项目商业价值最大化操作手段.docx
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项目商业价值最大化操作手段
项目商业“价值最大化”操作手段
商场有个无争的道理：
利润和风险成正比!
虽然广州天河城为业界树起了价值最大化模式的楷模，但“价值最大化”的商业运做模式仍然是一棵带刺的玫瑰，让更多人忘而却步，原因很简单：
追求最大的利润不仅要有雄厚的资金和技术前提，更要有过人的勇气和无比坚定的耐心。
“价值最大化”的商业运作模式是实现经济效益最大化的最好模式，但是其操作难度也非常的大，而且要求发展商必须具备以下先决条件：
1.雄厚的资金保障
因为整个项目是分割出租，所以资金回笼的不会特别快，即使是成本也要几年甚至十几年才能回收，还有商业地产一但建成就属于不动产，没有办法变成现金进行流通，所以更需要发展商具有充足的，长久的资金炼去保障。
2.国际化的视野
（1）接轨国际的商业建筑理念，商业项目需要吸引众多买家的眼球，所以建筑不仅要有大气、时尚、国际化的建筑外观，建筑本身以及配套也要超国际化。
这样才能经得起时间的淘渍，聚集商气，保持长久市场竞争力。
（2）开放流动的商业空间：
以开放的姿态引导人流融入建筑，创造出各楼层商铺价值的均好性。
视经营需要灵活分隔经营面积。
多空间、多区域的空间设计，各部分相互穿插与流动，相互间自然的过渡，形成尺度广泛，情景互动的商业场所。
（3）科学设计的交通规划：
街区、走廊通道架构起便捷的平面交通体系；既保证了市场内人流的畅达性，也使得车流货运方便通畅。
（4）空前拓展的核心经济辐射：
以商贸辐射经济为核心，将各种商贸形态作为经济要素实施集约化的集聚组合，对传统的商贸实施现代转换，提升商贸经济形态的辐射影响力，为商贸发展开辟广阔空间，缔造新经济发展平台，整合资源、扶持经营、提升商家经营竞争力。
开发商以国际化的视野项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运作。
3.高素质的专业操作团队
因为项目的操作过程中出让的只是商业的经营权而不是所有权，因此开发商将要承担商业物业经营管理职责。
如果缺乏这方面的经验或人才，造成项目的经营管理不佳开发商不仅会无法收回成本，还会让企业的信誉丧失，造成无法估量的损失。
因此高素质的专业操作团队必不可少。
以上的三个条件是想实现“价值最大化”模式的前提和基础，一直以来开发商如果不具备以上条件采用这种“价值最大化”的运做模式会给企业带来巨大的风险，但对于一些只是资金弱一些的发展商还可以另辟溪径来实现价值最大化。
发展商在招商时可以选择一些带有捆绑基金的大型商家，这些商家能够把跟他们捆绑在一起的投资基金一起带过来，以投资基金、商户和开发商一块儿签订这样一个协议，这样来讲能确保投资基金或者物业跟商户签订这样一个长期的租约，这样的话保证了开发商他能够及时的回流资金，投资基金他能获得长期稳定的现金流，商户可以获得战略性伙伴的支持，因为他在国外跟投资基金已经有很长的合作关系了，所以说专业的商户跟投资基金捆绑进入开发商业项目，成了一种全新的合作共赢模式。
“地产大鳄+商业巨头”——另一种延伸的“统一管理，只租不售”的商业运作模式。
概念解释：
“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，这种模式与前几种模式不同，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
（1）优点：
准确的商圈分析、合理的市场定位和业态组合可减少各种资源的浪费，使房地产企业的资源效用最大化。
商业巨头的稳定租金可提高商场整体经营的稳定性，房地产商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小店的招商进度，房地产商的利润主要来源就是这些中小商业机构的租金或将商铺出售给中小商业业主；同时通过商业巨头树立开发商企业自身的形象。
减少了对建设周期和资金统筹的影响因素，使投资估算更准确。
规划之前确定了租户，减少了项目竣工后出现改造工程的可能性，避免时间和资金浪费外，也使项目预算更准确，资金统筹工作按计划进行。
开发大型商业地产的融资工作本来就相当艰巨，如果出现了改造工程，整个项目的资金统筹将受到较大的影响。
（2）缺点：
商圈是处于变化发展中的，而商业地产项目开发周期较长，可能面临商圈内商业业态调整的风险。
而另一方面，合作伙伴经营状况变化的不可预测性可能带来的不利影响，物业对经营商的依赖性很大。
项目建设期一般都需要二三年，甚至更长的时间，如合作伙伴在此期间出现破产或其他不可控制的情况，则对项目将产生不可预测的影响。
案例1：
广州北京路名盛广场操作模式
名盛商业广场在经历过四年的酝酿后，终于在2006年6月开门营业，开业当天已有相当的营业额。
来自新加城的walkingculture将其进入中国的总部设在了名盛广场、全国首家最大型的成人卡通主题商场“梦幻星城”也落户名盛广场；还有盏记燕窝、先施眼镜、“老广街”等品牌争相进入。
可以说开业乃至营业的成果都是可喜的，可是其追求的“价值最大化模式”的操作过程却是艰苦的。
在定位之初做深入的调研分析，首先分析市场和项目本身。
一、市场状况分析
1.广州商业状况
（1）广州商业现状总述现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。
就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：
北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。
但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。
