a本12：简映房地产开发全流程法律风险与.pptx

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房地产开发全流程法律风险房地产开发全流程法律风险及应对措施及应对措施2拥有近2,000余人的专业团队，其中50%以上的律师拥有国内或国外的硕士、博士学位，多数具有在国内外政府机关、公司、高等院校、科研机构、金融、保险、会计、评估机构等部门工作的经历，拥有较高的理论素养和丰富的办案经验。

本所在纽约、洛杉矶、新加坡、巴黎、台北、香港、上海、天津、重庆、武汉、深圳等地设有30余家分支机构；本所总部在北京市黄金地段拥有10,000平方米的现代化本所办公场所，建有中、英文网站，是目前国内最具有规模和实力的综合性律师事务所之一。

北京总部重庆分所成都分所济南分所武汉分所上海分所天津分所哈尔滨分所厦门分所郑州分所深圳分所西安分所沈阳分所西宁分所银川分所海口分所大成大成3合伙人注册执业律师注册企业法律顾问主要业务领域及项目经验：

p房地产业务：

土地一级开发、房地产开发建设、项目转让及销售、物业管理等。

p公司业务：

公司设立、并购、投融资、改制重组及破产清算等。

p金融及资本市场业务：

证券、私募股权、不良资产处置、金融产品设置及实施等。

第一章法律风险概述第二章房地产开发各阶段法律风险及应对措施第三章建立房地产开发企业法律风险防范机制提纲：

大成律师事务所大成律师事务所简映简映北京法院房地产类诉讼案件近年来数据统计11法律风险概述法律风险概述5法律法律风险风险国家国家政策政策风险风险地方政地方政策策风险风险调控调控风险风险政府信政府信用用风险风险当事人当事人信用风信用风险险汇率汇率风险风险不可不可抗力抗力风险风险情势情势变更变更风险风险跨国跨国投资投资风险风险在建工在建工程并购程并购风险风险股权股权并购并购风险风险规划规划设计设计风险风险土地土地风险风险施工施工风险风险环境环境保护保护风险风险安全安全生产生产风险风险法律风险概述11法律风险概述法律风险概述6法律法律风险风险国家国家政策政策风险风险地方政地方政策策风险风险调控调控风险风险政府信政府信用用风险风险当事人当事人信用风信用风险险汇率汇率风险风险不可不可抗力抗力风险风险情势情势变更变更风险风险跨国跨国投资投资风险风险在建工在建工程并购程并购风险风险股权股权并购并购风险风险规划规划设计设计风险风险土地土地风险风险施工施工风险风险环境环境保护保护风险风险安全安全生产生产风险风险法律风险概述11法律风险概述法律风险概述7北京市宣武区广外首特住宅区二号地土地使用权转让一事发生纠纷双方当事人：

北京港旅房地产开发有限公司北京首钢特殊钢有限公司11法律风险概述法律风险概述8法律法律风险风险国家国家政策政策风险风险地方政地方政策策风险风险调控调控风险风险政府信政府信用用风险风险当事人当事人信用风信用风险险汇率汇率风险风险不可不可抗力抗力风险风险情势情势变更变更风险风险跨国跨国投资投资风险风险在建工在建工程并购程并购风险风险股权股权并购并购风险风险规划规划设计设计风险风险土地土地风险风险施工施工风险风险环境环境保护保护风险风险安全安全生产生产风险风险法律风险概述11法律风险概述法律风险概述9法律法律风险风险国家国家政策政策风险风险地方政地方政策策风险风险调控调控风险风险政府信政府信用用风险风险当事人当事人信用风信用风险险汇率汇率风险风险不可不可抗力抗力风险风险情势情势变更变更风险风险跨国跨国投资投资风险风险在建工在建工程并购程并购风险风险股权股权并购并购风险风险规划规划设计设计风险风险土地土地风险风险施工施工风险风险环境环境保护保护风险风险安全安全生产生产风险风险法律风险概述11法律风险概述法律风险概述10近期出台的一系列宏观调控措施11法律风险概述法律风险概述11法律法律风险风险国家国家政策政策风险风险地方政地方政策策风险风险调控调控风险风险政府信政府信用用风险风险当事人当事人信用风信用风险险汇率汇率风险风险不可不可抗力抗力风险风险情势情势变更变更风险风险跨国跨国投资投资风险风险在建工在建工程并购程并购风险风险股权股权并购并购风险风险规划规划设计设计风险风险土地土地风险风险施工施工风险风险环境环境保护保护风险风险安全安全生产生产风险风险法律风险概述11法律风险概述法律风险概述12法律法律风险风险国家国家政策政策风险风险地方政地方政策策风险风险调控调控风险风险政府信政府信用用风险风险当事人当事人信用风信用风险险汇率汇率风险风险不可不可抗力抗力风险风险情势情势变更变更风险风险跨国跨国投资投资风险风险在建工在建工程并购程并购风险风险股权股权并购并购风险风险规划规划设计设计风险风险土地土地风险风险施工施工风险风险环境环境保护保护风险风险安全安全生产生产风险风险法律风险概述11法律风险概述法律风险概述1311法律风险概述法律风险概述14第一章法律风险概述第二章房地产开发各阶段法律风险及应对措施第三章建立房地产开发企业法律风险防范机制提纲：

