房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求汇总.docx
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房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求汇总
房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求
房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，
将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据
税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对
开发项目毛利额差异进行调整的行为。
房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构
根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其
委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判
断，并提出鉴证意见的活动。
开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应
包括但不限于以下内容：
1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业
人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；
2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、
占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、
销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外
机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、
企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；
3、成本对象确定的说明（按国税发〔2009〕31号文件的规定确
定）以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）；
4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说
明
1/24
5、《开发总成本审核明细表》及相关说明
6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、
《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开
发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）；
7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳
税调整金额。
参考格式如下：
完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额
差异调整的鉴证报告参考格式
税鉴字（201）第
号
ＸＸ公司：
我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，
对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛
利额之间差异情况进行了鉴证。
贵公司对所提供的有关资料的真实
性、合法性、合理性和完整性等事项负责。
我们的责任是，根据现行
房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其
2/24
他有关纳税资料进行审核、调整、鉴证，并出具鉴证报告，独立、客
观、公正地发表意见。
我们的鉴证是按照《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局
令第14号）、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》、《国家税务
总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》
（国税发〔2009〕31号），并参照《房地产开发企业完工产品实
际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务指南》的要
求，我们结合被鉴证单位的实际情况，对被鉴证单位提供的凭证、账
册、有关会计资料和数据，实施必要的鉴证程序。
经审核，我们认为：
贵公司××年度已完工开发产品（经济适用
房、非经济适用房、别墅）××项目，帐面累计销售收入××元，累计
预售收入××元，调整后累计实际销售收入××元，累计预售收入××元，
××年度（为鉴证年度，下同）帐面销售收入××元（其中从预售收入
结转的销售收入××元），××年度帐面预售收入××元，调整后××年度
实际销售收入××元，××年度实际预售收入××元。
上述开发项目经核
确已完工，累计账面开发成本××元，调整后累计开发产品的计税成
本为××元，累计已销开发产品的计税成本为××元，××年度已销开发
产品的计税成本为××元。
贵公司××年度完工产品实际销售收入毛利
额为××元，与预售收入毛利额××元之间差额为××元，已在申报表中
作出了相应调整。
3/24
本鉴定报告是根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业
务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009]31号）第九条的
要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途
（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。
被鉴证单位应当按照鉴证
业务委托书的要求使用鉴证报告，非法律、行政法规规定，本鉴证报
告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人，委托人或其他第三者
因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无
关。
附件：
1、鉴证报告说明；
2、《ＸＸ项目销售收入审核明细表》
3、《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》