同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。
上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。
上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。
天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。
从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：
北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；
上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；
天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。
就本项目的影响而言，北京路作为商业核心商圈的商业价值已逐年有所下降，单纯凭借地理位置优势已经难以支撑项目的整体发展。
因此，必然要求挖掘项目更多的附加价值支撑。
（2）广州商业格局分布
广州市主要商业圈
级别区域商业圈大型商场市级
商业圈越秀区北京路——中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城
荔湾区上下九一带荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫
天河区天河城——体育西路
天河城广场、宏城商业广场
区级
商业圈越秀区中山三路一带中华广场、流行前线
东山区农林下路一带东百、王府井、新裕大厦
越秀区环市东——淘金路一带友谊商店、世贸、好世界、宜安广场
海珠区江南西——江南大道南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色
分析：
从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。
市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。
（3）部分经营中的商场项目对比分析
广百：
广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑。
广百新冀：
虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想。
新大新：
北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用。
天河城：
成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用。
荔湾广场：
传统西关风情商业街，是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。
该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响。
名汇商厦：
新大新、麦当劳等品牌的进场，为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场。
中华广场：
公园游乐式概念商场，经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表。
中泰广场：
提出口岸物业概念，虽然百盛进驻为商场带来一定的人流，但由于位置较远，与市中心的商场比，仍有一定的差距，商场长期以特价场为卖点吸引消费者使商场的档次有所下降。
分析：
A、商业同质化强烈，争夺同类消费者
从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高，无论是商场内功能的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。
B、大型百货超市磁石作用减弱
由大型百货公司进驻而带旺整个商场的效果越来越不明显，如名汇商厦、中泰广场等，新大新、百盛的进场虽然为商场带来一定的人流，但作用已明显不如当年吉之岛进驻天河城所带来的影响。
C、硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力
商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。
由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如荔湾广场、中华广场。
D、旧有经营模式缺少新鲜感
新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本上打开新的经营局面。
例如广百新翼，该商场凭借广百在市场上的影响力，在销售阶段取得不错的成绩，但其现时的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功
（4）部分在售/将售的商场项目对比分析
A、多个大型商场涌现，竞争更为激烈
现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场，商户的可选择范围较多，市场竞争十分激烈。
尤其在北京路上，过去所出现的商铺“僧多粥少”的现象，随着多个大型商场的涌现，商铺紧缺的局面已被改变。
B、商铺物业投资大回报高
在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点，以吸引投资者，但现时在售的物业中，买家首期往往需要投入大笔资金，对部分经营者而言，入市的门槛较高。
2．消费状况?
