西昌沙坝镇市调报56p.ppt

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西昌沙坝镇市调报告调查人：

李东调查人：

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李东陈锐陈锐陈锐陈锐撰写人：

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李东目录第一部分：

第一部分：

沙坝市场情况沙坝市场情况第二部分：

第二部分：

房地产行业房地产行业第三部分：

第三部分：

项目市场定位项目市场定位第一部分第一部分沙坝市场情况沙坝市场情况11、沙坝镇情况、沙坝镇情况22、经济情况、经济情况33、产业情况、产业情况一、沙坝镇情况1.1.1沙坝镇情况沙坝镇位于冕宁县县境南端，安宁河西岸沙坝河谷地。

面积127.2平方公里，人口21036人，居住有汉、彝、藏三个民族，少数民族人口占30%。

镇政府驻地北距县城56公里，辖玉马山、三关、霸王塘、胜利、农丰、环街、曙光、幸福、迎丰、二村沟、老鸦沟、轿顶、高田13个行政村，耕地面积24255亩，主产水稻、小麦、玉米、油菜籽、花椒等。

板栗产量19万公斤，蚕茧产量14万公斤，均居全县首位。

获“十五”期间蚕业基地建设先进乡称号。

出栏内猪25454头，粮食总产量9654吨，农业总产值2296万元，工业以建材、采掘、运输等业主。

有专用铁路和公路穿境，是进入卫星发射基地发射场的通道。

1.1.2附近乡镇概况乡镇乡镇乡镇乡镇距离州府公距离州府公距离州府公距离州府公里数里数里数里数交通线路交通线路交通线路交通线路旅游资源旅游资源旅游资源旅游资源总人口总人口总人口总人口礼州镇礼州镇礼州镇礼州镇23232323公里公里公里公里108108108108国道国道国道国道攀西高速攀西高速攀西高速攀西高速镇党委、政府深挖礼州历史镇党委、政府深挖礼州历史镇党委、政府深挖礼州历史镇党委、政府深挖礼州历史文化资源，发展古镇旅游，文化资源，发展古镇旅游，文化资源，发展古镇旅游，文化资源，发展古镇旅游，大力打造包装中国工农红军大力打造包装中国工农红军大力打造包装中国工农红军大力打造包装中国工农红军长征过礼州的红色旅游线路，长征过礼州的红色旅游线路，长征过礼州的红色旅游线路，长征过礼州的红色旅游线路，发展精品旅游产业发展精品旅游产业发展精品旅游产业发展精品旅游产业。

2.22.22.22.2万万万万漫水湾镇漫水湾镇漫水湾镇漫水湾镇38383838公里公里公里公里108108108108国道国道国道国道攀西高速攀西高速攀西高速攀西高速1.21.21.21.2万万万万泸沽镇泸沽镇泸沽镇泸沽镇50505050公里公里公里公里108108108108国道国道国道国道攀西高速攀西高速攀西高速攀西高速成昆铁路成昆铁路成昆铁路成昆铁路2.92.92.92.9万万万万沙坝镇沙坝镇沙坝镇沙坝镇42424242公里公里公里公里108108108108国道国道国道国道攀西高速攀西高速攀西高速攀西高速卫星发射基地必经之地，也卫星发射基地必经之地，也卫星发射基地必经之地，也卫星发射基地必经之地，也是当地旅游资源之一是当地旅游资源之一是当地旅游资源之一是当地旅游资源之一2.12.12.12.1万万万万1.1.3沙坝区域位置沙坝镇，离州府38383838公里沙坝镇卫星发射基地，距离项目7.57.57.57.5公里1.1.4沙坝综合情况u沙坝镇全域辐射人群6666万人口u逢场天为11、44、77号u距离卫星发射基地7.57.57.57.5公里u镇上有一所幼儿园60606060人；一所小学6666个个个个年纪班；一所600600600600人中学。

u当地工资情况1200120012001200元元元元/月月月月-1500-1500-1500-1500元元元元/月月月月不等u镇上都是平地，没有起伏山地，利于城镇发展u卫星发射基地的必经之路必经之路必经之路必经之路u附近村镇农产品交易市场中心，也是换购物品的集散地u镇上都是以汉族居多，彝族都是大山居住多。

