第五章房地产企业固定资产和无形资产的核算XG.ppt

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第五章第五章房地产企业固定资产和无形资产的核房地产企业固定资产和无形资产的核算算【本章主要内容】固定资产的确认、分类、计价；固定资产的取得、折旧和清理的核算；无形资产的内容与分类；无形资产取得的计价与核算；无形资产摊销、减值的核算。

【本章主要技能点】固定资产取得的核算；固定资产折旧的核算；无形资产的核算；第一节第一节固定资产概述固定资产概述固定资产固定资产：

是指同时具有以下特征的有形资产：

（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的在使用中不改变实物形态；

（2）使用年限超过一年；（3）单位价值较高。

”企业中符合这些特征的有形资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。

二、固定资产的分类二、固定资产的分类企业的固定资产主要有以下几种分类方法。

1、按固定资产经济用途分类

（1）生产经营用生产经营用固定资产固定资产：

是指直接服务于企业生产经营过程的各种固定资产。

如生产经营用的房屋、建筑物、设备、器具和工具等。

（2）非生产经营用非生产经营用固定资产固定资产：

是指不直接服务于企业生产经营过程的各种固定资产。

如职工宿舍、食堂、浴室、理发室等使用的房屋、设备和其他固定资产等。

2、按固定资产使用情况分类

（1）使用中的使用中的固定资产固定资产：

是指正在使用中的经营性和非经营性固定资产。

由于季节性经营或在修理等原因，暂停使用的固定资产仍属于企业使用中的固定资产，企业经营性出租给其他企业使用的固定资产和内部替换使用的固定资产也属于使用中的固定资产。

（2）未使用未使用固定资产固定资产：

是指已完工或已购建的尚未正式使用的新增固定资产以及因进行改建、扩建等原因暂停使用的固定资产（3）不需用不需用固定资产固定资产：

是指本企业多余或不适用的各种固定资产。

3、按固定资产的使用权分类

（1）自有自有固定资产固定资产：

是指企业拥有的可供企业自由地支配使用的固定资产。

（2）租入租入固定资产固定资产：

是指企业采用租赁的方式从其他企业租入的固定资产。

此类固定资产只有使用权，而无所有权。

租入的固定资产可分为经营性租入和融资性租入固定资产。

4、按固定资产的经济用途和使用情况综合分类

（1）生产经营用固定资产。

（2）非生产经营用固定资产。

（3）租出固定资产。

是指以经营性租赁方式出租给其他企业使用的固定资产。

（4）不需用固定资产。

（5）未使用固定资产。

（6）土地。

指过去已估价单独入账的土地。

（7）融资租入固定资产。

是指企业以融资方式租入的固定资产，在租赁期内应视同自有固定资产进行管理。

三、固定资产的计价基础三、固定资产的计价基础企业会计准则固定资产规定“固定资产应当按其成本入帐。

”这里面成本是指历史成本，或称原始成本。

第二节第二节固定资产取得的核算固定资产取得的核算一、固定资产成本的确定一、固定资产成本的确定固定资产的价值构成，应当包括企业为购建某项固定资产达到预计可使用状态前所发生的一切合理的、必要的支出，这些支出既这些支出既有直接发生的有直接发生的，如购建固定资产的价款、运杂费、包装费和安装成本等，也有间接发生也有间接发生的的，如应分摊的借款利息、外币借款折合差额以及应分摊的其他间接费用等。

二、固定资产取得的会计处理二、固定资产取得的会计处理账户设置：

（1）以外购、自行建造、投资者投入、改扩建、无偿调入、非货币交易换入、非现金资产抵偿债务、盘盈、接受捐赠等渠道增加的固定资产

（2）以投资转出、捐赠转出、无偿调出、非货币交易换出、出售、报废毁损、非现金资产抵偿债务转出和盘亏等渠道减少的固定资产的原值余额：

反映企业现有的固定资产原值或重置完全价值固定资产固定资产“在建工程在建工程”账户账户:

用于核算企业进行基建工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等发生的实际支出，包括需要安装设备的价值。

