南国悦公馆市场定位报告.ppt

南国悦公馆市场定位报告.ppt

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Codeofthisreport|1CopyrightZhongBangProperties,2012本报告仅供客户内部使用。

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南国悦公馆市场定位报告武汉中邦地产顾问wuhan.2012.07Codeofthisreport|2CopyrightZhongBangProperties,2012报告说明近年来，随着武汉保利文化广场以及武昌中央文化区两大项目相继落户中南、中北路，中南中北片区豪华商务写字楼集群诞生，而南国悦公馆正处于该片区。

本报告通过对片区市场分析，针对项目目前的问题进行重新定位改造，力求彰显项目自身价值。

Codeofthisreport|3CopyrightZhongBangProperties,2012A.片区市场分析B.项目概况C.项目SWOT分析D.项目定位E.项目建筑改造建议F.总结41517202534报告内容报告内容页码页码Codeofthisreport|4CopyrightZhongBangProperties,2012片区市场分析PartAl片区概况l商业及项目分布l片区项目介绍l片区小结Codeofthisreport|5CopyrightZhongBangProperties,2012片区概况范围界定商业形态构成片区位于武昌洪山区，为武昌规模最大、最集中、最密集的商业街区。

其核心区域为中南路，延及武珞路路段与中北路。

连接徐东商圈与街道口商圈，与水果湖商业步行街相望片区主要由百货、大型超市和专业卖场构成。

商圈商业气氛浓厚，集中了中南商业大楼、中商百货、中商广场、银泰百货等百货，家乐福、中商平价、易初莲花等超市，工贸家电、苏宁电器、国美电器等专业卖场，以及必胜客、永和、麦当劳、肯德基等餐饮配套。

Codeofthisreport|6CopyrightZhongBangProperties,2012商业及项目分布中南国际城中建三局民主路洪山路中南路中南二路中南一路南国悦公馆海山金谷保利文化广场中南大楼中商广场中商百货中建广场银泰百货（世纪店）建设大厦武珞路家乐福1818中心武昌中央文化区中北路华润置地公馆洪山广场Codeofthisreport|7CopyrightZhongBangProperties,2012区域项目介绍1.武汉保利文化广场地理位置地理位置武昌中南路和民主路交汇处占地面积占地面积1.2万方开发商开发商湖北保利置业有限公司建筑面积建筑面积14.3万方物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率8.89主力户型主力户型绿化率绿化率25%均价均价总户数总户数开盘时间开盘时间物业费物业费销售情况销售情况只租不售停车位停车位地上19、地下656说明：

武汉保利文化广场建筑高度180米，1-8层定位为高档商业、餐饮、影院等，9层以上为甲级写字楼。

另与19层配楼形成空中连体，构成正对洪山广场的“巨型门”。

项目总投资逾11亿，开发周期3年。

武汉保利文化广场定位为5A高智能化商务平台，项目由美国SOM国际设计公司进行概念设计、中南建筑设计院进行深化设计。

Codeofthisreport|8CopyrightZhongBangProperties,2012区域项目介绍2.中南路88号地理位置地理位置武昌中南路二路和民主路交汇处占地面积占地面积0.75万方开发商开发商湖北阳光世纪置业有限公司建筑面积建筑面积4.48万方物业类型物业类型小高层、高层住宅容积率容积率5.99户型户型49160m2绿化率绿化率29.59%均价均价13500（毛坯）总户数总户数486开盘时间开盘时间2008.9.13物业费物业费1.6销售情况销售情况在售停车位停车位122说明：