4、房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表；
5、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表；
6、房地产开发企业计税成本对象表；
7、税务师事务所执业资格证书复印件（复印件）。
ＸＸ税务师事务所有限公司
中国注册税务师：
4/24
地址：
电话：
中国注册税务师：
二Ｏ
年
月
日
附件1：
鉴证报告说明
贵公司××开发项目符合完工产品条件，经我们鉴证，现将完工
产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如
下说明：
一、委托单位基本情况
企业名称、地址、联系方式、经济性质、经营期限、注册资本、
投资者名称、出资比例、分支机构、税务登记号、法人代表、联系人
等。
二、主要会计政策
……
贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策
为：
，本年度会计政策没发生变化。
（如有，则列名
前后变化的差异及其影响）
5/24
三、开发项目基本情况
贵公司
项目位于
，占地面积
平方
米，开发用途为
。
该项目开发起始日期
为
年
月
日，完工日期为
年
月
日，完工条件符
合
（1）竣工证明已报房地产管理部门备案；
（2）已开始投入使用；
（3）已取得了初始产权证明（勾选）。
在完工年度（即20XX年度）
企业所得税汇算清缴前选取X年X月X日作为计税成本核算的终止
日。
该项目于
为：
年
月
日开始预售，预售证的号码
。
该项目为（否）经济适用房。
四、预售收入毛利额的申报情况
ＸＸ项目自
年
月
日开始对外发售，截至
年
月
日预售开发产品共计
平方米，包括：
住宅
平方米，商业
平方米，其它开
网点
平方米，地下室
平方米，车库
发产品
平方米，共取得开发产品预售收入款
元，其
中：
元已按
%的利润率计算预计毛利额
元并入应纳
税所得额进行申报；
元已按
%的利润率计算预计毛利
额
元并入应纳税所得额进行申报。
截至
年
月
日已
申报调整毛利额
元。
五、实际销售收入毛利额的审核鉴证情况
（披露××年度开发项目完工产品销售收入及其调整情况）
（一）实际销售收入的审核
6/24
ＸＸ项目开发产品可销售面积共计
平方米，其中：
住宅
户、可销售面积
平方米，商业网点户（个）、
可销售面积
方米，车库
平方米，地下室
户（个）、可销售面积
平
户（个）、可销售面积
平方米，其他开发产
品
户（个）、可销售面积
平方米。
ＸＸ项目已签订合同销售的开发产品共计
平方米，合同
平方米、合同金
平方米、合同金
平方米、合同金
平方米、合同金
总价
元，其中：
住宅
户、面积
额
元，商业网点
元，地下室
元，车库
户（个）、面积
户（个）、面积
户（个）、面积
额
额
额
元，其他开发产品
元。
户（个）、面积
平方米、
合同金额
ＸＸ项目企业账面列示销售收入为
元，销售商业网点
元，其中：
销售住
宅
元，销售地下室
元，
元。
经审核按规定
元/平方米，其中：
销售住
销售车库
元，销售其他开发产品
元，均价
应确认销售收入
宅
元，均价
元/平方米，销售商业网点
元/平方米，销售地下室
元，均价
元/平方米，差异合计为
元，均价
单价
销售车库
品
元，均价
元/平方米，
元/平方米，销售其他开发产
元，均价
元。
（详见附件二《XX房地产项目××××年度收入明细表》）
（二）销售成本的审核
7/24
（披露：
截至××年度未完工开发产品情况；截至××年度已完工开发
产品情况；××年度开发项目完工产品计税成本及其调整情况；××年
度开发项目完工产品计税成本、费用扣除的合法凭据及其调整情况，
具体说明调整的事项及金额）
1、成本对象总成本
贵公司账面列示成本对象总成本为
元，其中：
住
元，车
宅
库
为
点
元，商业网点
元，其他开发产品
元，其中：
住宅
元，地下室
元。
经审核成本对象总成本
元，均价
元/平方米，商业网
元，均价
元/平方米，地下室元
元，均价元/平方米，其他开发产
元/平方米，差异合计为
元，均价
/平方米，车库
品
元，均价
元。
（详见附件三《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》）
2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
（1）住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本÷可售面积=
（2）商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本÷可售面
积=
（3）地下室可售面积单位工程成本=地下室总成本÷可售面积=
（4）车库可售面积单位工程成本=车库总成本÷可售面积=
（5）其他开发产品可售面积单位工程成本=其他开发产品总成本
÷可售面积=
3、已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积
8/24
单位工程成本
（1）已销住宅的计税成本=已实现销售的住宅面积×单位工程成本
=
（2）已销商业网点的计税成本=已实现销售的商业网点面积×单位
工程成本=
（3）已销地下室的计税成本=已实现销售的地下室面积×单位工程
成本=
（4）已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积×单位工程成本
=
（5）已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品
面积×单位工程成本=
已销开发产品的计税成本合计=
（1）+
（2）+（3）+（4）+（5）
=
（三）实际销售收入毛利额的审核
实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=
（详见附件四《××开发产品（××期）房地产企业完工产品成本、计
税成本及毛利额差异审核表》）
六、审核结果
（披露：
年度开发项目完工产品对应的预售收入毛利额及其调整情
况；年度开发项目完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差
异计算及其调整情况）
实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）
9/24
之间差异=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利
额）=
上述差异包括：
（1）
（2）
…
合计：
七、其它需要披露的事项（对无法作出审核意见的必须作出说明）
10/24
附件2：
××开发项目××××年度销售收入审核明细表
开发产品种类：
年度：
金额单位：
元
序
号
1
开发产品名称
面积
销售合同编
号
销售方
式
合同金额
实际收
款金额
账面列示
销售收入
其中：
从预收帐款
结转的销售收入
