代建项目技术标.docx

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代建项目技术标

第一章项目概况

第一节　项目工程概况

本项目名称为前进工业园区农居高层安置房一期项目，建设单位为杭州经济技术开发区前进园区开发建设指挥部，项目总投资为66737万元，项目位于前进工业园区农居安置区块规划江东一路以北，东三路以西，江东二路以南，前进大道以西区块，用地为8.29公顷。

地块现状为农地。

该项目主要建设安置失地农民的高层农居和配套公建，规划总面积207250平方米。

项目主要经济指标详见下表：

项目

指标

总用地面积（公顷）

8.29

总建筑面积（平方米）

207250

安置住宅

186525

配套公建

20725

地下室

20000

总投资（万元人民币）

66737

项目主要包括住宅建筑和配套公建，其中配套公建面积按住宅面积的10%配置，包括会所、商业用房、社区管理用房、物业管理和经营用房等。

按规定配置车库，垃圾收集点，变配电间、电信和有线电视交接间、水泵房及消防控制室、煤气调压站等：

并视规模要求设置公共厕所。

基础设施条件：

1交通条件从区域大交通看，据萧山机场10公里，离沪杭高速和绕城高速约15公里。

江东大道，钱江通道从园区通过，对外联系非常方便。

地块周边的交通情况，根据规划东边东三路，红线宽28米，南有江一东路，红线宽30米，北有规划支路，红线宽16米，西有规划支路，红线宽16米，总体而言，本地块交通环境优越，为项目施工提供了便利条件。

2.给水排水该区块有江东水厂提供，南北均有现状给水管，从东西侧引进，规划给水管为双向供给。

区域排水管采用雨污完全分流制，按规划污水可以周边道路流入市政污水干管向临江污水处理厂输送。

本地块雨水汇集后由周边的道路雨水管，直排入就近河道九工段直河。

3．供电供气地块范围现状有10千伏架空线路经过，规划北侧有110千伏变电所。

现状园区外围燃气管道建设通气，园区建成市政道路下均铺设燃气管道，地块周边的规划从江东二路，东三路，江东一路等均引进中低压燃气管。

第二节　项目代建服务范围

本工程项目代建服务范围：

本项目属全过程代建服务。

前期工作代理范围与内容：

组织项目可研、工程勘察、初步设计编制；办理可研报告、初步设计、环保、消防等手续。

建设实施代建范围与内容：

组织施工图设计、施工、监理、设备材料选购等；办理工程规划许可证、工程招标、施工许可证、消防、园林绿化、市政等手续；工程合同的洽谈签订与履约的监督管理；编制年度计划，投资计划、用款计划申请；工程中间验收、编制工程决算报告、竣工验收、基建建帐、资产和建设档案移交、工程保修等。

第三节代建管理依据

一、代建管理依据：

1、国家及地方代建管理的法律、法规；

2、委托代建合同及其他合同文件：

包括设计、监理、施工、供货；

3、经批准的可行性研究及估算、初步设计及概算、施工图设计及预算；

4、各级审查、审核部门的审批文件、审核意见；

5、各种技术规范、规程及各种技术标准、规定。

第四节项目代建管理目标

一、代建项目管理目标

本项目工作任务重时间紧，因此必须抓紧前期工作，在中标后即全面进入前期工作，加强设计、施工、监理等参建各方的协调工作，为顺利完成本项目的建设任务，制定本工程的质量、进度、安全文明等具体实施目标。

