商务花园专题：BDA国际企业大道、创智天地.ppt

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BusinessParkBusinessPark专题专题Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010BusinessBusinessPark（Park（中文直译为中文直译为“商务花园商务花园”）理念，选择在低密度、低理念，选择在低密度、低容积率容积率BusinessParkBusinessPark的概念的概念从产业类型来看从产业类型来看:

BusinessPark的产业以智力密集型产业为主，如软件、研发、生物医药、信息服务业等；产业结构来看：

产业结构来看：

截取了不同产业链的高端，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。

通过分布、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”；从地理区位来看：

从地理区位来看：

主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好的可达性；从园区功能来看：

从园区功能来看：

已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显；从园区规划来看：

从园区规划来看：

表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主；从园区环境来看：

从园区环境来看：

园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上发展生态。

Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010发展阶段发展阶段第四代第四代BusinessParkBusinessPark第一代：

第一代：

工业园的演发工业园的演发第二代：

第二代：

商务与社区商务与社区第三代：

第三代：

发展邻里关系发展邻里关系第四代：

第四代：

NEWTOWNNEWTOWN基本情况基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业入园企业偏重基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素成为城市功能的一部分，出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以自己自足，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区目前所处阶段目前所处阶段Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010案例分析案例分析案例案例11BDABDA国际企业大道国际企业大道案例案例22创智天地创智天地Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010一一期期二期二期三期三期BDABDA国际企业大道国际企业大道基本情况：

基本情况：

BDABDA核心位置，由核心位置，由4343栋三四层的小独栋研发楼群构成，栋三四层的小独栋研发楼群构成，是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品项目地处BDA核心位置，由43栋三四层的小独栋研发楼群构成，是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品。

“双生态独栋企业建筑”是改项目最大的亮点，“双生态发展双生态发展空间空间”是指把是指把“产业生态产业生态”与与“自然生态自然生态”有机结合在一起的企业运营环境有机结合在一起的企业运营环境基本指标：

基本指标：

总占地面积：

12万平方米；总建筑面积：

约11万平方米，其中地上部分9万平方米；容积率：

0.77；绿化率：

41%Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010园区打造：

园区打造：

全区统一采取现代简洁风格，各个楼宇采用不同的色彩全区统一采取现代简洁风格，各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造，每栋面积搭配及外形构造，每栋面积1000100030003000平方米，平方米，3-43-4层层物业风格：

物业风格：

全区统一的现代简洁风格，各全区统一的现代简洁风格，各个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造；个楼宇采用不同的色彩搭配及外形构造；产品形式：

产品形式：

每栋面积每栋面积1000100030003000平方米，平方米，3-43-4层。

层。

BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010产品形式产品形式AA型型AA型：

型：

地上四层、地下一层。

独栋提供地上四层、地下一层。

独栋提供11部电梯的井道，不提供电梯设备，单部电梯的井道，不提供电梯设备，单层面积层面积427.16427.16平米，建筑面积平米，建筑面积1649.831649.83平米平米BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010产品形式产品形式BB型型AA型：

型：

地上三层。

二楼座组和，无电梯。

单层面积地上三层。

二楼座组和，无电梯。

单层面积893.61893.61平米，建筑面积平米，建筑面积2571.962571.96平米平米BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2010产品形式产品形式CC型型CC型：

型：

地上三层。

二楼座组和，无电梯。

单层面积地上三层。

二楼座组和，无电梯。

单层面积839.58839.58平米，建筑面积平米，建筑面积2174.292174.29平米平米BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2010产品形式产品形式DD型型DD型：

型：

地上四层、地下一层。

独栋提供地上四层、地下一层。

独栋提供11部电梯的井道，不提供电梯设备，单部电梯的井道，不提供电梯设备，单层面积层面积624.78624.78平米，建筑面积平米，建筑面积2184.782184.78平米平米BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2010产品形式产品形式EE型型EE型：

型：

地上三层、地下一层。

独栋提供地上三层、地下一层。

独栋提供11部电梯的井道，不提供电梯设备，单部电梯的井道，不提供电梯设备，单层面积层面积720.27720.27平米，建筑面积平米，建筑面积2171.542171.54平米平米BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2010楼型比例楼型比例二、三期二、三期22002200平米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；平米的比例更大，可知一期销售给予了乐观的市场验证；增加了增加了30003000平方米的大户型，对项目档次起到了一定的提升作用。

