房地产经济学2(价格).ppt

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专题分析：

房地产价格的合理性？

o房地产价房地产价值值o开发商利润最大化开发商利润最大化/消费者保留价格消费者保留价格o房地产价格的上涨现象房地产价格的上涨现象o房地产价格的长期趋势房地产价格的长期趋势牛顿投资股票失败：

我可以算出星星的运动轨迹，但我不能算出人类的疯狂。

房地产价格从长期来看是不断上涨的吗？

房地产价格从长期来看是不断上涨的吗？

两大误区:

一是忽略了通货膨胀二是忽略了房地产发展阶段正确的认识:

从有比较完善的市场经济体制以及比较成熟的房地产市场的国家或地区来说，房地产价格存在其长期均衡值。

阿姆斯特丹阿姆斯特丹350年前后真实住宅价格指数存在着长期均衡值年前后真实住宅价格指数存在着长期均衡值图1列出了16281972年消除通货膨胀后的阿姆斯特丹独立式住宅的价格指数。

荷兰是老牌资本主义国家，十七世纪曾经称霸于海上，因此其住宅价格指数的发展历史可以作为西方国家的典型案例来进行研究。

图1为我们提供了长达近350年的住宅价格指数历史，有非常重要的参考价值。

这段时期伴随着资本主义的兴起和发展，阿姆斯特丹的经济也不断处于发展之中，从这么长的历史界限来看，消除了通货膨胀因素的长期住宅价格并没有呈现明显的上涨趋势。

我们所看到的只是350年的住宅价格围绕均衡值的不断波动。

图1消除通货膨胀后的阿姆斯特丹独立式住宅的价格指数（1628-1972）日本日本2003年的真实土地价格回归到了年的真实土地价格回归到了20世纪世纪70年代初的水平年代初的水平图2给出了日本1955年至2003年全国的综合地价指数。

如果不考虑通货膨胀的影响，从1955年开始到20世纪90年代初“地价神话”破灭时，日本的地价确实一直处于快速增长中。

但是如果消除了通货膨胀的影响，可以清楚的看到，20世纪70年代中期日本的地价已经经历了一次比较显著的高涨与随后的萧条，是物价因素造成了地价一直处于飞涨中的假象。

图2日本综合地价指数（1955-2003）从图2中可以看出，2003年土地的真实价格已经下降到20世纪70年代初的水平，以大历史的角度来看，这是价格在向价值回归。

联系日本的近代经济起飞历史，可以更好的认识到大历史背景下房地产价格发展的一般规律：

经济起飞阶段往往伴随着房地产价格的高涨，进入稳定阶段后房地产价格围绕着长期均衡价格波动。

香港香港2003年真实住宅价格与年真实住宅价格与1981年和年和1989年差异不大年差异不大图3显示了香港19812003年的住宅价格指数。

消除通货膨胀因素后，同样可以看到明显的周期性。

需要重视的是1997年前香港的住宅价格其实已经处于周期循环的下降期，由于各种政治和经济原因形成了房地产泡沫，使得住宅价格出现了短时间的快速猛涨。

1997年住宅价格泡沫破裂后，住宅价格指数一直处于持续下降中，当前香港的住宅价格水平已经回归到20世纪80年代初和80年代末的水平。

从长期来看，房地产价格在出现了一个阶段的高涨后，必然将出现一个阶段的回调，回归其真正的价值。

图3香港住宅价格指数（19812003）房地产价格房地产价格1房地产价格的特性2房地产价格的构成3房地产价格的影响因素4房地产价格的形成机制1房地产价格的特性房地产价格的特性房地产价格房地产价格=土地土地+建筑物建筑物+权益权益房地产价格房地产价格=有用性有用性+稀缺性稀缺性+有效需求有效需求o房地产价格具有复杂性o房地产价格具有个别性o房地产价格的实质是房地产权益的价格o房地产价格受区位的影响很大o房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金2房地产价格的构成房地产价格的构成房地产价格土地价格:

土地取得成本土地开发成本管理费用投资利息开发利润建筑物价格:

房屋开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润思考问题思考问题o分析目前我国房地产价格构成中的不合理部分分析目前我国房地产价格构成中的不合理部分?

