土地储备供应任务情况汇报030925.docx

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土地储备供应任务情况汇报030925

2003年土地资产经营工作情况汇报

2003年，我市首次根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划及土地市场供需情况制定了较为系统、全面的土地储备供应计划。

半年多来，在市委、市政府的正确领导下，在相关部门的大力支持和协助下，土地储备供应计划实施顺利，推动了我市土地资产经营工作，促进了社会经济的发展。

现将今年1-9月份计划实施情况及土地资产经营相关工作汇报如下：

一、2003年土地资产经营状况

（一）土地储备工作稳步推进

2003年计划储备土地面积约1.46万亩，投入资金58.6亿元。

其中旧城改造（含旧城拆迁和宗地收购）计划储备土地约2600亩，投入资金46.5亿元；新增建设用地计划储备土地约12000亩，投入资金12.1亿元。

截止目前，已实际投入资金约34亿元，储备土地面积5098亩，其中旧城改造累计投入资金约31.5亿元,完成旧城拆迁储备土地面积约2554余亩；新增地累计投入约2.5亿元，储备土地面积2544亩。

（二）土地供应工作有序开展

2003年计划供应经营性土地约6000亩，总收入为40.9亿元，可实现土地增值收益6亿元（不含出让金、配套费等规费）。

截止目前，通过土地有形市场供应土地55宗，面积3847亩，成交总额40.8亿元，实现土地收益12亿元。

从土地资产运行效益看，目前的供地平均价为每亩106万元，每亩平均土地收益31万元，比去年增涨15％。

（三）配套政策体系更加完善

为切实解决土地资产经营管理工作中出现的一些新情况、新问题，进一步加强我市土地市场建设、规范土地市场秩序，促进全市土地资产经营工作和经济建设的持续健康发展，继续加强政策研究，陆续出台了《市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理的通知》、《市人民政府关于进一步完善中心城区商业类项目建设用地管理的通知》、《市人民政府关于支持制造业项目用地的通知》等3个文件。

同时，为切实做好城中村综合改造项目的征地拆迁工作，促进土地资产经营工作的顺利开展同时保障农村集体经济组织、农村村民及相关权利人的合法权利，目前正在研究制定城中村改造相关政策。

另外，闲置土地处置办法及经济适用房的有关政策也正在酝酿中。

（四）土地经营方式创新效果显著

目前，土地储备量较少，土地储备周期较长，“整地”供应不能有效满足市场需求，已经成为我市土地资产经营中一个瓶颈。

为此，我们打破了原有的拆迁（收购、征地）——整理——供应的工作模式，提出了“提前招商、承诺交地、再行整理”土地预出让的思路。

在市土地资产经营管理委员会的大力支持下，在8月份的供地中有选择性地进行了试点并取得成功。

在今后的1-2年内，预出让仍将成为缓解熟地供应与土地需求量这对矛盾的有效手段。

（五）招标供地模式实践成效卓然

我市土地资产经营制度的建立仅有两年多的时间，土地市场在逐步步入规范化、有序化的进程中，依然存在诸多问题，主要表现在土地市场尚不成熟、开发商对市场前景和风险把握不足等，致使因竞价导致土地成本过高而迟迟不进场开发，造成了土地的闲置浪费，目前正采取相关措施避免上述现象，一是合理确定出让地块规模，兼顾大、中、小房地产企业的开发能力，在引进大型开发企业的同时积极培育本地房地产企业；二是合理选择招标拍卖挂牌供地方式，综合考虑地价、地块开发的社会及环境效益，在坚持“价高者得”的前提下与“质优者得”有机结合。

如在今年的供地中，我们采取了综合评标的方式对汉正街、龙王庙和珞狮南路南湖新城（2块）等四个地块进行出让，有效地兼顾了社会效益、经济效益和环境效益。

对于开发商而言，采取招标方式供地，可有效避免竞价过程中的恶性竞争，有利于他们在理性的环境中做出最客观的决策，从而降低投资风险，确保项目的顺利实施。

对于政府而言，采取招标方式供地，在合理确定招标标底的前提下，一是可以确保土地收益不流失；二是可有效抑制竞价过程中价格的恶性竞争，促进土地市场的健康、持续发展，规范土地市场，形成一个理性的竞争环境；三是吸引有实力、创品牌的外地开发商前来投资。

因此，采取招标方式供地，是实现政府和开发商双赢的一种举措，更是谋求土地资产可持续经营的一种举措。

（六）运用土地储备“孵化”中小企业

我市结合实际情况，在市政府大力发展制造业的政策要求下，决定充分利用现有的工业资源，盘活国有资产存量，在改善设施、改造厂房的基础上，启动汉正街工业园583亩土地，因地制宜发展都市产业，为民营中小型企业提供“孵化器”，同时增加就业，改善当地居民生活环境，成为灵活运用土地储备制度支持产业发展的典范。

