锋尚凯捷利宋跳项目策划智典报告.docx
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锋尚凯捷利宋跳项目策划智典报告
序言
中策企划机构认为，房地产项目营销策划是一项系统工作，在我们提交的《锋尚凱捷利宋跳项目策划竞标书》的基础上，提炼出《锋尚凱捷利宋跳项目智典报告》。
本报告共分：
项目定位策划、项目形象策划、项目规划策划、项目商业策划、项目投资策划、策划运作纲要等六大部分。
形成项目完整的、科学的、互动的整合营销策划体系。
报告从思路——定位——概念——运作等各个环节都做了系统的描述，浓缩了策划团队的集体智慧。
当然，本报告仅从对项目研究策划的角度阐述了基本概念与思路，而项目的营销策划，我们将会组成专家团队、执行团队，围绕项目十大策划纲要的内容进行系统策划，提出具体的策划运营方案，全面协助贵公司实现项目的发展目标。
一、项目定位策划
（一）项目SWTO分析
Strength（优势）
1）连云港经济持续增长，十一五期间将会进入快速增长期。
海滨新城规划为港城持续发展奠定了坚实的基础，东部城区迎来了百年未遇的历史发展机会。
2）本案位于连云港海滨新城与新浦城区交汇处，位处宋跳经济开发区，地块内有湿地景观，紧邻河道，并与花果山景区隔路相望。
3）项目地块为753亩，拟建筑面积达80万平方米，超大规模的体量有利于整体配套和市场推广，为打响企业的品牌奠定了坚实的基础。
5、310国道，新港城大道（景观大道）为项目提供便捷交通。
4）凯捷利集团和锋尚集团两大实力投资机构，专业的运营团队和丰富的人脉社会资源为项目的成功提供了保障。
5）项目周边交通便捷，有310国道，新港城大道（景观大道），基地内有北三路穿越。
6）紧贴淮海工学院东港学院，增加项目的文化品味。
7）基地内有天然湿地（有海鸥、喜鹊、鱼，在此生命栖息）。
在地块东边，滨河路贯穿AC地块南北，本项目为原生态亲水住宅市区。
8）该项目得到当地政府大力支持，社会各界也给予了极大帮助。
Weakness（劣势）
1、该地块距离市中心较远，缺乏配套。
2、基地坐落在工业园区，对客户的置业心里造成一定的影响。
3、邻近大马路和国道，靠近路边的建筑有一定的空气和噪音污染。
4、该区域版块尚未全面启动，购房群体有待激发。
Opportunity（机会）
1、连云港东部国际滨海城区，连云港市委市府定位为连云港的"浦东"，高起点规划设计和建设，将会给连云港带来革命性发展变化。
2、连云港现有470万人口，随着连云港经济的持续、快速、健康发展，港城市民置业能力会越来越高，需求会越来越旺。
3、随着连云港影响力提升，住宅设计建造水准提升，大量在外地工作的连云港人返乡置业，并有外市、外省、外籍的人士前来港城置业，连云港将从国内三线城市向二线城市迈进。
住宅的需求量急剧放大，为本地的房地产发展提供更大的发展空间。
4、随着经济增长，市民消费能力的提高，迫切需要改善居住环境，高品位、高水准的楼盘将会受到市民的追捧。
Threaten（威胁）
1、国家的产业政策有一定的不确定性
2、原有的本地开发商会采取各种措施，带走一部份客源。
3、新型的实力开发机构有进驻连云港的可能。
（二）项目定位
通过项目SWTO分析，我们认为，该项目占据天时、地利、人和，顺应连云港“一体两翼”发展之势、潜力巨大，该地块未来会成为中心城区与滨海新城结合的中心处，项目以宋跳高新开发区为依托，整体规模较大，建议建成新浦东城新区的中心社区，总体目标以复合型地产开发模式，打造极具中西方文化交融的复合型超大规模人文生活社区，定位为连云港首席CLD中央居住区
