0414邦盛水岸御园提案.pptx

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1、宏观政策2、土地市场3、市场近况3月18日长沙正式出台限购限贷政策。

限购：

长沙本市不限购；本省外市，限购1套；外省，首套需缴纳12个月个人所得税或社保。

限贷：

商贷首套首付30%，二套首付35%，三套停贷宏观政策风雨欲来，6天长沙4发楼市新政112233443月20日长沙出台关于调整公积金个人贷款政策通知。

提高首套房住房组合贷款的最低首付比例，提高购买二套房最低首付比例，停止第三套房相关贷款政策等，公积金首套房、二套房首付比例与商贷相应内容看齐。

3月22日长沙出台关于规范商品房价格行为的通知要求商品房明码标价，实行“一套一标”，并在经营场所显著位置公示商品房销售价格等内容，不得收取任何未标明的费用等，对违反规定的行为严肃查处。

3月23日长沙相关部门发布不动产登记的相关规定规定住房属性以不动产登记数据和网签备案数据予以认定，住房套数是指本人及家庭成员在限购区内以办清住房所有权证、不动产证和网签的住房套数，已注销的住房和非住宅不计入内。

湘联观点xianglianviewo限购、限贷、限价、限售对楼市的影响是较为显著的，成交上量跌价稳，楼市整体走势趋于平稳。

o长沙此轮调控严重抑制了外地投资客的投机需求入市，这也是导致成交回落的原因之一；o首付比例调整至30%，较之前高了一成，让不少刚需客户压力增加，只能望楼兴叹；o限购、限贷政策突然实施，打乱了大部分购房者的置业预期，故未来的一段时间，会出现无法网签和各种原因退房的现象，对整个市场造成消极影响。

土地市场44土地市场o在长沙楼市限购限贷等供求侧的管控下，为土地市场的供应放宽创造了条件，适度增加有效住宅供应，有利于长沙整体楼市的长期稳定发展。

o市场土地数量逐渐增加，各品牌开发商的拿地热情不减，整体溢价率创历史新高，面粉接近面包价。

o2017年土地市场成交地块的用途分析，住宅+商业占比60%以上，纯商业用途相对较少，由此看见，住宅市场依旧占市场主力；o根据土地市场的集中成交，可预期在未来半年或一年，长沙房地产市场的供应将逐步回升，这对捂盘抬价等市场行为会造成一定冲击。

湘联观点xianglianview44市场近况新品推货2月份五区内新建商品房住宅供应仅5.99万方，环比下滑87.24%，同比下降40.46%。

3月份长沙五区内新建商品房住宅供应达71.6万方，环比增加1095.3%，同比增加119%，在318政策未出之前，受国家政策大环境及一线城市楼市走势影响，在3月第三周（12-18日），长沙加推项目集中放量，总计33万方。

新增供应9.06万方加推项目：

中欣楚天一品芙蓉万国城MOMO新增供应33万方加推项目：

合能丹枫丽舍金茂湾梅溪青秀荣悦台水墨林溪郡万科金域国际万科金域蓝湾中海国际社区中间嘉和城卓越蔚蓝海岸新增供应15.37万方加推项目：

北辰三角洲五矿万境园旭辉国际广场新增供应14.17万方加推项目：

合能丹枫丽舍（洋房）碧桂园公园壹号万科魅力之城金科世界城麓谷小镇北大资源（洋房）荣泰广场中建信和城卓越浅水湾市场近况新品推货3月第一周2月26-3月4日3月第二周5日-11日3月第三周12日-18日3月第四周19日-25日新增供应4.85万方加推项目：

广晟江山帝景南山十里天池五矿万境园楷林国际3月第五周26日-31日44市场近况价格表现2017年2月，五区内新建商品房住宅均价8992元/，环比上升2.43%，随着318政策颁布执行，长沙楼市呈现量跌价稳的趋势，3月份房价基本维稳，局部房价出现回落现象。

两会期间，中央明确今年没有把房地产地产税草案提请全国人大委员会审议的安排，从心理层面来讲是市场对于房价下跌预期再次下跌，在现有行政监管的框架下，长沙房价短期将持续维稳的现状，重现2016年的房价疯涨现场已变得不可期。

