土地使用权.ppt

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主要内容主要内容5.1土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变5.2土地使用权出让土地使用权出让5.3在建项目收购与项目公司入股在建项目收购与项目公司入股5.1土地管理制度及其演变土地管理制度及其演变5.1.1土地管理基本制度土地管理基本制度土地管理法土地管理法中明确规定了我国土地管理的六项制度，即中明确规定了我国土地管理的六项制度，即社会主义土地公有制度社会主义土地公有制度，国有土地有偿使用制度国有土地有偿使用制度，土地用途管土地用途管制制度制制度，占用耕地补偿制度占用耕地补偿制度，基本农田保护制度基本农田保护制度，土地登记制土地登记制度度。

社会主义公有制是土地所有制的一种。

在本节中，重点介。

社会主义公有制是土地所有制的一种。

在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。

绍土地所有制和国有土地使用制度。

（1）土地所有制）土地所有制v我国的土地所有制分为以下两种：

我国的土地所有制分为以下两种：

全民所有制全民所有制土土地地管管理理法法实实施施条条例例第第二二条条规规定定，下下列列土土地地属属于于全全民民所所有即国家所有：

有即国家所有：

城市市区的土地；城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征收的土地；国家依法征收的土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

集体所有制集体所有制w劳劳动动群群众众集集体体所所有有制制的的土土地地采采取取的的是是农农民民集集体体所所有有的的形形式式，该该种种所有制的土地被称为所有制的土地被称为农民集体所有土地农民集体所有土地，简称集体土地。

，简称集体土地。

w农农民民集集体体的的范范围围包包括括：

村村农农民民集集体体；村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经济组织的农民集体；经济组织的农民集体；乡乡（镇镇）农民集体。

农民集体。

w土土地地管管理理法法第第十十条条规规定定：

“农农民民集集体体所所有有的的土土地地依依法法属属于于村村农农民民集集体体所所有有的的，由由村村集集体体经经济济组组织织或或者者村村民民委委员员会会经经营营、管管理理；已已经经分分别别属属于于村村内内两两个个以以上上农农村村集集体体经经济济组组织织的的农农民民集集体体所所有有的的，由由村村内内各各农农村村集集体体经经济济组组织织或或者者村村民民小小组组经经营营、管管理理；已已经经属属于于乡乡（镇镇）农民集体所有的，由乡农民集体所有的，由乡（镇镇）农村集体组织经营、管理。

农村集体组织经营、管理。

”

（2）国有土地使用制度）国有土地使用制度v这这种种土土地地使使用用制制度度，是是在在不不改改变变城城市市土土地地国国有有的的前前提提下下，采采取取拍拍卖卖、招招标标、协协议议、挂挂牌牌等等方方式式将将土土地地使使用用权权有有偿偿、有有限限期期地地出出让让给给土土地地使使用用者者；土土地地使使用用者者的的土土地地使使用用权权在在使使用用年年限限内内可可以以转转让让、出出租租、抵抵押押或或者者用用于于其其他他经经济济活活动动，其其合合法法权权益益受受国国家家法法律律保保护护；需需要要继继续续使使用用的的，经经批批准准，期期限限可可以以延延长长，同同时时按按当当时时市市场情况补交地价。

场情况补交地价。

v土土地地管管理理法法：

国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制制度度。

但但是是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

v城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例：

土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行行为。

为。

”v土地使用权可分为两类：

土地使用权可分为两类：

w一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为为所有权能的使用权所有权能的使用权，又称为所有人的使用权；，又称为所有人的使用权；w另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有与所有权相分离的使用权权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。

，或叫非所有人的使用权。

v土地使用权同样具有土地使用权同样具有占有占有、使用使用、收益收益和和处分处分四项权能。

四项权能。

（3）土地使用权类型与权能）土地使用权类型与权能5.1.2土地使用权获取方式的历史演变土地使用权获取方式的历史演变v我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段：

我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段：

第一阶段（第一阶段（19491949年年19541954年）年）19541954年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。

这种只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。

这种有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。

有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。

第二阶段（第二阶段（19551955年年19871987年）年）19541954年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确立了行政划拨土地制度。

国有土地的行政划拨制度具有立了行政划拨土地制度。

国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的划拨手段的行政性行政性、使用期限的无限制性使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性土地获取和使用的无偿性、土地物土地物权的无流动性权的无流动性四个特征。

四个特征。

第三阶段（第三阶段（19881988年年20002000年年）19871987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。