中南路88号地处中南二路，CBD核心区，精致生活样本，集商务、居住休闲、文化科教中心于一体。

醇熟的生活配套，洪山广场、家乐福、中商广场、世纪中商近在咫尺，绝版价值典范。

都市坐标，小高层、南北向、纯板式结构，绝佳都市核心居住区，多种户型面积选择，45165，将多彩生活与空间享受发挥到极至。

Codeofthisreport|9CopyrightZhongBangProperties,2012区域项目介绍3.海山金谷地理位置地理位置武昌中北路和水果湖西路交汇处占地面积占地面积1.63万方开发商开发商湖北长久房地产开发有限公司建筑面积建筑面积13万方物业类型物业类型住宅、写字楼写字楼、商业容积率容积率5户型面积户型面积住宅95175m2写字楼5001200m2绿化率绿化率30%均价均价住宅16000，写字楼17000总户数总户数436开盘时间开盘时间2010.10.30物业费物业费2.2销售情况销售情况在售停车位停车位758说明：

海山金谷项目定位“洪山广场国际资源集成体”，涵盖国际级5A写字楼、CEO行政官邸、高端商业、精品私人会所多元业态，以可再生能源为基础，广泛采用地源热泵、末端净水系统、24小时置换新风、石材外维护保温、中央生活热水等建筑科技，实现健康、舒适、节能、环保的低碳绿色物业。

Codeofthisreport|10CopyrightZhongBangProperties,2012区域项目介绍4.1818中心地理位置地理位置武昌中北路和公正路交汇处占地面积占地面积4.96万方开发商开发商湖北博瀚置业有限公司建筑面积建筑面积33.89万方物业类型物业类型住宅、写字楼写字楼、商铺容积率容积率5.57户型户型公寓50125m2绿化率绿化率31%均价均价总户数总户数1268开盘时间开盘时间酒店式公寓将7月开盘物业费物业费销售情况销售情况待售停车位停车位1564说明：

武汉1818中心项目是正在建设的34万平米的集高端百货、超五星写字楼、公寓、酒店、时尚商业街区、住宅为一体的城市综合体项目。

其标志建筑物高度达181.8米，为武昌区地标性建筑，建筑面积约6万平米，共41层，建筑风格为新典雅式双塔结构，建筑外立面采用石材与玻璃幕墙。

地下负一层与武汉地铁四号线连通，形成地铁商业。

超五星写字楼部分位于双塔塔楼的8-26层，单层建筑面积约2000平米，建筑面积约3万平米，层高达到4.2米。

私人酒店公寓位于2839层，建筑面积约为2.2万平米。

40、41层为天幕会所。

办公楼及住宅全部采用瑞士恒温、恒湿、恒氧技术。

Codeofthisreport|11CopyrightZhongBangProperties,2012区域项目介绍5.万达时代中心地理位置地理位置武昌中北路117号占地面积占地面积82.2万方开发商开发商武汉万达东湖置业有限公司建筑面积建筑面积50万方物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率开间面积开间面积1201700m2绿化率绿化率均价均价18000总户数总户数开盘时间开盘时间2011.11.19物业费物业费12销售情况销售情况在售停车位停车位500说明：

万达时代中心，是万达集团完全按照低碳、智能的标准设计的8栋世界级的5A级写字楼，地上建筑面积约50万平方米，首创集群式办公，聚合产业力量，成为世界级企业总部中部战略布局的新焦点。

项目建筑设计由加拿大BH公司亚洲区总裁DavidStavros施岱珞主笔完成，建筑外形取自中国灯笼，结合LOWE玻璃幕墙，彰显挺拔大气。

拥有武汉唯一的千平水景星级大堂，10米挑空气度非凡，独具奢华气派。

10部三菱高速电梯，创造快捷交通。

公共空间奢华装修。

Codeofthisreport|12CopyrightZhongBangProperties,2012区域项目介绍6.广泽中心地理位置地理位置武昌中北路108号占地面积占地面积1.35万方开发商开发商湖北瑞狮置业建筑面积建筑面积5.79万方物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率4.77开间面积开间面积800m2绿化率绿化率30.6%均价均价总户数总户数开盘时间开盘时间待定物业费物业费12销售情况销售情况在售停车位停车位365说明：

