对商铺租金乱涨价行为的思考与探讨.docx

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对商铺租金乱涨价行为的思考与探讨

对商铺租金乱涨价行为的思考与探讨

在我国经济发展受世界经融危机影响的情况下,德阳市区内商铺租金乱涨价给个体经济和第三产业发展带来不良影响,使个体工商户及从业人员不堪重负。

本文通过对商铺租金乱涨价行为的分析，来阐述德阳市个体经济发展、经营、生存状况及从业人口情况，探索在市场经济条件下，如何调节和控制乱涨价行为，从而有效保护个体经济发展不受侵害，下面是笔者的思考和探讨。

一、个体工商户行业概况

1、个体经营者及从业者人口情况。

据不完全统计，2010年德阳市个体经营户达到11万户之多（含无照经营）。

个体工商户平均雇佣人数按每户2人计算（包括其配偶），个体经营行业从业人员总计有33万人。

个体经营及从业人员总数占全市人口总数比重为9.13％;如果以全市人口总数361,6（万人）÷个体经营从业人数33（万人）＝10.96人;可以理解为每10.96个人就要养活1个体经营者及从业人员。

如果我们把德阳作为一个样本，预计全国有个体工商户4000万个，从业人员将达到1.2亿人。

2、个体工商户行业人口构成。

经营者主体来源比较复杂，由城市待业、无业人员、部分企业下岗工人、失地农民以及大学毕业未就业者组成。

个体户主体中80%的人口处于社会中下阶层，有一定文化知识及经营技能，是一个比较勤劳、有理想、赋理性的群体。

从工商注册情况看，男性占70%（预计），女性占30%，个体工商户及从业人员性别比，女性人口大于男性，约占人口总数的55%。

3、个体户收入情况及影响收入因素。

作为经营风险较大的个体工商户，他们的收入水平总体呈走低趋势，根据调查走访，在2013年平均月收入2000元以下的占60%，2000-5000元的28%，5000元以上的12%。

随着经营成本不断增加，盈利率不断下降甚至无利可谈，由于个体工商户构成复杂，经营者变化频繁，涉及行业众多面广，在盈利结构多因素分析中，很难采集到具有代表性的数据。

通过走访、调研对行业的评价只能从七个方面进行：

一是由于物价上涨促使绝大部分消费者危机意识增强、担忧挣钱难，造成消费能力降低,个体工商户营业额减少利润收入下降；二是由于就业难，经营者户数又不断增加，造成市场竟争加剧，商业利率降低，盈利收入减少；三是由于营业用工工资性支出增加，而相对减少收入；四是商业用房大幅度价格上涨增加支出，以及水、电、气价格的上涨支出增多收入减少；五是购物环境的改善，增加装修投入支出；六是运输采购、通讯、安防及物流等间接费用成本的增加，造成收入减少；七是佣工社保支出、税金上缴，局部地区还存在过高的物业管理费用支出；八是网上购物的消费群体不断增长，使实体店销售额不断下降等。

这些因素反应现实个体工商户经营中存在的负担，在生存生活中他们还要肩负对子女养育、履行对父母的赡养义务。

而自己却面临着吃饭、生病和养老等更加严峻的生存问题。

4、个体经营者经营现状。

2011年个体工商户及从业人员与2010年相比，经营者进一步增加并且达到了顶峰。

随着2012年国家经济宏观调控，一些职能部门支持个体经济发展的政策落实不到位，加之资金短缺、抵御风险能力差，在自然增长和减少率的共同影响下，3%的个体户“关门”倒闭。

2013年5月7日从«都市生活»、«都市瞭望»、«都市资讯»三份市场信息报获悉，德阳市区共有965条门面转让信息，占德阳市区个体经营者总数的5%，在门面转让信息中，以商品零售业所占比重最大，约为门面转让信息的50%；餐饮有217户，占22.5%；茶楼130户，占13.5%；美发美容店44户，占4.5%；2013年就业形势将更加困难，即将毕业的690万大学生中，有相当比重会进入第三产业，预计年内有5%以上个体户将面临“关门”。