（七）土地市场调控水平明显提高

据有关资料表明,今年我市房地产市场在大量存量土地进入市场的情况下仍保持平稳增长势头，主要表现在一是房地产开发投资稳步增长，上半年全市房地产开发累计完成投资61.47亿元，同比增长8.33%。

二是房地产开发仍保持较大规模，上半年全市房地产开发施工面积达1439.79万平方米，同比增长3.22％。

三是房地产消费市场需求比较旺盛，上半年全市共销（预）售商品房384.69万平方米，销售收入49.17亿元，分别比去年同期增长7.07%和10.13%。

四是住宅销售价格稳步上扬，商品房价格同比增长2%。

以上表明，土地市场调控能力明显增强，同时市政府旧城改造政策成功地激活了市场的潜在需求，房地产开发市场也由卖方市场转向买方市场。

（八）加速城市建设模式突变

在启动的旧城成片改造项目中，有许多大项目是以往城市建设中难以做到的，如计划将月湖地区1992亩土地变成集文化、休闲、娱乐为一体的现代文化艺术中心，规划在南湖新城集中600余亩土地建设绿化休闲公园。

这些项目的实施，将大大改变城市面貌，并彻底改变人们以往的城市建设观念及城市建设模式，即变分散的、零星的、渐进的城市建设为集中的、成片的、快速的城市建设，有利于更好地实施城市规划，从而保证城市交通、绿化、基础设施和公共设施用地，改善城市交通和环境状况，优化城市的空间环境，达到经济效益、社会效益、环境效益的协调统一。

（九）促进城市文明建设更上台阶

2003年计划旧城成片改造储备土地面积3145亩，拆迁建筑面积250万平方米，拆迁1.37万户居民。

大规模的成片旧城改造，打破了市民原有的社会关系并改变其生活居住环境，实现人口大量的跨区域流动，导致大量的居民由原来狭小、破旧、环境恶劣的生活空间搬迁至宽敞、舒适、环境优美、配套齐全、文化生活丰富的新型居住小区，这不仅体现了城市物质文明的飞跃，同时也促进城市精神文明的健康积极发展。

二、亟待进一步明确和完善的几个问题及建议

（一）统一口径，用全面的观点理解土地收益。

一般地，土地收益就是土地资产经营的“毛利润”。

在土地收益中减去土地出让金、行政事业性收费和基金就得到土地净收益，即土地增值收益。

土地中心成立以前，政府的收益只有土地出让金、行政事业性收费和基金。

土地中心成立以后，通过土地资产经营，在原收益的基础上形成了一部分市场增值，即土地增值收益。

但随着土地资产经营的不断深入，土地资产经营的成效不仅仅反映在土地增值收益方面，还反映在由于土地资产经营，使原来对出让金、行政事业性收费和基金的征收率从原来不足50％到现在100％征收，从根本上确保了政府对土地收益控制。

此外，我市对土地收益的统计范围也仅限于我中心直接管辖的7个中心城区。

这一做法掩盖了土地经营工作的整体效果，不能够全面反映我市土地经营成果。

所以全口径统计土地收益，不仅可以客观正确地评价土地资产经营效果，也有利于和上海、广州、杭州等同类城市比较。

（二）面向市场，调整“一费制”收费方法

政府将“一费制”计价方法与“招拍挂”出让方式相结合，旨在确保土地开发成本回收的基础上，通过需求者在土地有形市场的竞价显化土地价值，积累城市建设资金。

同时，提高办事效率，改善投资环境。

“一费制”在实际工作中也的确发挥了巨大效用，受到广泛好评。

现在形成的局面是凡土地中心经营的项目，不仅要代征代拆道路（本该从城市基础设施建设中支出），所有的行政事业性收费和基金一概不能减免，导致这类项目的成本和市场严重背离。

例如，9月17日挂牌的“二七路地块”，其地理位置虽然被多家大开发商看好，但是由于拆迁成本偏高，再加上“一费制”的项目收费，形成开发商“进入壁垒”，导致无人竞价。

为此，建议理顺政府部门职责，合理归集投资项目，该由政府投资的不能进入土地成本，对旧城改造这类项目，以市场供求确定价格，减少人为干预。

将“一费制”类目中比例收费按土地评估价测算，将费用部分与契税等单独收取。

（三）理顺关系，加快土地预热进度

受多方面因素影响，我市储备土地的基础设施配套工作进展缓慢，包括备受关注的已供沙湖地块道路修建、后湖拍卖地块基础设施配套等项目未取得明显进展。

这样下去，不仅会影响投资者的信心，而且会影响市政府的诚信，影响整个投资环境。

为改变这一局面，建议：

第一，做好城市基础设施建设计划和土地储备供应计划的衔接，做到定时投入，最大限度产生效益。

第二，明确部门职责，以土地的储备供应为中心环节，相关部门协调配合。

（四）计划先导，培育和规范土地市场。

加强计划管理是土地经营工作的必然要求。

科学的计划是事业成功的基础，当然计划也不是一成不变的，客观情况的变化和实际工作的需要，往往需要调整计划，如月湖地区由于八艺节场馆建设的需要，实际拆改规模远远超过2003年土地储备计划实施规模。

