房地产经济学课件(下).ppt

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LOGO房地产经济学房地产经济学（管理科学管理科学与工程与工程2012级级）Outline大纲大纲v房地产经济学基础房地产经济学基础v房地产市场分析房地产市场分析v影响房地产发展的因素分析影响房地产发展的因素分析v房地产投资分析房地产投资分析2房地产市场分析房地产市场分析（房地产的位置（房地产的位置（location）范围；以社区为基础的住宅和邻范围；以社区为基础的住宅和邻里的价值及其增长；住房市场，里的价值及其增长；住房市场，以及商业和工业房地产）以及商业和工业房地产）2.1社区及其增长模式社区及其增长模式1、社区：

、社区：

是一个常和城市、城镇关联使用的一个词是一个常和城市、城镇关联使用的一个词（当然有着技术的差异），用来可替换地描述人们生（当然有着技术的差异），用来可替换地描述人们生活和工作集中的位置（活和工作集中的位置（location）；一个地区，是）；一个地区，是指区域邻近的一群社区。

指区域邻近的一群社区。

（1）我们要考虑的是：

对一个社区的位置和经济的）我们要考虑的是：

对一个社区的位置和经济的健康发展有贡献的各种因素。

健康发展有贡献的各种因素。

（2）经济活动：

对于社区的位置以及社区内房地产）经济活动：

对于社区的位置以及社区内房地产的利用价值都有主要的作用。

的利用价值都有主要的作用。

（3）社区的历史：

产生于生活方式的需要：

先民在）社区的历史：

产生于生活方式的需要：

先民在活动场所修建简单的建筑物；最早的市镇：

在固定的活动场所修建简单的建筑物；最早的市镇：

在固定的位置建造一小群住处（前位置建造一小群住处（前7000年的两河流域）。

年的两河流域）。

（4）关于社区长期历史的两个重要的主题：

）关于社区长期历史的两个重要的主题：

原始市镇位置选定的理由，以及市镇建立以原始市镇位置选定的理由，以及市镇建立以后它在经济上能够生存下来的理由。

后它在经济上能够生存下来的理由。

（5）社区位置的决定：

现在主要是商业上）社区位置的决定：

现在主要是商业上的影响形成三种形式的市镇：

中心市镇的社的影响形成三种形式的市镇：

中心市镇的社区（对周围商业的社会的宗教的政府的服务、区（对周围商业的社会的宗教的政府的服务、每个社区被它服务的腹地或每个社区被它服务的腹地或“附属地附属地”所围所围绕）、运输服务市镇和特殊功能市镇。

绕）、运输服务市镇和特殊功能市镇。

22、社区的成长：

源于需要和交换（食物、社区的成长：

源于需要和交换（食物、衣着、住处等必需品）衣着、住处等必需品）（11）作为经济的社区：

如何发展输出的）作为经济的社区：

如何发展输出的商品和服务，以支付输入的商品和服务：

商品和服务，以支付输入的商品和服务：

经济能力增长对新职业的需要；发展中经济能力增长对新职业的需要；发展中的新的产品和服务：

生产效率：

区域经的新的产品和服务：

生产效率：

区域经济变化的主要因素（地域的出口产业的济变化的主要因素（地域的出口产业的增长率和产业从一个位置转移到另一个增长率和产业从一个位置转移到另一个位置）位置）2.1房地产市场分析房地产市场分析（）社区目标：

（）社区目标：

人口的增长（生命周期、污染问题和生活方式的变化）人口的增长（生命周期、污染问题和生活方式的变化）；福利的增长（每个人的收入、就业和机会）；福利的增长（每个人的收入、就业和机会）；多样化的尝试（单一产业的成功支撑会老化）；多样化的尝试（单一产业的成功支撑会老化）；、社区增长的模式：

社区的物理形状如何发生、社区增长的模式：

社区的物理形状如何发生、土地的利用如何决定社区的布局，以及它的人土地的利用如何决定社区的布局，以及它的人口居住在何处。

口居住在何处。

（1）土地利用的模式。

）土地利用的模式。

初始决定：

设立一个社区的最初始决定：

设立一个社区的最初的理由，往往决定它的形状、土地使用的模式以及甚初的理由，往往决定它的形状、土地使用的模式以及甚至土地是如何在使用者之间分派的（欧洲中世纪的许多至土地是如何在使用者之间分派的（欧洲中世纪的许多城市分布着教堂，教堂的领导人作出土地利用的决策，城市分布着教堂，教堂的领导人作出土地利用的决策，主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保护居民，主要是出于宗教的理由；城市原始的功能是保护居民，从军事和治安角度考虑决定商店、住宅和工厂的位置；从军事和治安角度考虑决定商店、住宅和工厂的位置；继续发展和经济上成功的追求使经济动机将影响土地是继续发展和经济上成功的追求使经济动机将影响土地是如何在竞争的使用者间分配的）；如何在竞争的使用者间分配的）；经济学如何决定土地利用：

