南京市房地产市场容量分析.docx
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南京市房地产市场容量分析
南京市房地产市场容量分析
名目………………………………………………………………………………………………..1
综述
一、前言
2003年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心都市的地位日趋显现、各方面已驶上高速进展的快车道。
从房地产市场的具体表现来说，2003年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。
开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方面，消费者愿望与实际差距越拉越大，专门多人在推测、犹疑中未能实现买房的愿望，而就在2003年，我国人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一个国家经济进展水平的总量尺度，人均GDP评判的是一个国家的富裕程度，人们依照那个数字的变化来划分经济进展时期，这说明我国真正进入了〝脱贫〞致富的时期，在新的历史时期，社会将会发生更多积极的变化，比如在日益进展完善的市场经济环境下，过去人们生活中的奢侈品逐步成为今后的日常必需品，消费结构将向进展型、享受型升级，住房、轿车、电子、通信等大宗消费品市场将显现爆炸性增长，更加缤纷多样的消费方式立即在膨胀的消费时代成为现实。
2003年的岁末，众多有关房地产市场的报道中，最吸引读者眼球的是2004年房价有可能走向平稳甚至回落的种种推测。
抉策地产研究中心本着四年房地产市场研究、经纪服务的体会，纵观2003年房地产市场进展轨迹，重申自己的观点：
市场经济是过剩经济，商品的短缺永久只是临时的，商品过剩是市场经济的常态。
随着市场的进展成熟，竞争会愈演愈烈，不久的今后，房地产市场一定会全面进入供过于求的局面。
房地产市场目前远未成熟，产品〔商品房〕又是相当复杂的专门商品，相关阻碍因素如国内、外宏观政治、经济形势、金融政策、相关法律法规的变化都会直截了当阻碍其微观市场表现，片面的以某些经济指标作为房价与房市的推测依据进行市场推测是不可取的，所谓推测事实上确实是〝瞎子算命〞，会产生错误的引导甚至欺诈。
供需关系是房地产市场的主导因素。
了解市场供求关系及其变化趋势，深入研究微观经济走势、消费者需求特点、消费行为特点、消费心理的变化是极具意义的，市场调查的意义在于揭示市场真实表现，分析市场进展变化的缘故，通过科学的研究模型研究市场的历史和现在，对阻碍以后市场进展的相关因素进行分析，提出促进市场及企业健康进展的意见与建议。
2003年最具阻碍力的〝一对〞文件，即中国人民银行公布的«关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知»〔121号文〕和9月国务院发出的«关于促进房地产市场连续健康进展的通知»〔18号文〕，121文件降低了银行信贷风险，但也提高了门槛，一些规模小、自有资金率低、融资渠道不畅的中小开发企业无疑会由于实力不济而被剔除，也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向进展。
18号文确信房地产是国民经济的支柱产业，强调〝对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要连续加大信贷支持力度〞。
阻碍房地产价格的因素是比较复杂的，目前房地产市场还处在初级时期，高增长的同时，存在着如此那样的不成熟和不规范，未完全按照市场规律运行，随着市场的成长进展，这些不规范和不成熟会逐步消逝。
关于如此一个高成长中的初级市场，政府应该在逐步规范的同时关怀和扶持，制造公平、公平的市场环境，使它能够健康的成长，18号文正是表达了国家的这种精神。
本期报告通过分析过去一年南京房地产市场的供需状况、价格走势及购房需求变化等微观市场表现，结合宏观经济、政策形势和进展态势及消费者调查、媒体监测数据分析研究了2003年南京市房地产市场，以期从市场研究的角度为消费者、房地产相关企业提供公平有价值的研究成果，有瑕疵之处，敬请指正。
二、研究方法简介
1.研究背景说明
随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产研究、咨询服务机构的需求，专门是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评判模型，抉策地产研究中心自2001年开始组建抉策购房会员俱乐部，并在会员服务、信息反馈等数据基础上于2003年推出抉策房地产市场研究指标体系及研究模型，研究模型要紧建立在抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库基础之上，要紧从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及重量数据。
抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明：
〔1〕购房会员俱乐部会员数据库：
抉策地产研究中心的会员俱乐部建立于2001年中，截至2003年底差不多拥有会员13585名，这些会员共同具有的最大特点确实是他们均为近期有实际购房需求的准购房者。
所有的会员资料都通过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时更新会员资料。