二、商铺价格基本走势调查及经营者与商铺的关系

1、商铺价格2008年以来的基本走势调查

（1）天山南路二段287#商铺，面积：

110㎡，2008年8月与房东签订3年租房合同，价格18元/㎡/月，合同期满后续签3年，价格50元/㎡/月。

（2）天山南路二段289#商铺，面积：

116㎡，2008年8月与房东签订3年租房合同，价格16.8元/㎡/月，合同期满后续签3年，价格30元/㎡/月。

（3）天山南路二段285#商铺，面积：

101㎡，2008年8月与房东签订3年租房合同，价格17元/㎡/月，合同期满后续签3年，价格50元/㎡/月。

（4）天山南路二段279#商铺，面积：

51㎡，2011年6月与房东签订10年租房合同，价格40元/㎡/月，约定逐年每平方米价格递增4元。

房东收取商铺转让费3万元。

（5）翠湖街72#商铺，面积25㎡2008年7月与房东签订3年租房合同，价格10元/㎡/月，合同期满后续签3年，价格分别为20、23、28元/㎡/月。

（6）翠湖街78#商铺，面积104㎡2008年7月与房东签订5年租房合同，价格13元/㎡/月，价格分别在13元/㎡/月的基础上逐年上涨平方米1元/月；2013年6月27日合同期满后，续签一年合同，价格为28元/㎡。

（7）翠湖街60#商铺，面积109㎡，2008年7月与房东签订5年租房合同，价格13元/㎡/月，价格分别在13元/㎡/月的基础上逐年上涨1元/㎡/月；2013年6月30日合同期满后，续签合同时间未定，价格为40元/㎡。

（8）翠湖街69#服装商铺，面积119㎡，2011年4月与房东签订3年租房合同，价格40元/㎡/月，2013年合同期满后因价格上涨为50元/㎡/月未能续签合同，经营者损失装修费5万元后停业。

（9）翠湖街85#按摩商铺，面积100㎡（估计），2010年与房东签订3年租房合同，价格20元/㎡/月，2013年合同期满后因价格上涨为40元/㎡/月未能续签合同，经营者停业。

2、个体经营者与商铺的关系：

随着市场经济的不断发展建设，个体工商户在市场的经营行为日趋规范，95%以上个体户是以租赁商铺门市经营，为消费者提供生产、经营、服务。

因此，商铺租赁价格的合理性直接影响个体经济的发展。

三、店铺租赁价格对个体经营者的影响

1.走访调查某美发美容店情况：

由员工6人合伙投资经营，总投资16.2万元，商铺面积139.6M²，合同与房产开发商约定，商铺租赁期五年（2008年12月至2013年11月），价格15元/㎡/月，逐年每月每平方米上涨1元（同期该街道商铺均价每月平方米不足13元）。

2010年该商铺售出，2011年新房东提出因物价上涨，要求对商铺涨价。

美发美容店业主依照“房产买卖、不破租赁”的原则，可以不接受涨价要求，但为了维持与房东关系还是接受每月每平方米涨了2元的要求。

2013年4月接房东电话，合同期满后商铺价格要涨到50元/㎡/月，考虑到长期租赁关系可按45元/㎡/月。

即由现在的2931.6元/月（21元/M²）增加到6282元/月（45元/M²），现在该街道商铺均价平方米不足25元/月。

据了解调查，该街道地理位置不佳、普遍生意不好，商铺价格却不断上涨。

预计未来两年商铺平方米价格将提高到35元/月的平均水平。

美发美容店共7人，月营业额2万元，工作时间是上午9点至22点，生意在街区内是做得较好的，合伙人与员工收入实行计件，6个合伙人的收入大体相差无几、月收入在1300至1400元之间，其中一个员工是收入最高的，稳定在1800元水平。