1、项目质量管理目标：

招标文件中明确了质量等级目标，严格要求执行现行的施工技术标准和规范。

精心管理，严格检查，提供给招标人、使用方满意的项目质量。

本工程质量验收等级：

符合《建筑工程施工质量验收统一标准》的要求，确保工程质量达到合格工程（符合竣工备案制的有关规定），争创市级以上样板工程。

2、项目进度管理目标：

根据招标文件工期为1260天的进度要求，确保代建工程按合同规定的工期完成工程项目，竣工并移交全部工程和相关资料。

3、项目投资管理目标：

在项目代建管理实施过程中，我司将严格按照国家招标投标法，在充分征询招标人、使用方意见的前提下，合理确定分包合同和招标方案。

组织工程招标，择优选定勘察、设计、施工和主要材料设备供应单位：

在满足设计功能的前提下，通过加强设计管理和设计优化措施，实现限额设计的目标；在技术可行的情况下，严格审查施工组织设计方案，降低施工成本费用，严格控制工程造价，确保投资控制在批准的项目设计概算内。

4、安全目标：

杜绝工程建筑安全事故，确保不发生人员伤亡事故。

5、文明施工目标：

按照杭州市区有关部门文明施工要求，施工现场做到文明施工、安全有序、整洁卫生、保证职工的职业健康安全，并对周边环境进行有效保护，达到市安全文明标化工地，争创绿色工地。

6、项目合同管理目标：

所有项目管理工作都必须以合同为依据进行，因此合同管理的目标与项目管理的总目标是一致的，即：

确保工程质量达到合格工程（符合竣工备案制的有关规定），争创市样板工程；

确保本项目在合同规定的工期内按期完工；

确保投资控制在批准的项目设计概算内；

确保工程无重大安全事故，确保现场安全文明施工达到“市级文明工地"标准；

在遵守国家相关法律法规的前提下满足招标人、使用方要求，维护招标人、使用方的合法权益。

7、项目档案管理目标：

对于本工程勘察、设计、施工、监理等有关的所有技术文件资料，项目部将配置专职的技术文件管理人员，收集、整理、并按合理的专业进行分类。

技术文件的管理，不仅要保存结论型文件报告，更要收集重要工程步骤的有价值的过程性技术文件，按建设工程文件归档要求保存文件。

过程中本项目的管理人员及时移交建设技术文件，保证建设信息的时效，采用电脑管理技术文件，便于查询和检索，提高档案管理效率。

及时整理、真实完整、分类有序、立卷归档，取得工程档案验收认可文件，工程竣工验收后，向城建档案馆移交一套符合规定的工程技术文件，同时向业主单位移交相同的一套工程技术文件。

8、服务目标：

我司坚持以诚信为本，为招标人、使用方提供优质的服务。

让招标人、使用方满意，实现对招标人、使用方的各项承诺。

在项目建设管理过程中，项目部将建立信息系统，加强与招标人、使用方沟通，实现信息对称透明，及时按要求上报资料，汇报工程进展情况，认真执行招标人、使用方提出的建议及指令，做好配合工作，充分发挥我司的统筹组织职能：

在重大问题上充分听取招标人、使用方的意见，维护招标人、使用方的最终决定权：

努力协调好与有关单位的关系，减少招标人、使用方的协调工作量；主动、及时向招标人、使用方提出工程施工、设计及财务方面的优化建议，尽力为招标人、使用方节约建设投资。

第五节代建管理服务工作思路

业主至上、严密组织；详尽计划、合同履约；有效沟通、灵活协调；秩序实施、预防为主；跟踪控制、持续改进；过程精品、目标实现。

我公司拟派出的代建管理部在签订的合同范围内，将与业主的工程领导小组密切协调配合，结合代建管理的特点制订相关的管理程序，对代建管理进行全面规划；对业主、设计、承包商、监理的管理范围、管理深度提出合理可行的建议；在业主的授权范围内，对各类合同的签订、管理进行分析、评审，确定各合同之间的接口管理模式，依据合同展开代建管理工作，并提供法律咨询；在业主和第三方之间提供证明、行使决定权或处理权时，作为独立的专业人员，依据自己的专业技能和判断，公正地进行工作；提供相应的技术手段保证各相关管理程序的有效实施。