湘联观点xianglianviewo长沙楼市近期维持量跌价稳的现状，短期难实现市场溢价，重现2016年的房价疯涨现场已变得不可期。

o受市场环境和政策不确定等因素影响，长沙2月份商品房市场供应量创历史新低，开发商入市观望情绪严重；o随着政府楼市调控政策的落地，许多开发商加快推售节奏，抢占调控之前的最后一波市场红利，未来楼市充满变数，未来四个月将近有20个项目有新品加推，捂盘惜售或错失先机。

竞品篇：

1、周边竞品分析2、重点竞品分析竞品项目数据统计表项目中海国际社区广晟江山帝景南山十里天池中铁建洋湖垸洋湖时代广场北大资源时光湘熙水郡兰亭湾畔18克拉近期推货量工程进度五期3#、4#栋3月17日拿到预售，目前正在认筹中，1#、2#、6#目前已建5层；五期北两栋高层正在打地基哈佛四期高层1#、2#、3#栋已有12层，4#、5#栋已有16层，6#、7#已有20层，均已达到预售条件；公寓15#已封顶。

在建2#已达到预售条件，但未取得预售证，4#已开始动工；1#、3#、5#未动工。

住宅均已取得预售证，且即将售罄。

目前在售的公寓楼已是现房在售，另一栋公寓楼在打地基阶段。

高层26#、27#栋已达到预售，未取得预售证；30#预计6月份达到预售。

高层25#已建到3层，预计5月份达到预售，其余楼栋未动工。

目前三期高层在打地基，建地下车库，受阴雨天气影响，工程进度较慢。

洋房、公寓已经现房，但公寓未取得预售证。

套数3#、4#高层：

306套6#、7#高层：

248套（3月31日开盘）142套住宅剩余1套在售100套（公寓）27#高层：

132套25#洋房：

24套洋房7套在售产品面积89-13895-12886-106140-17033-62住宅：

88-117洋房：

113-152160今年推货量套数住宅：

750多套公寓：

1000套住宅：

1300套公寓：

840套284套商业楼900套（公寓）高层：

311套洋房：

144套336套600套左右60套（公寓）产品面积住宅：

89-138公寓：

40-6046-16886-125300033-62住宅：

88-117洋房：

113-15290-13090-12048-69总库存11万方16万方44万方3000方3.5万方9.7万方20万方29万方9000方竞品统计项目区域竞品数量众多，且多以品牌开发商为主，如中海、南山、广晟、北大等，产品种类齐全，以普通住宅为主，主流面积段在95-135之间，区域全年推售面积将近80-100万方，货量较充足。

中海国际社区竞品统计一期二期四期三期五期天玺/鉴别墅区中海国际社区开发商长沙中海兴业房地产有限公司占地（）约36万销售团队自售建面（）约160万物业管理中海物业管理有限公司长沙分公司商业（）7万物管费2.38元/绿化率40%项目地址岳麓区猴子石大桥西行1000米（洋湖湿地公园北岸）总户数9000车位一、二期2371个容积率3.67交通912路、912区间线、908路、908西线、909路，地铁三号线配套景观：

岳麓群山、洋湖生态湿地公园、靳江河教育：

中海博才小学、湖南大学、工业职院、雅礼中学、师大附中；商业：

社区自身7万平方米商业配套；麓南广场、新开铺新一佳、通程商业广场；医院：

市四医院武警总医院、长沙市中心医院中海国际社区五期3#、4#于3月25日开盘，加推306套，开盘当天完成去化90%以上，面积区间为89-138，开盘均价9000-10000元/平，后期将加推5期1#、2#、6#新品房源。

核心卖点：

品牌（中海地产）+区域（洋湖）+学位（岳麓博才）+大社区大商业配套广晟江山帝景广晟江山帝景竞品统计开发商湖南楚盛园置业发展有限公司占地（）约65万代理商联道、图治建面（）约168万物业管理广州长建物业管理有限公司商业（）12.7万物管费1.96元/绿化率36%项目地址岳麓含浦大道与南二环交界口总户数11960车位8673个容积率2.53交通908西线、908区间、912、地铁三号线配套商业：