平方米的大户型，对项目档次起到了一定的提升作用。

BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2010项目特色：

项目特色：

建筑风格与楼体形式多样化，使每一楼型价值最大化，建筑风格与楼体形式多样化，使每一楼型价值最大化，小尺度绿化景观更具实用性小尺度绿化景观更具实用性BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|14CopyrightCentalineGroup,2010客户需求：

客户需求：

购买决策因素可以分为三大类包括必须满足的因素、综购买决策因素可以分为三大类包括必须满足的因素、综合考虑的因素和加分因素合考虑的因素和加分因素必须满足的因素必须满足的因素交通便利配套完善面积满足其个性化需求政府优惠政策高速信息网络综合考虑的因素综合考虑的因素入驻相关企业园区产业框架办公楼面积易于划分人力资源基础区域大环境完善的服务体系生态环境加分因素加分因素标杆企业入驻特色化的服务灱活的经营方式彰显企业个性与文化的建筑形态BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2010一期3万平米，弧线形排布，甚显单薄，不足以展示整体形象，楼宇布局过密，缺乏私属感与档次感，受规模影响，自身配套匮乏、公共空间不足依托亦庄开发区的成熟氛围，抓住市场空间，开发区域内的升级产品10003000平方米的面积区间，适应市场需求，同时具有灵活的组合空间，形象丰富，6种楼型6种立面，丰富了视觉观感，弥补规模缺陷对于细部的关注，在整栋物业销售中尤为重要成功之处成功之处不足之处不足之处案例借鉴点：

案例借鉴点：

BDABDA国际企业大道国际企业大道Codeofthisreport|16CopyrightCentalineGroup,2010上海创智天地上海创智天地基本情况：

基本情况：

BDABDA核心位置，由核心位置，由4343栋三四层的小独栋研发楼群构成，栋三四层的小独栋研发楼群构成，是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品区位：

区位：

上海杨浦区，临近同济大学；上海杨浦区，临近同济大学；片区背景：

片区背景：

杨浦区是上海传统高教区，老产杨浦区是上海传统高教区，老产业基地；业基地；目前定位目前定位“知识杨浦知识杨浦”，依托高，依托高教资源，聚集了大量设计、教资源，聚集了大量设计、ITIT、广、广告行业；告行业；传统居住聚集区，写字楼供应量传统居住聚集区，写字楼供应量少；少；片区现状：

片区现状：

2222个国家级重点实验室、个国家级重点实验室、1414所高所高等院校、等院校、100100多家科研院所、多家科研院所、20002000余家设计、广告等创意公司余家设计、广告等创意公司2020万本万本科生、研究生和博士生科生、研究生和博士生同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈北外滩航运中心陆家嘴高校科技区国际商务区创智天地五角场商圈（复旦科技园区）Codeofthisreport|17CopyrightCentalineGroup,2010上海创智天地上海创智天地基本情况：

基本情况：

BDABDA核心位置，由核心位置，由4343栋三四层的小独栋研发楼群构成，栋三四层的小独栋研发楼群构成，是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品是低密度、高绿化率的生态型国际化研发办公社区典范作品Codeofthisreport|18CopyrightCentalineGroup,2010规划功能划分：

规划功能划分：

公众活动中心区公众活动中心区-提供办公、研发、学提供办公、研发、学习、休闲及文化设施；习、休闲及文化设施；生活工作区生活工作区-提供办公、零售、休闲、提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区；娱乐设施以及住宅的多功能小区；高科技园区高科技园区-着重推动研发。

着重推动研发。

上海创智天地上海创智天地Codeofthisreport|19CopyrightCentalineGroup,2010客户定位：

客户定位：

创智天地的客户形成一种创智天地的客户形成一种“生物链生物链”，资源共生，资源共生，互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境。

互相依存，形成一个全新科技集聚区和市场生态环境。

创智天地客户定位于大学、科研机构、跨国公司研创智天地客户定位于大学、科研机构、跨国公司研发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科发中心、科技公司、创业小公司、风险投资基金、科技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事技孵化中心、现代服务业企业（律师、咨询、会计事务所