1、核心理念：
连云港首席CLD中央居住区
连云港时尚生活新标杆
连云港新浦东城新标杆
连云港首席运动健康社区
连云港首席都市生态居住区
连云港首席人文生活区
连云港水岸豪宅生活代言人
城市社区复合型商业MALL
2、定位基调
充分体现国际化海滨城市特色；
充分考虑项目地处城市外延发展要塞的地域特征；
充分体现作为亚欧商流、物流桥头堡的城市特征；
充分体现江苏乃至长三角地区新型海滨城市的特征；
倡导融汇中西文化、体现区域人文特色的现代社区理念；
倡导新城市主义的中央居住区，引领连云港新贵一族的高尚居住潮流；
以极具现代风格的规划、建筑、景观特色，赋予产品独有的内涵；
结合连云港城市整体规划及定位，力争将项目打造成新型房地产开发及运营的典范之作。
（三）功能定位
按照《建设用地规划设计条件通知书》连开规条（2005）02号：
（2005）01号中规定，该项目容积率为1.2:
2.0，建筑面积应为60.19万㎡~100.32万㎡；建筑密度<22%，建筑占地为11万㎡，以规划要点测算该项目应以小高层为主。
开发商在《项目简介》中，初步确定规划建筑面积为80万㎡，其中70万㎡为住宅用地，10万㎡为商业配套用地。
据此测算，该项目容积率应为1.6左右。
我们以政府有关文件为依据，在专案组认真调查的基础，从“市场需求”“创造较好经济效益”两个利益点考虑，提出该地块定位构想，资深规划设计专家精心规划，初步算出项目的各项经济指标，具体数字如下：
土地建筑功能选择建议：
A地块：
▲高档住宅社区▲沿街商业用房▲沿河休闲设施、湿地公园▲九年制学校；
B地块：
▲高尚住宅社区▲沿街商业用房▲幼儿园；
C地块：
▲酒店式公寓、会所；
▲商贸休闲区:
包含酒店、餐饮、大型卖场、大型停车场、公交枢纽站点、休闲街区。
A地块：
占地24.76公顷（371.4亩）面积24.73万㎡
B地块：
占地19.93公顷（298.95亩）面积19.91万㎡
C地块：
占地5.52公顷（82.8亩）面积5.52万㎡
地块面积总计:
占地50.21公顷（753.15亩）、土地面积5015986㎡
规划测算指标:
地块总建筑面积:
798142㎡、容积率:
1.59
商业:
A地块14838㎡
B地块28670㎡10004㎡
C地块56540㎡
住宅:
A地块296760㎡
B地块297455㎡1653831㎡
C地块59616㎡
学校:
A地块37095㎡
幼儿园:
B地块7168㎡
（四）目标客户分析
核心市场区域定位：
连云港新、旧城区内的中坚阶层、城市新贵；
基本市场区域定位：
连云港管辖的县级城市的区域性中坚阶层、新贵；
补充市场区域定位：
为连云港城市辐射区域，包括所属区域的外来人群。
我们将项目目标客户群定向为城市"中坚阶层""城市新贵"
■"中坚阶层"
改革开放二十年，发展到这个阶段的时候，每个城市都应该产生一批推进城市化进程的脊梁人物，这些人有很深的文化背景、有很强的社会责任感、有很鲜明的时代意识。
我们给他们画像－－城市"中坚人群"，也就是城市中的脊梁、人群中的先锋。
■"城市新贵"
他们是城市进步的新锐力量，他们有稳定的、收入较高的工作，或出身名门世家，或拥有较高的学历。
他们的特点是向往独立、自由，喜欢具有较高品质的生活，崇尚与众不同，是城市"时尚"、"潮流"、"新兴一族"的代言人，他们是本案的酒店式公寓的有力消费群体。
主要客户群：
金领--大中型企业中的部门管理精英
高级白领--IT行业、广告界、保险业等专业人士
打工皇帝--国家公务员中的高级管理阶层