审核确认
销售收入
差异原因说明
（平方米）
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
合计
注：
开发产品种类按照住宅、商业网点、地下室、车库和其他开发产品分类填报，差异原因可另附说明。
11/24
附件3
××项目开发总成本审核明细表
金额单位：
元
差异原因说明
开发产品种类
开发产品
数量
开发产品
可售面积
（平方米）
账面列示开发产品总成本
审核确认
开发产品
总成本
土地征用
及拆迁
补偿费
前期
建筑安装基础设施公共配套开发间接
合计
工程费
工程费
建设费
设施费
费用
合计
住宅
商业网点
地下室
车库
其他开发产品
注：
差异原因可另附说明。
12/24
附件4之一
房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表
（一）
完工开发产品（成本对象）名称：
纳税人名称
金额单位：
元至角分
联系电话
联系人
开发项目名称
开发项目地点
开发项目用途
开发项目占地面积
开发时间
完工时间
开发项目规划建筑面积
审定金额
行次
开
已完工开发产品累计会计成本（请填差异审核表二）
1
发
成
本
项
目
其中：
计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用（请填差异审
核表二及附件五预提费用明细表）
完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额（请填差
异审核表二）
2
3
4
完工开发产品累计计税成本（4＝1-3）（请填差异审核表二）
总可售面积（平方米）
可售面积单位计税成本（6＝4/5）
累计已实现销售的可售面积（平方米）
5
6
实
际
销
售
毛
利
额
的
计
算
7
累计从预售结转销售的可售面积（平方米）
8
其
本年已实现销售的的可售面积（平方米）
9
中
本年从预售结转销售的可售面积（平方米）
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
累计已完工开发产品的销售收入
累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入
其
本年已完工开发产品的销售收入
中
本年从预售结转销售已完工销开发产品的销售收入
累计已销开发产品的计税成本（15＝6×7）
累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（16＝6×8）
其
本年已销开发产品计税成本（17＝6×9）
中
本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18＝6×10）
累计已销开发产品的实际毛利额（19＝11-15）
累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（20＝12-16）
其
本年已销开发产品实际毛利额（21＝13-17）
中
本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（22＝14-18）
累计销售未完工开发产品收入
其中：
本年销售未完工开发产品收入
计税毛利率（％）
预计
毛利
额的
计算
累计开发产品预计毛利额（申报调增）（注：
毛利率不变情况下26＝23×25，下同）26
本年开发产品预计毛利额（申报调增）（27=24×25）
累计开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（28=12×25）
本年开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（29=14×25）
27
28
29
30
31
其
中
累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（30＝20-28）
本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（25＝22-29）
13/24
区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。
开发产品完工后再销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表，本表的毛利额计算
的金额类项目如没有标明本年的，均为发生至本年的累计数
1、“完工开发产品（成本对象）名称”：
填写开发企业已完工开发产品（包括视同完工的
开发产品）的名称。
2、“纳税人名称”：
填写税务登记证所载纳税人的全称。
3、“开发项目名称”：
填写完工开发产品·所在开发项目的名称。
4、“开发时间”：
填写本项目开发开始时间。
5、“完工时间”：
填写开发产品完工或视同完工的时间。
开发成本项目
1、第1行“累计已完工开发产品会计成本”：
填写已完工开发产品或核算的成本对象发
生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。
2，第2行“其中：
计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：
填写计入完工开发
产品会计成本的各项应付费用和预提费用。
3、第3行“完工开发产品累计会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：
填写开发
企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不
一致而进行纳税调整的金额。
4，第4行“完工开发产品累计计税成本”：
填写开发企业发生的符合税法规定允许企业
所得税税前扣除的成本费用额。
该行为第1行减第3行的余额。
实际毛利额的计算
1、第6行“可售面积单位计税成本”：
填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的
计税成本。
2、第7行“累计已实现销售的可售面积”：
填写开发产品完工后累计已实现销售的开发
产品面积。
3、第8行“其中：
累计从预售结转销售的可售面积（平方米）”：
填写开发产品完工后
开发企业累计至本年将预售转为销售的开发产品面积。
14/24
4、第9行本年已实现销售的的可售面积（平方米）：
填写本年已实现销售的开发产品面
5、第10行本年从预售结转销售的可售面积（平方米）：
填写开发产品完工后开发企业
积。
本年将预售转为销售的开发产品面积。
6、第11行“累计已完工开发产品的销售收入”：
填写开发产品完工后开发企业累计实
现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收入转
为销售收入的金额。
7、第12行“累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入”：
填写开发产品完工
