物业采用电梯控制系统方案书资料.docx
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物业采用电梯控制系统方案书资料
物业公司安装电梯智能安全管理系统
可行性建议书
一、物业IC卡电梯智能安全管理系统功能简介
（一）、管理功能
物业IC卡电梯安全管理系统极大地方便了物业公司对电梯的管理，素有“物业管理好帮手”的美称。
它将低效率的被动收费变为主动收费，从根本上解决了物业收费难的问题。
1、所有IC卡必须先经过系统管理员授权或充值才可使用；
系统设置时，管理人员记录持卡人的个人资料，设置持卡人进出各楼层的权限，和进出各楼层的有效时段，设置用卡进出楼层（可按时段设置，如某个/几个楼层在特定时段保持通行状态，或某个/几个楼层在某一时段只凭卡进入等），使用IC卡前，必须在卡中预存入一定的金额，方可刷卡乘梯，卡中金额不足时刷卡无效。
2、可根据需要随意设定IC卡权限；
IC卡可以设定全层卡和单层权限卡，用户可根据需要设置到某一个楼层或多个楼层。
（1）单层卡功能：
用户刷卡乘梯时，可以实现刷卡直达指定某一楼层而无需手动选择。
（2）多层卡功能：
用户使用卡时，有多个楼层可供选择，可以选择到达目标楼层。
3、乘梯时需先刷卡后使用，无卡或无权限人员无法进入并使用电梯，可有效节能，同时也间接保障了住户的人身和财产安全。
（1）刷卡直达所在楼层，否则无法进入乘梯，即使进入电梯，按钮也无效，控制了闲杂人随意乘梯，从而节约大量电费。
（2）有效地控制了外来人员（无卡或无权限人员）的随意进出，从而保证业主的人身财产安全。
4、用户刷卡呼梯时，轿箱内的IC卡内呼控制器将根据IC卡中已设置的授权楼层信息直接导通相应楼层按钮，其他楼层按钮则无效，能有效地防止儿童在电梯内玩耍、嬉戏、追逐、打闹，增强安全管理；
5、独有的黑名单锁定功能，防止卡片遗失后被他人非法使用；
IC卡一旦遗失，可立即到管理中心挂失，则原卡失效，待用户重新办卡使用。
这样就屏蔽了其他非法人员的使用。
此功能将因丢失等原因造成的不想继续使用的用户卡号输入控制器销号存储器中以备注销。
6、具有时间设定功能。
遇节假日电梯使用频率较高时，可自行设定多个时间段的系统开启或关闭（系统关闭后即可不用刷卡自由使用电梯）；例如人们来往比较密集，进出上下机率很大的时候，可以将系统开放，待这段时间过后，重新启动系统。
7、具有系统存储记录功能
系统存储记录每次成功刷卡使用电梯时的相关信息（包括使用者卡号、使用时间、所使用的电梯代号、所到达的楼层等信息），以作统计、打印、存档、查询；
系统主控模块和管理主机对系统中每个发生的事件都有详细记录，如每次电梯的上下情况、卡的编号、报警输入的原因和位置等。
这些记录信息在一定条件下可以共享，作为原始数据提供给其它相关系统，具有良好的兼容性。
物业IC卡的出现，为物业管理提供了无可比拟的便利，其周到便捷的功能特质，是现代高效管理的体现。
（二）、收费功能
根据物业管理需要设置单次收费方式，在刷卡的同时扣除单次费用，实行先充值后使用，简化了物业收费程序。
目前，电梯收费的原则大多是住户均摊，但大部分业主对此有异议，认为应该多用多掏费、少用少掏费。
这就要求细分收费标准，电梯费应该按照楼层不同收取的不同的费用。
但房管部门表示，目前这种做法在实际操作中难度很大，一、二层是否需要交纳电梯费争议尤为明显。
物业IC卡电梯收费及管理系统的问世却使这一难题迎刃而解！
物业公司可以根据具体情况按层、按次收费，也可以按时按段收费，做到人手一卡，先交费后使用，公平合理。
要求在刷卡时，内呼控制器就会对IC卡中的金额进行相应的扣除，金额不足时就需要及时充值。
A）可实行上行收费，下行免费的方式。