知本家--大学教授、高级教师、医生、工程师、设计师等
连云港及周边区域的成功个体、私营企业主、自由职业者
二次置业者中的其它人群
客户的购买需求分析：
对住宅的区域环境、产品设计、文化氛围较重视
讲究时间效率、重视私隐空间
认同该区域的发展前景、产品升值潜力
对物业的软硬件配套质素有较高要求
追求有品味的精品住宅、绿色健康的生活环境
注重社区的和谐生活氛围
认可发展商的开发实力。
（五）价格定位
连云港目前的住宅均价为2500～2600元/㎡，高楼公寓均价为3500元/㎡，连排别墅4500元～5000元/㎡。
经分析研究后本项目住宅定价策略建议如下：
（1）低开高走的原则
一期住宅均价从2300元/㎡-2800元/㎡；以低于连云港平均房价的优惠价格刺激前期销售，快速集聚人气。
（2）高开促销的原则
一期酒店式公寓均价从3200元/㎡-3600元/㎡；以优质高价的楼盘，引起市场关注，拉伸楼盘品质。
二、项目形象策划
（一）项目案名
推荐案名：
凯旋凤凰城
案名注解：
▲凯旋：
1、"凯"字取自于公司名称"凯捷利"的首字，主题鲜明。
2、凯旋组合，寓意胜利。
象征着项目的成功开发。
▲凤凰城：
1、凤凰，夫凤凰者，古之神鸟也，秉日月精华而生，有神力，具祥瑞，雄为凤，雌为凰。
取凤凰二字，寓指祥瑞。
2、连云港，中国万里海疆的中心点，新欧亚大陆桥的东桥头堡，这只沉睡的凤凰在新时代开始腾飞。
3、连云港全面启动新一轮发展战略，城市规划为"一体两翼"，辖区形状酷似一只即将展翅飞向大海的凤凰。
4、本案地块的形状也与一体两翼的辖区一样，形似一只展翅腾飞的凤凰。
注：
若启用"凯旋瀛凤城"，其它文字注解不变，"瀛"字为连云港的别称。
推荐案名:
凯旋东方城
案名注解
▲凯旋：
1、"凯"字取自于公司名称"凯捷利"的首字，主题鲜明。
2、凯旋组合，寓意胜利。
象征着项目的成功开发。
▲东方城：
1、"东方"，点明了项目所处的位置为连云港的东方；
2、"东方"自古以来就是"文明"、"盛世"的代名词。
拥有悠久5000年文明历史的中国，曾经以"东方大国"傲立世界。
所以取名东方，也寓意了项目人文氛围的浓蕴、商业的繁盛。
3、"城"，有城市、城池、城郭的意义，寓意项目的体量较大。
备选案名：
凯旋国际蓝色港湾锦绣天城
三、项目规划策划
（一）整体规划布局
"一心两带三片五期"的规划结构
"一心"指基地内北三路与北三支路交叉节点。
规划形成的生态湿地景观、商业广场与公交站点相结合的区域中心。
"两带"指沿北三路的配套商业服务带与沿河滨路的景观休闲商业带。
"三片"指将基地划分为商贸休闲公寓区（C区）、高档居住社区（B区）、高尚社区（A区）。
C区邻近入口，交通便利，在两个商业带交汇处，并且相对独立，对其他居住地块影响小。
因而布置大型超市、预留星级宾馆及部分产权式渡假公寓等商住功能最为理想。
B区同样靠近主入口，适合近期开发多层、小高层高尚住宅，贴近市场主流需求。
A区远离快速干道又与生态湿地、河道相邻，可打造成高尚住宅社区并适当开发别墅或Townhouse项目。
"五期"指由外到内的开发时序，自然地将地块分为五期开发，每期用地10公顷左右。
五期开发项目及时序
一期
住宅B区多层、小高层住宅
C区酒店式公寓
商业C区超市、临新墟路商铺
B区临路商业街
休闲A区湿地公园
二期
住宅B区多层、小高层住宅
C区酒店式公寓
商业C区临北三之路休闲街区
休闲滨河公园
配套A区学校
B区幼儿园
三期
住宅A区高档住宅
商业B区北三路商业街
休闲中心会所、老年活动中心、儿童游乐场
四期
住宅A区高档住宅