据统计，到今年年底，仅该项目就将计划外占用资金近16亿元，占计划投入资金的28％。

这就需要扩大投资规模或调整投资计划。

为此，建议今后的工作中，第一，确立计划应有的制度地位。

市政府和管委会对土地储备供应计划审核批准后以正式文件或规定方式向各相关部门发放，强化计划的制度地位。

第二，严格规范调整计划的程序。

对计划的调整设置必要的审批程序。

第三，明确计划的执行和监管机构及其职责。

第四，扩大计划的涵盖范围。

将郊区和开发区范围土地也逐步纳入统一的土地市场，列入储备供应计划，逐步将烂尾楼等闲置用地、城中村用地以及经济适用房用地等都纳入储备计划，增强计划的整体调控功能。

此外，我们还将把已批租的存量土地纳入计划管理，对未列入计划的已批租存量土地，不予进行规划审批。

第五，建立多方参与的协商机制，尽可能权衡各方面利益，调动相关主体积极性，从根本上推进土地储备供应计划实施。

（五）确保稳定，妥善解决“双困户”安置问题

建国以来，我市最大规模的旧城改造工程已于今年全面展开，根据计划，今年拆迁房屋总面积将达到250万平方米，约有30000动迁户需要安置。

截至目前，江岸永清、汉阳月湖、武昌积玉桥等旧城改造项目已相继启动并取得积极进展。

然而，旧城改造是一项复杂的系统工程，涉及方方面面的问题和矛盾，如何维护群众利益，妥善解决中低收入家庭居住问题，特别是“双困户”问题，便是一个十分突出而重要的问题。

中央一再强调，旧城改造拆迁，不能拆掉群众利益。

市政府高度关注旧城改造中的低收入群体，特别是“双困户”的安置问题，政府各部门也应积极采取措施，合力解决这一问题。

为此建议：

第一，坚持从老百姓的切身利益出发，积极推进动迁商品房建设，每年依据旧城改造计划兴建一定规模的动迁商品房，切实解决部分中低收入家庭的住房问题；第二，由市财政部门从土地经营收益中划拨一定比例的资金，作为解决“双困户”安置问题的专项资金，由市民政部门按规定补助给旧城改造中的“双困户”；第三，研究制订对“双困户”采用等面积标准房屋调换的指导政策。

（六）明确职责，充分发挥管委会的决策和监管作用

2003年7月，我市成立了土地资产经营管理委员会（简称管委会）。

从过去的工作情况看，管委会未能充分发挥其作用。

一是决策前期工作不够充分，特别是经济分析和市场把握不够，政策配套（如旧城改造扶持政策）也未能及时跟上。

二是土地经营审批效率有待提高。

首先是重复审批，在管委会上决定出让的项目与市政府土地出让审批并行；其次是审批滞后。

三是政策督查落实力度不够。

由于监督力度不大，去年出台的11个政策文件，落实上都不同程度打了折扣。

管委会是全市土地经营决策、监管机构，在制订政策、集体决策、把握市场、实施协调等方面，起着举足轻重的作用。

为充分发挥管委会的监管作用，建议：

第一，加强集体决策。

一是坚持管委会例会制度，力争每月集中一次，及时听取土地经营工作建议，定期掌握土地经营进展情况和存在的问题，形成统一意见。

二是规范项目决策。

决策之前，应认真房分析研究地产市场的形势特点，加强项目可行性论证，提高决策的科学性和可操作性。

决策后要及时提出配套措施，推动土地储备工作顺利进行。

三是加强公益性（非经营性）项目投资管理。

进一步加强公益性项目资金管理，明确解决公益性项目资金偿付渠道，将公益性项目贷款资金与经营性项目贷款资金分开管理。

第二，改革行政审批制度。

一是取消部分审批项目。

二是归并审批事项，减少重复审批。

管委会批准或市政府批准的事项，均应当视为市政府批准的项目，并凭此办理相关审批手续。

第三，进一步加强土地经营监督。

一是加强对土地一级市场垄断的监督。

二是加大闲置土地清理力度，尽快出台闲置土地处置办法并予以实施。

三是加强土地成交后监督。