XX年会主题口号企业年会主题口号年会主题口号大全.docx
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品牌企业过冬措施及对策分析报告DＯC１
品牌企业过冬措施及对策分析
一、**主要品牌企业０8年完成销售情况
进入2０08年，随着行业和经济的调整,市场成交额以及成交面积大幅的下调，，而截至200８年11月，**主要知名企业的销售业绩相比年初的目标也出现大幅度的回调，具体如下表所示:
备注：
以上数据来源**企业，销售额为合同金额，非结算金额.万科、保利和金地为全年12个月销售数据，其他企业为20０8年1－１１月份销售数据.
从上表可看出，**企业达到年初目标基本无望，一般存在20－30％的目标差距，多的达到接近50%未能完成。
因此，早在年前,**品牌企业相继纷纷下调年度销售目标，其中保利下调２5％,全年目标180亿,中海下调50亿元，至2７０亿元。
万科所受到的影响相对较大，其他企业相对0７年依然保持一定的增长，而万科销售面积和销售额均出现一定的下滑，其原因一是由于的万科的项目众多，遍布全国，因此与整体市场的大幅下滑走势更为吻合。
其次，万科主力产品以大众化的中档精品为主,主力客户群相对价格较为敏感,受到价格下行趋势影响存在观望心理；再者，受到地震捐款门事件、业主退房风波等一系列事件影响,一定程度上影响品牌形象和销售进度。
最后，万科去年完成的基数较高，在市场低况下，难以同比保持增长。
二、**品牌企业新增土地储备动态
在2００8年,万科、保利等企业的在地产市场持续深度下形下,依然获取了较多宗大面积的土地，万科全年获取28宗土地，新增权益建筑面积526万,平均楼面价格2014
元／平米.保利相对获取为更大宗的土地，而地价成本更低,全年共获取15宗土地，新增建面约5８2万平米，平米楼面地价104３元／平米.
08年新增土地储备具体情况如下表所示:
单位：
万平米、亿元、元/平米
备注:
以上数据均来源该企业的
从上表可以看到，万科获取土地主要集中在上半年及第三季度,这与万科前一段时间由于提早于市场进行反应降价促销而获得较多储备、当期取得优于市场大势的销售回款直接相关。
万科在上半年保持了对后市的谨慎乐观态度,特别在０7年增发以及０8年债发行的成功,都导致了其有足够获取土地，但随着和行业销售调整的深入,第四季度基本停止了购地动作。
到现在保持充裕的现金量的和财务安全,平稳过冬成为首要任务。
金地由于0７年较多的通过招牌挂方式获取土地,共获取约504万建面的土地,土地成本较高，达到3207元/平米，款为16１亿，而07年的销售仅为74.8亿元，因此08年压力较大，前三季度一直未有购地动作,直到年底仅获取一宗位于西安的大型地块。
保利地产：
大部分用地通过前期运作及与府关系密切获得，且以大宗面积的用地居多，如０8年第3季度获取的**XX区165万用地早在20０7年就已经开始运作，而11月底在**获取的三宗用地在“保利。
公园198”整体规划600０亩范围内。
通过前期运作再在市场低谷时期挂牌获取使得其获取土地的成本大大降低。
中海地产：
从8月份开始即没有新增土地储备。
但0８年获取的土地储备的成本相对偏高,达到3２66元/平米。
综上所述，08年除万科、保利存在大规模获取土地（保利扩张势头明显）外,其他企业则由于链紧张而新增土地规模相对不大，整体均保持谨慎的态度。
三、**品牌企业过冬应对措施分析
面对0８年的销售大幅下滑,量面临缺口,**个品牌企业也制定相关的过冬的措施，具体措施分别如下表所示:
以上的企业的所采取的措施的主要特征为：
1。
“回笼现金,焦聚销售"
从前文可以看到相比08年初制定的销售计划，几乎所有企业均未能达到销售目标.说明在年初时大部分企业对市场前景相对乐观。
特别是部分链紧张的企业已经计划安排好预售回款用途的,则销售不达标所导致的问题将是出现缺口和财务风险上升。
因此，在市场低迷以及银行业的信贷紧缩情况下，采取**种营销措施（包括低开高走、小步快跑、降价促销等）确保回笼成为缓解链紧张、过冬的首要任务。
2。
严格控制现金支出
可以看出上述品牌企业主要从三个方面对现金支出进行控制：
1）、放缓或者停止购买土地,减少地价款支出;2）、缓建或者停建项目，控制工程方面支出;3）精简人员、提高效率,减少运营成本的支出。
3、以销定产、开发匹配销售
将年开发量与年销售量进行匹配,按照未来一年的销售面积来确定年度开发量的大小，一方面既可减少成本支出，另一方面又可减少产品积压，提高周转的速度。
从万科、保利、龙湖以及碧桂园等企业的过冬措施均可看到其开发节奏和规模跟随市场变化而不断随时调整的开发策略.
