《上海市住宅物业服务分等收费标准》.docx
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《上海市住宅物业服务分等收费标准》
上海市住宅物业服务分等收费标准
上海市物价局
上海市房屋土地资源管理局
一、综合管理服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
一级
1
管理处设置
小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。
0.09
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。
（2）管理人员挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周日在指定地点进行业务接待。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。
（9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
二级
1
管理处设置
小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。
0.14
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。
（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。
（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
三级
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。
0.20
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。
3
服务时间
周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
（6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。
续上页
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。
（10）建立管理处内部管理制度和考核制度。
（11）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（12）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。
（13）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（14）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
四级
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序。
（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。
0.26
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有一年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
3
服务时间
周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
续上页
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（13）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（14）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。
（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
五级
1
管理处设置
（1）小区内设置管理处。
（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
0.35
2
管理人员要求
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上小区经理任职经历。
（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）适当配备具有外语会话能力的管理人员。
3
服务时间
周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4
日常管理与服务
（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。
（2）24小时受理业主或使用人报修。
接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。
（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。
（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
续上页
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等]。
（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。
（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%。
（10）制定管理处内部管理制度和考核制度。
（11）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。
（12）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
（13）每年对业主或使用人进行二次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。
（14）能提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每半年组织二次以上的社区活动。
（15）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
（16）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
备注：
1、小区内设置管理处的，若建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。
2、每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。
二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准
级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
一级
楼内公共区域
1
地面
隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。
0.07
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹一次。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每半月擦抹一次。
4
天花板、公共灯具
每半年除尘一次。
5
门、窗等玻璃
每年擦拭三次，其中底层门厅玻璃每二个月擦拭一次。
6
天台、屋顶
屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每半月清扫一次。
7
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点。
8
电梯轿厢
操作板每日擦拭一次，目视无污迹；地面每日清扫一次。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每月擦抹一次。
11
垃圾厢（房）
每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
12
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
二级
楼内公共区域
1
地面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。
0.11
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹二次。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每半月擦抹一次。
4
天花板、公共灯具
每半年除尘一次。
5
门、窗等玻璃
每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。
6
天台、屋顶
屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。
7
垃圾收集
居民自行投放至小区集中投放点。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每半月擦抹一次，表面无污迹。
11
垃圾厢（房）
每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。
12
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
三级
楼内公共区域
1
地面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。
0.15
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每周擦抹二次，保持基本无灰尘。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。
4
天花板、公共灯具
每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。
5
门、窗等玻璃
每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹一次，表面无污迹。
11
垃圾厢（房）
有专人管理。
生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。
12
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
13
消毒灭害
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。
级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
四级
楼内公共区域
1
地面和墙面
每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。
0.21
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
3
消防栓、指示牌等公共设施
每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
4
天花板、公共灯具
每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。
5
门、窗等玻璃
每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8
电梯轿厢
每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
11
水景
每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。
续上页
级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
12
垃圾厢房
有专人管理。
生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢（房）整体清洁、无异味，灭害措施完善。
13
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
14
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
五级
楼内公共区域
1
地面和墙面
地面每日循环清扫、拖洗保洁；墙面保持无灰尘、无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净、有光泽。
0.28
2
楼梯扶手、栏杆、窗台
每日擦抹一次，保持干净、无灰尘。
3
消防栓、指示牌等公共设施
隔日擦抹一次，表面干净、无灰尘、无污渍。
4
天花板、公共灯具
每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
5
门、窗等玻璃
保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
6
天台、屋顶
保持清洁、无垃圾。
7
垃圾收集
按楼层设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8
电梯轿厢
每日循环保洁（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
续上页
级别
项目
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
楼外公共区域
9
道路地面、绿地、明沟
道路、地面、绿地每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。
10
公共灯具、宣传栏、小品等
每日擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。
11
水景
打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。
12
垃圾厢（房）
有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。
13
果皮箱、垃圾桶
合理设置。
随时清理擦拭，箱（桶）无异味、无污迹。
14
消毒灭害
每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。
备注：
1、有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。
2、公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，在最高收费标准基础上减0.01元，选择三级（含三级）以上的，应减0.03元。
3、因弃用垃圾井而改作按层每天两次收集垃圾的，收费标准可上浮0.02元。
4、无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减0.02元。
5、外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。
6、每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。
三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
一级
1
人员要求
（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。
（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。
0.10
2
门岗
（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
3
巡逻岗
（1）每天不定时在小区内巡逻。
（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
4
技防设施和救助
无设施配置。
5
车辆管理
（1）设置简易的交通标志。
（2）地面有停车点，车辆停放有序（非机动车）。
（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
二级
1
人员要求
（1）专职保安人员，身体健康，工作认真负责。
（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服。
0.16
2
门岗
（1）主出入口24小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。
（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。
3
巡逻岗
（1）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。
（2）在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。
4
技防设施和救助
有电子防盗门。
5
车辆管理
（1）地面、墙面设置简易的交通标志。
（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。
（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
三级
1
人员要求
（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。
（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。
0.27
2
门岗
（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。
（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
3
巡逻岗
（1）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。
（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。
4
技防设施和救助
（监控岗）
（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。
（2）监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。
5
车辆管理
（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。
（2）及时处理车辆停放不规范的现象。
（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
级别
序号
内容
服务要求
每平方米建筑面积月最高收费标准（元）
四级
1
人员要求
（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
0.40
2
门岗
（1）各
升级会员 