确保对项目实施过程中的各项活动进行综合监控，围绕项目目标——投资、进度、质量、安全进行综合系统规划，使项目的实施形成一种安全可靠的目标控制机制，通过对项目实施的所有环节（从工程前期到竣工验收交付及工程保修期）的全过程进行调查、分析、评估、评价来实施对项目的控制和管理，持续改进；并对变更、重大技术、施工方案等方面，可能对费用或质量或时间有重大影响问题，事前提出切实可行的建议和实施方案，供项目业主决策。

第二章项目管理工作的具体内容

第一节项目管理各个阶段具体内容

项目

阶段

项目管理工作具体内容

设计

准备

阶段

项目

管理

投资控制

进行项目总投资目标的分析、论证

编制项目总投资切块、分解的初步规划

分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案

编制设计任务中有关投资控制的内容

对设计方案提出投资评价建议

根据选定的方案审核项目总投资估算

编制设计阶段资金使用计划并控制其执行

编制各种投资控制报表和报告

进度控制

分析、论证总进度目标

编制项目实施总进度规划

分析总进度目标实现的风险、编制进度风险管理的初步方案

审核设计进度计划并控制其执行

编制设计任务书中有关进度控制的内容

编制各种进度控制报表和报告

质量控制

理解使用方的要求、分析、论证项目的功能

协助使用方确定项目的质量要求和标准

分析质量目标实现的风险、编制质量风险管理的初步方案

编制项目的功能描述书及主要空间的房间的手册

编制设计任务书

比较设计方案是否符合设计竞选文件的要求

编制设计竞选总结报告

合同管理

分析、论证项目实施的特点及环境，编制项目合同管理的初步规划

分析项目实施的风险、编制项目风险的初步方案

从合同管理的角度为设计文件的编制提出建议

根据设计评审的结果，提出委托设计的合同结构

协助使用方起草设计合同，参与设计合同的谈判、签订工作

从目标控制的角度分析设计合同的风险，制定设计合同管理方案

分析、编制索赔管理初步方案，以防范索赔事件的发生

信息管理

建立项目的信息编码体系及信息管理制度

收集、整理、分类归档各种项目管理信息

协助使用方建立会议制度管理各种会议记录

建立各种报表和报告制度，确保信息流畅通、及时、准确

填写项目管理工作日志

每月向使用方递交项目管理工作月报

运用计算机进行项目的信息管理，随时向使用方提供有关项目管理的各类信息、各种报表和报告

将所有项目管理信息分类订成岫，在项目管理工作结束后递交使用方

组织与协调

分析项目实施的特点及环境，提出项目实施的组织方案

编制项目管理总体规划

编制设计工作的组织方案并控制其实施

协助使用方组织设计评审

组织设计方案的评审，协助使用方办理设计审批方案

根据评审结果，提出委托设计单位的建议

协调设计准备过程中的各种工作关系，协助使用方解决有关纠纷事宜

设计

阶段

项目

管理

设计

阶段

项目

管理

投资控制

在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标的分析、论证

根据方案设计，审核项目总估算，供使用方确定投资目标参考，并基于优化方案协助使用方对出调整

编制项目总投资切块、分解规划，并在设计过程中控制其执行，在设计过程中若有必要，及时提出调整总投资切块、分解规划的建议

审核项目总概算，在设计深化过程中严格控制在总概算所确定的投资计划值中，对设计概算做出评价报告和建议

根据工程概算和工程进度表，编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时，对上述计划提出调整建议

从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和技术经济比较论证，并提出咨询报告，如发现设计可能突破投资目标，则协助设计人员提出解决办法，供使用方参考

审核施工图预算，调整总投资计划

采用价值工程方法，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约投资的潜力

进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较，并提交各种投资控制报表和报告

控制设计变更，注意检查变更设计的合理性、经济性、建筑造型和使用功能是否满足使用方的要求

进度控制

参与编制项目总进度计划，有关施工进度与总承包单位协商讨论

审核设计提出的详细的设计进度计划和出图计划，并控制其执行避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求索赔

