别墅项目规划预案文件.docx

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别墅项目规划预案文件

沈阳泉涌新镇不墅项目策划方案

初案

 一、 现状分析

1、沈阳市不墅现状分析

沈阳市的不墅项目分布在城周的东、南、西、北四个方向。

其中，70％的不墅项目分布在东部和南部，而西部、北部仅有金色高尔夫外商不墅、加州阳光等几个项目。

因此，2004年沈阳的不墅市场形成了东、南两大阵营对垒角逐之势。

沈阳不墅项目的从无到有能够讲是沈阳的经济进展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。

然而通过了近10年的进展，沈阳市的不墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。

沈阳市场上的单体不墅，每栋建筑面积要紧集中在200—400平方米之间，有少量大面积的不墅出现。

绝大部分不墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，大部分项目赠送私家花园。

绝大部分不墅没有游泳池。

潜在的供应量要紧来自于加州阳光二期、美地庄园二期、信盟花园三期、维也纳音乐不墅、荷兰村不墅二期、菲菲澳家二期以及锦绣山庄等。

部分项目的具体开盘时刻尚不能确定，然而可能这些项目中的大部分将在今年年底或者明年陆续入市，总供应量大概在500栋以上。

2、泉涌新镇不墅现状分析

    由于本人对泉涌新镇不墅不够了解，只知其在开发区。

分析可能因素如下：

远离都市喧嚣，尽享山水之乐的同时，有便利的交通与成熟的生活配套设施，其它略。

二、 本案优劣势分析

1、优势分析

  1997年、1998年，沈阳市的不墅市场经历了一系列的调整和消化。

在1999年，不墅又迎来了一个新的高潮期，市场供应量又达到200套左右。

本案的可能因素（人个分析、推测）分析为社区内的环境、会所、物业治理使人达到“高品质”等，真正追求高品质生活。

2、劣势分析

由于本人对泉涌新镇不墅相关资料不够了解，只能做出一些推测分析：

● 没有自然的风景作有力的支撑点；

不墅是不可复制性的，通看全市不墅，差不多上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。

● 交通不发达； 

●缺少有力的卖点；

3、综合分析

本案须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。

三、定位建议

精英型不墅，走中档不墅价位，高档不墅的品质路线。

理由：

1、沈阳购买高价位不墅的消费群体力度小；

2、除了针对金字塔尖的消费群，不墅也能够有中档概念。

3、沈阳是个贫富差距专门大的都市，有许多开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这

个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；

4、任何人都希望花最少的钞票，得到最大的享受；

5、价位低便有增值的空间；

6、吸引都市里的新贵。

操作方式：

1、把体量减少一部分；

高密度是做不出好不墅，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户

2、本案分时期推出；

   为了幸免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也能够吊吊客户的胃口。

越不容易得的东西才是好东西。

3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；

4、利用配套做文章；

5、配套先利用起来；

四、卖点建议

l 感受生命、享受运动；

理由：

a、关于房地产来讲，独特的居住个性风格及特点确实是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、适应及其精神等等，把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白那个道理，并有这方面的需要。

营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。

因为体育除了能够强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。

  b、不墅称之为不墅，确实是因为它的生活方式与生活品位是有不于一般人群的。

它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。

他们期盼的不墅是一个能完全放松，完全舒适的家，因此要找到适合专门群体的需求。

   c、都市人玩的地点越来越少，精神得不到满足。

2、精英俱乐部；

理由：

精英们需要的是新的出路和进展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多关心和关怀。

3、英国式物管（贴身总管）；

理由：

一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的治理，而是从人性上体贴客户，依照客户所需专业设计；

操作方式：

略