以上措施不可避免的反映了**企业在地产市场下调并回到低谷时期的运营所面临的困难和风险,其所反映的问题和风险主要有如下几点：
1。
存货大幅度的增加
在面临行业周期调整，同时遇到国内经济回调和国外的影响下,需求离场,自住需求也同时出现收缩和持续性观望，销售大幅度下降，出现了存货的增长速度明显的快于产品的消化速度的情形。
万科的存货增长情况：
下表为２006年以来万科的存货情况：
截至20０８年９月30日，万科的存货总额达到８７3．8亿元。
从上表的比例变化可以看出,进入08年以来,万科存货比例持续上升到73。
１%，万科的在建开发产品占总资产的比例不断升高,而拟开发产品（主要是库存的土地）比例有所减少。
说明万科大力了对存货的开发力度，开发效率较高，但在市场持续疲软的情况下，在建规模的增大必然导致存货的市场消化压力大增。
万科在半年度和第三季度报告分别两次调减了08年的新开工面积,从年初计划的8４8万平减至５７0万平，缩减幅度达到1/3，均说明面临市场压力而减少开发建设力度，以开发速度匹配市场的销售节奏的策略。
另外，万科０7年扩张迅猛,总资产从4９９亿扩张到1001亿,增长超过一倍。
绿城存货增长情况
富力地产存货：
分为两类,一类为物业,一类为可售物业，情况如下
以上数据可以看出,一般正常年限的存货占总资产的比例在65%左右.2０08年，万科、绿城、富力三家的存货占总资产的比例在相对2007年比例均有较大幅度的提高。
而从以上存货及总资产的增长状况来看,企业的快速扩张主要发生在２00７年，其中富力在0７年扩张最猛，总资产增长达到１0３。
8％.而由于富力的存货的偏高,外加物业的比例偏高，导致实际变现的比例偏低，现金需求量大而现金回笼速度受到影响,故此影响了富力08年的扩张速度。
08年的资产增长仅为5。
２％。
２。
资产周转率的大幅下降
在**大企业快速扩张的同时,市场环境却已经发生了变化，销售价格虚高导致交易量的大幅度下滑,出现了拐点以及新一轮的回调，而与此同时还遭遇到国内经济下行和国外，更加深对地产市场成交萎缩的影响.故此，销售出现下滑之势不可避免。
在销售额下滑的同时**企业的资产却出现了历史的扩张，必然导致资产周期率（销售额/总资产）的大幅度的下滑.