思考题提示思考题提示o1.以住宅为例，70年的土地使用权出让金由购房者一次性支付是否合理？

o2.基础设施建设费和公共配套设施建设费纳入房价是否合理？

o3.开发利润是否合理？

房地产价格的影响因素微观因素自身因素实体区位权益宏观因素外部因素社会稳定状况经济发展水平国家制度政策人口状况居民收入水平心理因素国际因素3房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素4房地产价格的形成机制房地产价格的形成机制资本定价预期定价供求定价市场政府供给者需求者成本利润购买力偏好土地政策产业政策货币政策税收政策信贷政策住房政策消费引导消费投资投机预期定价图2-9房地产价格的形成过程房地产价格o主导的定价模式o供求定价（供不应求导致的价格上涨是合理的；需求旺盛；供给能力不足；开发商有超额利润增加供给、需求引导）o预期定价：

引导预期o资本定价：

打破垄断，疏导资金，改变预期o消费品属性的首要性o中等阶层福利的增长o投机、投资最终要回归到消费需求o富人拥有多套房子也是一种资源的浪费牛顿投资股票失败：

我可以算出星星的运动轨迹，但我不能算出人类的疯狂。

课后作业和思考（任选课后作业和思考（任选1）1.什么是房地产泡沫，形成过程及危害什么是房地产泡沫，形成过程及危害?

2.某一城市的住宅市场价格水平分析。

某一城市的住宅市场价格水平分析。

l在1998年，上海住宅平均销售价格还只有3026元/m2，1999年上海房地产市场开始回暖，房价连续三年保持上涨态势，并且上涨速度逐年加快，2003年全国商品房价格平均涨幅为3.2%，上海的涨幅超过了24%，每平方米均价达到5118元，上海已经超过北京成为中国房价最昂贵的城市，到2004年底，按照上海市统计局的数据，上海商品房平均价格已经升至8124元/m2，其中静安、长宁、徐汇、虹口等6个中心城区的平均价格均超过1万元/m2。

与官方统计数据相比，民间认同的真实楼价还要高得多。

在2004年末，本地楼价的所谓“321格局”在上海几乎无人不知：

内环内3万元/m2，内环外环间2万元/m2，外环外1万元/m2。

l普遍观点：

上海是中国经济最发达的城市，其价格位居全国榜首无可非议。

供给视角l上海市地质条件。

上海中心城区670平方公里地带由于高楼的过度建设（至2003年底已建的高楼为2000多幢，在建或已列入规划拿到批文的总计2000多幢）造成不规则沉降引起了对城市地质条件的担忧（上海地处冲积平原，其地下300米是泥土而非岩石），2003年上海市人代会特别通过一项决议，强制将正建及待建的高楼容积率不同程度地削减，依照不同的地理位置，有的高楼容积率给砍掉了一半。

l土地资源的稀缺性。

上海作为中国最大的经济城市，未来的国际金融中心，都使稀缺的土地资源更加值钱。

其他视角其他视角l房地产价格与经济发展水平不是简单正相关关系。

l表4列出了1994年和1996年世界各大城市的房地产价格水平，各类型物业的价格或者租金都以同年东京的价格水平作为基准来进行比较。

可以看到，这些大城市的房地产价格绝对水平之间存在着比较大的差异。

l房地产价格的上涨需要与经济基础面相吻合。

表表4世界各大城市房地产价格的比较世界各大城市房地产价格的比较城市商业房地产独立住宅普通住宅土地价格写字楼租金土地价格住宅价格l1996年1994年1996年1994年1996年1994年1996年1994年l东京100100100100100100100100l大阪56.363.481.475.466.562.172.973.5l温哥华6.84.043.819.221.220.256.557.0l纽约20.411.272.255.03.63.325.524.9l洛杉矶10.14.334.138.66.05.732.824.2l伦敦30.319.3116.488.311.910.448.247.1l巴黎15.918.267.973.17.48.322.227.2l法兰克福37.924.053.952.112.211.049.346.6l莫斯科0.70.4139.6111.54.03.416.121.4l汉城55.427.880.455.940.953.837.334.1l香港110.369.0164.1157.7105.8112.8132.0152.5l上海14.58.5244.8135.44.03.847.446.3l悉尼21.311.664.847.912.610.735.131.6