在所有会员中，26-45岁中青年人群占到会员总数的2/3，70%的会员家庭年收入在3-8万元之间，大专以上学历会员超过60%，会员资料中涉及会员的家庭差不多情形〔如：
差不多收入、人口结构、现有住房情形等〕，购房意向情形〔如：
意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等〕，购房行为及心理特点〔如：
购房决策权、购房决策依据、信息猎取渠道、房价同意度、涨跌主观判定等〕，数据库现有数据量14余万条，每月更新量26%。
〔2〕南京70典型楼盘数据库：
要紧包括楼盘差不多信息、价格数据跟踪、销售进程、周边生活便利程度等，依据抉策地产生活指数指标系统进行数据收集和分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是南京市70典型楼盘价格指数数据库。
收录楼盘数据近300家，签订典型楼盘价格指数数据合作协议近100家。
每家数据收集项目近100项。
抉策地产研究中心将在2004年构建较为全面的长三角地区重点都市楼盘数据库系统，并对全国范畴内具有代表意义的各类楼盘进行个案资料收集以建立项目案例库；
〔3〕媒体监测数据库：
抉策房地产营销投入监测模型是针对开发企业及楼盘项目，对能够反映房地产营销投放特点的相关数据进行的长期监测，目前监测范畴包括报纸、电视、网络媒介等。
监测对象：
南京市所有房地产开发企业的所有项目，每个监测对象的监测数据近30项。
2.抉策地产研究指标体系说明
考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态，本研究报告研究范畴为南京房地产市场七大片区：
城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。
研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。
本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及进展水平，研究和评判开发企业及商品〔商品房〕的市场地位及竞争力，分析市场的以后进展趋势。
市场容量——即总需求量。
需求决定供给。
以抉策购房俱乐部会员数据为基础，从整体的角度，依照购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、价格层次市场容量、楼型市场容量，及各重量的变化及进展趋势。
产品结构——要紧分析南京房地产市场的开发状况、存量房、经济适用房供应状况、土地供应状况、从多角度分析楼盘供应状况，并结合需求状况,对南京房地产市场的供需结构作深入分析，找出类别产品需求旺盛区和供给压力区。
价格指数——以抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数数据监测平台的数据为依据，监测南京房地产市场的价格走势、总体均价、各片区均价、分物业均价，结合片区及个案销售状况，分析其现状及缘故，研究市场价格成因。
消费者调查——通过对会员数据进行抽样统计，在了解购房会员即准购房者的差不多特点的基础上，分析消费者购房需求、购房行为特点及其变化趋势。
生活指数——抉策地产研究中心区域及典型楼盘生活指数评判系统，就阻碍商品房生活便利程度的因素进行指标量化分析，分析片区及典型楼盘的生活便利程度，并结合商品房价格研究楼盘的性价比。
媒体监测——通过对南京各大报刊的房地产类广告投放量、投放频率、投放额等数据的监测，分析开发商的营销投放特点，结合楼盘的开发及销售状况从营销投入的角度研究开发企业、各楼盘的市场营销状况，并对媒体阻碍度、媒体偏好、消费者决策阻碍等做相关研究。
以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘进展水平、市场地位及市场竞争力的体系，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不能充分说明市场的全貌，必须通过相关性分析，才能比较全面地反映某一区域某一时刻段内真实的市场状态。
三、延伸服务
本报告为南京抉策地产研究中心的基础性常规研究报告，是常规层次的市场研究，比较浅显。
我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的房地产市场调查研究延伸服务。
我中心认为，开发商在项目开发前期时期对市场状况的关注要点要紧为：
地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构/供需关系；宏观经济环境进展状况/区域内房地产市场状况与变化/准购房者购买力及消费特点/区域准购房者特点；地区地价与房价状况/竞争对手价格策略/销售周期估量与销售进度操纵。
抉策地产研究中心建议：
通过抉策楼盘数据库系统获得基础数据/通过中长期分时期市场监测跟踪市场变化动态/通过购房会员俱乐部跟踪消费者〔准购房者〕动态特点，关心开发者在项目前期时期获得较精准的数据资料与关键信息，辅助项目的相关定位决策。
具体来说，可提供几个层面的相关服务：
数据库基础上的产品：
区域市场总体特点监测、数据定制，时刻段内分类项目营销监测分析报告，个案分析报告；
专项市场调查：
区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调查报告，时刻段区域经济历史、现状、以后进展阻碍因素分析研究报告，营销环境及市场机会研究即市场环境综合评判，地区消费环境及进展动态分析、消费者需求特点分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。
