商业大厦项目财务分析报告.docx
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商业大厦项目财务分析报告
68
表1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层
170
170
负一层
商场
3013
3013
小计
7647
1层
大堂、商场等
2648
2648
2层
商场
1541
1541
3层
商场
1541
1541
4层
酒楼、餐厅
2505
2505
5层
技术层
1774
1774
6～16层
写字楼
1541
16951
17层
避难层
1541
1541
18层
设备层
1541
1541
19～29层
写字楼
1541
16951
30层
避难层
1541
1541
31～39层
写字楼
1541
13869
40
设备层
1541
1541
40
停机坪
180
180
小计
64124
合计
71771
表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积（平方米）
总面积（平方米）
负二层
管理中心、维修间、变压器房等
2048
2048
负一层
管理中心、低压配电房
2048
2048
小计
4096
1层
大堂、商场等
2048
2048
2层
商场
1803
1803
3层
商场
1803
1803
4层
商场
2048
2048
5层
技术夹层
2048
2048
6～18层
写字楼
2048
26624
19层
避难层
2048
2048
20～35层
写字楼
1536
32768
36层
写字楼
1536
1536
37层
避难层
1536
1536
38～45层
写字楼
1536
12888
46～49层
写字楼
1024
4096
50层
设备层
1024
1024
50层核心部
设备层
283
283
小计
91953
51～55层
写字楼
1024
5120
合计
101169
一、项目投资估算与资金筹措
（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。
2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。
3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：
土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算，开发总投资为：
元人民币，汇总详见表3。
表3项目总投资估算表
项目
东塔成本
东塔单价
西塔成本
西塔单价
合计
1、开发成本（静态）
8975
8365
土地购置费
2891
2891
前期工程费
工程建设费
5449
4962
开发期间税费
635
512
2、开发费用
1033
1390
管理费
163
149
其他费用
5058450
50
3588550
50
8647000
不可预见费
163
149
财务费用
657
657
销售费用
0
0
385
3、总计
10008
9755
（二）各项投资与成本费用估算表（略）
（三）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。
考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。
项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。
表4项目投资计划与资金筹措表
序号
项目
合计
建设经营期
2002
2003
2004
2005
1
投资总额
121271
2425
24254
33956
60635
建设投资
121271
2425
24254
33956
60635
2
资金筹措
121271
2425
24254
33956
60635
自有资金
9720
2425
582
696
6017
借款资金
45500
0
6000
4500
35000
销售收入再投资
66051
0
17672
28760
19619
3
资金缺口（+）
55200
2425
6582
5196
41017
二、项目销售与租赁收入测算
本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。
东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。
每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。
表5西塔楼写字楼销售收入测算表
2003
2004
2005
2003
售价
13000
销售率
30%
销售面积
17428
销售收入（万元）
22656
2004
售价
14000
销售率
75%
销售面积
26142
销售收入（万元）
36598
2005
售价
13500
销售率
100%
销售面积
14523
销售收入（万元）
19606
合计（万元）
78861
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
400
415
430
450
470
460
480
450
430
410
450
450
450
450
出租率
20%
63%
81%
85%
93%
95%
96%
92%
90%
88%
87%
85%
85%
85%
85%
租赁费用（万元）
5
33
35
36
38
39
38
40
38
36
34
38
38
38
38
租金收入（万元）
307
4103
5483
5963
6832
7290
7210
7208
6610
6175
5821
6241
6241
6241
6241
年份
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
商场（-1至地面四层）
平均月租金（元）
450
出租率
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
租赁费用（万元）
38
39
39
39
39
39
41
41
41
41
41
41
41
41
租金收入（万元）
6241
6553
6553
6553
6553
6553
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
6881
表6西塔楼商场租赁收入测算表
表7东塔楼出租收入测算表
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
写字楼
平均月租金（元）
147
150
155
165
170
165
168
163
150
140
150
150
150
150
出租率
15%
60%
80%
95%
96%
93%
94%
91%
85%
82%
80%
80%
80%
80%
租赁费用（万元）
3
13
13
14
14
14
14
14
13
12
13
13
13
13
租金收入（万元）
609
9980
13755
17390
18106
17024
17520
16455
14144
12734
13311
13311
13311
13311
平均月租金（元）
400
415
430
450
470
460
480
450
430
410
450
450
450
450
商场（1至4层）
出租率
25%
70%
90%
95%
95%
96%
92%
90%
88%
87%
85%
85%
85%
85%
租赁费用（万元）
8
35
36
38
39
38
40
38
36
34
38
38
38
38
租金收入（万元）
251
2979
3979
4397
4593
4543
4541
4164
3890
3666
3931
3931
3931
3931
东塔小计（万元）
860
12959
17734
21787
22699
21566
22061
20619
18033
16401
17241
17241
17241
17241
续表7东塔楼出租收入测算表
年份
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
写字楼
平均月租金（元）
150
出租率
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
租赁费用（万元）
13
13
13
13
13
13
14
14
14
14
14
14
14
14
租金收入（万元）
13311
13977
13977
13977
13977
13977
14675
14675
14675
14675
14675
14675
14675
14675
平均月租金（元）
450
商场（1至4层）
出租率
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
租赁费用（万元）
38
39
39