最高最佳的使用（竞争经济学如何决定土地利用：

最高最佳的使用（竞争而没有控制：

土地归属于愿意付出最高价格的人使而没有控制：

土地归属于愿意付出最高价格的人使用，当然土地的最佳使用是合法的使用）；用，当然土地的最佳使用是合法的使用）；模式与规则：

模式的形成是由于存在着一组规则，模式与规则：

模式的形成是由于存在着一组规则，他们影响着各种土地使用的每种可能（一系列的规他们影响着各种土地使用的每种可能（一系列的规则，即使在政府划定的地带，相似的使用者也会在则，即使在政府划定的地带，相似的使用者也会在有利的位置上聚集在一起，如：

商业的使用者和别有利的位置上聚集在一起，如：

商业的使用者和别的商业的使用者聚集在一起；住房所有者将他们的的商业的使用者聚集在一起；住房所有者将他们的位置选在别的住房所有者附近，等等。

）位置选在别的住房所有者附近，等等。

）有什么规则？

有什么规则？

规则规则1：

使用土地上的竞争（当一定数量的不同的：

使用土地上的竞争（当一定数量的不同的可能的使用者寻求同样的地点时，竞争会抬高地价，可能的使用者寻求同样的地点时，竞争会抬高地价，直到该地点最有利的使用能产生所需要的租金。

这直到该地点最有利的使用能产生所需要的租金。

这就是土地使用所要求的租金支付能力）。

就是土地使用所要求的租金支付能力）。

规则规则2：

连续的经济学（如果一个地点是空闲的，：

连续的经济学（如果一个地点是空闲的，而且对一切合法的使用者开放，通常将被最能取得而且对一切合法的使用者开放，通常将被最能取得利润者使用；如果此地点有一建筑物那么占有它的利润者使用；如果此地点有一建筑物那么占有它的使用者对它加以改造将比其他使用者更为有利，这使用者对它加以改造将比其他使用者更为有利，这种改进也可能是拆毁，但只有在新的使用被证明能种改进也可能是拆毁，但只有在新的使用被证明能充分支付此位置、旧的建筑物、拆毁的费用，以及充分支付此位置、旧的建筑物、拆毁的费用，以及新的建筑的费用时才有可能）。

新的建筑的费用时才有可能）。

规则3：

比较利益（每一个地点对于特定的使用者都有不同的有利条件和不利条件，将得出一种比较利益，即从一系列不同的利弊中得到最大的纯利益）。

规则4：

不完全的规则（由于做出完全决策的信息是难以取得的，所以土地使用的理想模式是很少存在的。

一些约束条件会阻碍最高和最好的使用。

土地使用的模式绝不是完整的、完全的、或完全可预测的）。

规则5：

变化的原理（没有稳定或固定的事物，因此最高和最好的使用是常常变化的。

技术上的、社会的和经济上的改变，不断地改变着社区的结构以及理想的土地使用模式）。

土地利用上的非经济因素：

l决定土地使用的政治的或法律的作用（是社区对土地使用的态度，通过管辖权力和支配权力实施；管辖权力是关于社区调节私人行为的权利，是为了保护公众的健康、安全和福利；支配权力是在社区需要使用任何地点时可以出全价购买的权利）；l对土地使用的社会控制（较少受到注意的、建基于社会观念、意见和偏见之上的，主要是关于某种土地使用的决定可以发生或不可以发生的不成文理解或共同的观点，包括：