深度市场调研：
项目可行性方案包括产品定位、市场细分方案，定价策略、营销战略建议，投资-效益财务分析、融资策划，项目全程营销解决方案。
注：
本报告基础数据除专门说明外，均来自抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库。
假如您对南京市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。
四、报告摘要
1、房地产需求上升势头强劲
2003年南京市的房地产市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容量为850万平方米，存量房的市场容量为550万平方米。
在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的基础；投资需求增加快，是需求上升的要紧动力，至2003年底投资需求比例达到24%，全年的比例为17%，这部分人的需求极不为稳固，是阻碍供求关系波动以及整个房地产市场稳固的因素。
2、房地产投资上升幅度专门大，但商品房供给不足，存量房供需两旺
2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。
但竣工面积仅为392.8万平方米，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方米。
尽管2003年土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此可不能专门快形成供给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。
存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。
3、在供需矛盾十分突出的情形下，商品房价格飚升
2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升，最低涨幅14%，涨幅最高的河西片区房价上涨23%〔详见土3-3〕，各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量房价格也在商品房的带动下上升专门快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格差不多接近商品房的价格。
4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情形
尽管商品房整体市场供应不足，但还显现有的商品房销售困难，甚至滞销状况，说明存在结构性不平稳状况。
专门是价格层次需求结构不平稳状况比较明显，中低价位商品房供不应求，而5000元/平方米以上的商品房整体供过于求。
片区结构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。
5、商品房成本不断上升
作为商品房成本的要紧构成土地的成本增长专门快，已占商品房售价的一半，2003年土地出让平均价格达到281万元/亩，同比上涨12.1%。
建筑原材料上涨行情一直连续，钢材、水泥、石子等材料价格上升20%-40%不等。
此外拆迁新法规的实施也使拆迁成本大幅上升。
成本的上升不仅阻碍了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。
6、商品房均价和商品住宅均价超过4000元/平方米
2003年底南京商品房均价达到4537元/平方米；商品住宅均价为4378元/平方米，在全国各要紧都市中排名前列。
第一节市场容量分析
产品〔商品房〕需求量直截了当阻碍市场供求双方的地位，不断上升的需求量是南京房地产市场高速进展的要紧动力。
本节市场容量要紧分析了2003年南京房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。
对市场容量统计的方法要紧从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。
分析角度包括总体容量、已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市场研究的基础,总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的进展具有举足轻重的意义。
一、2003年南京市房地产市场容量分析
房地产的市场容量是指有现实需求的购房者预备购买房屋的面积总量，购房者关于房屋的类型选择能够分为商品房〔开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房〕和存量房〔包括二手房、上市公房等〕。
抉策地产研究中心数据分析说明，2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方米，存量房市场容量为550万平方米，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万平方米。
购房者购买住房的需求动因要紧包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购房、投资购房以及都市化进程等方面所带来的购房需求。
依照对2003年会员数据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构成如以下图所示。