协助起草主要甲供材料和设备的采购计划，审核甲供进口材料设备清单

协助使用方确定施工分包合同结构及招投标方式

督促使用方对设计文件尽快做出决策和审定

在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交各种进度控制报表和报告（月报、季报、年报）

协助室内外装修设计、专业设备设计与主设计的关系，使专业设计进度能满足施工进度的要求

质量控制

协助使用方确定项目质量的要求和标准，满足政府设计质监部门质量评定标准要求，并作为质量控制目标值，参与分析和评估建筑物使用功能、面积分配、建筑设计标准等，根据使用方的要求，编制详细的设计要求文件，作为设计合同的一部分

研究图纸、技术说明和计算书等设计文件，发现问题，及时向设计单位提出，对设计变更进行技术经济合理性分析，并按照规定的程序办理设计变更手续，风对投资及进度带来影响的变更，需会同使用方核签

审核各设计阶段的图纸、技术说明和计算书等设计文件是否符合国家有关设计规范、有关设计质量要求和标准，并根据需要提出修改意见

在设计进展过程中，协助审核设计是否符合使用方对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见

若有必要，组织有关专家对结构方案进行分析、论证，以确定施工的可行性、结构的可靠性，进一步降低建造成本

协助智能化设计和供货单位进行大楼智能化总体设计方案的技术经济分析

对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见

审核有关水、电、暖等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合

审核施工图是否有足够的深度，是否满足可施工性的要求，以确保施工进度计划的顺利进行

对项目所采用的主要设备、材料充分了解其用途，并做出市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本

会同有关部门对设计文件进行审核，必要时组织会议或专家论证

合同管理

协助使用方确定设计合同结构

协助使用方选择标准合同文本，起草设计合同及特殊条款

从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过程中可能出现的风险及如何进行风险转移

参与设计合同谈判

进行设计合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况检查，以及合同的修改、签订补充协议等事宜

分析可能发生索赔的原因，制定防范性对策，减少使用方索赔事件的发生，协使用方处理有关设计合同的索赔事宜，并处理合同纠纷事宜

向使用方递交有关合同管理的报表和报告

信息管理

建立设计阶段工程信息编码体系

建立设计阶段信息管理制度，并控制其执行

进行设计阶段各类工程信息的收集、分类存档和整理

运用计算机进行项目的信息管理，随时向使用方提供项目管理各种报表和报告

协助使用方建立有关会议制度，整理会议记录

督促设计单位整理工程技术资料、档案

填写项目管理工作记录，每月向使用方递交设计阶段项目管理工作月报

将所有设计文档，包括图纸、技术说明、往来函件、会议纪要、政府批件等装订成岫，在项目结束后递交使用方

组织与协调

协助使用方协调与设计单位之间的关系，及进处理有关问题，使设计工作顺利进行

协助使用方处理设计与各市政部门和主管部门的联系，摸清有关设计参数和要求

协助使用方做好方案及扩初审批的准备工作，协助处理和解决方案和扩初审批的有关问题

协助使用方协调设计和招投标之间的关系

招投

标阶

段项

目管

理

投资控制

审核概算和施工图预算

审核招标文件和合同文件中有关投资的条款

审核、分析各投标单位的投标报价

定期向使用方提交投资控制报告

参加评标及合同谈判

进度控制

编制施工总进度规划，并在招标文件中明确工期总目标

审核招标文件和合同文件中有关进度的条款

审核、分析各投标单位的进度计划

定期向使用方提交进度控制报告