年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。

19881988年年，宪宪法法修修正正案案规规定定,土土地地使使用用权权可可以以依依照照法法律律的的规规定定转让。

转让。

19901990年年，国国务务院院出出台台城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。

，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。

19951995年年，城城市市房房地地产产管管理理法法规规定定，国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿、有限期使用制度。

偿、有限期使用制度。

19981998年年，土土地地管管理理法法规规定定，国国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。

制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。

自此，国有土地有偿使用制度正式确立。

自此，国有土地有偿使用制度正式确立。

但但是是，这这一一阶阶段段的的土土地地出出让让以以协协议议出出让让为为主主，市市场场配配置置与与计计划划配配置置同同时时存存在在，并并不不能能完完全全体体现现土土地地的的市市场场价价值值，甚甚至至造造成成了了大大量量土土地地的的不不规规范范出出让让，滋滋生生腐腐败败，损损害害了了国国家家利利益益。

由由于于出出让让市市场场的的不不规规范范，造造成成土土地地二二级级市市场场发发展展缓缓慢慢，市市场场需需求求多多是是通通过过一一级级市场解决。

市场解决。

第四阶段（第四阶段（20012001年至今）年至今）2001年年国国务务院院下下发发的的关关于于加加强强国国有有土土地地资资产产管管理理的的通通知知明明确确提提出出，为为体体现现市市场场经经济济原原则则，确确保保土土地地使使用用权权交交易易的的公公开开、公公平平和和公公正正，各各地地要要大大力力推推行行土土地地使使用用权权招招标标、拍拍卖卖。

同同年年，国国土土资资源源部部发发布布了了划划拨拨用用地地目目录录，不不符符合合目目录录的的建建设设用用地地，不不得得划拨供地，必须有偿供应。

划拨供地，必须有偿供应。

2002年年、2003年年，国国土土资资源源部部陆陆续续发发布布了了招招标标拍拍卖卖挂挂牌牌出出让让国有土地使用权规定国有土地使用权规定和和协议出让国有土地使用权规定协议出让国有土地使用权规定。

在在这这三三年年间间，国国有有土土地地划划拨拨供供应应的的范范围围进进一一步步明明确确，招招拍拍挂挂出出让让和和协协议议出出让让有有了了具具体体细细化化的的范范围围与与操操作作程程序序，国国有有土土地地市市场场配配置的制度框架初步确立。

置的制度框架初步确立。

现现阶阶段段，房房地地产产开开发发项项目目除除经经济济适适用用房房、廉廉租租房房等等保保障障性性住住房房可可以以通通过过划划拨拨方方式式获获得得土土地地使使用用权权外外，其其它它商商品品房房开开发发项项目目获获取取土土地地使使用用权权的的主主要要方方式式有有三三种种，分分别别是是：

土土地地使使用用权权出出让让、在在建项目收购建项目收购和和项目公司入股项目公司入股。

5.2土地使用权出让土地使用权出让5.2.1土地使用权出让概述土地使用权出让概述

（1）土地使用权出让的概念）土地使用权出让的概念土土地地使使用用权权出出让让（以以下下简简称称土土地地出出让让）是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土土地地使使用用权权出出让让金金是是指指通通过过有有偿偿有有限限期期出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权的的受受让让者者，按按照照合合同同规规定定的的期期限限，一一次次或或分分次次提提前支付的整个使用期间的地租。

前支付的整个使用期间的地租。

（2）土地出让的内涵）土地出让的内涵土土地地出出让让的的主主体体。

出出让让方方是是土土地地的的所所有有者者国国家家，土土地地使使用用权权的的受受让让方方是是中中华华人人民民共共和和国国境境内内外外的的公公司司、企企业业、其其他组织和个人。

他组织和个人。

土土地地出出让让的的客客体体。

土土地地出出让让的的客客体体是是城城镇镇国国有有土土地地，即即城城市市、县县城城、建建制制镇镇、工工矿矿区区、开开发发区区范范围围内内属属于于全全民民所所有有的的土地。

土地。

土土地地出出让让的的内内容容。

土土地地出出让让是是土土地地出出让让方方将将一一定定年年限限的的国国有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。

有土地使用权转让给受让方，受让方支付相应出让金的行为。

（3）土地使用权出让的特点）土地使用权出让的特点出让方的唯一性出让方的唯一性。

出让权利的局限性出让权利的局限性。

土地出让客体的单一性土地出让客体的单一性。

出让主体的平等性出让主体的平等性。

（4）出让土地使用权年限）出让土地使用权年限城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例规规定定的的出出让最高年限如下：

让最高年限如下：

居住用地居住用地7070年年工业用地工业用地5050年年教育、科技、文化卫生、体育用地教育、科技、文化卫生、体育用地5050年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用