休闲C区娱乐、餐饮等
五期
住宅A区高档住宅
商业C区星级酒店及其配套
小区道路系统布局
车行主线贯穿三个地块，呈曲线型布局，自由流畅。
小区内部设步行景观轴线，联系各组团绿化，每组团做到人车分流。
（二）建筑风格示意
■住宅建筑风格
居住区造型丰富，色彩明快，富有时代气息。
■商业建筑风格
商业建筑以简洁的现代风格为主，通过材质与造型的变化形成区域的地标。
（三）户型配比
（四）环境绿化概念原则
1、五大基本原则
◆生态的原则：
保留基地内部原生态植被，做到生物种群的多样化与当地化。
环境景观设计需要充分考虑花果山生万言书的延伸，呼应花果山景区，作为花果山大景区周边休闲与现代居住的辅射区。
每地块、每组团均有不同的景区，结合连云港本身文化特色设置小品及代表性的花卉，形成系列主题景观。
◆人本的原则：
景观突破现有小区的小块分散绿地为主的设计模式，形成"绿岛"与"绿带"相结合，强调景观的可参与性。
◆文化原则：
环境景观“文化精神”内涵的选择和巧妙体现，是环境景观特色能否和审美品味的价值取向问题。
本案文化内涵所追求的主题当是连云港市像金凤凰迎着朝阳冲天面飞，连云港市坚持改革开放，奋力拼搏全定能建成一个现代化的港口，工业和旅游城市。
而亚欧大陆桥东桥头堡的历史地理的特殊性，在自已丰实又自然的歌颂了友谊的和交流。
东西方经济文化的融合和共同前进，又更好的宣传了连云港的建设成就
◆人文原则原则：
环境景观所包容的思想、文化主题及建筑设计风格出发，本案的环境景观以现代风格为宜，即用现代设计手法，罗列组合东西方环境景观的造型符号而成一家之一体。
在上述原则下，把“凤凰”及连云港新时期的精神，通过现代设计手法上的诠释，则可得到更为完美的并具鲜明地方特色的景观效果。
◆绿化原则
主题要鲜明。
体现不同分区和不同组团的特有主题，体现建筑、景观、生活方式、区域商业中心的大融合。
各有层次，相互渗透。
公共景观区、组团景观区和建筑小品景观区应层次分明，各景观区能相互融合，兼顾公共空间、半公共空间、半私密空间之间的衔接和过渡。
景观设计上应保证各景观集中处对于整个地块的辐射范围，在保证均好性的基础上，形成各分区景观的差异性。
2、景观布局特点
本案总体景观的布局设置为“一点”、“三面”、“一线”。
（1）“一点”
指整个环境景观的中心点放在位于“丫”字型城市辅道的中心点上，系“凤凰广场”（暂命名）的中心景观休闲广场，并以该广场为中心点分别向北、东、南三个地块辐射三根景观轴线，用此带起项目范围内的全部景点。
这样就可把已建成的“Y”字型城市交通辅道硬性把基地从中分割为三个地块的遗憾，转化为交通、景观和审美功能上的优势靓点。
（2）“三面”
是指据中心广场辐射的三根景观中轴线，并照顾景观均好性和一定实用功能的原则，设计三部分有各自特色的组团景观集群。
如：
北组团为高层住宅，有较大的楼间距离，可以容纳从高处俯视较大容量的景观；南组团为高级住宅区，则需追求景观的层次和更多的半私密和私密环境空间，而东组团以商业及休闲服务为主，就应满足商业环境的特殊需要了。
（3）“一线”
是指参与围绕中心广场景观互动体系的东盐河岸风光地带，因其西侧即商业用房，其景观当多考虑如何为配合建设休闲风情一条街服务。
3、景观三大主角
本案环境景观从追求融入大自然的角度，以“森林”、“流水”、“巨石”为景观主角。
从而在人和自然的最大和谐中取得高品位的诗意生活。
■本案环境景观建设中的第一主角“森林”
（1）以常青耐寒的高大乔木合理密植而成葱郁幽谧的林地，使建筑退隐在密林里。
