业类别别墅项目特色建筑类别联排78栋、叠加44栋装修状况全装修物业地址闵行区华漕镇诸新路388弄交通状况距离人民广场19公里。

轨道2号线西延至虹桥临空园区、虹桥机场扩建3条轨道交通线，分别连接铁路虹桥客站、虹桥机场、浦东机场。

开盘时间2008-8入住时间2007-12总占地面积60755平方米建筑面积50000平方米容积率0.86绿化率53%物业费4.10元/平方米月物业公司开发商上海万科兰乔置业有限公司销售代理易居中国售楼地址闵行华漕镇诸新路388弄3基本信息PART1万科红郡万科红郡位于华漕镇金丰国际社区内，区域内国际教育资源十分丰富浓厚，国际化居住非常氛围。

万科红郡以“国际家庭居住解决方案”为其核心价值，采用英式Tudor并加以改良为其建筑风格，首次将“全面家居解决方案”引入别墅作品，缔造更高品质国际生活。

项目介绍大都会高尔夫球场、上海银涛高尔夫球场、上海网球俱乐部周边配套周边配套联排别墅地上三层，地下一层。

楼层状况4规划PART1万科红郡1、用空间层级保证交流质量：

红郡将社区空间划分为公园、街道、组团、家四个空间层级，从而为居住者创造出依次递进的区域归属感和领地感，增加心理的安定程度。

2、用社区规划保证城区活力：

把造型、色彩丰富的住宅立面和摆满鲜花的窗口留给了街道，成为构成街景的重要部分，使人们仿佛心情放松地行走在欧洲某个风情小镇。

3、用围合布局增强社区归属感：

红郡采用了围合式布局，由建筑围合形成一块空地面积，再通过景观营造出一种生活氛围，使人能够长期停留，既增加了安全感和领域感，也增加了社区的活力。

在内部空间处理上通过调整个别建筑的排列方向，在社区内部形成相对封闭的组团空间，使人更容易驻足其中，居家生活的活动半径相应扩大了。

该项目占地约6万平方米，总建筑面积约5万平方米，规划建造231套联排和叠拼别墅，容积率0.8，绿化率40%。

英式Tudor建筑风格重视交流、强调尊重及对精致生活有追求。

这种文化不仅在建筑风格，还要在园林体系、社区、物业服务等方面全面展开。

在红郡的规划中运用了“用空间层级保证交流质量；用社区规划保证城区活力；用围合布局增强社区归属感”等三种手段：

5配套PART1万科红郡6户型PART1万科红郡从总体上看，红郡的户型功能区分明确，大部分房型一类以客厅、厨房等为主，二楼以卧室、会客室为主，上下间动静分离。

为了更全面满足国际人士的居住和生活需要，万科引入了“全面家居解决方案”。

这是万科为了进一步领先中国房地产市场多年的研究结晶，也是万科在之前应用的基础上第一次将该设计理念引入别墅项目。

根据其核心精神，在红郡创作过程中，万科自觉地把户型设计与装修设计相结合，把区域划分和功能定位相结合，把材料选择与建筑施工相结合，无论是收纳空间系统的建立、地下室的设计、全装修概念的引导等方面都更加亲近国际人士高品质的舒适生活需求。

为了更全面地满足和引领亚裔外籍人士的居住和生活需要，红郡对居家空间有独特的设计：

设计了专门的家庭室，与首层客厅、过户花园等组成连续空间，承担起不同家居功能，增进家庭成员的交流，使产品本身与客户的生活习惯相契合。

针对西方家庭更加尊重每个家庭成员的特性，为有大龄孩子或者有父母同住需求的家庭设置了双主卧。

在车库、地下室、顶层等位置预留出足够的DIY空间，供家庭成员自己动手进行修理、创作、运动等活动之用。

露台、花园、阁楼等情趣空间，扩大了生活的活动场所。

在建筑设计时，在户型结构上预留出储藏柜的位置，适当应用凹槽、转角与悬架，避免了购买家具占用空间的缺点。

全面家居收纳系统，除了收纳生活的物件，还整理生活的细节。

7户型A1PART1万科红郡8户型A1PART1万科红郡9户型A2PART1万科红郡10户型A2PART1万科红郡11户型B1PART1万科红郡12户型B1PART1万科红郡13户型B2PART1万科红郡14户型B2PART1万科红郡15户型D1PART1万科红郡16户型D2PART1万科红郡17户型E1PART1万科红郡18户型E2PART1万科红郡19户型F1PART1万科红郡20户型G1PART1万科红郡21立面PART1万科红郡采用莎士比亚故乡英国Stratford小镇上的都铎式（Tudor）风格并加以改良作为项目的建筑风格。