图1－12003年全年购房动因构成图
〔一〕2003年的商品房市场容量
1.拆迁购房仍旧处于南京房地产需求的主导地位
据统计南京市2003年实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。
由于2003年三季度拆迁矛盾激化，导致国家要求加强对拆迁的治理，南京有44个拆迁项目停拆缓拆，比打算4万户少拆迁了近1.6万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。
据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商品房。
因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购买的住宅面积较小，按照户均购房面积85平方米运算，拆迁居民购买商品房170万平方米；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买1000平方米面积运算，拆迁单位需购买商品房130万平米左右。
因拆迁而需购买商品房的数量为300万平方米。
2.投资者比例波动较大较快
投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的，因此投资购房需求受到其他购房者的心理阻碍甚大。
而购房者的心理是专门难推测和估量的，心理因素专门复杂同时波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%，2003年全年投资购房需求所占比例在17%左右。
总人数接近1.28万人，按照人均购房110平方米运算，这部分人群购买商品房的需求约为140万平米。
3.结婚购房比例比较稳固
依照市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，其中60%~70%新婚者有购房需求。
在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左右。
全市大约有1.4万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在155万平方米左右。
4.改善居住环境群体需求比例变化较小
随着我国经济的快速增长，居民收入也显著提高，因此，关于改善居住条件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。
许多高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为一般消费者所同意。
2003年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为1.53万余人，总需求面积为170万平米。
5.都市化进程等购房需求
目前，南京的都市化水平约为45%，按照规划，南京每年都市化水平要增长2%，每年都市人口将增加11万多人，该群体将带来庞大的购房需求。
南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；每年大量农村和外地人口迁入到南京城区定居工作，都会新增一定量的商品房需求。
由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品房数量不太大。
依照决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商品房需求面积约在85万平米。
〔二〕存量商品房市场容量
抉策地产研究中心对会员数据库三年的购房者需求数据进行分析，购房者对商品房和存量房的需求比例如以下图所示：
图1-2商品房类型需求比例构成图
存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。
以城中为例，超过70％的商品房的面积在110平方米/套以上，而存量房面积大部分在50—80平方米/套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。
因此，随着近几年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例上升迅速。
2003年南京市居民有购买商品房意向的户数约8.7万户左右，意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75平方米运算，2003年南京市存量房的市场容量为550万平方米。
二、2003年南京房地产市场交易状况分析
1.2003年商品房已实现需求状况
市场容量可分为差不多被实现的需求和其它由于房价、产品结构等缘故还没有实现的需求。
在差不多被实现的需求中，能够分为商品房、存量商品房、经济适用房、商铺和办公楼几个途径，以下分别论述：
2003年南京商品房市场专门旺盛，商品房销售面积创出历年最高记录。
2003年合同销售商品房的面积达到739万平方米，同比增长34%。
2003年南京市完成产权登记的商品房交易3万余件，交易金额近130亿元，交易面积超过400万平方米。
存量房交易件数和面积超过商品房，2003年南京市存量房交易达到5.9万件，交易额为118.4亿元，与2002年相比分别增长了90.4%和135.7%，创历史最高纪录，交易面积也超过商品房交易面积30万平方米，达到430万平方米。
2003年经济适用房差不多上供不应求，拆迁居民为2.4万户，而全年建成经济适用房91.76万平方米仅能满足1.2万户家庭的需要，要满足拆迁居民的需求还需加大经济适用房的建设。