而小高层住宅楼从绿色的海洋里直耸而上，再从那房间飘窗俯视脚下碧翠层层时，森林住宅的景观特色就强烈地显示其感染力了。
（2）古人就风水角度说“惟以背后左右之处有疏旷者，则密植（林木）以障其空。
”其“背后左右”的坐标对于本案来说以整块地基来说，或以组团，或以一幢楼为单位，均需“障其空”。
（3）如果说大片耐寒的树林的出现，是浑厚粗壮而北方气质较多的话，则东侧围抱着基地的东盐河风光带及流经各组团的小溪，均可让垂杨等柔性景观树。
在水边低声漫吟江南曲，以形成环境景观上的阳刚和轻柔两种美感的组合对比，而得到极为丰富的美感。
至于为照顾四季色彩的变化则可略为加栽银杏、枫树、桂花树、樱桃、翠竹、紫藤、迎春等。
但这里不是公园或植物园，植物品种宁少勿多，只要能组成绿色的屏障即可。
（4）有了森林，就可以创造鸟类的天堂。
在树上挂起各种类型的人工鸟巢，则“众鸟有所托，吾亦爱我庐”，杜甫这两句诗一定是在鸟声的交响中写出来的，是鸟语花香生态家园的生动写照。
■本案环境景观建设中第二主角“流水”
（1）中国人历来以流水为“智者”的象征。
唐诗云“绿水人家绕”，有细水长流的人家是一种福气；中国人的亲水情节历来颇深，“风水之法得水为上”，“水者，地之血也，如筋脉之流通也，故曰又具材（财）也”。
本案基地东、东南有东盐河流淌围抱，另有湿地可以经整合延伸而聚水流向三大组团。
能有家家户户枕水而居的环境，真乃得天独厚也！
（2）在整合延伸原有河流和湿地时，将余土送往北组团和西组团边缘处，使整个基地地势北、西两边略高，东、南略低。
地势略有起伏，对景观变化也会有好处，亦有利于风水学对水口要“畅、顺”，出水要“锁”的理论有方便之处，更可以利用地形建泵站，使整个水系流动起来，可以让水流做出漫、淌、喷、涌、冒、滴、泻、雾状及各种迭水瀑布的姿态，在水的动态和静态的身影中，展示千姿百态的水景美，给居住环境带来灵气和活力、品位和温馨。
（3）结合景观水系安排雨水、中水的利用，不仅方便物业管理，也是节约资源的重要举措。
■本案环境景观建设中第三主角“巨石”
（1）连云港多石山，海边亦多突兀巨石，在本案小区内，营造巨石托起高楼的感觉，颇有特色和美感。
故让原始顽石在现代化的住宅的环境中扮演森林和水的最佳配角，将会收到较好的效果。
（2）古诗云“明月松间照，清泉石上流”是一种超然的意境。
在现代建筑和环境景观越来越明快、精致,流畅、温暖的时候,那原始巨石在这种场合下出现,却以它凝重、浑厚而有点野蛮地衬托着现代风格的强烈快速而亮丽的主旋律,它粗砺古朴的视觉感受能让人们的灵魂安逸，获得面对复杂紊乱而屹立泰然的心境和力量.这种原始和现代相结合有其独特的审美价值。
（3）从审美要求和实际造价出发,本项目不采用价格昂贵的湖石,让连云港当地产的巨石或是依色泽、石纹走向而让小石块组合成的大块磐石块,从地面升腾而起,它是地面的一个部分,让巨石组合和高层建筑的底层相联而又使人感到它就是一个大楼的一部分,让巨石组成水池、台地、迷宫,甚至是仿史前文化的石刻,石雕群….上述种种其用现代手法所表现出来的石景具强大的视觉震撼力,是本项目景观上的又一特色.
3、景观绿色生态系统
（1）为强化绿色和生态，本案把小区的一些功能设施在改变其面貌的同时，又增加了环境景观的品味。
如拼弃西式铸铁空花的隔栅、围墙或中式砖砌透花半墙和围墙，代之以由常青植物密栽并精心修剪成几何形状的绿篱（在有安全要求的部位，设有钢筋网隐蔽在绿篱之中。
）
（2）利用在高层住户的阳光屋、绿化阳台及飘窗等有关绿化的建筑部位,有意安排他们之间的视觉对应关系,不出门也能享受到绿色呵护的精神慰籍.有效地解除高层住宅居民常见的恋地的情节.