这种高存货、低周转情形的出现，势必导致地产企业无法继续的快速扩张，进而面临
税收信息化建设的问题及对策
（一）4
税收信息化建设的问题及对策
（一）
摘要］税收信息化建设的最根本目标就是要不断提高税收征管过程的信息化程度，充分发挥信息和网络技术在税收征管**业务环节的作用，以提高税收征管运行速度和税收管理效率。
因此，税收信息化建设的重点应放在充分运用现代信息技术克服和解决税收征管过程中存在的一些突出问题上,进一步明确“以计算机网络为依托”的具体内涵,并丰富和完善税收征管模式的合理内核，从而构建信息化支持下的征管新格局。
但就目前而言,我们还是应当按照统筹规划、分步实施的原则，以信息处理的集中性、及时性、准确性为基本目标，实现信息技术的广域联网，实现税务系统内**职能部门征收、管理与稽查以及与**相关部门的广泛联网，以达到信息共享,并实现税收信息管理系统的有效运行。
一、税收信息化建设过程中存在的问题分析
（一）税收信息化建设方面。
1.税收信息化建设的总体态势缓慢.经过近十年的，税收信息化基础设施建设虽已具备一定规模，但距离税收业务高度信息化处理的最终目标还相距甚远，税务机关内部还不能有效地利用现代信息技术，建立税源信息库，以税源监控；外部还不能与工商、银行、审计、海**部门联网实现信息共享,性的全方位、高效率的税源监控网络。
2．税收信息化建设不平衡。
（1）就目前全国税收信息化建设的情况看，国税系统快于地税系统。
全国国税系统计算机四级网络已基本建成,地税系统计算机二级网络建设仅初具规模。
（2）发达地区快于欠发达地区。
如全国统一征管软件CTAIS已在征管24个试点城市成功运行,而经济欠发达地区由于基础较差、财力窘迫,信息化建设则仍处于起步阶段。
（二）税收信息化建设的与税收信息化的内在要求不相适应.
1.贪大求洋。
不少地方一味追求在硬件上上档次,致使前几年购置的设备一批批被淘汰，造成了**的极大浪费.
2。
重硬轻软。
税务系统在全国没有一套统一的计算机应用平台，**甚至**地市竞相开发自己的应用软件.到目前为止,全国统一的《税收征管信息系统（CTAIS）》还仍在试点阶段，全面推广应用还有一段时期.
３。
认识偏差。
在税收信息化建设过程中，有两种认识上的偏差值得注意。
一些热衷于“人海战术”，认为搞税收信息化投入大、周期长,纳税人的纳税意识普遍较低,与其花费大量饱财力、物力,还不如对纳税人实行人人过失的办法；还有一些认为搞税收信息化就是搭好架子、配好人员、购置微机，这些对税收信息化的理解还局限在“手工操作向计算机处理转变”的认识上，缺乏高度，没有认识到信息化建设是建立科学的、相互制约的征管运行机制的重要途径,是实现征管高效能、高质量的重要手段.
（三）缺乏一个与税收信息化相适应的统一、高效的税收征管运行机制。
１.缺乏一套科学、有效的机构间监督机制。
目前征管机构是建立在县（市）基础上征、管、查的低层次分离，虽然取消了专管员管户制度，对基层征管机构进行了收缩、撤并，但集征、管、查于一体的全职能基层征收机构仍偏多.由于基层权力过于集中，不利于计算机监控，虽然加大了对税收执法权的监督制约,但随意执法的现象还相当普遍.