种族的邻里限制、市中心的商店的重要性超过居民区的商店，以及独立的住宅优越于多单元结构的住宅）；

（2）社区的结构（）社区的结构（4种支配市镇土地使用基本模种支配市镇土地使用基本模式的因素：

进入性、地形、运输和起源）式的因素：

进入性、地形、运输和起源）社区土地利用的模式：

社区土地利用的模式：

研究社区的土地使用模式：

土地使用模式会影响个别的研究社区的土地使用模式：

土地使用模式会影响个别的某块房地产的价值，当一块房地产改变了价值，会对使某块房地产的价值，当一块房地产改变了价值，会对使用周围的各块房地产发生多米诺反应，反过来又会影响用周围的各块房地产发生多米诺反应，反过来又会影响该地区的投资的可能性；投资者考察一个社区土地使用该地区的投资的可能性；投资者考察一个社区土地使用的结构，以理解过去曾发生了什么，以及什么原因造成的结构，以理解过去曾发生了什么，以及什么原因造成这种变化，这些也可能预示将会发生何种未来的影响和这种变化，这些也可能预示将会发生何种未来的影响和变化。

变化。

可接近性可接近性杜杜能（能（JohanVonThunen）圈圈杜能（理想国1826）：

1.中心设施，2.住房，3.作物，4.牧场；贝格斯（1920）：

1.商业和机关，2.旧的住房、仓库和制造业，3.中、低成本住房，4.高价住房和商店。

城市土地使用的简化模式可接近性对社区结构的研究：

利用地图（土地使用的形式、价值、每平方公里人口数、汽车交通、污染的计数、每平方公里的电话数、街区犯罪率等）；利用国情普查数据（人口、家庭数、房屋、结构的状况、街区火警等）。

这些信息既可以与城市的一瞬间关联，也可以与城市的一个时期相关联。

杜能圈：

社区如何安排观念的最早提出者，他的可接近性观念是研究土地使用模式的基础（如：

在中心，土地要用于人人需要接近的场所）。

城市土地使用的简化模式城市土地使用的简化模式地形的重要性地形的重要性地形对环形城市的影响杜能假定：

平坦的平原和1826年的交通系统（步行、动物驮送和慢的车行）运输成本和努力的重要性，以及他的使用模式提供给人们最容易接近他们必须最经常和最紧急地到达的这些地方；非水平位置的市镇会改变圆圈模式，如起源于防守地点的市镇，若位于山脉顶部，会稍有经济活动，圆圈形状会变成带状地形（土地的形状和坡度）在一些方面改变着城市的形状；地形可以解释市镇的位置，而且地形上的特点能吸引进一步的发展或妨碍增长。

如图（地形对环形城市的影响）。

城市土地使用的简化模式城市土地使用的简化模式运输运输杜能模式只涉及简单的运输体系；现代运输体系的采用，会影响市镇的人口密度以及市镇的形态。

现有市镇的起源：

历史是影响社区结构的重要因素；土地使用形式的位置利益；新使用者和现有使用者的竞争；高的土地价格和拥挤的交通会缓解新的使用的持续压力。

社区土地价值社区土地价值一个简单的分析模型一个简单的分析模型（M2-1）租金支付能力和生产总成本的关系租金支付能力和生产总成本的关系M2-1模型假定：

模型假定：

假定一：

社区或城市只有一个中心市场；假定一：

社区或城市只有一个中心市场；假定二：

运输工具单一（即运输不同的产品，费率相同）；假定二：

运输工具单一（即运输不同的产品，费率相同）；假定三：

运费与离中心市场的距离成正比；假定三：

运费与离中心市场的距离成正比；假定四：

不同的产品，其生产成本与运输费用不同，与距离中心假定四：

不同的产品，其生产成本与运输费用不同，与距离中心市场路程无关；生产成本包括了利润，生产个产品的利润相同；市场路程无关；生产成本包括了利润，生产个产品的利润相同；假定五：

产品的总成本仅由生产成本和运费两部分组成；假定五：

产品的总成本仅由生产成本和运费两部分组成；假定六：

单位土地上生产的各种产品的销售额相同，即在单位土假定六：

单位土地上生产的各种产品的销售额相同，即在单位土地上，两种产品的单价乘以产量的积（销售额）相同。

地上，两种产品的单价乘以产量的积（销售额）相同。

社区土地价值社区土地价值一个简单的分析模型一个简单的分析模型（M2-1）生产总成本与物业位置生产总成本与物业位置生产成本曲线和运费曲线生产成本曲线和运费曲线上图给出了某一产品的总成本（生产上图给出了某一产品的总成本（生产成本成本+运费）与生产该产品的工厂距离运费）与生产该产品的工厂距离中心市场路程的关系。

生产成本在图中中心市场路程的关系。

生产成本在图中是一条水平的直线是一条水平的直线C。

下图下图OC