情景5个人住房规划.ppt

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小思考：

你会小思考：

你会选择买房，还选择买房，还是选择租房？

是选择租房？

熟悉房地产及房地产投资的相关知识进行购房或租房决策测算个人购房支付能力实施购房或换房规划进行个人房屋抵押贷款决策任务十：

认识房地产和房地产投资任务十：

认识房地产和房地产投资【学习目标学习目标】了解房地产的相关知识了解房地产的相关知识掌握个人房地产投资的相关知识掌握个人房地产投资的相关知识能够根据实际情况选择适合的投资能够根据实际情况选择适合的投资方式方式能够正确评估房地产投资价值能够正确评估房地产投资价值1.房地产的概念房地产的概念2.房地产的分类房地产的分类房地产是房产房地产是房产和地产的合称，和地产的合称，房产是物业建成房产是物业建成后的置业投资，后的置业投资，地产是购买土地地产是购买土地使用权的开发投资。

使用权的开发投资。

对个人投资者对个人投资者所说的房地产所说的房地产一般是指房产。

一般是指房产。

家庭购买房产家庭购买房产的目的的目的一是自住；一是自住；二是获得二是获得预期收益预期收益。

前者是消费行为，前者是消费行为，后者是投资行为。

后者是投资行为。

但现实中，但现实中，并不是区分得并不是区分得很严格。

很严格。

1.房地产的概念房地产的概念2.房地产的分类房地产的分类房地产房地产按性质分类按性质分类按时间分类按时间分类期房房改房经济适用房解困房安居房商品房现房由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户，指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户，困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半增收，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

增收，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

商品房商品房安居房安居房解困房解困房经济适用房经济适用房房改房房改房所有是指城镇职工根据国家和县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定，所有是指城镇职工根据国家和县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买已建公有住房。

按成本价购买的，房屋所有权归职工按照成本价或标准价购买已建公有住房。

按成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般个人所有；按标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般5年后归职工个年后归职工个人。

人。

2-1.房地产按性质分类房地产按性质分类开开发发商商商商品品房房预预售售许许可可证证商商品品房房预售合同预售合同现房现房开开发发商商房房地地产产权权证证商商品品房房买买卖卖合合同同期房期房2-2.房地产按时间分类房地产按时间分类1.房地产投资的概念房地产投资的概念2.房地产投资的方式房地产投资的方式3.房地产投资的优缺点房地产投资的优缺点4.房地产价格的基本构成要素房地产价格的基本构成要素5.影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素6.房地产投资价值评估房地产投资价值评估-房地产投资是以获取期望收房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。

房地产金融资产的经营活动。

2.房地产投资的方式房地产投资的方式直接购房，可自住、可出租，适合资金实力较强的家庭。

直接购房，可自住、可出租，适合资金实力较强的家庭。

以租代购，投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并以租代购，投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并以租金抵消部分房款，适合开始资金不够，以后收入增加有能力购买以租金抵消部分房款，适合开始资金不够，以后收入增加有能力购买的家庭。

的家庭。

以租养贷，投资者贷款购买住房，然后通过出租此房屋的租金来偿还以租养贷，投资者贷款购买住房，然后通过出租此房屋的租金来偿还贷款，适合当前已有相当数量的资金，但以后收入可能不稳定的家庭贷款，适合当前已有相当数量的资金，但以后收入可能不稳定的家庭买卖楼花，购买预建的楼盘，只需房价的买卖楼花，购买预建的楼盘，只需房价的10%10%左右，如果房价上升，左右，如果房价上升，可卖出获利。

相当于期货功能，风险较大。

适合风险承受力较强、激可卖出获利。

相当于期货功能，风险较大。

适合风险承受力较强、激进型的投资者。

进型的投资者。

房地产投资券，到期可得本息，流动性好，收益稳定。

房地产投资券，到期可得本息，流动性好，收益稳定。

房地产证券，通过发行证券，将小资金汇集后购买房地产或产权单位。

房地产证券，通过发行证券，将小资金汇集后购买房地产或产权单位。

所购房地产可统一通过管理机构出租，从租金中分得利润，适合小额所购房地产可统一通过管理机构出租，从租金中分得利润，适合小额投资者。

投资者。

小思考：

如果投小思考：

如果投资房地产，你会资房地产，你会选择哪种方式？

选择哪种方式？

具有保值功能。

具有保值功能。

具有增值功能。

具有增值功能。

可观的收益率，收益主要来源于持有可观的收益率，收益主要来源于持有期的租金收入和买卖价差。

期的租金收入和买卖价差。

具有财务杠杆效应。

具有财务杠杆效应。

个人房地产投资财务杠杆使用例表个人房地产投资财务杠杆使用例表表表10-1个人房地产投资财务杠杆使用例表个人房地产投资财务杠杆使用例表不使用杠杆不使用杠杆使用杠杆使用杠杆所有者投入额1000000300000（3成首付）借款额0700000总投资10000001000000收益（买卖价差，扣除税费）200000200000利息支出070000（利率10%）净收益200000130000投资回报率20%43.33%4.房地产价格的构成要素（房地产价格的构成要素