在上海的建筑历史上，Tudor风格占有很重要的地位，上海诸多贵族故居中，相当多地采用了这种建筑形态，如今在上海的新华路、华山路等一些老街道上还隐约可见Tudor的痕迹。

无论从建筑形态还是社区规划，红郡都突破了普通项目形似而神不似的痼疾，在建筑立面、社区配套以及景观设计方面，体现出了英式社区的整体气质。

红郡的外立面做得比较考究，以石材结合墙砖，红墙黛瓦相得益彰。

红色的外墙面很贴切地诠释了项目的名称，每户屋顶上伫立的烟囱则很清晰地展示了英国风格的建筑特点。

但是万科并没有一味的复制，它对传统的Tudor风格进行了改良，将屋顶、立面等简化处理，既保留了Tudor风格的韵味，又不失现代感。

重视交流、强调尊重及对精致生活的追求，是Tudor风格的内涵所在，这也更符合客户的需求，更具人性化。

22立面PART1万科红郡23室内PART1万科红郡红郡是上海万科首个精装修别墅项目，在红郡，万科第一次把“全面家居解决方案”引入别墅项目，即将一些后期工作与开工一起进行，同时，还把户型设计与装修设计进行了有机结合，使得产品更符合客户需求，给项目增添了较高的附加值。

在红郡的精装修上，万科下了很多的功夫。

从客户需求的角度出发，精装修要满足两部分人的不同要求，一部分是来自国内，这部分客户追求的是个性；另一种是将来居住在这里的外籍人士，如何同时满足国内、国外客户不同精装修需求，这是万科所面临的挑战。

举例来说，外籍人士对洗碗机、微波炉、烤箱、冰箱等家用电器的配置相对关注，相反，对于具体铺设什么地板、墙上贴的是什么纸、用什么牌子的涂料这些并不重视；但对于国内自住买家来说，他们在精装修中更注重品牌，即使是门锁，也要明确其品牌，对于他们来说，房间里可以没有地热，但空调一定要是品牌的。

对于红郡这个项目来说，难点就是要将国内和国外客户的两种精装修需求融合在一起。

红郡的品质很大一部分也正是通过精装修来实现的，它是开发商对客户了解程度的综合反映。

在红郡的精装修上，万科继续保持着对细节的追求，在建筑单体和内部空间展示中不断通过细小的建筑符号来提醒人们建筑的英伦风格。

24室内PART1万科红郡25景观PART1万科红郡在红郡的景观规划上，设计了面（诸翟公园、周边道路绿化、社区景观带、社区文化中心景观）、线（诸新路绿带、入口道路大树、组团景观）、点（社区内部点状分布的景观小品和私家庭院）三种景观层级，形成协调而有节奏的视觉。

红郡利用规划时的地理高差，种植灌木和大树，满足了从不同角度的视线要求：

驱车在社区外时，看到的是街道两旁的大树和行人；走在社区内的街道上时，看到的是掩映在树后的房子；在自家庭院里时，看到的是路上行走的人们和在围合内部玩耍的孩子。

红郡的景观设计非常注重细节，例如在每栋别墅门前的台阶上隔一级就有一盏台阶灯，或在台阶中央、或在两旁，位置很隐蔽，却很人性化；在别墅二楼或三楼的阳台上，总会有一块探出来的、长方型的木制花盆架，虽然不大，却给人浪漫的遐想。

另外，休憩区的躺椅、交谈区两侧的林荫道、入户阶梯的地灯等，都可以看出是从住户的作息习惯方面考虑的。

26价格及推案情况PART1万科红郡06-8，5套，16600-18200元/平方米；06-9，37套，17500-18500元/平方米；06-11，24套，16600-18200元/平方米；06-12，56套，18000-22000元/平方米；07-4，47套，21000-23000元/平方米；07-6，26套。

