第八章+土地增值税.ppt

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第八章第八章土地增值税土地增值税目前，我国涉及房地产交易市场的税种，主要有那些？

目前，我国涉及房地产交易市场的税种，主要有那些？

土地增值税是对转让土地增值税是对转让国有国有土地使用权、建筑物及附土地使用权、建筑物及附着物着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的得的增值额增值额征收的一种税。

征收的一种税。

土地增值额土地增值额=转让土地取得的收入转让土地取得的收入-房地产开发成本房地产开发成本-费用费用-税金税金土地增值税的特点土地增值税的特点1.以土地增值额为征税对象以土地增值额为征税对象2.征税面较广征税面较广3.采用扣除法和评估法计算增值采用扣除法和评估法计算增值4.实行超率累进税率实行超率累进税率5.实行按次征收实行按次征收纳税人纳税人土地增值税纳税人是土地增值税纳税人是转让国有土地使用权转让国有土地使用权、地上建筑物地上建筑物及附着物产权及附着物产权，并，并取得收入取得收入的单位和个人。

的单位和个人。

注意：

注意：

包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

台同胞及外国公民等。

征税范围征税范围土地增值税的课税对象是土地增值税的课税对象是有偿有偿转让国有土地转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权所取得的使用权、地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

增值额。

征收范围的界定：

三个标准征收范围的界定：

三个标准标准之一：

转让的土地，其所有权是否为国家所有标准之一：

转让的土地，其所有权是否为国家所有（11）国有土地转让）国有土地转让-属于土地增值税的征收范围属于土地增值税的征收范围（22）农村集体所有的土地）农村集体所有的土地-不能自行转让不能自行转让-不属于土地增不属于土地增值税的征收范围。

值税的征收范围。

农村集体土地，其自行转让是一种违法行为，只有根据农村集体土地，其自行转让是一种违法行为，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。

转让。

对于目前违法把集体土地转让的情况，应在有关部门处对于目前违法把集体土地转让的情况，应在有关部门处理后，补办土地征用或出让手续使之变为国有后，再纳入土理后，补办土地征用或出让手续使之变为国有后，再纳入土地增值税的征税范围。

地增值税的征税范围。

标准之二：

产权是否发生转移标准之二：

产权是否发生转移（11）征税范围不包括国有土地使用权）征税范围不包括国有土地使用权出让出让所取得的收入。

所取得的收入。

（22）征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

）征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

是否发生房地产权属的变更，是确定是否纳入征税范围的是否发生房地产权属的变更，是确定是否纳入征税范围的重要标准，凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出重要标准，凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租、房地产抵押），不征收土地增值税。

租、房地产抵押），不征收土地增值税。

标准之三标准之三:

是否取得收入是否取得收入转让国有土地使用权转让国有土地使用权、房屋建筑物，只要取得收入，均属房屋建筑物，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，征收土地增值税。

于土地增值税的征税范围，征收土地增值税。

对房地产的权属虽转让，但未取得收入，不属于土地增值对房地产的权属虽转让，但未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。

如房地产的继承税的征税范围。

如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此不征收土地增值税。

更，但权属人并没有取得收入，因此不征收土地增值税。

三个条件必须同时满足才作为土地增值税的纳税义务人。

三个条件必须同时满足才作为土地增值税的纳税义务人。

案例案例（11）政府部门）政府部门AA根据有关规定将一块国有土地出让给根据有关规定将一块国有土地出让给BB企业，收取企业，收取地价款地价款10001000万元万元；（22）BB企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给栋房屋转让给CC个人，取得收入个人，取得收入100100万元万元；（33）CC于两年后将该房屋赠送给其孙子；于两年后将该房屋赠送给其孙子；（44）BB又将又将其其建成房屋的建成房屋的11/33出租给出租给DD企业企业55年，年租金年，年租金5050万万；（55）另外）另外BB从从EE村委会取得该村土地村委会取得该村土地3030亩使用权，支付费用亩使用权，支付费用500500万万元元。

根据以上业务分别根据以上业务分别确定土地增值税纳税人，确定土地增值税纳税人，判断判断应对哪项业应对哪项业务纳税。

务纳税。

（11）AA政府部门出让土地取得的出让金不纳土地增值税政府部门出让土地取得的出让金不纳土地增值税。

（22）BB企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给一栋房屋转让给CC个人，取得收入个人，取得收入100100万元，纳土地增值税。

