最新商业地产投资价值分析刘成刚.ppt

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刘成刚毕业于中国人民大学，现任教于山东建筑大学电话：

15066129549商业地产投资价值分析讲座内容v一、商业地产定义v二、商业地产的定位尺度v三、商业地产投资价值分析v四、产权式商铺v五、内铺、外铺的优劣势比较v六、燕塔公园项目投资价值二、商业地产定位尺度

（一）、商业地产定位尺度

（一）v尺度一：

经济发展水平在世界视野里，根据经济发展规律，各种零售业态的出现具有一定的规律性。

人均GDP业态发展情况1000美元百货商店兴起2000至3000美元超级市场兴起6000美元便利店兴起8000美元仓储式商店兴起12000美元购物中心大发展的时代二二、商业地产开发定位、商业地产开发定位尺度尺度

（二）

（二）v尺度二：

交通状况尺度二：

交通状况v国外大型商业地产（国外大型商业地产（ShoppingMall）的发展经验告诉我们，）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为当一个社会进入到汽车时代，才为ShoppingMall的出现提的出现提供了可能。

从交通形式上来说，所谓供了可能。

从交通形式上来说，所谓ShoppingMall，尤其，尤其是郊区的是郊区的ShoppingMall，必须依托于高速公路和城市的环，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。

只有当一个城市进入了路，这意味着消费者比较依赖汽车。

只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么ShoppingMall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。

的购物中心。

二二、商业地产开发定位尺度（三）、商业地产开发定位尺度（三）尺度三：

尺度三：

依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位出定位世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。

我们把城市的发展分为三个阶段，1、城市化初级阶段：

城市化率30%以下；2、城市化中级阶段：

城市化率70%以下；3、城市化高级阶段：

城市化率70%以上。

二二、商业地产开发定位尺度（三）、商业地产开发定位尺度（三）三、商业地产的投资价值分析v住宅投资风险变大v2010年城镇居民户均住房超过1套，达到1.02套，日本90年代房地产泡沫破灭时户均住房1.6套。

全国每年开发800万套住宅的生产能力，2012年城市化率52.57%，将来达到80%，根据这些计算，2025-28年左右中国户均住房会达到1.6.将可能房地产危机。

三、商业地产的投资价值分析v国家宏观经济形势变化：

v（470/600-6100/5000美元）v新一届政府房地产业领域的改革大方针已定v过去20年资源主要用于房地产业，导致其他行业资源贫乏技术进步难。

v木桶原理决定将来改革是把资源从房地产业流动到其他行业，房地产业不再是主导产业。

三、商业地产的投资价值v住宅投资将首先成为国家调控的打击对象v服务业经济为主的第三产业，经济起飞后的发展，产业内（细化）产业间中小服务公司为主（树的毛细根，小树枝），这导致对商业地产的巨大需求。

v大力发展商业地产，有助于中国经济结构升级，国家会支持商业地产发展v巨大的M2增速，货币年年贬值，（15%-1%），商铺投资成为保值增值的极好手段未来20年房地产投资价值走势价值普通住宅价值走势（13%）M2走势（15%）存银行投资价值走势（5%）20132033时间商铺价值+重点区位住宅（学区、交通要道、商圈内）价值走势（22-25%）四、产权式商铺：

产权与经营权分离v

（1）比较优势原理v客户资金优势；商铺管理者管理技术优势（斯密国富论、学习曲线效应、规模经济效应）；（6-4财富优势）v

（2）对投资者的优势v1、由于带租约售卖的是现房，避免了投资的滞后，风险小。

v2、投资置业门槛低。

经过产权分割，较小的产权单位带来了较大的流动性的好处，这无形地增加了总产权的价值，且降低了投资者的风险。

v3、引进实力经营商家。

确保投资者长期稳定的回报，倍升商铺的增值潜力。

v4、统一经营管理的商铺具备对经营业态、整体形象、商家组合的有力控制，有利于实现商业物业的整体竞争力，促进物业与租金的持续增值。

四、产权式商铺：

带租约产权式商铺运作模式五、内铺、外铺的优劣势比较v1.内铺面积可选择性强，外铺一般选择性较差。

v2.内铺可以自由分割，外铺的分割性较差v3.内铺都有专门的公司经理，外铺没有v4.外铺的经营及产品范围灵活，内铺受约束性较强v5.内铺的安全性好，外铺的安全性差v6.风险性不一样。

外铺一般为自然人个体经营，无保障。

而内铺有开发商及商家的支持和招商，广告宣传等，有一定的保障五、内铺、外铺的优劣势比较v7.内铺的商业氛围比外铺的要好v8.外铺开发商一般是销售，而内铺一般是可租可售v9.内铺设施齐全，外铺一般v10.建筑结构及楼层不一样，外铺一般为3层一下，属于砖混结构，内铺可为多层，一般为框架结构v11.产品定位不一样，内铺产品定位档次较统一，外铺统一性不强，交杂v12.内铺的保障要强于外铺（有人替你招商经营）五、内铺、外铺的优劣势比较v内铺比外铺好的主要经济学原因v1、人们收入提高，购物多样化需求出现。

内铺的需求收入弹性更大。

便利性：

人们不在乎钱。

v2、内铺大型商业机构引入，增加其无形资产品牌价值，区域品牌（个人偏好）。

垄断优势：

可提价（人们更珍惜生命健康等，愿意高价寻求保证质量的心理安慰），利润率高。

六、燕塔公园项目投资价值v1、目前全国二三线城市商铺价值低估（城市化将来提高+收入提高）（人资金流速度超过GDP速度）v2、燕塔公园项目是核心商圈，是未来的商业中心，随着未来城市化率的提高，潜力无限（本地+外地人流车流资金流）v3、县级城市代表性商业中心将数十年不变，且吸纳其他地域的商流人流，吸金能力随城市化与人均收入提高会递增。

（地区垄断性与消费偏好不变性（习惯数十年）v4、今天买入=未来几十年递增速度涌来的黄金涌入v5、不怕买贵、就怕买错！

（例如一般房地产与好区位房地产，0，3-10车；长期流入黄金量十年差100倍）v谢谢！

v祝身体健康，万事如意！