实用房地产法4.ppt

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第四章第四章中国城镇住房法律制度中国城镇住房法律制度本本章章提提纲纲第一节第一节城镇住房制度概述城镇住房制度概述第二节第二节住住房房保保障障制制度度第四章第四章中国城镇住房法律制度中国城镇住房法律制度第一节第一节城镇住房制度概述城镇住房制度概述一、城镇住房制度改革历程一、城镇住房制度改革历程房改探索和试点阶段（房改探索和试点阶段（19781988）房改全面推进阶段（房改全面推进阶段（1988年年1998）房改全面实施阶段（房改全面实施阶段（1998至今）：

至今）：

（1）住房商品化、市场形成阶段（）住房商品化、市场形成阶段（19982005年）年）

（2）稳定房价、重视社会保障阶段（）稳定房价、重视社会保障阶段（2005年以后年以后）第四章第四章中国城镇住房法律制度中国城镇住房法律制度第一节第一节城镇住房制度概述城镇住房制度概述二、我国住房分配制度二、我国住房分配制度

（一）

（一）我国住房分配制度的演变我国住房分配制度的演变1.住房实物分配住房实物分配2.住房货币化分配住房货币化分配第四章第四章中国城镇住房法律制度中国城镇住房法律制度第一节第一节城镇住房制度概述城镇住房制度概述二、我国现行住房供应体系二、我国现行住房供应体系1.低收入家庭租赁廉租住房或购买经济适用房低收入家庭租赁廉租住房或购买经济适用房2.中等收入家庭租赁、购买中低价位、中小套型普通中等收入家庭租赁、购买中低价位、中小套型普通商品住房商品住房3.高收入家庭租赁、购买市场价商品住房。

高收入家庭租赁、购买市场价商品住房。

第四章第四章中国城镇住房法律制度中国城镇住房法律制度第二节第二节住房保障制度住房保障制度一、经济适用住房制度一、经济适用住房制度

（一）经济适用住房的涵义和性质

（一）经济适用住房的涵义和性质指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。

它是具有社会保障指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。

它是具有社会保障性质的商品住宅。

性质的商品住宅。

（二）经济适用住房的建设和价格管理

（二）经济适用住房的建设和价格管理1.建设经济适用住房的优惠政策建设经济适用住房的优惠政策（划拨、费用、融资、税收）（划拨、费用、融资、税收）2.经济适用住房的建设管理经济适用住房的建设管理3.经济适用住房的价格管理经济适用住房的价格管理第二节第二节住房保障制度住房保障制度一、经济适用住房制度一、经济适用住房制度（三）经济适用住房的准入、产权与退出（三）经济适用住房的准入、产权与退出经济适用住房的准入条件经济适用住房的准入条件经济适用住房的产权管理经济适用住房的产权管理经济适用住房的推出管理经济适用住房的推出管理案例案例4.1该房屋转让协议该房屋转让协议是否有效？

是否有效？

李晓林与黄谦、何芳李晓林与黄谦、何芳（两人系夫妻关系两人系夫妻关系）签订了一份房屋转让协议，签订了一份房屋转让协议，由黄谦、何芳夫妇将其所有的一套购买不满由黄谦、何芳夫妇将其所有的一套购买不满5年的经济适用住房转让年的经济适用住房转让给李晓林。

李晓林知晓该经适房的购买时间以及经适房的转让限制。

给李晓林。

李晓林知晓该经适房的购买时间以及经适房的转让限制。

协议签订后，李晓林依约向黄谦、何芳夫妇支付了购房款协议签订后，李晓林依约向黄谦、何芳夫妇支付了购房款33万元。

之万元。

之后，买卖双方未办理该房屋的产权过户手续，黄、何夫妇一直以未办后，买卖双方未办理该房屋的产权过户手续，黄、何夫妇一直以未办理产权过户为由拒绝腾房交付给李晓林。

双方因此发生争执，李晓林理产权过户为由拒绝腾房交付给李晓林。

双方因此发生争执，李晓林遂将黄、何夫妇告上法院。

遂将黄、何夫妇告上法院。

问：

问：

（1）李晓林与黄谦、何芳夫妇签订的房屋转让协议是否有效李晓林与黄谦、何芳夫妇签订的房屋转让协议是否有效

（2）符合什么条件的经济适用住房才能上市转让符合什么条件的经济适用住房才能上市转让?

（3）若黄、何夫妇因特殊原因确需转让经适房应怎么办？

若黄、何夫妇因特殊原因确需转让经适房应怎么办？

案例案例4.1参考答案参考答案：

黄谦、何芳夫妇所有的经济适用住房尚未超过黄谦、何芳夫妇所有的经济适用住房尚未超过5年的禁止转让期限，该经济适用住房不得直接上年的禁止转让期限，该经济适用住房不得直接上市交易，其与李晓林签订的房屋转让协议无效。

市交易，其与李晓林签订的房屋转让协议无效。

若黄、何夫妇因特殊原因确需转让该经济适用住若黄、何夫妇因特殊原因确需转让该经济适用住房，可按政策规定要求政府回购。

房，可按政策规定要求政府回购。

第四章第四章中国城镇住房法律制度中国城镇住房法律制度第二节第二节住房保障制度住房保障制度二、廉租住房制度二、廉租住房制度政府以规定的低租金标准出租给低收入居民的公有住房。

政府以规定的低租金标准出租给低收入居民的公有住房。

（一）我国廉租住房制度的形成

（一）我国廉租住房制度的形成

（二）廉租住房制度的保障方式

（二）廉租住房制度的保障方式货币补贴货币补贴实物配租实物配租（三）廉租住房申请条件和退出管理（三）廉租住房申请条件和退出管理申请廉租住房家庭应具备的条件申请廉租住房家庭应具备的条件廉租住房的退出管理廉租住房的退出管理廉廉租租房房只只租租不不售售。

廉廉要要租租房房的的来来源源主主是是腾腾退退的的旧旧公公房。

房。

第四章第四章中国城镇住房法律制度中国城镇住房法律制度第二节第二节住房保障制度住房保障制度三、三、“限价房限价房”制度制度限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，其房价比经济适用房要高。

限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，其房价比经济适用房要高。

主要解决中低收入家庭的住房困难主要解决中低收入家庭的住房困难。

（一）

（一）“限价房限价房”的性质的性质

（二）

（二）“限价房限价房”制度的内容制度的内容1.土地出让条件限制土地出让条件限制2.销销售售对对象象限限制制3.销销售售价价格格限限制制4.套套型型建建筑筑面面积积5.转让条件的限制转让条件的限制