39
39
39
41
41
41
41
41
41
41
41
租金收入（万元）
3931
4127
4127
4127
4127
4127
4333
4333
4333
4333
4333
4333
4333
4333
东塔小计（万元）
17241
18104
18104
18104
18104
18104
19009
19009
19009
19009
19009
19009
19009
19009
三、项目借款还本付息分析
根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。
根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为％。
目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以的系数，即本项目当前融资成本为年利率：
％*＝％。
本项目合计需支付利息元，详见借款还本付息表8。
表8借款还本付息表（单位：
元）
项目
建设经营期
合计
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
年初借款累计
本年借款
本年应计利息
1900800
5347635
6858275
年底还本付息
年末借款累计
0
四、项目销售与租赁税金及附加测算
本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。
表9销售税金及附加一览表
序号
项目
计算依据
建设经营期
合计
2002
2003
2004
2005
1
销售收入
22656
36598
19606
78860
2
销售税金及附加
1391
2247
1204
4842
营业税
（1）*5％
1133
1830
980
3943
城市维护建设税
（）*7％
79
128
69
276
教育费附加
（）*3％
34
55
29
118
防洪工程维护费
（1）*％
20
33
18
71
交易印花税
（1）*％
11
18
10
39
交易管理费
（1）*％
113
183
98
394
3
土地增值税
（1）*1％
227
366
196
789
表10租赁税金及附加估算一览表
序号
项目
计算依据
合计
建设经营期
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
1
租赁收入
685530
307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
2
租赁税金及附加
120927
54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
营业税
（1）*5％
34276
15
248
922
1185
1431
1499
1439
1463
1361
1210
1111
1174
1174
城市维护建设税
（）*7％
2399
1
17
65
83
100
105
101
102
95
85
78
82
82
教育费附加
（）*3％
1028
0
7
28
36
43
45
43
44
41
36
33
35
35
防洪工程维护费
（1）*％
617
0
4
17
21
26
27
26
26
25
22
20
21
21
交易印花税
（1）*％
343
0
2
9
12
14
15
14
15
14
12
11
12
12
房产税
（1）*12％
82264
37
596
2213
2844
3434
3599
3453
3512
3267
2905
2667
2818
2818
续表10租赁税金及附加估算一览表
序号
项目
计算依据
建设经营期
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
1
租赁收入
23482
23482
23482
24657
24657
24657
24657
24657
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
25890
2
租赁税金及附加
4142
4142
4142
4349
4349
4349
4349
4349
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
4567
营业税
（1）*5％
1174
1174
1174
1233
1233
1233
1233
1233
1295
1295
1295
1295
1295
1295
1295
1295
城市维护建设税
（）*7％
82
82
82
86
86
86
86
86
91
91
91
91
91
91
91
91
教育费附加
（）*3％
35
35
35
37
37
37
37
37
39
39
39
39
39
39
39
39
防洪工程维护费
（1）*％
21
21
21
22
22
22
22
22
23
23
23
23
23
23
23
23
交易印花税
（1）*％
12
12
12
12
12
12
12
12
13
13
13
13
13
13
13
13
房产税
（1）*12％
2818
2818
2818
2959
2959
2959
2959
2959
3107
3107
3107
3107
3107
3107
3107
3107
五、项目财务评价
（一）本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1、价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
2、租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。
本租金基本可视为净租金标准。
3、税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
4、出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。
折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。
5、出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
6、期望收益率（基准收益率）的确定
设定为7％。
（二）损益表与项目静态盈利能力分析
详见表11所示。
表11项目损益表
序号
项目名称
计算依据
合计
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
1
收入
764391
0
22656
36905
24569
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
23482
销售收入
78860
22656
36598
19606
租赁收入
685530
307
4963
18442
23697
28619
29989
28776
29269
27229
24208
22222
23482
23482
23482
2
总成本费用
171271
11502
17490
14333
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
由于销售写字楼总成本分摊
38339
11502
17253
9585
用于租赁物业折旧
132932
237
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
4748
3
税金
125770
1391
2301
2079
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
4142
销售税金及附加
4842
1391
2247
1204
租赁税金及附加
120927
54
875
3253
4180
5048
5290
5076
5163
4803
4270
3920
4142
4142
4142
4
土地增值税
789
227
366
196
5
利润总额
（1）-
（2）-（3）-（4）
466561
9537
16748
7961
10441
14769
18823
19951
18952
19358
17678
15190
13554
14592
14592
14592
6
所得税
（5）*33%
153965
3147
5527
2627
3445
4874
6211
6584
6254
6388
5834
5013
4473
4815
4815
4815
7
税后利润
（5）-（6）
312596
6390
11221
5334
6995
9895
12611
13367
12698
12970
11844
10177
9081
9776
9776
9776
续表11项目损益表
序号
项目名称
计算依
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