如10层住户刷卡扣费后选了1层下行，而6层有人呼梯也到1层，那么这位用户则不用刷卡扣费也能搭乘到1层，因此为避免10层住户有争议，故建议采用此方式（也可将下行费用相对加入上行中）。
B）按月记费方式。
本计费功能即对住户使用电梯实行刷卡收费包月制。
用户持有的IC卡，都有相应的使用权限，即通过物业公司对IC卡进行设置，住户持有效的IC卡，在有效的时间内可以使用IC卡到达所去楼层，或其他共用楼层。
物业公司可以根据IC卡限时、限层、限次的特点，自行设置来进行收费管理。
如：
一位住在三楼的用户，管理中心规定其每月应交30元电梯使用费，该用户于1月1日交给物业公司90元该项费用，则物业公司可将该用户所用的IC卡设为1月1日到4月1日为有效卡，如该用户4月2日未到物业公司续交4月（即第4个月）的电梯使用费，则该卡将自动转为无效；如该用户到物业公司续交了30元该项费用，则物业公司可通过IC卡使用延期，将该卡的有效使用期限延长至5月1日。
C）按次记费方式。
物业公司也可进行分层分次收费管理。
比如：
一楼收费标准为0.3元/次，每增加一层加收0.1元/次，那么二楼为0.4元/次，三楼0.5元/次，依次类推，用户每使用一次电梯按规定收费标准进行刷卡收费。
如：
一位家住五楼的用户，每天上下班需使用电梯两次，一个月共使用电梯60次，按照五楼每次0.7元的收费标准,该用户每月则从IC卡中刷去42元，当卡内余额不足又未充值时，该卡无效。
物业公司还可以根据自己的具体情况，对不同的楼层住户采用不同收费标准，由发卡中心根据各自公司的标准对住户进行收费和权限设置。
（三）、其他功能
1、IC卡电梯安全管理系统集门禁管理和电梯控制等多项功能于一体，还可以扩展实现考勤、通道门控制、停车场管理、报警管理和储值消费等功能，是一套性价比极优的处理方案，实现了真正意义上的一卡通；
2、有消防信号输入接口，当消防开关信号启动后，IC卡电梯智能安全管理系统自动切换到无限制模式，电梯恢复到原状态；
3、IC卡层控控制器与电梯本身系统采用无源触点连接，两者完全隔离，不对电梯原有性能产生任何影响；
4、一块主板可控制16个楼层；每增加1块楼层扩展板，就可增加控制16个楼层；
5、主板配有通讯接口，管理主机可通过网络或数据采集器与系统进行数据通讯（网络与数据采集器、软件、读卡器为选配）刷卡使用电梯；
（四）、详细功能描述
1．功能描述：
管理人员对电梯使用进行管理（即持卡人可以使用电梯，无卡无法使用），可控制外呼或控制内选；
适用环境：
主要适用于门禁；
主要配置：
一个主控器I、一个读卡平面
2、功能描述：
管理人员可对持卡人的使用时间和使用次数进行管理，便于物业收费；在持卡人将用户卡丢失后管理人员可对该卡进行注销；可以设置任意时间段解除控制或进入控制功能；
适用环境：
主要适用于物业小区
主要配置：
一个主控器II、一个读卡平面、一个物业读写器、一套系统管理软件。
3、功能描述：
管理人员可对持卡人的使用时间和使用次数进行管理，便于物业收费;可以安装联动控制器，在有客人来访时直接在家中为电梯送入信号。
；
适用环境：
主要适用于物业小区，解决客人来访等问题
主要配置：
一个主控器II、联动控制器、一个读卡平面、一个物业读写器、一套系统管理软件
（五）、实例作证
1、物业费
管理系统可对IC卡使用次数做出限定，方便管理人员收费。
管理人员可以根据自己的要求对卡中的次数进行累加或不累加。
当用卡中的次数少于10次的时候，控制器将发出三声短响提示用户到物业管理处进行充值。
另外，IC卡电梯安全管理系统通过向卡内充值，实现先交费后使用，并在刷卡的同时扣除相应的单次乘梯费，可增加收费透明度并提高收费率。
物业管理部门通过在不通知住户或持卡人的情况下，随时对需要屏蔽的IC卡进行废止或取消其使用权利，促使业主主动交纳相关费用，使收费方式由被动变主动。
在体现人性化服务的同时，减少了电梯使用费用的争议。