u镇上建筑都是以原始村镇建筑为主，没有成型的住宅小区。

唯一的是当地有一家农贸市场农贸市场农贸市场农贸市场，开发是以住宅和商业成套出售成套出售成套出售成套出售。

u沙坝房屋多以自建为主。

u镇上人群有一定的购买意识，多以宜商宜居宜商宜居宜商宜居宜商宜居很受欢迎。

二、经济情况1.2.1经济产业情况（单位）：

万（单位）：

万（单位）：

万（单位）：

万1.2.2经济结论沙坝镇产业GDP为：

4289万元万元人均收入水平为：

1780元元/人人居民消费比去年CPI上涨：

6%6%人均可支配收入：

900元元/人人从上面指数可以看出沙坝镇人均从上面指数可以看出沙坝镇人均从上面指数可以看出沙坝镇人均从上面指数可以看出沙坝镇人均消费低消费低消费低消费低，家庭，家庭，家庭，家庭可支配收入可支配收入可支配收入可支配收入很少，很少，很少，很少，产业结构只够产业结构只够产业结构只够产业结构只够维持维持维持维持家庭正常开支。

家庭正常开支。

家庭正常开支。

家庭正常开支。

三、产业情况1.3.1支柱产业沙坝镇多以沙坝镇多以沙坝镇多以沙坝镇多以农业农业农业农业为第一经济产业为第一经济产业为第一经济产业为第一经济产业农业都是农业都是农业都是农业都是稻谷稻谷稻谷稻谷、桑蚕桑蚕桑蚕桑蚕、生猪、板栗生猪、板栗生猪、板栗生猪、板栗第二产业都是一些零星的自建房，当地的第二产业都是一些零星的自建房，当地的第二产业都是一些零星的自建房，当地的第二产业都是一些零星的自建房，当地的石材厂石材厂石材厂石材厂在第二产业当中占据主要位置。

在第二产业当中占据主要位置。

在第二产业当中占据主要位置。

在第二产业当中占据主要位置。

第三产业都是一些镇上所需的第三产业都是一些镇上所需的第三产业都是一些镇上所需的第三产业都是一些镇上所需的服装店服装店服装店服装店、手机服务手机服务手机服务手机服务业业业业、餐饮餐饮餐饮餐饮、住宿住宿住宿住宿、超市超市超市超市，都针对，都针对，都针对，都针对当地人当地人当地人当地人消费所形消费所形消费所形消费所形成的业态。

不具备吸引成的业态。

不具备吸引成的业态。

不具备吸引成的业态。

不具备吸引外地游客外地游客外地游客外地游客的产业，所以都的产业，所以都的产业，所以都的产业，所以都是一些镇上业态。

是一些镇上业态。

是一些镇上业态。

是一些镇上业态。

旅游服务配套业旅游服务配套业旅游服务配套业旅游服务配套业几乎为零。

几乎为零。

几乎为零。

几乎为零。

1.3.2产业结论!

标准的农业小镇农业小镇农业小镇农业小镇!

服务业服务业服务业服务业都是满足小镇需要产业!

当地天然资源较为丰富，所以当地的采石厂采石厂采石厂采石厂很多!

当地气候很适合发展桑蚕养殖桑蚕养殖桑蚕养殖桑蚕养殖，地理条件优越!

旅游服务业旅游服务业旅游服务业旅游服务业几乎被忽略第二部分：

房地产行业11、沙坝房地产情况、沙坝房地产情况22、西昌房地产情况、西昌房地产情况33、西昌文化旅游地产情况、西昌文化旅游地产情况2.1.1沙坝房地产开发情况、主要以、主要以、主要以、主要以自建房为主自建房为主自建房为主自建房为主，房地产市场还是，房地产市场还是，房地产市场还是，房地产市场还是起步阶段起步阶段起步阶段起步阶段、当地已开发、当地已开发、当地已开发、当地已开发农贸市场农贸市场农贸市场农贸市场，但，但，但，但办不到产权办不到产权办不到产权办不到产权，消费者，消费者，消费者，消费者很担心这个问题很担心这个问题很担心这个问题很担心这个问题、农贸市场是、农贸市场是、农贸市场是、农贸市场是上下面积一起卖上下面积一起卖上下面积一起卖上下面积一起卖，面积都在，面积都在，面积都在，面积都在30303030-80-80-80-80不等。