本账户一般按照建筑工程、安装工程、在安装设备、技术改造工程、大修理工程和其他支出设置二级账户。

（1）发包的基建工程按合同规定向承包企业预付的工程款、备料款

（2）自营的基建工程领用的工程用材料物资（3）基建工程发生的工程管理费、征地费、可行性研究费、临时设施费、公证费、监理费（4）基建工程完工后退回的剩余工程物资（5）基建工程完工交付使用时结转的固定资产成本余额：

反映企业尚未完工的基建工程发生的各种支出在建工程在建工程账务处理：

1、外购的固定资产企业购置的不需要经过建造即可使用（不需要安装）的固定资产，按实际支付的买价加上支付的场地整理费、装卸费、运输费、税金和专业人员服务费等以及为使用固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出，作为购入的固定资产原始价值入帐。

例51某房地产企业购入一台不需要安装的设备，取得的发票价格为120000元，增值税额为20400元，发生的运杂费3600元，款项已全部付清。

会计分录如下：

借：

固定资产144000贷：

银行存款144000例52某房地产企业购入一台需要安装的设备，取得的买价为80000元，增值税额为13600元，支付运杂费1200元，发生的安装费用为5300元，设备安装完毕可投入使用。

全部款项以银行存款支付。

会计分录如下：

（1）支付买价、税金、运杂费时：

借：

固定资产购建支出94800贷：

银行存款94800

（2）支付安装费时：

借：

固定资产购建支出5300贷：

银行存款5300（3）设备安装完毕投入使用：

借：

固定资产100100贷：

固定资产购建支出1001002、自行建造的固定资产自行建造固定资产自行建造固定资产：

是指企业自制生产经营所需的机器设备，自建的房屋、建筑物、各种设施以及进行大型机器设备的安装工程等，包括固定资产新建工程、改扩建工程和大修理工程等。

分类：

分类：

自行建造工程按实施方式的不同可分为自营工程和出包工程两种。

（1）自营建筑固定资产企业自营建造的固定资产，应当按照建造该固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定其工程成本，并单独核算。

例53某房地产企业自建材料仓库一幢，以银行存款支付土地征用费50000元，勘察设计费5000元；领用库存材料100000元，应转出的增值税为17000元；支付建造工人工资40000元，福利费5600元；应分摊的开发间接费用2000元。

仓库建成投入使用。

会计分录如下：

（1）支付土地征用及勘察设计费用时：

借：

固定资产购建支出仓库55000贷：

银行存款55000

（2）领用材料时：

借：

固定资产购建支出仓库117000贷：

原材料100000应交税金应交增值税（进项税额转出）17000（3）分配工程人员工资时：

借：

固定资产购建支出仓库45600贷：

应付工资薪酬40000应付福利费5600（4）分摊开发间接费用：

借：

固定资产购建支出仓库2000贷：

开发间接费用2000（5）仓库交付使用：

借：

固定资产219600贷：

固定资产购建支出仓库219600

（2）出包建造固定资产企业通过出包方式建造的固定资产，按应支付给承包企业的工程价款作为固定资产的历史成本。

会计处理会计处理：

在出包建造的工程为达到预定可使用状态前所应支付给承包企业的全部工程价款，均借记“固定资产购建支出”账户，贷记“银行存款”等账户；工程完工交付使用时，按实际发生的全部支出，借记“固定资产”账户，贷记“固定资产购建支出”账户。

3、投资者投入的固定资产投资者投入的固定资产，应以投资各方确认的价值作为入账价值。

例54甲房地产公司收到P公司投入的设备一台，该设备的账面原价为250000元，已提折旧60000元；投资双方确认的原价为240000元，净值为200000元。

会计分录如下：

借：

固定资产200000货：

实收资本2000004、租入固定资产按其租赁的性质，分为经营性租入的固定资产和融资性租入的固定资产两种。

经营性租赁经营性租赁：

是一种为满足企业生产经营季节性、临时性需要而进行的租赁。

它租期一般较短，只占固定资产使用寿命的很短部分；承租企业所拥有的只是租期内的固定资产使用权，按租赁合同规定如期交纳租金即可，与租赁资产相关的风险和报酬仍然归属于出租人；租期满时，承租企业将所租固定资产退还给出租人。