（3）我们还追求绿色生态环境和建筑功能在审美意义上的合二为一。
如小区入口处的保安室的外墙完全由爬山虎等藤蔓植物包裹起来,可以绿化的屋面尽可能予以绿化并综合利用.至于室内外面绿化的联系,还可以运用多种设计手法,在一些公共场所如住宅楼的底层门厅\梯厅\会所大堂等均可构思让室外绿色空间流动起来的设计,室外植物的枝桠延伸进了室内，室内的水池仅隔一层玻璃和室外的水池在视觉上连成一片，室外的花架又延展到了室内,室内的地面铺砌机理感觉和室外一样.会所的咖啡厅、棋牌等活动场所可以设在全天候的室内“四季花园”里。
这样的室内外的生态绿化空间就更为贴近大自然了。
4、景观主题风格
有文化底蕴的环境景观是人化了的自然，社会的人只有生活在有人文化痕迹的大自然里，才会有生趣和品味感。
■凤凰广场
位于整个项目中心点上的凤凰广场,是体现本小区文化与精神内涵的重点所在。
中心大型雕塑群：
连云港最大的雕塑群，成为港城新坐标！
成为社区文化精神象征。
凤凰神鸟是中国人民数千年来的心目中吉祥、美好和奋飞、希望的象征。
在广场主要部位有现代艺术风格的凤凰雕塑,周边设有4-6个图腾石柱,柱上刻有历代中国凤凰的形象,还有“凤凰”两字在书法演变过程中的多种写法的集成,地面拼花上也体现凤凰的图案。
甚至整个广场的形状就是一个大型的凤凰，还有那凤凰水帘快出的彩虹，也可将反映亚欧大睦桥东桥头堡形象和已建、在建的连云港码头、海滨新城、工业和花果山、连岛风光的浮雕安排在合适的位置上。
■三大组团
根据建筑规划确定的住宅档次及层数情况，结合景观功能性要求，适当安排北欧风情代表性符号的风车、磨房、农居、小型水闸、水车、海边码头、欧式亭子和花园一角等，也可从北欧童话中的白雪公主、美人鱼等，创造带浪漫而童心味十足的景观来。
■滨河风光
在盐河风光带可出现北欧式的尖顶小建筑，采用北欧式几何形装饰的河边护栏，路灯、座椅、花坛和路面砌块。
景观的欧式小船模型，河岸边欧式马车的雕塑。
在东盐河引水入组团的位置上再架上北欧式的小桥，水面摇曳着北欧村镇钟楼的倒影，在其旁设了风动水车。
东盐河风风光带以其富有人情味的环境景观气氛，为面向这里的风情商业街服务到位。
■风情商业街
本案商业用房可借鉴美国加州中部的SOLVANG小镇，因其立面造型和商业气氛极有北欧情趣而被称为“丹麦城”，据此可以建成沿东盐河时尚休闲的北欧小镇一条街。
四、项目商业策划
房地产项目的开发，商业地产能给项目提升品质，创造更高的经济效益。
本案地处新浦主城与连云港海滨新城交汇处，其商业潜力巨大，同时本项目规模较大，其中规划商业面积十万平方米以上，属于副中心型商业区域。
本案商业的定位、营销、招商、经营等环节的有效把握，是项目成功运作的重要保障，是项目创造经济效益的重要来源。
因此，我们建议，商业部分开发要充分引起投资商的高度重视。
宋跳项目课题组商业专家经过认真调研和研究，提出商业策划建议，供决策参考。
一、商业整体定位
城市社区复合型商业MALL
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家居航母+大卖场+风情休闲街+特色商业街+涉外特色酒店+名流会所
MALL（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。
Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛以一样舒适和惬意，较新版本的美国词典释意：
“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。
”
二、配套设施建议
因本项目离市区中心较远，目前的生活配套如商业、教育、医疗、文化、体育等大型配套设施仍未到位，周边也缺乏这些必需的相关配套。
加之项目是以满足连云港市民居住生活需求为主要发展方向的大型居住型社区，居住的业主数量较大，需考虑在不过度依赖市政配套的前提下，通过完善小区内部配套设施，解决业主日常生活所需。
同时，较具规模的商业生活配套设施对提升项目整体形象，扩大项目的辐射范围，拉动人流聚集等方面有巨大作用。
因此，对项目的生活配套（包括商业、教育、医疗、文化、体育等）进行合理的定位和规划是必不可少的。
1、会所配套设施
由于本项目周边市场配套极不完善，决定了本项目需加大配套设施的投入力度，以期社区自身能够自成一体，完善社区内的生活配套，体现休闲、便利、健康的生活，其中会所的建设和功能设置十分重要。
依据本项目休闲、度假生活的定位特性，建议会所设置如下功能：
健身房、桑拿房、阅览室、茶社、影音室、棋牌室、桌球室、半露天咖啡厅、卡拉OK厅、商务中心、室内温泉泳池，室外沙滩泳池、室内外儿童游戏区、多功能厅、网球场、乒乓球室、缓跑径等。
2、商业配套设施
由于本项目规模较大，居住人口较多，区域配套不完善，所以在小区会所配套设施外，还需要兴趣丰富的商业配套设施，一则既可满足业主日常生活所需，二则亦可通过租赁实现良好经营收入。
商业设施应融合购物、酒店、休闲、娱乐、观光等多种元素，丰富业态组合。
进行统一规划、统一招商和统一
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