通过在走访了解到，行业结构中商家间利率差别是存在的,但总体上生意都很难做。

从经济学上而言,市场规模中量总是一定的。

共同追逐利益的结果,就是利润的平均分配化。

那么一个商铺现阶段到底能实现多大的价值呢？

目前税务部门以5000元／月营业额作为税收起征点,而事实上你就是实现15000元／月（500／天）的营业额，也只是能勉强解决一家人吃饭问题而已。

以服装经营调查为例:

某服装店营业额15000元／月,利率按30％计算，毛利4500元,减去：

房租1000元、采购费300元、水电费200元、安防、通讯费及市内公交200元,待处理商品损失摊销150元（营业额1％计提）,商铺装修及设施折旧300元（按18000元的装修投入,五年折）。

余利:

2350元仅作为一家生活费用,没有计算税收等其它经营性开支。

2、商铺价格的合理性问题，从过去的个别现象向普遍性发展，从特殊现象向社会现象发展；在上亿人口这个产业总体中，1%的个案现象也决定着100万人口的生活水平和质量。

3、有利于规范商铺价格行为，维护市场经济秩序，制止牟取暴利，既保护消费者利益，房东的利益也不吃亏，促进社会主义市场经济健康发展。

四、商铺价格对第三产业中个体经营户的影响

1、我国第三产业的发展状况：

国际上评价一个国家的先进与落后有一个考核标准，就是第三产业增加值占国内生产总值（GDP）的比重，发达国家一般第三产业相对发达，第三产业增加值占国内GDP的比重在65%以上（美国、英国、德国在70%以上），中等国家在55%水平，而我国在40%水平左右。

在我国地区间的经济发展不平衡差异，其实质就是第三产业的相对落后差异。

2、经营者买不起房并不要紧，但如果一年到头的辛勤劳动，有相当比重的经营者连房租都付不起，问题就严重了。

（1）商铺租金乱涨价现象，显现支持个体经济发展的政策弱化。

反应了维护消费者（经营者）权益的法律制度缺失，反映了我国市场经济价格监督检查体制中存在的问题。

（2）商铺租金的不断上涨，不能加以有效限制，成本必然转嫁给顾客，造成物价上涨。

个体经营者要生存就必须降低成本，一方面减少劳动用工，这不利于社会就业；另一方面就是偷工减料、弄虚作假，忽视商品质量。

（3）商铺租金乱涨价，即不合理的价格行为，甚至于牟取暴利，必然导致社会对立与矛盾。

中国也有“仓禀实而知礼节，衣食足而知荣辱”之说，“穷”是一切社会问题的根源，不利于社会稳定和谐。

（4）商铺租金乱涨价，将抑制产业发展、个体户生存问题日益突出，不仅仅是纯粹的经济问题，事关社会公平、公正。

贫富的差距的进一步扩大，直接关系到社会的稳定和国家的长治久安。

五、商铺租赁中存在的不合理及非法现象

1、合同签订行为呈短期趋势（1-2年），续签优先中商铺涨价幅度过大，造成个体经营者进退两难局面。

进：

接受不了价格；退：

造成装修、客源损失。

2、房东空房收取商铺转让费的行为，并在合同中约定不能将商铺转让他人使用，解除或终结租赁合同时，房东免费获取商铺装修部分，实为不当得利。

3、按国家规定要征收房产经营者所得税，有的房东将其写入合同由租赁方承担，目前该问题存在但不严重（因为地税局目前对95%以上店铺经营者还没有征收），今后会比较普遍。

4、合同条款不公平，价格更是房东说了算。

一般经营者再次与房东签订店铺合同时，大都处于劣势被动状态。

六、发展个体经济的对策及思考

（一）严格控制店铺乱涨价的法理依据

1、个体工商户租赁商铺应受法律保护。

合同法规定“应当遵循公平、合法和诚实信用的原则”签订和履行经济合同，个体户租房“使用商品”行为，依法应受法律保护。

2、商品价格应符合法规要求。

行政法规“1995年施行中华人民共和国主席令国家计划委员会关于《制止牟取暴利的暂行规定》”；1998年5月1日施行《中华人民共和国价格法》都对经营者的价格行为都进行了相关规定。