万元，纳土地增值税。

（33）BB又将又将11/33出租给出租给DD企业企业55年，年租金年，年租金5050万元，不纳土地增值万元，不纳土地增值税税。

（44）EE转让集体所有土地，不纳土地增值税。

转让集体所有土地，不纳土地增值税。

（55）CC于两年后将该房屋赠送给孙子，不纳土地增值税。

于两年后将该房屋赠送给孙子，不纳土地增值税。

征税范围的具体征税范围的具体情况判定情况判定有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围1.1.出售出售征。

包括三种情况：

征。

包括三种情况：

（1）

（1）出售国有土地使用权出售国有土地使用权（即（即“三通一平三通一平”，生地变熟地），生地变熟地）；

（2）

（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售建造后出售（房地产开发）（房地产开发）；（3）（3）存量房地产买卖存量房地产买卖（二手房买（二手房买卖）卖）。

2.2.继承、赠继承、赠与与继承不征继承不征（无收入无收入）。

赠。

赠与与中公益性赠中公益性赠与、赠与直系亲属或承担与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。

直接赡养义务人不征；非公益性赠与征。

3.3.出租出租不征不征（无权属转移无权属转移）4.4.房地产抵押房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。

还债务，而以房地产抵债，征。

5.5.房地产交换房地产交换产权发生了转移，双方都征产权发生了转移，双方都征；个人之间互换自住房个人之间互换自住房，免，免征。

征。

有关事项有关事项是否属于征税范围是否属于征税范围6.6.以房地产投资、联营以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。

将投资联营房地产再转让，征。

7.7.合作建房合作建房建成后自用，免征；建成后自用，免征；建成后转让，征。

建成后转让，征。

8.8.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产暂免暂免9.9.代建房代建房不征不征（无权属转移无权属转移）10.10.房地产重新评估房地产重新评估不征不征（无收入无收入）【例题例题单选题单选题】下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。

）。

A.A.与国有企业换房的外资企业与国有企业换房的外资企业B.B.合作建房后出售房产的合作企业合作建房后出售房产的合作企业C.C.转让国有土地使用权的企业转让国有土地使用权的企业D.D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间【答案答案】DD【例题例题单选题单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是下列各项中，应征收土地增值税的是（）（）。

A赠予社会公益事业的房地产赠予社会公益事业的房地产B个人之间互换自有居住用房地产个人之间互换自有居住用房地产C抵押期满权属转让给债权人的房地产抵押期满权属转让给债权人的房地产D兼并企业从被兼并企业得到的房地产兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案答案】C【解析解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值。

增值。

【例题例题多选题多选题】下列各项中，下列各项中，不不应征收应征收土地增值税的有土地增值税的有（）。

A以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的【答案答案】ABC【解析解析】ABC选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于征税范围。

征税范围。

土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累进税率表级数级数增值额与扣除项目金额的增值额与扣除项目金额的比率（增值率）比率（增值率）税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（%）11不超过不超过50%50%的部分的部分30300022超过超过50%-100%50%-100%的部分的部分40405533超过超过100%-200%100%-200%的部分的部分5050151544超过超过200%200%的部分的部分60603535土地增值税计税依据土地增值税计税依据增值额增值额增值额增值额=转让房地产收入转让房地产收入税法规定的扣除项目金额税法规定的扣除项目金额11.应税收入额的确定应税收入额的确定（11）货币收入）货币收入包包括括现金金、银行行存存款款、支支票票、汇票票、国国库券券、金金融融债券券、股股票票等等有有价价证券券。

其其实质为转让方方因因转让应税税房房地地产而而向向对方收取的价款。

方收取的价款。

（22）实物收入）实物收入一一般般是是指指转让应税税房房地地产取取得得的的各各种种实物物形形态的的收收入入。

如如钢材材、水水泥泥、房房屋屋等等。

需需要要说明明的的是是实物物收收入入的的价价值要要进行行评估确定收入估确定收入。

（33）其他收入）其他收入指指转让应税房地税房地产取得的无形取得的无形资产或其他具有或其他具有财产价价值的的权利。

如利。

如专利利权、商、商标权、商誉、商誉权、著作、著作权、土地使用、土地使用权等。

其价等。

其价值要要进行行评估确定收入。

估确定收入。

扣除项目及其金额的确扣除项目及其金额的确定定

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的纳税人为取得土地使用权所支付的地价款地价款

（2）房地产）房地产开发成本开发成本（3）房地产）房地产开发费用开发费用（4）与转让房地产有关的）与转让房地产有关的税金税金（5）财政部确定的）财政部确定的加计扣除项目加计扣除项目（6）旧房及建筑物的）旧房及建筑物的评估价格评估价格（11）取得土地使用权所支付的金额（地价款）取得土地使用权所支付的金额（地价款）地价款地价款=出让金出让金+有关费用有关费用11）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

（11）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。

（22）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。

（33）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的金额。

的金额。

2