广泽中心雄踞武昌公司总部区，包含2栋写字楼及5层裙楼商业，兴业银行已选择广泽中心双塔楼其中一栋，用于兴业银行湖北省分行总部。

广泽中心以5A标准打造，近揽“楚河汉街”独特景观，营造舒适的生态商务、花园办公环境模式。

Codeofthisreport|13CopyrightZhongBangProperties,2012区域项目介绍7.湖北省科技创业大厦地理位置地理位置武昌中北路108号占地面积占地面积1.35万方开发商开发商湖北瑞狮置业建筑面积建筑面积6.23万方物业类型物业类型写字楼写字楼容积率容积率4.77开间面积开间面积6991170m2绿化率绿化率30.6%均价均价16500总户数总户数开盘时间开盘时间2011.7.10物业费物业费销售情况销售情况在售停车位停车位400说明：

项目总建筑面积约6.2万多平方米，由A、B两栋组成。

其中，A座25层，B座23层，地下2层均为停车场，总车位数达400余个，车位比高达100：

1，远超国际标准。

A、B两座13层裙楼为高端商业配套，塔楼按照5A甲级写字楼标准建造。

Codeofthisreport|14CopyrightZhongBangProperties,2012该区域是武昌传统成熟商圈，百货扎堆，业态也比较丰富，其辐射区域遍布整个武昌，而且周边区域政府机构居多，消费投资潜力无限。

1该区域有洪山广场、洪山体育馆等公共休闲运动设施留住消费人群，商圈餐饮娱乐配套都比较完善。

东沙连通工程和中北路延长线的竣工，地铁2、4号线在中南路交汇（分设洪山广场和中南路站），使得区域交通得到显著改善。

2该区域高端项目云集，是武昌地区的豪宅集中营。

各大商业银行总部、高端写字楼在中南中北沿线耸立，未来该区域极有可能成为武昌金融一条街。

3区域小结Codeofthisreport|15CopyrightZhongBangProperties,2012项目概况PartBCodeofthisreport|16CopyrightZhongBangProperties,2012项目概况项目内容项目内容名称南国悦公馆容积率3.5开发商武汉南国洪广置业有限公司用地性质商业地理位置中南路洪山广场西周边配套相当成熟占地面积0.61万方建筑面积3.46万方工程进度外立面绿化率35%南国悦公馆南国悦公馆洪山体育馆洪山体育馆保利文化广场保利文化广场洪山广场洪山广场说明：

南国悦公馆建筑总面积约3.46万方。

其中地上30层，约2.13万方；地下3层，约1.33万方。

建筑总高度约94.8米。

432套2783高品质精装小户型，建筑1层为酒店大堂，结合架空层营造良好的建筑空间景观，2层以上为精致一房和二房的铂金公寓和大开间景观套间。

Codeofthisreport|17CopyrightZhongBangProperties,2012项目SWOT分析PartCCodeofthisreport|18CopyrightZhongBangProperties,2012项目SWOT分析项目优势1项目劣势2项目机会3项目威胁4优势弥补劣势，机会解决威胁优势弥补劣势，机会解决威胁进出不便：

项目入口道路坡度高。

建筑设计形象差。

不临街：

巷子里面。

地块面积小。

交通优良：

十字路口旁，地铁、公交直达。

丰富景观资源：

洪山广场、东湖风景。

配套齐全：

商业百货、银行、餐饮酒店。

开发商实力品牌：

上市公司、品牌实力强。

区域高端项目众多、供应量大、竞争激烈。

片区发展向北倾斜，总部经济区崛起。

住宅限购，商业地产迎来黄金发展期。

地处繁华商圈、片区商业气氛浓厚，易形成规模效应。

高端写字楼成群，中低端写字楼是市场空白点。

Codeofthisreport|19CopyrightZhongBangProperties,2012项目SWOT分析总结项目最大优势：

地段一流、周边配套成熟。

项目最大优