由于中低价商品房于2003年9月刚刚启动，至年底尚无供应和交易。
从物业分类情形来看，住宅仍旧是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦乐不均。
2003年商铺成为南京楼市的一匹黑马，2003年商铺投资额为13.27亿元，比2002年增长25.%。
从南京住宅的涨幅来看，不管什么地段都没超过商铺。
因此，在排队购房中，有许多人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。
和商铺的旺销相反，办公楼的需求相对低迷，2003年全市办公楼开发投资仅为13.69亿元，大约是住宅投资的一成，与2002年相比下降了16.1%。
甚至有的地段办公楼的价格反而低于住宅的价格。
当前国内消费品消费仍旧低迷，经济增长要紧受投资拉动所致，导致国内办公楼需求不足，因此才会有开发商把原先作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼，酒店式公寓等形式，迎合不断上涨的商品住宅的需求。
2.商品房交易量的历年增长情形
2003年南京市房地产市场不管是签约交易金额依旧交易数量，都创历史最高水平，增幅也居历史之冠。
历年的商品房成交面积和增长率如下图：
图1-31996年—2003年商品房成交面积和增长率示意图
从南京商品房成交历史纪录能够看出，南京商品房需求近几年来专门旺盛，增长速度屡屡制造纪录，说明近年高速进展的南京房地产市场有着强劲的需求支撑。
商品房交易数量在1999年增速相当平稳，每年增长率坚持在10%以上，2003年更是达到了17%。
由于老城改造都市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场在以后1—2年内仍具有较大的市场进展前景。
3.2003年未实现需求状况分析
2003年南京市房地产市场容量为1400万平方米，而2003年商品房合同销售面积为738万平方米，存量房完成交易近430万平方米，再加上经济适用房91.76万平方米，市场容量中仍有140万平方米未能实现。
除了由于总体上供应不足以外，房地产产品结构也存在着不平稳状况。
一般老百姓急需的小套型、中低价商品房供不应求，而大套、高价房供应较多以致这类项目销售周期相对较长。
三、2003年需求结构分析
1.各片区的结构比例及季度变化情形
房地产是一种专门的商品，由于地理位置的不同，造成每个商品房都有其专门性和不可替代性，从而导致了不同区域商品房的不同需求。
南京房地产市场要紧分为城中、城南、城东、城北、河西、江北和江宁，各区的市场容量表现出专门大差异。
依照抉策地产研究中心购房会员俱乐部数据库数据统计，2003年各季度购房者对区域的选择比例及变化如图1—4所示：
图1-42003年各季度片区市场容量比较图
图表显示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳固。
一系列市政基础设施的连续开工建设，河西地区奥体中心等十大标志性建筑的开工建设，为河西板块市场注入了新奇的活力，推动楼盘的销售连续火爆。
随着金马骊城、奥体新城等超级大盘的开发上市，2003年河西地区吸引了30%左右的总需求，说明河西片区房地产市场需求专门旺盛。
然而由于河西片区2003年底商品房均价差不多超过5000元/平方米，低价位楼盘供应不足，和消费者价格意向需求相背离〔见第二章图2—3〕，因此河西地区需求份额在第三季度达到最高之后显现下降趋势。
城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐步受到广泛关注，市场需求份额有所提高。
江宁地区仍旧是全年商品房上市量最大的一个区域，凭借其价格优势仍旧是南京销售量较大的区域，然而江宁个别楼盘住宅销售价格差不多突破3000元/平方米，逐步失去高性价比的优势，配套设施建设进展相对过慢与房价的上涨太快，使需求量显现下滑迹象。
其它各片区的需求比例变化甚微，需求结构稳固。
2.楼型层次及季度比例变化分析
房子的楼型也是阻碍购房者决策的另一重要因素。
房产从楼型角度看要紧包括多层、小高层、高层和别墅。
依照抉策地产研究中心的会员数据库资料统计分析楼型需求的比例如以下图：
图1-52003年南京市楼型需求比例对比图
可见，2003年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。
高层、小高层的得房率较低、电梯问题、适应心理等使多层的选择比例超过了一半。
当前房地产整个市场是供方市场，产品的供给主导了需求，开发商占主导地位。
由于高层、小高层的供给比例较高，购房者的选择余地不大，在供不应求的情形下，购房者较能够容忍对楼型不中意度，因此小高层、高层的需求比例有一定的提高。
相对而言，多层的供给不足，导致对多层的需求比例下降，专门是意向需求量较大的城中和河西地区。
3.商品房价格档次及季度变化情形
价格是商品需求实现的要紧制约因素，商品房的需求对房价专门敏锐。
对南京购房者的期望价格区间比例统计如以下图：
图1-6 购房者期望价格对比图〔单位：
元/平米〕
由上图可见，3500-5000元/平米之间的中档房的市场需求比例最高，接近50%。
消费者对房价的心理同意价位逐步提高，一方面是因为消费者收入在增加，更要紧的是消费者在商品供不应求的情形下被迫慢慢同意了目前商品房不断上涨的价格，因此5000元/平米以上
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