参加评标及合同谈判

质量控制

在招标文件中严格控制施工单位和材料、设备供货等入围的质量标准

增加招标文件的技术指标分数的权重

制定严密的合同条款，分甭各承包单位的质量责任

合同管理

合理划分子项目，明确各子项目的范围

确定项目的合同结构

策划各子项目的发包方式

起草、修改施工承包合同以及甲供材料、设备的采购合同

参与合同谈判工作

信息管理

起草、修改各类招标文件

在投资控制专业软件、进度控制专业软件内建立项目分解结构和各子项目的编码，为计算机辅助的进度、投资控制奠定基础

招投标过程中各种信息的收集、分类与存档

组织与协调

组织对投标单位的资格预审

组织发放招标文件、组织投标答疑

组织对投标文件的预审和评标

组织、协调参与招投标工作的各单位之间的关系

组织各种评标会议

协助使用方向政府主管部门办理各种审批事项

组织合同谈判

风险管理

制订风险管理策略

在合同采取有利的反索赔方案

制订合理的工程保险投保方案

施工

阶段

项目

管理

投资控制

编制施工阶段各年度、季度、月资金使用计划并控制其执行

利用专业投资控制软件每月进行投资计划值与实际值的比较，并提供各种报表

工程付款审核

审核其他付款申请单

对施工方案进行技术经济比较论证

审核及处理各项施工索赔中与资金有关的事宜

进度控制

审核施工总进度计划，并在项目施工过程中控制其执行，必要时，及时调整施工总进度

审核项目施工各阶段、年、季、月的进度计划，并控制其执行，必要时作调整

审核设计、施工单位和材料、设备供货单位提出的进度计划、供货计划，并检查、督促和控制其执行

在项目实施过程中，进行进度计划值与实际值的比较，每月、季、年提交各种进度控制报告

质量控制

严格控制各分项工程施工质量

严格控制单位之间界面的施工或安装的工程质量

建立严格的检验批、分项、分部工程的质量验收标准和验收程序

支持工程监理进行的质量控制和进度，发挥政府监督质量的功能

合同管理

协助使用方起草甲供材料、设备的合同，参与各类合同谈判

进行各类合同的跟踪管理并定期提供合同管理的各种报告

协助使用方处理有关索赔事宜，并处理合同纠纷

信息管理

进行各种工程信息的收集、整理、存档

定期提供各类工程项目管理报表

建立工程会议制度

督促各施工单位整理工程技术资料

组织与协调

组织设计交底

组织、协调参与工程建设各单位之间的关系

协助使用方各政府主管部门办理各项审批事项

风险管理

工程变更管理

协助处理索赔及反索赔事宜

协助处理与保险有关的事宜

现场管理

组织工地安全检查

组织工地卫生及文明施工检查

协调处理工地的各种纠纷

组织实施工地的保卫及产品保护工作

竣工

验收

阶段

项目

管理

投资控制

编制本阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时调整计划

进行投资计划值与实际值的比较，提交各种投资控制报告

审核本阶段各类付款

审核及处理施工综合索赔事宜

参与讨论工程决算的问题

编制投资控制最终报告

进度控制

编制本阶段的进度计划，并控制其执行，必要时作调整

提交各种进度控制最终报告

质量控制

组织做好竣工验收工作

做好成品保护工作

合同管理

进行各类合同的跟踪管理并提供合同管理的各种报告

协助使用方处理有关工程索赔事宜，并处理合同纠纷

协助处理合同中的未完事项

信息管理

进行各种工程信息的收集、整理、存档

提供各类工程项目管理报表

督促项目实施单位整理工程技术资料

组织提交竣工资料

组织编制重要设施的使用及维护手册

组织与协调

组织、协助参与工程建设各单位之间的关系

协助业向各政府主管部门办理各项竣工入住事项

其他任务

配合进行剩余甲供材料物资的处置

配合组织各种仪式及活动

（1）、编制前期报批报审计划，在招标单位或项目业主的协助下，办理项目前期消防、园林、人防、交通、环保、地震等有关手续报批工作。

（2）、编制工程招标计划，并报业主审批，选定招标代理机构或自行招标，通过招标选择设计、监理、施工、设备、材料供应单位。

