税收筹划(1).ppt

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万科地产税收筹划分析报告目录公司概况企业未来的发展计划及相关的税收计划涉及的税种具体税收筹划策略公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。

1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。

经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

年均住宅销售规模在6万套以上。

涉及的税种房地产销售阶段主要是耕地占用税和契税。

在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在收到土地管理部门通知之日起30日内一次性缴纳耕地占用税。

购买土地时要按3%5%的税率缴纳契税。

房地产开发阶段前期准备阶段在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。

这个阶段涉及的税种主要有营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税等。

具体税收筹划策略

（一）营业税筹划

（一）营业税筹划根据中华人民共和国营业税暂行条例，房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产，税率皆为5%。

房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额。

营业税本身纳税筹划空间比较小，但是可以根据业务特点进行税收筹划。

1.减少营业税应税项目的流转（转让）次数。

我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。

2.选择合作建房方式。

（1）合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。

具体税收筹划策略根据营业税法的规定，甲企业以土地使用权，乙企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。

由于甲企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。

（2）甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。

从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免缴纳营业税。

3.在房地产企业中，如果企业在开发之初便能确定最终的用户，那么采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售的方式，这种筹划方式可按建筑行业适用的3低税率缴纳营业税，而且还不需缴纳土地增值税。

具体税收筹划策略个人所得税筹划Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.Clickheretoaddyourtext.随着公司的快速发展，员工收入水平不断提高，越来越多的人成为个人所得税的纳税人。

企业作为个人所得税的代扣代缴义务人，如果通过个人所得税的纳税筹划增加员工可支配收入，必将大大提高员工的工作积极性，增加员工对企业的认同感和归属感，对企业长远发展产生有利的促进作用。

在合法、合规的前提下，个人所得税纳税筹划应坚持“应扣不漏，应免不扣”，“综合考虑，免税效应”。

具体说来，应从以下几方面着手。

个人所得税在保证实际所得不变的前提下，同时减少名义所得和名义支出，从而降低应纳税所得额。

比如把个人收入变为单位对职工的福利劳保支出，个人收入就可以在单位经营成本中税前扣除。

对工资、薪金收入这些实行超额累进税率的应税所得项目，应尽量避免临界所得进入高档税率区。

避免“单位多发了钱，收入却减少”的尴尬。

一次性奖金只要确定的税率高于个值，就要全额适用更高一级次的税率，通过对一次性奖金每个所得税税收临界点、应纳税额和税后所得的计算，可计算出一次性奖金发放的无效区间。

在职工全年收入一定的情况下，应科学安排月度工资和一次性奖金的发放比例，找到工资和奖金之间税率的最佳配比，从而有效降低税率和个人所得税负担。

减少员工名义所得利用临界点调整工资一次性奖金的发放科学筹划月度工资和一次性奖金具体税收筹划策略（四）企业所得税的筹划1.宏观筹划：

根据2009年国家税务总局下发的房地产开发经营业务企业所得税处理办法最新规定：

“开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时按照公允价值确认收入（利润）的实现，并计算缴纳企业所得税。

”不难看出，开发产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，但要求与其他视同销售的业务分开核算，因此，在自营物业经营模式下，企业所得税筹划中应注意规避视同销售行为，将销售物业、自营物业以及其他视同销售的业务彻底分开。

具体税收筹划策略2.微观筹划：

公司如果成立经营自持物业的子公司，而且税务机关对这家以自营物业为经营业务的子公司采用查账征收的办法，那么公司企业所得税计算公式为：

应纳所得税额=（计税收入总额-各项扣除）所得税率，预计所得税率在近几年都将保持稳定，因此，未来对公司从事自营性物业的子公司的企业所得税筹划应当注意计税收入的筹划和各项扣除的筹划。

一是，计税收入的筹划。

从计算所得税的公式中可以看出，计税收入总额越低，要缴纳的企业所得税税款越少。

尽量将代收代缴的水费、电费、物业管理费等剥离，减少实际计税的租金收入。

二是，各项扣除的筹划。

要降低所得税税额，要求清晰充分地记录成本费用并根据税法的具体规定做出适合于自己的选择。

如在折旧费用的处理上，可以对税法规定允许进行加速折旧的资产采用加速折旧的方具体税收筹划策略法，这样便可以集中减少企业所得税款，利用折旧费用的时间价值。

根据税法规定，业务招待费的扣除额是发生额的60%和当年营业收入的5两者中间的最小额，超过部分不允许向以后年度结转，但与这个性质类似的会议费没有扣除上限；广告费和业务宣传费可在当年营业收入的15%范围内扣除，超过部分允许向以后年度结转，但与此性质类似的赞助支出不允许税前扣除，公司应当注意这些性质类似但扣除规定不同的费用进行合理安排。

企业未来的发展计划及相关的税收计划住宅仍是未来房地产市场的主导产品，其中又以中档、中高档需求最大。

所以，公司未来应以中档、中高档住宅为产品开发定位，而且其比例控制应不少于总开发量的80%，余20%可视资金情况适当开发写字楼或商业、酒店，以集中优势，形成共享资源，实现品牌互动，体现专业化、品牌化的发展模式。

房地产企业既要有资产规模，更要有产品销售量。

企业追求的是利润不是利润率，所以不同的阶段必须要有不同的策略，利润率下降时，就要保持有足够量的推出，以确保净资产收益率、资产的扩张，品牌的形成。

主要是从财务部门出发，空间有限，绝对金额往往不大。

比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、高管高额奖励如何规避个税等等。

从理财角度规划03会涉及到房地产公司日常运营的方方面面，比如销售定价与税负的关系、营销政策如何设计可以回避税务风险。

如果卖精装修房，从税务的角度出发，与小业主签一份合同还是签两份合同合算等等。

从经营的角度规划02企业应考虑企业性质用内资还是外资、股权结构如何安排、是否成立项目公司、用法人股东还是自然人股东、土地方与资金方合作应采用什么模式才能保证双方整体利益最大化等等重大的战略性问题。

从战略的高度规划01企业未来的发展计划及相关的税收计划1管理层应高度重视公司财税管理工作提升财务人员业务技能及地位2选择专业税务机构进行税务筹划，如有条件单独设立税务部和税务总监岗位3要树立提前做好税务规划的意识，而不要临时抱佛脚4注意税务筹划的合法性、合理性，把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”5请在这里输入您的标题从理财角度规划，主要是从财务部门出发，空间有限，绝对金额往往不大。

比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、高管高额奖励如何规避个税等等。

在具体的实践中，可从以下五个方面着手Thanks谢谢观看