城市商业发展迅猛
随着社会发展，人们生活水平逐步提高，加上外来高素质人口涌入，消费要求层次不断提升，令广州的商业在近十年间发展蓬勃。
（1）消费模式发生改变
各类商业场所大量涌现，大小不一的综合性商场、专业市场纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系发展改变，市民由需求消费变为选择消费。
（2）“两端”的消费需求基本得到满足
广州的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。
高端消费层市场空间有限，广州作为国际大都市，已吸引到相当一批国际名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的前往国外消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。
因此，现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。
中低端的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展，人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大于求的关系，故该类市场消费亦已得到满足。
（3）中高端的个性消费严重不足
部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。
当本地商家无法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费者多数寻求异地消费，例如前往香港、上海等地购物，使本地市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。
3．广州商业发展的趋势从上述的分析可得知，现时广州的商业现状可归结为：
数量庞大的中端/中高端个性消费严重不足；社会的商业发展飞速进行中，供求关系的杠杆必然要求将此局面打破；传统的营商模式越来越难以满足消费者的消费观的改变；旧有的市场格局已达到饱和状态，各路商家正寻求突破口；新的经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面。
广州商业发展的趋势：
大型一站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造出自身特色所在。
具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费观念，开创领先的经营模式。
由此，说明了本项目若要在市场中有所突破，打开崭新的局面，则坚决不能简单复制类似“天河城”一站式商场到北京路作为发展目标，而应该是开创新的经营模式，推广新的经营理念，走在市场的前列，成为市场的先行者。
二、项目质素分析
（一）优势（S）
1.地理位置优越：
本项目位于市中心的北京路商业步行街，拥有庞大的人流优势，是广州的商业核心所在。
2.交通便捷
公共交通线路繁多，地铁一号线、二号线交换处，公园前站近在咫尺，且本项目及附近多个商厦均配有大型停车场，交通极少方便。
3.商业氛围浓郁
北京路的商业历史悠久，是传统的商业圈，以北京路为核心向外幅射周边路段，其商业气氛也十分浓郁，一直以来都具有相当高的知名度，闻名全国。
又是国内著名的商业圈，甚至是国外人士必到的旅游点之一。
4.“只租不售”的推广策略有助于项目整体的经营发展
发展商推行“只租不售”的推广策略，把商场的经营管理权统一起来，不但有利于项目在日后的经营中进行整体的宣传推广，而且发展商对项目具有管理的主动权，能够更好的对项目发展作出适时调整。
因此，作为一个可持续发展的、长期经营的项目，
“只租不售”策略将对项目的整体发展带来极有利的帮助。
同时也是本项目有别于周边同类型项目的最大优势之一。
5.商务物业的发展带来更大的商机
近年来，在北京路附近出现了较多的商务物业，带旺了整个区域的商务气氛，例如，中旅商业城、百汇广场、广百新翼大厦、信德商务大厦、健力宝大厦、新宝利大厦、捷泰广场等，写字楼林立亦为本项目带来了更多的商机。
因为，这些出入写字楼的白领阶层正是本项目所针对的目标消费群体之一。
6.政府大力支持
北京路商业步行街的开通，道路两旁商铺外墙的重新粉饰等市政工程是示出市政府致力把北京路打造成广州旅游观光标记之一，全面提升北京路的商业价值。
（二）劣势（W）