比如：
日常的水费、电费可以去银行交纳，然而卫生费和电梯使用费用收缴则比较困难。
住在一楼的业主如果不交纳电梯使用费用，那么系统就可以屏蔽他进入电梯；住在八楼的业主如果不交纳电梯使用费，那么我们就可以限制他使用电梯；住在十楼的业主如果不交纳电梯使用费，即使搭混他人使用电梯，如不清楚他人所去楼层也无法到达其目标楼层。
对于不按时交纳使用费的业主，在不通知业主的情况下，无论他的乘梯卡中是否剩余费用或者包月形式，都可以进行屏蔽。
通过安装使用IC卡电梯安全管理系统可以有效规避不正当或不按相关要求使用电梯的情况，优化了管理，节约了人力物力财力。
2、安全问题
（1）安全是居民生活的大事，IC卡系统不但有效控制了外来人员的随意出入，在软件中还可以清楚地记录何人、何时使用哪部电梯到达哪个楼层的细节，为发生和避免治安案件或其它事件提供线索，降低发案率，使居民安全更有保障。
比如：
非法分子想去十楼，即便进入了电梯也无法操作，如果碰巧和某业主一起上，也不清楚到几层，如果和业主去十五层，非法分子也下来，那么他就无法操作下行的电梯，现在人们为了安全，如果不认识又没有刷卡的情况下，更不可能让他与自己同时乘梯。
（2）可有效避免楼内丢失财物现象，例如：
一些业主为改善自家居住环境，将鞋架一类物品放置在门外，然而让人气愤的是自家的名牌皮鞋不翼而飞。
还有为防止自行车或电动车丢失的业主，不辞辛苦地将其用电梯运至自家的楼层停放，结果还是不可避免地部分丢失。
而安装了IC卡系统后，限制了人员进入的随意性，可大大改善这种状况，增强业主居住的安心度。
3、节能问题
（1）电费
由于有效地限制了无权乘梯人员乘梯，降低电梯使用频率，可以最大限度地节省电费开支。
比如：
每天送报纸的人员，先到三层去送，送完之后再来呼叫电梯，到再四层去送，送完之后再呼叫上另一层，而且不排除在四楼呼叫的时候电梯正停留在15层，这样来来回回电梯就运行了几十次，电费消耗相当大。
还有每天送水、发广告、做宣传，其中不乏有大量闲杂人员使用，再加之又不能有效控制小孩子在电梯内嬉戏、玩耍，把每层的按纽都按亮，电梯每层都要停，无形之中浪费的电量是无法估计的，但是安装了IC卡电梯安全管理系统就可以完全避免这些情况，最终达到节能的目的。
例：
按13KW电梯的电机功率计算，每天能够节省2个小时的电梯运行，那么每天就可以节省26度的电费。
每度电费按0.8元计算：
即26*0.8=20.8元/天*360天=7488元/年。
（2）维修保养费
A、减少日常维护开支：
由于大大降低了电梯的运行次数，可有效延长电梯易损件的平时更换周期，比如抱闸和自动电梯门的开启器等易损件，每年可节省不少于2000元的维护费用。
B、延长大修周期：
电梯的大修费用大约在3-4万元左右，原本５年就需要大修的电梯，这样可有效延长至７－８年再大修。
同比可节约大修费用2万元左右。
（3）人工费
由于加装系统后用户乘梯的有序性增强，大大降低了楼内的环境污染，减轻了保洁人员的劳动强度和安全人员巡查次数以及收费人员的工作强度，从而使降低管理成本成为可能。
例如：
减少一名工作人员，一年至少可节省5000余元工资支出。
4、串门问题
为解决居民互相走亲访友的串门的问题，可以根据需要向每位用户发放一张充值型全通卡（此卡可以设为没有楼层限制可任意到达所有楼层）。
比如：
住在五层的业主去九层串门就可以凭全通卡到达九层；如果是同一小区不同的两栋楼，可以设定到达另一单元楼的权限，轻松到达同一楼、不同单元楼串门的楼层。
5、节假日问题
遇到五一、十一或过年的一些特殊时段，系统管理中心就可以设定为开放式，人们可以自由出入、上下各个楼层，不必受时间段和卡的限制，来访的朋友、亲人也不用来回接送，方便人们在这个时期的活动和生活。
待这段时间过后，可根据安全和节能的需要重新启动系统。