不等。

不等。

不等。

房屋单价在房屋单价在房屋单价在房屋单价在2000200020002000元元元元/-2800-2800-2800-2800元元元元/之间之间之间之间（此单价是（此单价是（此单价是（此单价是2010201020102010年年年年市场价）市场价）市场价）市场价）镇上镇上镇上镇上没有正规的商品房没有正规的商品房没有正规的商品房没有正规的商品房，市场还是属于，市场还是属于，市场还是属于，市场还是属于原始状态原始状态原始状态原始状态。

2.1.2沙坝房地产现场图片1.3.2租房、老市场、新市场租金情况FF住房一年好一点位置住房一年好一点位置住房一年好一点位置住房一年好一点位置在在50005000元元/年年-7000-7000元元/年年，全套家具；位置差一点全套家具；位置差一点全套家具；位置差一点全套家具；位置差一点在在20002000元元/年年-4000-4000元元/年年，简单家具。

，简单家具。

，简单家具。

，简单家具。

FF门面农贸市场门面农贸市场门面农贸市场门面农贸市场5000500050005000元元元元/年年年年（40404040）-6000-6000-6000-6000元元元元/年年年年（80808080）不等。

不等。

不等。

不等。

FF老市场门面在老市场门面在老市场门面在老市场门面在90009000元元/年年（40404040）-10000-10000元元/年年（60606060）FF主街门面主街门面主街门面主街门面1200012000元元/年年（60606060）-30000-30000元元/年年（120120120120）1.3.3老市场于新市场对比老市场为传统商业地方，大家都习惯到老街购买物品，所以租金要比新市场贵。

但现在随着新市场发展，也把老市场的人气吸引不少，所以现场老市场商家生意不像往年那么好做。

新市场租金少，原因是刚形成的新市场，人气还难以聚集。

但是新市场的购物环境比老市场好。

主街门面最贵是因为它是主干到，所有来往人员都必须经过此地，干到宽敞县上班车、村上班车都在主干道上拉客，所以人流量很旺，门面租金也就高。

1.3.4核心结论S沙坝房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场是很原始的市场原始的市场原始的市场原始的市场，没有竞争压力没有竞争压力没有竞争压力没有竞争压力和购购购购房对比性；房对比性；房对比性；房对比性；S农贸市场所谓的住宅就是门面加住宅一体经营门面加住宅一体经营门面加住宅一体经营门面加住宅一体经营。

S沙坝人口总量人口总量人口总量人口总量决定沙坝房地产消费市场房地产消费市场房地产消费市场房地产消费市场，也就决定它的购买力度购买力度购买力度购买力度。

同样项目的去化速度去化速度去化速度去化速度以及资金回笼速度；资金回笼速度；资金回笼速度；资金回笼速度；S新市场和老市场已经形成，人气已经分散人气已经分散人气已经分散人气已经分散；S第一批购房人群已经被农贸市场消化消化消化消化60%60%60%60%，持续购房人群难以得到确切数据难以得到确切数据难以得到确切数据难以得到确切数据；S住房每年租金递增数据在在在在3%-5%3%-5%3%-5%3%-5%之间；S门面每年租金递增数据在在在在5%-8%5%-8%5%-8%5%-8%之间，主要看位置人气量，位置不好租金3%-5%3%-5%3%-5%3%-5%。

二、西昌房地产情况2.1.1西昌房地产市场分析西昌房地产市场分析n在西昌城市建设二次跨越中，房地产业项目进入快速发展快车道。

根据四川省房地产协会统计，西昌2009年商品房均价位列全省第二，仅次于成都市。

n目前，中央和四川省相继出台了推动房地产市场平稳健康发展的一系列重大政策。

西昌全面深入、准确客观地研判了房地产市场形势，主动采取有效措施，近年大力建设经济适用房，通过有效地控制土地拍卖数量，积极引导和要求房地产开发企业积极应对市场变化，以合理的价格促进商品住房销售，集聚人气、激活市场，促进房地产业健康平稳发展。

项目名称项目名称长安国际开盘时间开盘时间2009年底开开发发商商乐山易居房地产卡发有限公司项目地址项目地址长安中路11号户型区间户型区间60-130价价格格均价4800元/销售状态销售状态已售完占地面积占地面积18亩总建面总建面5.5万容积率容积率4.6绿化率绿化率21%建筑形态建筑形态高层建筑风格建筑风格现代简约户数户数431户车位数车位数约120个商业建面商业建面商业价格商业价格均价3000