房地产典当业务操作课件.ppt

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房地产典当操作与风险防范房地产典当操作与风险防范陈陈虹虹广州润健典当有限公司广州润健典当有限公司总经理总经理全国典当从业资格培训师资库指定教师全国典当从业资格培训师资库指定教师取得取得:

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市场背景市场背景-举举例一例一根据上海典当行业协会统计，根据上海典当行业协会统计，20082008年年1-41-4季度，季度，上海市各典当行经营情况如下：

上海市各典当行经营情况如下：

上海市典当行业经营情况汇总（上海市典当行业经营情况汇总（20082008年）年）20062006年年统计统计范围范围典当典当金额金额房产房产机动机动车车生产生产资料资料生活生活资料资料金银金银饰品饰品艺术艺术品品财产财产权利权利其它其它第一第一季度季度54家家企业企业19.09亿亿66.3%2.0%2.6%3.4%18.6%1.0%5.3%0.8%第二第二季度季度57家家企业企业23.67亿亿69.3%2.2%1.5%2.8%16.0%0.3%7.4%0.5%第三第三季度季度62家家企业企业24.75亿亿65.7%2.1%1.5%2.8%17.0%0.6%9.1%1.2%第四第四季度季度65家家企业企业24.75亿亿64.5%2.2%1.3%2.5%15.3%0.6%12.6%1.0%上海市典当物品结构比例图（上海市典当物品结构比例图（20082008年）年）市场背景市场背景-举举例一例一做事的态度做事的态度一、大多数人想要改造这个世界，但却罕大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己有人想改造自己；二、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐赐；三、行动是治愈恐惧的良药，而犹豫、模行动是治愈恐惧的良药，而犹豫、模糊将不断滋养恐惧。

糊将不断滋养恐惧。

典当沿革及交流方向典当沿革及交流方向典当是一个古老而年轻的行业，新中国成立后，典当行业从被限制、改造、直至被禁止，20年前又重新起死回生，继而进入了目前的规范发展阶段，在政策和法律、法规上面，也经历了行业的废与兴的坎坷历程。

为此，有必要对于典当行业所涉及的相对贡献量较大的业务-房地产业务操作及相关风险作一归纳和提示。

今天拟交流的内容目录今天拟交流的内容目录一、房地产基本知识（20分钟）二、房地产典当业务操作流程及注意事项;（60分钟）课间休息二十分钟三、相关法律文书的应用（30分钟）四、房地产典当案例探讨、交流与点评风险防范。

（60分钟）第一章第一章房地产基本理论房地产基本理论第一节第一节房地产的概念房地产的概念一、房地产的含义一、房地产的含义所谓房地产，一般是指房产和地产的所谓房地产，一般是指房产和地产的总称，包括土地和地上的以房屋设施为主总称，包括土地和地上的以房屋设施为主要形式的定着物，是土地和地上永久性建要形式的定着物，是土地和地上永久性建筑物及其衍生的权力关系的总和。

筑物及其衍生的权力关系的总和。

随着房地产业的纵深发展，房地产随着房地产业的纵深发展，房地产服务也逐渐成为房地产商品的重要组成部服务也逐渐成为房地产商品的重要组成部分。

分。

房地产通常有三种形态，即土地、建房地产通常有三种形态，即土地、建筑物、房地合一。

筑物、房地合一。

二、房地产商品的类型二、房地产商品的类型11建筑地块建筑地块城市土地整体用地构成状况大致包括以下城市土地整体用地构成状况大致包括以下1212类：

类：

（11）工业用地；（）工业用地；（22）仓库用地；（）仓库用地；（33）交通用地；）交通用地；（44）市政用地；（）市政用地；（55）居住用地；（）居住用地；（66）商业服务用地；）商业服务用地；（77）公共绿化用地；（）公共绿化用地；（88）道路、广场用地；）道路、广场用地；（99）教育文化、体育和卫生用地；（）教育文化、体育和卫生用地；（1010）军事用地；（）军事用地；（1111）港口用）港口用地；（地；（1212）其他用地。