（1）

（1）土地成本。

土地成本主要可以分解为土地出让金、）土地成本。

土地成本主要可以分解为土地出让金、土地拆迁整治费用、城市建设配套费、征地、拆迁和安置费土地拆迁整治费用、城市建设配套费、征地、拆迁和安置费用等内容。

据开发商提供的资料，土地成本约占房价的用等内容。

据开发商提供的资料，土地成本约占房价的30。

（2）房屋建造的成本。

这部分成本包括勘探设计，前期）房屋建造的成本。

这部分成本包括勘探设计，前期工程费及建筑、安装成本。

据开发商公布，这部分成本约占工程费及建筑、安装成本。

据开发商公布，这部分成本约占房价总额的房价总额的40。

由于建筑材料、劳动力价格的刚性，这部。

由于建筑材料、劳动力价格的刚性，这部分成本相对比较透明，波动相对较小。

分成本相对比较透明，波动相对较小。

（3）开发商的利润。

据统计，房地产开发商的销售毛利）开发商的利润。

据统计，房地产开发商的销售毛利至少占房价的至少占房价的15-18。

4.房地产价格的构成要素（房地产价格的构成要素

（2）（4）税费支出。

这部分支出主要包括管理、销售、财务费）税费支出。

这部分支出主要包括管理、销售、财务费用以及有关的税费。

其中管理费根据城市地域特点一般为房用以及有关的税费。

其中管理费根据城市地域特点一般为房价的价的2-3；前、中、后期的营销和宣传支出主要包括广告投；前、中、后期的营销和宣传支出主要包括广告投放、售楼处建设维护以及相关的人力费用，约占房价的放、售楼处建设维护以及相关的人力费用，约占房价的8左左右；财务费用受到杠杆使用水平的影响较大，波动也较大；右；财务费用受到杠杆使用水平的影响较大，波动也较大；税金包括营业税、增值税、所得税、契税、城市维护建设税金包括营业税、增值税、所得税、契税、城市维护建设费、教育费附加、印花税等。

税费支出部分约占房价的费、教育费附加、印花税等。

税费支出部分约占房价的15-20。

（5）其他支出。

例如由于市场或政策变化而带来的土地成）其他支出。

例如由于市场或政策变化而带来的土地成本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变化。

一般来说，不可预见的费用可能占到房价的化。

一般来说，不可预见的费用可能占到房价的5。

一般因素，包括社会因素、经济因素、一般因素，包括社会因素、经济因素、行政因素、心理因素。

行政因素、心理因素。

地域因素，指房地产所在地区、城市、地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。

区位、地段的因素。

个别因素，可分为宗地条件和建筑物个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。

类别的影响。

5-1.影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的一般因素经济因素包括：

经济发展因素；财政金融因素；经济因素包括：

经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素。

产业结构因素。

社会因素包括：

人口因素；家庭规模因素；房社会因素包括：

人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素。

福利因素。

行政因素包括：

土地使用制度与住房制度、地行政因素包括：

土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战价政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战略；税收制度、投资倾斜、优惠政策；行政隶属略；税收制度、投资倾斜、优惠政策；行政隶属关系变更；交通管制。

关系变更；交通管制。

心理因素。

心理因素。

5-2.影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的区域因素区域因素是某一特定区域内的自然条件区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征。

具体包括：

区域性特征。

具体包括：

商服繁华因素；商服繁华因素；道路通达因素；道路通达因素；交通便捷因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；城市设施状况因素；环境状况因素等。

环境状况因素等。

5-3.影响房地产价格的个别因素影响房地产价格的个别因素个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，是宗地（亦称土地，是指一宗地权属界址线范围是宗地（亦称土地，是指一宗地权属界址线范围内的土地）或具体房产的特征对价格产生影响的内的土地）或具体房产的特征对价格产生影响的因素。

因素。

土地的个别因素包括：

区位因素；面积因素、土地的个别因素包括：

区位因素；面积因素、宽度因素、深度因素；形状因素；地力因素、地宽度因素、深度因素；形状因素；地力因素、地质因素、地势因素、地形因素；容积率因素；用质因素、地势因素、地形因素；容积率因素；用途因素；土地使用年期因素。

途因素；土地使用年期因素。

建筑物的个别因素包括：

面积、结构、材料等；建筑物的个别因素包括：

面积、结构、材料等；设计、设备等是否良好；施工质量；法律限制；设计、设备等是否良好；施工质量；法律限制；建筑物是否与周围环境相协调。

建筑物是否与周围环境相协调。

6.6.房地产投资价值评估房地产投资价值评估房价收入比房价收入比租金乘数租金乘数月收入房贷月收入房贷最大可负担比率最大可负担比率房价是否合理的指标6-1.房价收入比房价收入比一个国家的平均房价收入比通常用家庭年一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算。

计算公式为：

计算。

计算公式为：

房价收入比房价收入比=每户住房总价每户住房总价每户家庭年总每户家庭年总收入收入合理的房价收入比数值的确定，可参考国合理的房价收入比数值的确定，可参考国际常规数据，如世界银行和联合国人居中际常规数据，如世界银行和联合国人居中心分别得出的心分别得出的“合理的住房