大连香水湾调研总结.ppt

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香水湾调研报告市场竞争状况个案分析香水湾地理位置：

香水湾地理位置：

香水湾整体规划图香水湾基本信息香水湾香水湾开发商中瑞置业（大连）有限公司占地面积6万平建筑商金建筑面积13万平规划设计美国GRI绿化率35全程营销代理世联地产容积率2.1项目地址西岗香周路120号套数1314套左右，目前一期剩余10余套售楼处位置项目所在位置产品类型10栋11-25层高层，2栋沿街公建贷款银行及政策工商银行（首套3成，基准利率；二套6成，利率上浮10%主力产品面积95，150,140平施工日期2010年5月1日销售价格11900-14000元/，一期均价12000元左右，二期13000元。

交房日期2012年6月1日销售状态在售一期尾房及二期加推6#车位数量地下1000个左右层高3米，半地下叠院3米（独立入户，2.2米地上）物业公司中瑞置业（大连）有限公司得房率82%左右物业费2元/月各户型面积配比（附后）各户型面积配比各户型面积配比户型面积配比两室两厅9580%两室两厅11510%三室两厅14010%香水湾香水湾项目状况目状况工程状况工程状况p楼体层数楼体层数一期封顶，二期建设中一期封顶，二期建设中p封顶时间封顶时间一期一期20120111-3-3-44，二期封顶时间未定，二期封顶时间未定p现工程进度现工程进度二期楼体建设阶段二期楼体建设阶段近期动作近期动作p线上推广线上推广-暂无暂无p营销动作营销动作-二期加推中二期加推中p开盘时间开盘时间-三期未定三期未定香水湾优劣势阐述香水湾优劣势阐述优势层面：

优势层面：

1、西岗区城市中心，临近青泥洼商圈和西安路商圈，交通非常便捷。

2、周边配套完善，迪卡侬、宜家、沃尔玛、麦德龙、奥特莱斯、中心医院等，享受国际化全新生活3、3000平商业街在方便购物的同时也起到了隔绝道路，阻隔噪音的作用。

4、选材上精益求精，世界顶级电梯品牌蒂森克虏伯、美驰铝包木门窗、一和铜门以及楼宇智能化系统。

5、人车分流的设计,小区更加安静。

6、户型设计95平为主，面积适中，市场受欢迎程度高。

香水湾优劣势阐述香水湾优劣势阐述劣势层面：

劣势层面：

1、处于香周路及东北路交汇处，临近东北路高架桥，较为嘈杂。

2、项目北侧临近高压线网，锅炉房，环境污染较严重。

3、户型产品不能满足客户多样化需求，主力面积较为单一。

竞竞争争点点描描述述香水湾香水湾第五郡第五郡区域西岗区香州路机场片区价格一期12000元/，二期均价13000元/三号地预计13000-14000元/主力面积一二期95-140平三号地80200开发商品牌中瑞置业（大连）有限公司亿达集团学区无实验小学，育文中学配套临近青泥洼商圈，西安路商圈，香炉礁业态丰富交通不便，娱乐、商业氛围不足香水湾与第五郡竞争点对比香水湾与第五郡竞争点对比市场竞争状况个案分析市场竞争状况个案分析p区域区域西西岗区核心区域，交通出行方便，区域性区核心区域，交通出行方便，区域性优势明明显p配套配套临近主干近主干线，周，周边人口人口较多，多，现阶段餐段餐饮娱乐、商、商业氛氛围较浓p价格价格一期均价一期均价1200012000/，二期，二期1300013000/，价格于第五郡三号地相比存在一定价格于第五郡三号地相比存在一定优势p面面积产品主力面品主力面积为95-14095-140，与与三号地主力供三号地主力供应部分面部分面积重合重合p品牌品牌开开发商第一个商第一个项目，品牌影响力目，品牌影响力远不及不及亿达达p学区学区自身没有学区配套自身没有学区配套综合考合考虑：

通：

通过以上以上竞争点比争点比较，香水湾并非我，香水湾并非我项目目强劲竞品品项目目竞争争点点香水湾与第五郡竞争点描述及解决方案香水湾与第五郡竞争点描述及解决方案p区域区域从从闹中取静的角度中取静的角度给客客户讲述，述，强调第五郡的安静的居住感受；第五郡的安静的居住感受；政治政治带动经济，从政治，从政治带动经济的角度的角度强调第五郡未来升第五郡未来升值发展空展空间p噪音噪音临近主干近主干线和和锅炉房，噪音炉房，噪音污染染严重重p价格价格规避价格避价格战，重在利用，重在利用亿达品牌与园林、物达品牌与园林、物业等等软性服性服务提升客提升客户对产品的价格品的价格预期期p面面积同面同面积产品下，三号地品下，三号地户型型设计科学，功能分区合理。

科学，功能分区合理。

p品牌品牌亿达品牌，达品牌，2626年年专业住宅开住宅开发商，品商，品质卓越，人性化园林卓越，人性化园林设计，品牌物，品牌物业p学区学区1212年一体化教育模式，足不出年一体化教育模式，足不出户享受管家式教育，大享受管家式教育，大连市重点学区：

市重点学区：

实验小学小学育文中学只有第五郡育文中学只有第五郡业主才能享受主才能享受解解决决方方案案市场竞争状况个案分析市场竞争状况个案分析个人个人调研研观点点总结：

与三号地在：

与三号地在风格上，建筑形式上格上，建筑形式上类似，似，面面积及定价相仿，客及定价相仿，客户群有一定重合（学区需求除外），群有一定重合（学区需求除外），存在一定存在一定竞争关系。

争关系。

汇报完毕！

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