江山帝景配有约10万风情商业街，引进22000高端商务会所华天商务酒店，更有5000大型中佰连锁商超；教育：

北京大风车双语幼儿园、洋湖博才小学、32000自建品牌师大附中博才中学、湖南大学、中南大学、湖南师大；医院：

长沙长好医院。

江山帝景哈佛四期A6-7#2017年3月31日开盘，加推248套，开盘当天完成售罄，面积区间为95-128平，房源带装修，开盘均价为8800-9000元/平，后期即将加推4-5#新品。

核心卖点：

学位（博才师大附中）+区域（洋湖）+交通（3、8号地铁）+精装+社区园林商业配套o区域内竞品众多，且大品牌开发商集聚，产品种类齐全，货量较充足，以普通住宅为主，市场竞争力巨大。

o该区域产品主流面积段偏大，更多引导的是首改及一步到位客户。

o区域内百万级大社区相对集中，产品核心卖点同质化较高，大品牌相对更有竞争力。

o项目周边竞品近期推售节奏加快，短平快抢占市场，以冲抵未来市场的不可预期。

湘联观点xianglianview产品篇：

1、项目概况2、货量盘点3、swot分析开发商湖南邦盛房地产开发有限公司占地（）10.8万销售团队自销、中原建面（）约40万物业管理永邦物业商业（）5000物管费1.8元/绿化率41%项目地址岳麓区联丰路与含浦大道交汇处东南角总户数2797车位配比1:

0.8容积率3.4交通地铁三、八号线、908西线、908区间线、909区间/西线、905路、239、912、206路公交车配套景观配套：

洋湖湿地公园，靳江河风光带；教育配套：

湖南工业职业技术学院、湖南中医药大学、大学城、博才实验小学、师大附中；餐饮：

部分小型餐饮、含浦美食一条街；购物：

新一佳、步步高、家润多；银行：

工商银行、建设银行、农业银行；内部配套：

1000会所、1810幼儿园、80000泰式园林与400的水系景观。

项目位于岳麓区联丰路与含浦大道交汇处东南角，占地10.8万，总建面约40万，分貮期（邦盛壹期分三期，貮期为一期）开发，壹期由15栋高层组成。

1234567101112131415在售产品待售产品89项目概况货量盘点15312288楼栋户型面积数量5#5房2厅2卫153648#5房2厅2卫153649#4房2厅2卫1221263房2厅2卫88126合计380SWOT分析1.位于洋湖生态新城西部，以含浦大道连接梅溪湖板块，西二环直达岳麓山；2.靠勒江河赏洋湖景，8万方社区园林景观，4000水系景观，居住舒适度高；3.自带幼儿园，临近博才小学、师大附中等著名学校，教育资源一流；4.2条地铁，7路公交，2条高速加上环线快速路“五纵四横三桥”，交通便捷。

1.片区内住宅产品存量较大，项目周边产品同质化较重，客户选择空间较多；2.项目营销推广发声较少，市场知名度不高；3.除了学校，周边配套较少，生活便利度较差。

1.318限购后，拥有购房资格的客户总量减少；2.片区内众多项目竞相加推，争抢客户；1.318限购政策实施，有购房资格的客户看好后续升值潜力，争相购房；2.洋湖板块配套日渐成熟，人口导入量大，抓住时机平价入市，打响项目知名度，平开高走，实现溢价。

优势威胁劣势机会价值篇：

1、区域价值2、产品价值洋湖生态新城集酒店、办公、商业于一体的总部经济基地和与之配套服务的生态湿地公园、绿色宜居社区。

立体交通枢纽长张、长邵娄、绕城高速、长株潭路网、7趟公交纵横交错，双地铁（3、8号地铁线）等“五纵四横三桥”便捷交通。

周边名校林立社区自建约2000幼儿园、博才小学、师大附中、湖南大学城等省内、国内著名学校。

区域价值万亩洋湖萃尽繁华墅质社区滨临勒江河8万方泰式风情园林绚丽中庭水景超高绿化率阔景豪宅超宽栋距两梯两户纯板结构88-153舒适大宅室内双花园双阳台主题会所900主题会所，加上楼栋底层架空，通透布局让室内与室外庭院串联组成休闲娱乐泛会所产品价值墅区质名学府名校学区小区2000幼儿园周边省级名校湖南大学城高校气派大户型多维全配套更多空间价值主卧舒郎，含独立卫生间，尊崇生活从此开始；充足卧室、书房设计，多重拓展空间功能，亦可以根据主人生活喜好装扮