（六）、事业运作实例
1、关于针对业主如何安装
物业公司进行安装，无论以收费等何种方式进行，都以为了方便业主（正常交费的业主）为前提，有利于安全、服务、卫生的全面升级。
A）安全方面
在没有此系统的系统的情况下，外来人员可以随意搭乘电梯进入居民楼宇内并可轻易将业主的财物携带而去，造成业主不必要的损失，而IC卡电梯智能控制系统有效地规避了此类安全隐患。
任何人只有在有效的权限内方可搭乘电梯，其他闲杂人员无法随意乘坐电梯。
IC卡智能控制系统除了可以限制权限外还清楚地记录了何时何层何部电梯有人搭乘，预防有非权限人员进入发生意外，便于有关人员进行查寻。
B）服务方面
业主可据需要在交纳相关费用的前提下要求物业公司设定相宜的控制功能，假如业主需要经常到其他楼层走访便可要求将智能卡设置为多层楼宇权限效果的，亦或办理一张全通卡，便可层层通达。
当楼宇内发生紧急情况时，管理中心便可屏蔽全部电梯来限制所有人员以便进行管理。
总之，业主可以根据自己的需要办理不同功能的权限。
C）卫生方面
由于IC卡控制系统的限制避免了闲杂人员的进出，相应的规避了重多人员对电梯按扭的直接接触减少了由于触摸按扭造成的细菌传播，直接提高了对业主的服务水平和质量，创造了清洁的环境。
二、系统简介
（一）、系统背景
近年来，随着房地产业的快速发展，国家倡导的节能省地型住宅建设政策广泛落实，高层住宅建设逐渐成为房地产开发和消费的主体。
但与此同时售后物业管理却面临了很多新的问题和困难，其中最突出的是电梯设备的使用、维修、管理成本高和物业收费困难。
IC卡电梯控制管理系统的研制及应用，对解决以上问题提供了技术上的支持，为完善物业管理找到了新的途径。
（二）、物业收费不再求人
我公司是国内电梯IC管理系统的专业制造商之一,拥有多条进口流水生产线。
由本公司研发的电梯IC管理系统由于具备了授权限时、限层、限次、刷卡直达、屏蔽闲杂人员的特点，从而实现了使公用电梯变成私家电梯的智能安全控制功能，目前已成为顶级写字楼与顶级住宅楼的标准配置。
未来，其应用将会逐渐从顶级建筑向高档建筑、一般建筑普及。
该系统对使用电梯频率不同的用户进行区分，使收费管理变得公正合理，较好地解决了目前存在颇多争议的电梯领域收费问题。
现在，在我国珠三角与长三角一带，已经有超过三成的新建筑采用了IC卡电梯系统。
物业IC电梯收费及管理系统只需对现有的电梯控制系统进行简单加装即可实现电梯的智能化管理，使高层楼宇保安更严密，同时还可降低电梯的运营成本，有效节约资源。
物业管理通过该系统不但可以解决业主对电梯收费的抵触，更能提高服务水平和管理效率，以比停水、停电等更人性化、合理化、文明化的方式，达到更圆满的效果。
因此该项目除具有较高的经济效益外，还具有广泛的社会效益。
（三）、IC卡电梯安全管理系统提高物业管理水平
物业IC卡电梯控制及收费系统是集计算机技术、网络技术、自动控制技术、IC卡感应技术为一体的完备的智能电梯控制系统。
主要分：
楼层控制型；电梯门控制型和楼宇对讲联动控制型三种。
同时具有控制和收费功能。
本系统由5部分组成：
管理软件、写卡器、非接触IC卡、读卡器、控制器。
三、系统类型
（一）、内呼控制型
优点：
每部电梯只需安装一台读卡器，综合投入成本较低，同时具有单次收费和权限管理的双重功能
缺点：
无法控制无卡人员进入轿箱。
注：
下图为内呼控制系统连线图
（二）、外呼控制型
优点：
乘梯人需在梯外刷卡，限制了无卡人员进入电梯轿箱，起到安全节能的目的，且价位低于其它型号；
缺点：
在需要严格管理的情况下，电梯能够到达的每一楼层都需要加装读卡器，读卡器的安装数量较多，综合投入较大。
（三）、内外并用型
1、采用内呼控制为主，外呼为辅的控制方式，能够更好的实现收费和权限管理。
