房地产估价课件(第3版).ppt

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1房地产估价左静制作第1章房地产第2章房地产价值与价格第3章房地产估价概述第4章比较法第5章收益法第6章成本法第7章假设开发法目目录录CONTENTS1.1房地产的含义1.2房地产的特性和类型1.3房地产描述第1章房地产房地产的含义房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。

土地土地包括陆地及其附属物。

它是由一定高度和一定深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等自然物及人类活动的某些结果所组成的自然经济综合体。

v从房地产估价的角度看，土地是一个立体的三维空间v1.地球表面v2.地上空间v3.地下空间1.地表范围：

以权属界线组成的封闭曲线，人为划分的。

2.空间范围：

地上高度以飞机飞行高度为限，地下深度以人类能力所及为限。

地下资源、埋藏物等可以属于地表所有权人以外的其他人。

建筑物v广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。

v房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。

v构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

其他土地附着物v其他土地附着物土地上除建筑物以外的自然物体和人造物体v自然物体v人造物体v屋内的家具、电器、汽车、挂在墙上的画、地上临时的帐篷是否为地上附着物？

钥匙是吗？

实物、权益和区位的结合体v实物看得见、摸得着的部分，对建筑物而言是指外观、结构、设备、装修等，对土地而言是指形状、平整程度、基础设施完备程度等。

v权益无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

v区位一宗房地产与其他物体在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。

房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。

房地产存在形态1.土地指单纯的土地如何看待有建筑物的土地?

2.建筑物指单纯的建筑物如何单独看待建筑物？

v无视建筑物的存在，将其设想为空地v考虑建筑物的存在对土地价值的影响，如待拆迁房屋对该土地的价值会有减价的影响。

v无视土地的存在，将其设想为“空中楼阁”v考虑土地的存在对建筑物价值的影响3.房地土地与建筑物合在一起时情形，是较为常见的房地产存在形态。

v此时不仅土地与建筑物在实物上是合在一起时的，在估价时也需要把它们作为整体看待。

v“房地产”即可指土地或建筑物的单体，也可以指土地与建筑物的结合体。

房地产的特性和类型1.2房地产的特性1.不可移动2.独一无二3.寿命长久4.供给有限5.价值较大156.用途多样7.相互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值1.不可移动

（1）作为立体空间的土地，不能移动

（2）建筑物由于“定着”于土地之上，其位置通常也是固定的（3）每宗房地产独有的位置，有区位优劣之分（4）自然地理位置固定不变,社会经济位置可以改变v只能就地开发、利用、消费v只能是地区性市场2.独一无二v独一无二独特性、个别性，由不可移动性派生而来

（1）没有完全相同的两宗房地产。

市场不能实现完全竞争，价格千差万别。

（2）交易不适宜采取样品交易的方式，要实地观察、感受或体验。

（3）估价时必须进行实地查勘3.寿命长久v3.寿命长久耐久性

（1）对土地称为不可毁灭性、永续性

（2）建筑物寿命通常可达数十年甚至上百年（3）房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益（4）房地产的寿命受到土地使用权期限的制约70年50年40年建设用地使用权期满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

4.供给有限v4.供给有限有限性、不可再生性

（1）土地是大自然产物，地球表面积固定不变，土地总量不能增加

（2）“填海造地”及其有限（3）土地供给有限，导致建筑物数量有限房地产具有独占性（4）他人无法拥有，除非支付代价购买房地产价格产生的原因随着人类社会的发展和人民生活水平的提高，社会对各类房地产用地的需求不断增加，于是，产生供给有限与需求增长之间的矛盾，最终导致土地价格不断上涨。

5.价值较大6.用途多样v5.价值较大单价高，总价大v6.用途多样空地所具有的特性

（1）农业、工业、商业、住宅、交通运输、教育卫生等

（2）房地产的利用要符合城市规划（3）土地利用顺序：

商业、办公、居住、工业、耕地、牧地、森林、不毛荒地。

7.相互影响v7.相互影响外部性

（1）用途、建筑高度、外观等状况通常会相互影响

（2）价值受周围房地产的影响（3）产生“相邻关系”法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

”8.易受限制v8.易受限制政府有4种特权：

（1）管制权直接对房地产利用作出限制。

如对土地用途、容积率等做出规定

（2）征收或征用权强制取得房地产所有权或使用权。

如土地征用、征收和房屋拆迁。

（3）征税权对房地产征税或提高房地产税收。

（4）充公权在房主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。

不可移动相互影响政府管制基础要素9.难以变现v9.难以变现变现能力弱、流动性差变现能力没有过多损失，将非现金财产转换为现金的速度。

影响变现能力的因素独一无二价值较大交易时间长、变现速度慢易受限制交易手续复杂交易税费较多通用性、独立使用性可分割转让性、区位开发程度、价值大小市场状况10.保值增值10.保值增值v保值抵御通货膨胀，房地产增幅大于通货膨胀增幅水涨船高v自然增值来自房地产涨价