如前所述，市内大型的综合性商场众多，尤其是繁华的北京路上同类型的商场项目更是一个接一个先于本项目推出市场，必然分流了客户资源，对本项目的推广造成一定的影响。
消费者的固有消费习惯，使他们对在北京路购物的取向多为在地铺消费，从而令到部分的商户会担心商场项目能否吸引足够的人流支撑经营，使商户对经营前景未见乐观。
（三）机会（O）
充分发挥地利优势
建筑在同区域的消费水平上，再注入差异性
捕捉市场空白点，避免同质化经营
利用并延续发展商的品牌效应，创造更大的市场价值
（四）威胁（T）
本项目所面临的市场威胁主要来自两方面：
1.传统地铺的影响
固有的消费习惯决定了地铺的高价值所在，从而受到了众多的商家追捧，因此对商场铺所造成的冲击较大。
2.来自周边商场的项目的威胁
本项目附近存在多个同类型的竞争项目（例如广百新翼、光明广场等），由于彼此的先天环境、质素接近，导致项目定位、目标客户群极为相似，因此客户在下决定时必然多翻比较，市场竞争更加剧烈。
“只租不售”这种国外商家普遍采用的开发模式是本项目对广州市场做了详细分析的基础上由发展商采用的，在优势分析里把这个经营模式突出出来是为了强调“发展商和商家达到共赢”，这种把操作模式放在优势分析里的做法是个亮点。
深入细致的分析后找到市场的空白点：
三、差异化的发展方向
（一）项目定位
市场作主导，从消费者角度出发，以崭新的、科学的、全面的角度考虑，跳出旧有的商业定位思维，从而为本项目制定出准确的市场定位。
1.项目出路：
挖掘潜在的、消费需求、倡导消费新观念：
潮流、品牌、旗舰店
引领经营新模式：
创新、主题个性化
辐射区位：
大广州、珠三角全省、华南地区项目的市场出路在于挖掘潜在的消费需求、倡导消费新观念、引领经营新模式及辐射地区这几方面的要素决定的，这些因素共同影响着项目的定位及未来发展。
因此，寻求项目的发展路向时，敝司建议以这些关键要素为突破，确立项目的市场定位。
3.定位思路
如前面项目的“机会”中所提到，只有捕捉市场空白，结合原有的地段优势，才能符合本项目的发展。
而捕捉市场空白，归根究底就是要找出最终目标消费群，针对其特征厘定项目定位。
目标消费群定位
综观市内各家大型商场，均没有十分明确的一群目标消费者，普遍都是面对普罗大众，全面照顾到不同阶层，不同年龄结构的人士需要，缺少针对性。
像状元坊这类对青少年有强列针对性商场则经营十分成功，说明只有目标消费群明确的商场才能形成稳定、忠实的客源，取得经营成功。
4.本项目所拟定的目标消费群为：
中高端白领
（1）目标消费群特征：
①年龄介乎于25——35岁。
②多于大机构中从事知识型、技术型、管理型之工作，有持续上升的发展空间。
③收入稳定、丰厚，并已维持了相当长的一段时间。
④家庭经济负担较轻，个人消费能力强。
⑤对新生事物感兴趣，消费意识超前。
⑥个性鲜明，讲求生活享受，追逐名牌产品。
⑦接收信息快，渠道主要来源于电视、电台、杂志、书刊、网络等潮流媒体。
（2）调查总结：
①目前市场上没有专门针对该类人士的大型商场。
本项目的定位正好弥补了市场的空白。
②随着中国经济的飞速发展，社会各阶层层次也从“金字塔形”的递进结构变为中段膨胀的“橄榄形”结构，因此，中产阶层将迅速扩大。
换言之，本项目的目标客户群数量呈现上升势态，消费能力强大，市场空间广阔。
③作为有经济能力的一群，容易接受新的消费观念，对潮流品牌十分热衷，表现出极大的忠诚度。
因此，中高端白领阶层将是本项目所针对的主流消费群体。
5.商家客户定位
（1）招商对象由于中高端白领阶层的收入水平、知识水平都较高，对外来文化相当热衷，有一定敏锐的市场触觉，因此，潮流产品、品牌产品都较迎合其口味及需要，故针对该消费层，敝司建议招商对象如下：
①引入新进品牌名店——广州第一店
在本项目招商工作中，重点的招商对象建议是引入新的品牌商户，即尚未在广州地区进驻的国际知名品牌。
引入这些商户在本商场中开设“广州第一店”，从而产生市场热点，扩大项目的社会知名度。
例如：
星巴克、宜家家私、I.T.、BENETTON等
（2）造就“广州第一店”的意义：
确立市场地位成为商业龙头：
“广州第一店”不单是指确立项目在广州的第一品牌地位，同时也是国内外知名品牌落户广州的第一间分店，进一步奠定项目市场地位。
磁石作用尽善发挥：
确立“广州第一店”对其他商户品牌起到磁石作用，即一般所说的羊群效应。
（3）造就“广州第一店”的背景：
知名品牌落户国内先进城市早有先例：
事实上，随着中国经济的飞速发展，较多国际潮流品牌及知名品牌纷纷瞄准国内各大先进城市，先后开设分店。