2．缺乏一套科学、合理的征管岗位责任体系.目前的征管岗位责任体系是基于征、管、查全能机构建立的，岗位设置分工不细，职责存在交叉。
这种粗线条的征管岗位责任体系无法满足信息化职责分工专业化的要求。
３．统一的征管业务规程执行不到位.１998年**制定下发了一整套规范的《税收征管业务规程》，但在具体执行中还未完全到位。
在19９９年全生的涉税诉讼案件中,税务机关胜诉的只有1５％、败诉的有３２％、撤诉的有５3％。
税务机关败诉的主要原因就是不按税法程序办事，滥用职权。
二、税收信息化管理的国际经验与借鉴
现代信息技术在世界**国税收领域已广泛应用，税收信息化管理已成为不可逆转的国际趋势。
几乎所有西方国家都在全国范围内建立了计算机税务信息管理系统，极大地提高了管理效率。
从1９6０年开始,税收预测、税务登记。
纳税申报、税款征收、税务稽查、税源监控、纳税资料的收集存储检索、人事行管理以及计、会、统等**方面的工作都广泛使用了计算机,并逐步在全国范围内建立起计算机征管网络，据此联邦税务局4个征收中心就可以处理全美上亿份纳税申报表.目前，联邦税收收入约有犯%是通过计算机系统收上来的,每年有几百万纳税人使用IRS电子服务来报税。
最近，还启用了~种运用了“数据挖掘”信息技术的新征管软件。
这种软件的优点在于纳税申报表上的数据在录入时要经过过滤，有偷逃税嫌疑的纳税申报表就会很快被挑选出来。
税务机关与府的有关部门如、保险、金融及大企业实现了计算机互联,为其有效实施税源监控及有针对性地开展税务审计打下了坚实的基础。
开发了大量税收管理应用软件，包括税款征收管理软件、办公自动化管理软件、纳税服务管理软件。
特别是在纳税申报方面，澳联邦税务局提供了数十种表格,供国际下载,应用于报税系统。
目前全澳约有八成的纳税人都采用电子申报方式报税。
还非常重视计算机应用的安全保密工作.主要的安全措施有，为防止火灾及地震毁坏等，建立数据库运行系统，以备不时之需；为防止病毒感染，安装计算机杀毒保护软件。
保密措施也有很多,如启用口令或密码、屏幕保护功能、权限保护功能、电子通行证、追踪功能等。
税务管理部门在硬件设备采购上，不依赖于任何单一生产厂家和供货商，它使用的所有硬件都相互兼容，在不超过电子信息处理局预算乃%的前提下，从标价最合理的供货商那里购买。
的应用软件系统包括新税务管理系统（用于税务登记、自我申报、年终纳税申报、）、国家数据库（主要用于纳税稽查，包括身份识别.信息处理、纳税人选择三部分）、国家征税系统和自动化管理系统（目前正在把这两个系统并入新税务管理系统数据库，前者覆盖面广，包括税务当局的评估结果。
纳税人纳税、缴纳、法令、和处迟延缴纳；后者每年要处理6５0０万份申报）、地方行经济法庭系统、大型企业监控系统。
1990年预算法案中设立了一个计算机专业人员类别,分高级、中级和管理人员三层.1991年预算法案中为这三类人员设立了税务类别，还设立了其所属的府税务XX，为计算机人员设计一个管理专业方向，使他们在税务管理中能有中期和长期的工作前景。
同时还建立了一个透明、广泛、有活力的人才流动市场来填补计算机专业人才流失所造成的空缺.
意大利是最后实现税收征管计算机化的国家，但它却有欧盟中最成功的也是最大的税收信息管理系统：
ITIS（ItalyＴaxInformａtionSystｅm）。
ＩTＩS由16个子系统构成,主要包括税务登记子系统、所得税子系统、增值税子系统、税务检查子系统、技术支持与培训子系统等。
这些干系统均以税务登记代码体系为连接点，进行税务机关与纳税人、**子系统之间、税务信息系统与其他公共部门以及个人之间的信息交换.
新西兰于20世纪90年代初2亿新元，研制开发了超大型的ORACL税务数据库,运用先进的SUNU‘X小型机和数据转换技术，建成了南半球最大的税务处理系统和信息特快系统，即电话申报咨询系统。
在日常税收征管中，还充分利用电子扫描和拆信机等机器操作.在国税厅、11个国税局以及5２４个税务署了全国计算机管理网络系统，国税局接收税务署传送的纳税人的基本情况和申报信息，对银行传送的税款入库信息进行统计，验算核对后再传送给税务署，后者用统一的定型统计,促使国税局、税务署的电脑系统在统一的状态下运行。
**由若干系统构成的信息管理系统，包括第一部分子系统是按税种建立的信息管理系统；第二部分子系统具有税收统计分析功能，是对第一系统的补充;第三部分子系统是公共通用系统,能对纳税人有共性的信息**如纳税人的编号、地址等信息实行**共享。
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