）其他用地。

22房屋建筑物房屋建筑物房屋建筑物可以分为住宅和非住宅建筑物两部分。

房屋建筑物可以分为住宅和非住宅建筑物两部分。

非住宅建筑，按其用途不同，大致可分为以下四类：

生产用房；非住宅建筑，按其用途不同，大致可分为以下四类：

生产用房；营业用房；行政用房；其它专业用房。

营业用房；行政用房；其它专业用房。

33房地产服务房地产服务大致包括：

决策咨询、营销策划、买卖租赁服务、置换服务、中介大致包括：

决策咨询、营销策划、买卖租赁服务、置换服务、中介经纪服务、价格评估服务、物业管理服务、以及拆迁安置、房屋装修、经纪服务、价格评估服务、物业管理服务、以及拆迁安置、房屋装修、修缮等。

修缮等。

三、房地产的经济特性三、房地产的经济特性1内涵的统一性内涵的统一性2价值的双源性价值的双源性3空间的固定性空间的固定性4需求的普遍性需求的普遍性5效用的长期性效用的长期性6产权分割性与权益的流动性产权分割性与权益的流动性一、房地产产权制度含义一、房地产产权制度含义房地产产权包括房地产所有权和房地产产权包括房地产所有权和房地产其他权利。

房地产其他权利。

所有权包括：

占有、使用、收益、所有权包括：

占有、使用、收益、处分等权利；处分等权利；其他权利包括：

地役权、地上权、其他权利包括：

地役权、地上权、典权和抵押权等。

典权和抵押权等。

第二节第二节房地产产权制度房地产产权制度11中国土地制度概述中国土地制度概述中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法和和土地管理法土地管理法规规定：

定：

“中华人民共和国实行土地的社会主义公有中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所制。

制，即全民所有制和劳动群众集体所制。

”22集体土地征用集体土地征用33国有土地使用权出让国有土地使用权出让土地使用权的出让年限：

居住用地土地使用权的出让年限：

居住用地7070年；年；工业用地工业用地5050年；教育、科技、文化卫生、体育年；教育、科技、文化卫生、体育用地用地5050年；商业、旅游、娱乐用地年；商业、旅游、娱乐用地4040年；综合年；综合或其他用地或其他用地5050年。

年。

44国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨二、土地所有权和使用权制度二、土地所有权和使用权制度三、房屋产权制度三、房屋产权制度1房屋所有权房屋所有权房屋所有权，是指所有人依法房屋所有权，是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

用、收益和处分的权利。

2房屋共有的概念及按份与共同房屋共有的概念及按份与共同3房屋的他项权利房屋的他项权利房屋的他项权利，是指由房屋房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等。

权、抵押权、继承权等。

第三节第三节房地产市场房地产市场一、房地产市场的含义一、房地产市场的含义房地产市场，是指房地产商品交换的场所和领房地产市场，是指房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换和流通关系的总和域，也是房地产商品一切交换和流通关系的总和二、房地产市场的结构体系二、房地产市场的结构体系1一级市场一级市场一级市场一级市场2二级市场二级市场二级市场二级市场3三级市场三级市场三级市场三级市场土地使用权土地使用权有偿、有期有偿、有期限地转让市限地转让市场场新建商品房新建商品房的转让交易的转让交易市场市场存量房地产存量房地产的交易市场的交易市场第五节第五节房地产权属登记制度房地产权属登记制度一、权属登记管理的原则一、权属登记管理的原则1.房地产是一个有机的不可分割的整体，因此遵循房屋所有权与该房屋房地产是一个有机的不可分割的整体，因此遵循房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。

