中级会计实务第四章投资性房地产.ppt

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第四章投资性房地产第四章投资性房地产主要内容主要内容第一节投资性房地产的定义、特征及范围第二节投资性房地产的确认和初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产的定义、特第一节投资性房地产的定义、特征及范围征及范围投资性房地产的定义与特征投资性房地产的范围一、投资性房地产的定义与特征一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围

（一）已出租的土地使用权

（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；

（2）以经营租赁方式租入土地使用权，再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权

（1）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产；（三）已出租的建筑物

（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；

（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

【提示】下列各项不属于投资性房地产：

（1）自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如：

企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

（2）作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【例题判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。

（）（2013年）【答案】【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。

【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

（2007年考题）A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。

【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。

（2009年考题）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：

（1）已出租的土地使用权；

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业的资产。

第二节投资性房地产的确认和初始计量第二节投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量与投资性房地产有关的后续支出一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量

（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

【例题单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。

A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。

（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

【例题判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。

（）（2010年考题）【答案】【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。

【教材例4-3】209年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。

209年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。

租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。

209年12月5日，两栋厂房同时完工。

该块土地使用权的成本为9000000元,至209年12月5日，土地使用权已摊销165000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。

为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。

假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

甲公司的账务处理如下：

由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为投资性房地产=90000001/2=4500000（元）借：

固定资产厂房12000000投资性房地产厂房12000000贷：

在建工程厂房24000000借：

投资性房地产已出租土地使用权4500000累计摊销82500贷：

无形资产土地使用权4500000（90000002）投资性房地产累计摊销82500（1650002）【例题单选题】甲公司以2400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计12000万元租赁期开始日“投资性房地产已出租建筑物”的初始成本是（）。

A.4000B.14400C.7200D.4800【答案】A【解析】初始成本=120003=4000（万元）。

二、与投资性房地产有关的后续支出二、与投资性房地产有关的后续支出

（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

转为改扩建时的分录如下：

1成本模式借：

投资性房地产在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：

投资性房地产2公允价值模式借：

投资性房地产在建公允价值变动（或贷方）贷：

投资性房地产成本【教材例4-4】209年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。

为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。

209年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。

209年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。

假定甲公司采用成本模式计量。

本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合企业会计准则第3号投资性房地产第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。

甲公司的账务处理如下：

（1）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：

投资性房地产厂房在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：

投资性房地产厂房50000000

（2）209年5月31日至209年12月31日，发生改扩建支出借：

投资性房地产厂房在建5000000贷：

银行存款5000000（3）209年12月31日，改扩建工程完工借：

投资性房地产厂房45000000贷：

投资性房地产厂房在建45000000【教材例4-5】209年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。

为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。

209年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。

209年5月31日。

该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。

209年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。

假定甲公司采用公允价值模式计量。

甲公司的账务处理如下：

（1）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：

投资性房地产厂房在建20000000贷：

投资性房地产厂房成本16000000公允价值变动4000000

（2）209年5月31日至209年11月30日，发生改建支出借：

投资性房地产厂房在建3000000贷：

银行存款3000000（3）209年11月30日，改扩建工程完工借：

投资性房地产厂房成本23000000贷：

投资性房地产厂房在建23000000

（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。

第三节投资性房地产的后续计量第三节投资性房地产的后续计量采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产后续计量模式的变更企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产

（一）科目设置：

1.投资性房地产2.投资性房地产累计折旧（摊销）3.投资性房地产减值准备

（二）会计处理在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，按期（月）计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值准则的有关规定进行处理。

【提示】投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。

即：

当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧；当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。

1.计提折旧或摊销时借：

其他业务成本贷：

投资性房地产累计折旧（摊销）2.计提减值准备时借：

资产减值损失贷：

投资性房地产减值准备3.取得租金收入借：

银行存款贷：

其他业务收入【教材例4-6】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。

假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金40000