例《暂行规定》第五条商品的价格和服务的收费标准，应当符合下列要求：

一是某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度；二是某一商品或者服务的差价率不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的平均利润的合理幅度。

3、商铺涨价没有具体的法规约束。

由于现行法规大都属纲领性指导性法规，还没有具体的法律法规对这一行为进行约束，造成相关政府职能部门无执法依据，不能及时保障个体户的权益。

4、商铺价格应纳入相关职能部门定价范畴。

商铺作为特殊商品，从供求关系上讲，显然不可能大量生产降低价格。

个体户在使用商品或接受服务时处于弱势地位，应该对商铺租赁价格应理解为与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格，纳入政府指导价、政府定价的定价权限范畴。

并将经营者所得和应该履行纳税的社会责任与义务名列其中。

（二）制定有关支持个体经济发展的政策、法规

目前一方面对个体经济也能为社会创造价值的认识不足。

多年来有保护工人利益的政策,也有保护农民的利益的规定,能源涨价也可以对出租车进行补贴保护，就是没有保护个体工商户的。

例如：

《消费者权益保护法》对消费者生活购买、使用商品受该法保护，而个体户用于生产、经营使用同种商品就不受该法保护。

再比如：

在水电气等的安装使用上都执行着最高的商业价格。

国家在关系民生问题上，限制人为炒作住房引起的价格上涨国家给予了调控，却没有干预商铺炒作对第三产业的影响。

视乎他们的存在毫无价值，而这种观念的存在会对个体经济的发展带来不好的影响，要充分肯定个体户在就业、社会生产、社会服务上的贡献，对个体经济的保护需从法律层面上维护他们的生存需要。

二是片面的认为市场经济就是自然生存淘汰法则，这会完全丧失社会公平性和公正性。

必须清楚自然生存淘汰法则淘汰的主体是谁，是普通合法的经营者，还是权利背景下的不法经营者，这不是社会文明人类最一般的理性思维。

（三）国外抑制商铺乱涨价行为的做法

在德国因为房租涨得太快，不仅房客受不了，连政府都看不下去了。

今年5月1日，德国新租房法正式生效，对房租的涨幅做出更严格的限制，既保护房客利益，房东的利益也不吃亏。

政府此前也对租金涨幅做过规定，要求3年内的涨幅不得超过20%。

修改后，新法规要求3年内租金涨幅不超过15%。

新法还延续以前的一些规定，例如房屋租金应该按照各地政府的“指导价格”，超过这一价格的20%，算是违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50%的，房东被认为赚取暴利，可入狱三年。

即使房东有正当理由想提高租金，也必须经过房客同意。

如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能强行提高租金。

德国各地有租客协会会员超过300万人，租房“指导价”不由供求关系决定，很大程度上也是因为租客协会的存在。

德国租房者入住前，也会和房东签有租房合同。

写明居住面积外，还写明房租及附加费用，如垃圾费，暖气费，清洁费等，水电费一般是单独算的。

合同注明水电设备的维修是房东的事。

合同一般规定，任何一方要解除合同，需要提前两到三个月的时间。

不能随意解除合同，房东不能随便驱赶房客。

房客入住前，先交两到三个月房租为押金，终止合同时房东退还押金并加上利息（一般等同于银行的储蓄利息）。

德国的租房法是值得我们去学习借鉴的，通过立法消除不当得利行为。

综上所述：

在目前维护消费者合法权益的工商局、物价局等政府职能部门无法干预商铺租金乱涨价的情况下，广大个体经营户盼望相关职能部门依法行政的能力得到加强，强化行政监管和检查措施，建立商铺经营登记制度，允许经营者对乱涨价行为进行投诉，并尽快制定和颁布相关控制商铺乱涨价的行政法规，维护经营广大个体户的合法权益，促进个体经济、第三产业健康发展。