在首层或2层分别加装外呼控制器，实现电梯门禁管理功能，无卡人员无法在首层进入轿箱；在轿箱内安装内呼系统，实现乘梯收费和权限管理功能，增加电梯的收费使用率。
这种双重管理方式，能有效防止逃费现象，可设定为外呼不收费（也可设为收费），只在内呼读卡时收费，故此种方式的性价比较高且实用。
2、居住人员素质参差不齐，时常会出现恶意破坏的现象，采用防破坏型读卡器及面板，可以防止此类状况的出现。
（如有需求也可注明选装带密码的读卡器）
收费单价可根据具体需要在充值时分层设定。
3、如果有需要，还可以给楼宇对讲系统加装一套我公司简易型读卡器，利用同一张卡可实现刷卡开门、刷卡乘梯和刷卡呼梯，达到楼宇智能一卡通的功效。
（四）、对讲联动型
在所有收费和管理功能外，同时增加了住户可以在家中控制电梯的功能，
从而有效解决了客人来访的不便。
本系统的联动部分是作为电梯IC卡只能系统的附加功能，有卡的业主采用IC卡刷卡开梯；而访客采用该联动功能：
即访客接通住户室内分机通话后，住户通过室内分机旁的电梯按钮将信号发送给电梯ＩＣ卡系统，系统接收到住户的开梯信号后，启动电梯下到一层，并开放住户层（其它层不开放），访客即可进入轿箱按下住户层键，启动电梯只上到住户层。
住户刷卡后，IC卡电梯控制器送出16个楼层信号给电梯，启动电梯运行；通过每增加1块扩展板的方式，就可增加控制16个楼层。
若楼层在16层以内，就不需要加扩展板。
楼层信号采集器作用是截取各住户室内电梯按钮将信号，并将该信号传输给IC卡电梯控制器进行处理。
图1主控板上232接口（母）、485接口（公）
四、公司全方位的服务为您解决后顾之忧
我们将以优质的产品和周到的服务赢取各界客户的信任！
为了保障您的权益，使您在正常使用我公司产品的情况下能够获得更好的售后服务，我们为您提供如下服务承诺：
1、服务对象
凡在我公司购买产品的用户均可享受我公司的售后服务，对于公司产品实行壹年保修、终身维修。
2、技术服务
当您对所购买的产品产生问题并且来电咨询后，客户服务中心将为您提供免费的技术咨询服务。
3、产品安装服务
如果您所购买的产品需要安装调试服务，请您在下单时说明。
在您与我公司协商或为我公司技术人员提供相应的出差及调试费用的前提下，我公司派技术人员上门进行指导及安装调试。
4、退换货服务
（1）您在收到所购产品时请按照送货单当场验收，如发现产品损坏，型号、数量不符可提出退换货的要求，我们将在第二天将新产品免费发送至您处。
（2）以下情况不能退换货：
因客户责任，如：
未按产品使用说明的要求使用或自行改装、拆机，造成产品故障。
根据以上特点，充分证明了智能型IC卡电梯控制系统是根据市场的需求，运用高科技手段，为企业量身定制的实用型产品。
本产品一经问世就在业界引起了巨大的影响和高度的关注。
它不但提高了企业的管理水平，解决了企业经营过程中节能降耗的问题，使企业在6~12个月内快速收回成本，而且符合广大业主对加强安全防范的意识，彻底解决了电梯使用管理中费用与需求、服务与管理之间的矛盾，收到了主、用双赢的效果，为提高企业整体形象和长久发展奠定了坚实的基础。
物业IC卡电梯智能安全管理系统的投运是现代经济发展的要求，它无可替代的功能优势和技术实力，必将成为现代建筑得力的、不可或缺的助手设备。
而它无与伦比的性价比，又将使其成为标榜现代化住宅小区高品位、高格调的使者。
我们相信，物业IC卡电梯智能安全管理系统的明天会更好！
五、IC卡片
A、本系统所使用的IC卡共分2大类，一类为卡片型（卡片图案可根据贵方需求印刷，可做收费广告），一类为钥匙扣型，性能相同可满足业主不同的个性需求。
B、如果有需要，还可以给楼宇对讲系统加装一套我公司简易型读卡器，利用同一张卡可实现刷卡开门、刷卡乘梯和刷卡呼梯，达到楼宇智能一卡通的功效。
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