后累计将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而
取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入
8、第13行“本年已完工开发产品的销售收入”：
填写开发产品完工后本年度内开发企
业实现的销售收入的金额，包括未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入和将预售收
入转为销售收入的金额。
9、第14行“本年从预售结转销售已完工开发产品的销售收入”：
填写开发产品完工后
本年度内开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工
开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。
10、第15行累计已销开发产品的计税成本（15＝6×7）：
填写累计已销售的已完工开
发产品的计税成本。
11、第16行“累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（16＝6×8）”：
填写开发
产品完工后开发企业累计将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。
12、第17行本年已销开发产品计税成本（17＝6×9）：
填写本年度已销售的已完工开发
产品的计税成本。
13、第18行本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18＝6×10）：
填写开发产
品完工后开发企业本年度将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。
14、第19行累计已销开发产品的实际毛利额（19＝11-15）：
填写开发产品完工后累计
至本年开发企业的开发产品实际毛利额。
15、第20行其中：
“累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（20＝12-16）”：
填写开发产品完工后开发企业累计由预售转为销售的开发产品实际毛利额。
15/24
16、第21行“本年已销开发产品实际毛利额（21＝13-17）”：
填写本年开发企业的开
发产品实际毛利额。
17、第22行“本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（22＝14-18）”：
填
写开发产品完工后本年度内开发企业由预售转为销售的开发产品实际毛利额。
预售毛利额的计算
第23行“累计销售未完工开发产品收入”：
填写开发企业在预售阶段累计取得的与该项
完工开发产品有关的收入。
第24行“其中：
本年销售未完工开发产品收入”：
填写本年度开发企业在预售阶段取得
的与该项完工开发产品有关的收入。
实际毛利额与预计毛利额的差异
1、第25行“计税毛利率”：
经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％填
写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率2012年以前城区按
15％填写，镇区按10%填写，2012年后国税主管企业均按15％填写，地税主管企业仍按原率
不变。
2、第26行“累计开发产品预计毛利额（申报调增）”：
填写预计毛利额计入应纳税所
得额的累计申报调整增加额。
毛利率不变情况下一般26＝23×25，下同，如不等请附加说明。
3、第27行“本年开发产品预计毛利额（申报调增）（27=24×25）”：
填写预计毛利额计
入当年应纳税所得额的申报调整增加额。
一般27=24×25，如不等请附加说明。
4、第28行“累计开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（28=12×25）”：
28行==12
行×25行
5、第29行“本年开发产品预计毛利额（已结转申报调减）（29=14×25）”：
29行=14
行×25行
6、第30行“累计预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（30＝20-28）”：
填
写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。
实际毛利额大于预计毛利
额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。
7、第31行“本年预售结转销售的实际毛利额与预计毛利额的差异（25＝22-29）”：
填
写本年度内开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。
实际毛利额大于
预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。
16/24
附件4之二
房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表
（二）
完工开发产品（成本对象）名称：
项目
金额单位：
元
（如下列项目是分摊转入的，请填
会计成本中税法规
定不允许税前扣除
的金额
写附件四之三及之四成本分摊明
完工开发产品
会计成本
（1）
经审定完工开发产品
计税成本
行
次
细表,预提费用填写附表五预提费
（3）=
（1）-
（2）
（2）
用明细表）
完工开发产品成本合计
1
（1=2+3+4+5+6+7+8）
一、土地征用及拆迁费（填附件四
2
之三及之四）
（1）土地买价或出让金
（2）市政配套费
（3）耕地占用税、契税
其
（4）土地使用费、闲置费
中
（5）拆迁补偿支出、安置及动迁
支出
（6）其他
二、前期工程费（填附件四之三及
3
之四）
（1）水文地质勘测
（2）报建、规划、设计
（3）临时设施费
（4）三通一平费
（5）其他
其
中
以上项目其中：
预提费用（填写附
表五预提费用明细表）
三、建筑安装工程费（填附件四之
4
三及之四）
其
其中：
预提费用（填写附表五预提
中
17/24
费用明细表）
（1）土建工程费
①基础工程费
②主体工程费
人工费
其材料费
中
其中：
委托方供（甲供）材料费
其他
（2）安装工程费
（3）装修工程费
四、基础设施建设费（填附件四之
三及之四）
5
（1）道路工程费
（2）燃气、供暖、通讯、电视、
工程费
（3）给排水、供电、照明工程费
（4）绿化、环卫工程费
（5）其他
其
中
以上项目其中：
预提费用（填写附
表五预提费用明细表）
五、公共配套设施费（填附件四之
三及之四）
6
其中：
预提费用（填写附表五预提
18/24
费用明细表）
六、开发间接费（填附件四之三及
之四）
7
（1）工资及福利费
（2）折旧费
（3）修理费
（4）办公费
（5）水电费
（6）劳动保护费
（7）工程管理费
（8）利息支出费
（9）
升级会员 