并将招投标情况报告和中标合同报委托人备案。

（3）、负责工程的质量、进度、投资控制，按期向委托人和使用人汇报施工进度、质量、资金的使用情况并随时接受监督审查。

（4）、负责本项目所涉及的合同变更以及预算、决算的审核，负责工程合同的洽谈与签订工作。

（5）、按项目进度向委托人提出投资计划申请，报送项目进度用款报告。

（6）、负责本工程项目的信息管理以及安全文明施工管理。

（7）、负责办理开工前的相关手续及协调工程建设各阶段的内外关系。

（8）、组织工程中间验收，会同委托人、使用单位共同组织竣工验收，办理工程竣工前的有关手续。

（9）、编制工程决算报告，报委托人审批，负责将项目竣工及有关技术资料整理汇编移交，并办理相关产权证及做好物业移交工作。

2、根据招标计划，组织好施工总包单位招标工作，选择施工经验丰富有实力的总包单位。

第二节代建管理程序

8.1.3、代建管理工作程序图

图1项目管理总体框图

图2材料设备采购招投标管理工作程序流程图

图3施工管理工作程序流程图

审核工程量

审核预算

审核签发工程付款单

处理索赔

上岗人员资格审查

原材料控制

构配件控制

设备控制

参加质量事故分析

监督事故处理方案

审核总进度计划

审核施工进度计划

实际与计划对比分析

图4施工阶段进度控制程序流程图

图5施工阶段质量控制工作程序流程图

图6合同管理工作程序流程图

合同管理与其他管理职能，如计划管理、成本管理、组织和信息管理等之间存在着密切的关系。

这种关系及可以看作是工作流，又可以看作是信息流。

第三章项目重点难点分析及代建服务的创新点

第一节本项目管理的重点和难点分析

根据招标文件，结合建筑工程的使用性质，对该项目进行针对性分析，本工程项目的重点和难点其要点分析如下：

1、在对该项目的项目管理中，代建项目部的工作重点是抓紧项目前期建设项目准备工作，及时开展施工招标工作。

2、根据招标计划，组织好施工总包单位招标工作，选择施工经验丰富的、有能力在合同规定工期内完成整个工程验收质量合格的施工单位组织施工。

3、根据招标计划，合理时机组织专业分包单位（如：

电梯、设备、通信、弱电智能化等）单位的招标工作，并安排各个单位有序进场施工。

4、协调好外围环境影响因素，及时要求并配合施工单位与当地政府、建设主管部门建立联系，协调好当地村民关系，不扰民，维护当地村民的合法权益，遵照并执行当地有关法令、法规、管理条例等文件或要求。

5、通过对工程进度实行动态管理，实现工期目标。

在该项目的进度控制过程中，代建项目部的工作重点是控制所有处于关键线路上的工作。

对项目进行项目节点控制，让整个项目有分阶段进度控制目标，积极发挥施工单位主观能动性，监控结合，当进度控制出现偏差时，代建项目部要及时要求施工单位提出解决问题的方案，出具切实可行的措施，并监控其实施成果。

如果是外面因素影响总包单位施工时，代建单位要发挥一个项目组织协调者的作用，积极排除障碍和隐患，保证施工单位正常施工。

保证项目时间目标的实现。

6、确保项目投资控制管理，实现成本目标。

合理运用投资，加强合同管理，防止并保证建设项目投资控制在批准的设计概算之内。

控制设计变更，防止不正当变更而降低工程质量。

控制现场签证，任何现场签证必须有施工单位、监理单位和代建项目部同时见证，数额比较大的工程签证要通知项目业主或审计部门共同见证。

经事前申报审批方可实施。

7、确保质量目标的实现。

在该项目的质量管理过程中，代建项目部的工作重点是进行施工过程的宏观控制，抓程序、抓管理，切实发挥施工单位、监理单位的职责，让整个施工管理有序，协调，目标一致，确保项目质量目标的实现。

建筑工程的管理，工程质量是关键，是重中之重，必须制定有效的质量控制措施，建立约束、协调的现代管理机制，强化合同管理，把质量目标与经济利益挂钩，针对关键工序和特殊工序编制单项工程质量控制方案，从工程进入施工阶段开始就要建立项目质量保证体系，提倡提高工序检查验收的一次验收合格率，定期组织项目代建项目部、监理公司、各施工方参加工程质量联检，加强质量监督管理，