所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。

2.房地产是坐落在一定自然地域上的不可移动的资产，因此遵循房地产房地产是坐落在一定自然地域上的不可移动的资产，因此遵循房地产权属登记的属地管理原则。

权属登记的属地管理原则。

二、权属登记制度的特点二、权属登记制度的特点1房地产权属登记原由不同登记机关分别登记房地产权属登记原由不同登记机关分别登记2房地产权属登记为房地产权利动态登记房地产权属登记为房地产权利动态登记3房地产权属登记具有公信力房地产权属登记具有公信力4房地产权属登记实行及时登记制度房地产权属登记实行及时登记制度5房地产权属登记颁发权利证书房地产权属登记颁发权利证书三、权属登记的种类三、权属登记的种类1总登记总登记2土地使用权初始登记土地使用权初始登记3房屋所有权初始登记房屋所有权初始登记4转移登记转移登记5变更登记变更登记6他项权利登记他项权利登记7注销登记注销登记第二章房地产典当业务操作流程及注意事项第二章房地产典当业务操作流程及注意事项房地产典当业务操作流程1.doc一、咨询与接待一、咨询与接待1、作为一名业务人员应初步了解些什么？

、作为一名业务人员应初步了解些什么？

A还款来源；还款来源；B还款能力；还款能力；C还款意愿；还款意愿；D借款用途及可预见收益；借款用途及可预见收益；E借款人的品行；借款人的品行；F借款人过往的现金流；借款人过往的现金流；G权属人的身份和担保物的权属真实性；权属人的身份和担保物的权属真实性；千万不要见房就典，要先看人后看物！

千万不要见房就典，要先看人后看物！

一、咨询与接待一、咨询与接待2、应由客户提交哪些证件或资料供、应由客户提交哪些证件或资料供典当行查询用？

典当行查询用？

A房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证；B土地的权属证书包括：

用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件（如房屋面积测量成果报告、竣工项目地价款核实复函、商品房的公用建筑面积分摊材料、立项批复）房地产抵押所需资料清单.doc一定要到登记机关去查询权属和租赁事项一、咨询与接待一、咨询与接待C、权属人的证件：

1、个人的：

夫妻双方身份证原件、婚姻证明原件（单身证明）、户口本原件、计生证原件、共有人同意的文件、如委托应提供经公正的委托文件；2、单位的：

营业执照原件、组织机构代码证原件、贷款卡、前置许可证件、基本户开户许可证、股东（董事）会决议、公司章程及修正案、法人代表证明书、法人代表身份证、如委托应提供经公正的委托文件及受托人身份证明原件等；居民身份证真伪辨认资料.doc一、咨询与接待一、咨询与接待日期日期姓名姓名电话电话房产地址房产地址借款及期限借款及期限经办人经办人备注备注处理情况处理情况房地产咨询接待（电话）记录房地产咨询接待（电话）记录二、勘察评估二、勘察评估1、到担保物现场应看什么？

物业勘察记录.xls2、到企业去应看什么？

客户调查评价报告.doc3、对权属人我们要调查什么？

大额典当业务审批表.xls二、勘察评估二、勘察评估4、房地产评估的依据是勘察结果，常用方法是重置成本法、收益现值法、比较法等；房地产评估程序及方法.doc5、企业内部的应审批的重点内容：

典当业务审批标准权限流程.xls切记注意走过程、串通、不真实等行为切记注意走过程、串通、不真实等行为三、手续办理三、手续办理1、应办理哪些法律文书？

、应办理哪些法律文书？

A抵押借款的文书：

借款合同、抵押合同、当票（续当票）、当款收款收据、抵押登记申请书、他项权证、权利价值议定书、如公证主从合同时取得赋于强制执行力的公证书、拍卖委托书、以物抵债协议书（注意日期）等；B抵押物买卖的文书：

房地产买卖合同、买卖款收款收据、买卖交付议定书、经公正的授权委托文书（注意受托人）；C、租赁的文书：

租赁合同、租赁款预交收款收据、租赁登记或交付议定书三、手续办理三、手续办理2、办理的目的：

多途径