因而它不能作为自有固定资产的增加来核算，不必计提折旧，只需设置备查账记录和管理租入固定资产的情况。

（2）融资性租赁融资融资性性租赁租赁：

是指在实质上转移与一项资产所有权有关的主要风险和报酬的一种租赁方式。

从法律形式上讲，它的所有权在租期内仍属于出租方，但由于资产的租赁期较长，基本上包括了资产的有效使用期限，承租方实质上获得了租赁资产提供的主要经济利益，同时承担与资产有关的风险。

因此，融资性租入的固定资产可视同一项自有固定资产计价入账，同时确认相应的负债，并计提固定资产的折旧。

按照企业会计准则租赁规定，融资租入的固定资产，应在租赁开始日，按当日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为入账价值。

如果融资租赁资产占企业资产总额的比例等于或小于30%的，在租赁开始日，也可按最低租赁付款额作为固定资产的入账价值。

例55某企业融资租入大型设备一台，按协议确定的租赁价款为200万元，另支付安装调试等费用10万元。

按协议租赁价款分7年于每年年初支付。

设备已安装完毕交付使用。

该企业融资租入资产占全部资产总额的10%。

会计分录如下：

（1）租入设备时借：

固定资产购建支出2000000贷：

长期应付款应付融资租赁款2000000借：

固定资产购建支出100000贷：

银行存款100000

（2）交付使用时借：

固定资产-融资租入固定资产2100000贷：

固定资产购建支出2100000（3）每期支付融资租赁费用时借：

长期应付款-应付融资租赁款300000贷：

银行存款300000（4）租赁期满，设备所有权转入企业借：

固定资产-生产经营用固定资产2100000贷：

固定资产-融资租入固定资产21000005、盘盈的固定资产盘盈的固定资产，按同类或类似资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，或在同类或类似固定资产不存在于活跃市场时，按该项固定资产的预计未来的现金流量现值，借记“固定资产”账户，贷记“待处理资产损溢-待处理固定资产损溢”账户。

第三节第三节固定资产折旧的固定资产折旧的核算核算一、固定资产折旧的性质一、固定资产折旧的性质固定资产折旧固定资产折旧：

是指固定资产在使用的过程中，逐渐损耗而减少的那部分价值，是固定资产的使用寿命内，按确定的方法对应计折旧额进行的系统分摊。

其中，应计提折旧额是指应当计提折旧的固定资产扣除其预计净残值后的余额；如果该项固定资产已计提了减值准备，则还应当扣除已计提的固定资产减值准备累计金额。

固定资产的损耗分为有形损耗和无形损耗两种。

这种损耗又随着固定资产价值的转移，以折旧的形式计入生产成本，并在产品的销售收入中得到补偿，转化为货币资金，形成企业未来更新固定资产的资金来源。

二、固定资产折旧的二、固定资产折旧的范围范围除下列情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：

（1）已提足折旧仍继续使用的固定资产；

（2）按规定单独作价作为固定资产入账的土地；已达到预定可使用状态的固定资产，如果尚未办理竣工决算的：

应当按照估计价值暂估入账，并计提折旧；待办理了竣工决算手续后，再按照实际成本调整原来的暂估价值，同时调整原已计提的折旧额。

企业一般应当按月提取折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。

固定资产提足折旧后，不管能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。

根据规定，企业对未使用、不需用的固定资产也应计提折旧，计提的折旧额计入当期管理费用。

三、固定资产折旧的方法三、固定资产折旧的方法企业企业可选择的计算折旧的可选择的计算折旧的方法方法：

有年限平均法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法。

固定资产折旧方法的选择直接影响到企业成本、费用的计算等，故一经选定，不得随意变更。

如需变更，则应在会计报表附注中加以说明。

1、年限平均法年限平均法年限平均法：

又称直线法，是将固定资产的折旧额均衡地分摊到各期的成本费用的一种方法。

这种方法计算的每期折旧额是等值的。

计算公式如下：

年折旧额=（固定资产原价预计净残值）/预计使用年限年折旧率=年