大成律师事务所大成律师事务所简映简映获取土地使用权阶段16获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段17获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段利用集体土地开发房地产利用集体土地开发房地产18获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段案例：

案例：

未经征收将集体土地用于房地产开发未经征收将集体土地用于房地产开发导致合作开发协议无效导致合作开发协议无效郑州金水区祭城乡常砦村东韩砦村郑州金水区祭城乡常砦村东韩砦村利用集体土地进行房地产合作开发上诉利用集体土地进行房地产合作开发上诉案案2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段19河北省廊坊市香河县农用地“以租代征”2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段202-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段212-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段22集体土地进入房地产市场的两种合法途径集体土地乡镇企业破产兼并征收国有土地2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段23集体土地征收转为房地产建设用地的程序24获取土地使用权阶段农转用审批征收审批国有建设用地集体土地2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段利用集体土地开发房地产的法律风险25获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段26获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段行政风险民事风险刑事风险非法转让、倒卖土地使用非法转让、倒卖土地使用权罪权罪非法占用农用地罪非法占用农用地罪非法占用土地、非法转让非法占用土地、非法转让土地、在临时使用土地上土地、在临时使用土地上修建永久性建筑物修建永久性建筑物集体土地使用权流转程序集体土地使用权流转程序混乱致使开发合同无效、混乱致使开发合同无效、违反禁止性规定造成开发违反禁止性规定造成开发的违法行为的违法行为2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段利用集体土地开发房地产的法律风险应对措施27通过出让方式获得开发用地通过出让方式获得开发用地28获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段成都市泰华房地产开发公司与成都市国土资源管理局土地使用权出让合同违约纠纷案29国有土地使用权出让方式2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段国有土地使用权协议出让招拍挂出让30国有土地使用权出让基本程序2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段312-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段32规划城乡规划部门编制土地使用权出让规划和计划制定控制性详细规划规划部门提出规划设计条件和附图审批市、县政府土地部门拟订出让方案报市、县政府批准招投标发布招标、拍卖、挂牌公告签署合同签订国有土地使用权出让合同缴纳出让价款土地登记办理土地使用权登记，领取土地证交付土地交付土地33获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段出让方式获得土地使用权法律风险34获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段行政风险民事风险刑事风险串通投标罪串通投标罪擅自出让集体建设用地土擅自出让集体建设用地土地使用权；擅自采取协议地使用权；擅自采取协议方式出让土地或违法出让方式出让土地或违法出让土地；闲置土地土地；闲置土地出让主体不合格；出让土出让主体不合格；出让土地规划条件未纳入出让合地规划条件未纳入出让合同或改变规划；逾期支付同或改变规划；逾期支付土地出让金土地出让金通过出让方式取得国有土地使用权的法律风险应对措施35获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段以划拨土地进行商品房开发以划拨土地进行商品房开发36获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段案例：

划拨土地未经依法批准出让，不得作为出资与他人合作开发房地产辽宁省交通房地产开发公司与辽宁盛大房地产开发公司签署的联合开发协议，因使用划拨土地而导致无效。

2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段37可以划拨方式取得建设用地的项目2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地经适房用地法律、行政法规规定的其他用地38划拨划拨用地用地划拨用地转为出让用地的方式2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段出让用地将原划拨土地出让给原使用权人原使用人将划拨土地转让给第三方实现划拨土地地上建筑物抵押权39通过划拨方式取得房地产开发建设用地的民事法律风险40获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段41获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段民事风险划拨土地用于商品房开发建设划拨土地使用权与用地法人财产划拨土地使用权转让划拨土地使用权强制执行实现划拨土地使用权地上房屋抵押权通过划拨方式取得房地产开发建设用地的法律风险防范42获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段以国企改制方式获得开发用地以国企改制方式获得开发用地43获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段国有企业国有企业民营企业民营企业集体企业集体企业外资企业外资企业不分所有制性质不分所有制性质实行同等用地政策实行同等用地政策公有制企业改制与非公有制企业改制中，划拨土地处置政策宗旨44获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段改制企业划拨土地的处理方式45获取土地使用权阶段2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段划拨土地出让作价出资（入股）和国家授权经营保留划拨租赁通过土地使用权转让获得通过土地使用权转让获得建设用地建设用地获取土地使用权阶段462-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段案例：

出让土地使用权转让纠纷2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段47国有土地使用权转让原则2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段48权利义务一并转移随同房屋所有权一并转移平等主体之间的民事行为国有土地使用权转让条件2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段492-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段50出让方式取得国有土地支付出让金取得土地证投资开发取得房屋所有权证2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段51划拨方式取得国有土地审批办理出让手续支付出让金2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段52禁止转让的房地产2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段53被查封或被限制权利依法收回土地使用权未经共有人书面同意权属有争议未登记领取权属证书法律、行政法规禁止转让2-12-1获取土地使用权阶段获取土地使用权阶段54国有土