17000-24000元/平方米；07-8，36套，18000-24000元/平方米；售罄27PART2金地格林世界28基本信息物业类别普通住宅别墅项目特色建筑类别多层、小高层、高层、别墅装修状况毛坯物业地址嘉定区瑞林路68号（近芳林路）交通状况822、562、517、北嘉线、沪唐线、旅游6号线等开盘时间2006-03-01入住时间2009-3-30容积率0.67绿化率50%物业费2.80元/平方米月物业公司开发商上海格林风范房地产发展有限公司预售许可证嘉定房地（2007）预字0000935号售楼地址瑞林路68号PART2金地格林世界29基本信息金地格林世界位于西上海南翔板块，规划占地2100亩（约1.3平方公里），建筑面积近100万平方米，是一个以TOWHOUSE为主，搭配少量多层和小高层住宅的低密度超大型生活社区，规划10年4期开发完成，是西上海最大的中产人居社区。

金地格林世界社区是由一个个宜居的“世界风情小镇”组成的，其精心构筑的国际街区、便捷的交通网、原生的水系、成熟的生活配套、国际化的生活方式等，使其即脱离了城市的束缚又与城市密不可分。

已建成的名流会高级会所、国际网球中心、百亩公园、家乐福以及知名的马荣幼儿园与规划中的四星级商务休闲酒店、社区医院、世界风情商业街金地格林世界整合多方资源，将形成一个丰富优质的品质生活社区。

项目介绍PART2金地格林世界30户型-院邸边套PART2金地格林世界31A2PART2金地格林世界32A1PART2金地格林世界33A1PART2金地格林世界34立面PART2金地格林世界北美风格35室内PART2金地格林世界36景观PART2金地格林世界马赛旧港沿袭了法国马赛旧港的风情物貌，展现出中世纪马赛纯朴、阳光、休闲的生活；60000平米的城市公园，拥有网球场、滑板场、风筝场等透过良好的空间尺度和视觉处理，自然休闲的气息更在市内和室外和谐相同，共享互融。

37价格及推案情况PART2金地格林世界一期别墅报价（08-5，19000-28000元/平方米。

独栋30栋，叠加、联排70栋）。

二、三期别墅报价（独栋18栋，双拼16栋，叠加14栋，联排24栋）。

08-5推联排，19000-28000元/平方米；08-11推独栋、双拼、联排，19000-21000元/平方米；09-3推独栋、联排，19000-33000元/平方米；四期别墅报价（联排42栋）。

09-12推联排，32000-35000元/平方米；38PART3万科晶源39基本信息PART3万科晶源主力户型：

联排别墅：

150平米；叠加别墅：

150平米；主力总价：

联排别墅：

450万；叠加别墅：

350万；物业类别别墅项目特色建筑类别叠加别墅、联排别墅装修状况毛坯物业地址青浦区赵巷郡峰路9号开盘时间2009-12入住时间2011-03占地面积37500m230000m2容积率0.8绿化率35%物业费3.8总户数222开发商上海顺驰方城置业有限公司销售代理易居中国售楼地址青浦区赵巷郡峰路9号40规划PART3万科晶源规划指标：

容积率0.8；受制于70/90限制产品组合：

万科晶源以纯别墅设计，物业组合以联排+叠加产品为主，其中叠加产品以公寓形式报批。

平衡容积率；化解70/90政策抗性建筑布局：

将西南向优势地块分布联排别墅，叠加产品通过L型设计，分布在东北角；N联排别墅以四连排为主，主力户型在150平米左右叠加别墅，主力面积在150平米左右。

41户型PART3万科晶源联排别墅：

整体主力面积在150平米左右联排整体150平米户型设计，总面积段趋小，较适合与一家三口使用产品整体大开间小进深设计，该创新性户型设计得到市场的认可整体尺度舒适，且具备大量可改造空间，设计人性化户型设置独立地下车库叠加别墅：

为上下两套购买设计，整体面积在150平米左右叠加主要活动区域由于为上下层公寓叠加而成，整体空间尺度分布不尽合理，后期需大范围的改造；整体开间进深更类似公寓设计，针对别墅户型稍显尴尬，上套亦有顶层阁楼弥补，下套硬伤明显；整体并非独立入户设计，私密性较差；交房户内楼道均未打通，实际操作过程将需要较大改动。

42户型联排PART3万科晶源43户型叠加PART3万科晶源地下室一层二层客厅餐厅厨房卫生间卧室卧室书房卫生间6.9米4