就以上海、深圳为例，已有多家潮流品牌驻扎阵营。
如国际连锁咖啡店星巴克、大型潮流产品I.T及广州极为知名的宜家家私等。
广州潜力早被看好：
就广州在国内的经济实力、消费指数及发展潜力来说，上述知名品牌早已有意落户，因此，引入大型国际潮流品牌及知名品牌并非遥不可及。
②对本地已有品牌建议开设旗舰店
通过旗舰店的开设，既有助于加强商户的品牌效果，扩大市场份额，也能迅速提升项目形象，建立本项目的市场影响力。
由于这些旗舰店的品牌多为人们已经所认识，因此，更容易将项目的信息带到消费者中去。
以旗舰店为主导的商场成功例子：
在北京，“东方新天地”商场成为购物场所大战中的一支生力军，原因是其集中了一批国内外知名品牌的旗舰店在此。
包括日本的SONY电器的首家中国SONY旗舰店，德国大众汽车的展厅，三间风格各异的麦当劳、SPORT100运动用品概念店等等，品牌旗舰店的进驻为商场带来了新的商机，从而能够在芸芸众商场中突围而出。
③引进体现娱乐功能的商户
加强本项目的娱乐功能，也是招商的重要方向之一，有见及此，在招商中建议引入电影院、大型电玩游戏中心等经营者，以丰富项目对消费者的使用功能。
在电影院方面，考虑到项目附近已有市内两家最有影响力的电影院——永汉电影院、榕泉电影院。
因此，再开设电影院可能造成很大的市场竞争，故建议与上述之一影院达成合作关系，作为场地扩展的一部分。
如果上述方案未能达成合作共识，则也可考虑与国际院线合作，设立院线，如环球院线、华纳院线等，这样既能提升项目档次，也能为影院的经营找到好的方向。
6.项目市场定位
综合上述观点，由目标消费群定位及商家客户定位的结论得出本项目的市场定位为，汇聚潮流品牌旗舰店的大型综合性主题商场。
以明确拟定目标消费群为突破点，捕捉主流消费层的消费取向，并灌输新的经营观念及消费意识，从而掀起个崭新的消费形态潮流。
（二）主题表现
项目主题形象的建立直接影响到项目的推广招商工作及日后的经营状况，具有鲜明个性及主题特色的项目不易被其他商场项目所仿效及同化，这样才能拥有稳定的长期的客源，并成为日后经营的保证。
国内外经营成功的商场均有着明确、清晰、突出的主题，而其表现形式也多种多样，曾经出现过的有：
海洋主题
荷里活主题
侏罗纪主题
公园游乐式主题等等
由此，可考虑结合本项目实际条件拟定一突出、新颖的个性主题。
1.本项目的主题表现元素
本项目所处的地段有着深厚的文化底蕴，无论是来自历史的印记还是周边地区的文化氛围都同样显示出本项目具有深层次的内涵表现元素。
北京路作为广州本地旅游资源发展的重要一部分，本项目地处其中，自然直接成为最大受益者，利用旅游带动商贸，将成为本项目的主要卖点之一。
项目自身所创造的主题特色——知名品牌旗舰后纷纷进驻，也是本项目的重要表现主题之一。
一个项目的宣传推广过程中，随着不同阶段的推广展开必然具有多个不同的主题表现形式，因此，更具体详细的方案有待在日后工作中与广告公司进一步沟通论述。
（三）功能分区及规划布局建议
1.功能分区建议
本项目在前期已经按楼层划分出主要的功能区域，功能分区大致与一般的商场相似。
敝司在此提出功能分区建议主要是针对在对大型品牌名后进行招商时，大商家对位置、面积的要求所提出的。
由于大商家要求的经营面积较大，且多数选择中心位置，因此在招商工作中如何兼顾这些大商家所提出的要求，将成为招商工作能否顺利进行的关键。
合理、完善的功能分区可避免了大商家之间，大商家与中小商户之间在选择位置、面积时的争议。
（1）规划布局建议
楼层功能布局上，首层、二层等商业价值高的楼层建议面向主流目标商户，例如，引进“广州第一店”、开设品牌旗舰店、吸引潮流产品商户等，以充分体现项目的商业价值。
在区域布局上，建议靠近北京路的商场部分以经营时尚、潮流的商品为主，大量吸引来自北京路的庞大人流进场；靠近文明路的商场部分则主要体现娱乐、文化、饮食等功能，与周边地段的商业环境相呼应。
要体现项目的经营档次，商场内的布局划分是其中重要的一个指标。
上档次的商场项目，均十分注重场内公共区域的面积大小，商场整体的空间感，使用功能及室内外设计的色彩搭配等因素，力求为顾客创造最优的购物环境。
故本项目在进行规划布局时，需着重考虑这些方面的设计。
3.成功例子
前面所提到的北京东方新天地商场，在功能划分上就很巧妙地进行平面布局，按商品风格把拥有200多家商铺的商场划分为五大主题区域，该五大主题区域装修各异，让来此购物与消费者感受到明确的购物目的。
在整体布局上，一改
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