（1）外部经济道路建设，修建广场、公园等；

（2）需求增加经济发展，人口增加需求增加（3）使用管制改变原工业用途改变为居住用途，增加容积率等。

投资改良，如更新设备、装饰装修、改进物业管理等也会引起房地产价格上涨，是否属于保值增值？

房地产的类型271.3房地产的类型v按房地产用途划分v按房地产开发程度划分v按是否产生收益划分v按经营使用方式划分28

（一）按房地产用途划分v居住房地产：

供家庭或个人居住使用的房地产v商业房地产：

供出售商品使用的房地产v办公房地产：

供处理公事使用的房地产普通住宅、高档公寓、别墅等商场、商铺、购物中心等写字楼、行政办公楼等29v旅馆房地产：

供旅客住宿使用的房地产v餐饮房地产：

供人就餐使用的营业性房地产v娱乐房地产：

供人消遣使用的房地产酒楼、美食城、餐馆等。

饭店、酒店、宾馆、旅店等。

游乐场、娱乐城、康乐中心等v工业和仓储房地产：

供工业生产使用的房地产v农业房地产：

供农业生产使用的房地产v特殊用途房地产：

v综合房地产：

具有上述两种以上用途的房地产工业厂房、仓库等农地、农场、林场等车站、医院、学校等。

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（二）按房地产开发程度划分1.生地：

是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

2.毛地：

是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。

3.熟地：

是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

v“三通一平”：

通路、通水、通电和场地平整；v“五通一平”：

道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；v“七通一平”：

道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。

324.在建工程：

地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件、尚未完成工程竣工验收的房地产。

5.现房：

地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。

毛坯房新房粗装修房现房精装修房旧房33（三）按是否产生收益划分1.收益性房地产能直接产生经济收益的房地产2.非收益性房地产不能直接产生经济收益的房地产收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在产生经济收益，而是看其是否具有产生经济收益的能力。

商店、商务办公楼、公寓等。

政府办公楼、教堂、寺庙等。

34（四）按经营使用方式划分v销售型房地产v出租型房地产v营业型房地产v自用型房地产房地产状况描述1.3房地产状况描述v基本状况描述v区位状况描述v实物状况描述v权益状况描述381.建筑物实物状况描述中的公式v房屋建筑面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积v套内建筑面积=套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积几个重要公式39某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25。

该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/。

（单选）A1667B1765C1875D2000解：

房屋建筑面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积=125+25=150（）单价=300000150=2000（元/）真题402.土地权益状况描述中的公式

（1）容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。

反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。

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（2）建筑密度（建筑覆盖率）建筑物基底总面积占建筑用地面积的比率。

如果各层建筑面积均相同,则：

容积率建筑密度建筑层数（总建筑面积用地面积建筑密度建筑层数容积率=总建筑面积/用地面积=建筑密度建筑层数）42真题某宗土地面积为2000，城市规划规定的限制指标为：

容积率3，建筑密度30。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

（单选）A.建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000B.建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000C.建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500D.建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500解：

1.建筑密度=建筑基底面积用地面积建筑基底面积=200030=600（）2.容积率=总建筑面积用地面积总建筑面积=32000=6000（）（与C接近:

建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500）己所不欲，勿施于人。

躬自厚而薄责于人，则远怨矣。

45房地产估价第2章房地产价值与价格11房地产价值与价格概述22房地产价值和价格的种类33房地产价格的影响因素房地产价值与价格概述v估价的价是指什么？

v价值v价格房地产估价本质上是评估房地产的价值v价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的v价格是价值的外在表现，是实际发生、已经完成的事实v价值决定价格，价格围绕着价值波动v房地产估价要揭示房地产的内在价值，需要通过外在的价格来了解和探测v房地产的价格是和平地取得他人房地产所必须付出的代价货币、实物或其他经济利益。

v房地产的价格表达形式：

货币、实物1.1.有用性：

能够满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。

房地产有用具有价值及价格。

2.稀缺性：

一种物品之所以有价格，除其有用之外，还必须是稀缺的，必须付出代价才能得到。

3.有效需求：

需求是购买或租用物品和服务的欲望和能力。

v有效需求有购买力支撑的需求。

51房地产价格的形成条件

（1）与区位关系密切区位好价格高；区位差价格低一步差三市？

（2）是房地产权益的价格交易中转移的不是实物，而是权利。

所有权？

使用权?

权益小价格低；权益大价格高（3）买卖价格和租赁价格广义买卖价格和租赁价格；狭义买卖价格52房地产价格的特性（4）容易受交易者的个别情况影响独一无二！

不可移动！

价值较大！

双方议价能力？

卖方是否急需现金？

买方偏好？

（5）形成的时间通常较长难以比较，价值较大，交易谨慎5354房地产价值和价格的种类561.成交价格是在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。

2.正常价格是不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交易情况修正后的价格。

3.市场价格某种房地产在市场上的平均交易价格比较价比较价值值收益价收益价值值成本成本价价值值2.12.1成交价格、正常价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格、正常价格、市场价格、理论价格和评估价值574.理论价格价值、内在价值、自然价值、真实价值等。

在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。

成交价格围绕着市场价格上下波动，而市场价格又围绕着理论价格上下波动。

585.评估价值估价师通过估价活动得出的估价对象的价值。

一个良好的评估价值正常成交价格市场价格。

比较价比较价值值开发开发价价值值收益价收益价值