以来房地产政策.ppt

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1978至2007年我国的房产政策全景n第一段是1978至1990年（因为1991年是我国第一轮的房地产繁荣期）n第二段则是1991年至1994年的第一轮房地产繁荣期，n第三段是1995年至2000年的繁荣调整期。

n第四段是2002年至今的新一轮繁荣调整期.1978至1990年n1、1978年至1983年n政策目标：

修改十年规划指标，调整、改革、整顿。

n政策内容：

允许私人建房，城市居民可以自购自建。

开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权。

n2、1984年n政策目标：

发展房地产业。

n政策内容：

发布城建综合开发暂行办法，推n行商品化试点。

n3、1985年至1987年，n政策目标：

防止盲目发展商品住宅。

n政策内容：

加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售。

n4、1988年n政策目标：

扩大房地产业发展；实现住房制度改革。

n政策内容：

修改宪法，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；开放房地产市场。

n5、1989年n政策目标：

加强房地产市场管理。

n政策内容：

发布关于加强房地产市场管理的通知，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产投资规模，紧缩银根。

n6、1990年n政策目标：

加强治理整顿；推进土地使用制度改革。

政策内容：

治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布土地管理法实施条例。

1991年至1994n在这一阶段，除了与宗教地产有关的一些政策外，殊乏全局全民性的房产政策。

n当然，当年政府为了抑制海南、北海等地的房地产泡沫，断然采取了历时年之久的宏观调控，力度之大史无前例。

n1996年，国务院提出，房地产要成为国民经济新的增长点及消费热点。

n1998年n政策目标：

促进房地产业反展。

n政策内容：

发布城市房地产开发经营管理条例和关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；n同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；n房地产开发资金结构得到调整。

n1999年，实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；n鼓励个人换购住房，免个人所得税；n调整房地产市场若干政策，启动房地产市场，免征交易营业税，契税减半。

n同年出台城镇廉租住房管理办法。

n2000年，国家取消外销房，内外销房并轨。

n之前的政策概念是侨汇房或外销房卖给外籍人士和港澳台同胞，价格高出内销房5-10倍，但房屋质量较好。

而内销房的价格很便宜，但房屋的质量略差。

n同年，启动住房消费，促进房地产业发展。

对住房公积金贷款的个人和银行都免税。

租赁所取得收入税率减少。

n2001年n政策目标：

促进房地产业发展；促进消化积压房。

n政策内容：

对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。

n消化积压空置商品房，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费。

2002-20042002-2004年房地产业重要文件年房地产业重要文件n1111号令号令n2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。

n各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

n此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。

n3333号文件号文件n2002年6月底北京市出台了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知（也就是33号文件）。

n留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。

n这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截止彼时，已有大量土地流入房地产商手中。

n121121号文件号文件n2003年6月5日，央行印发了中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121号）。

n此文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起业界反对声一片。

“121号文件”的核心内容是：

1，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%；2，商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；3，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；4，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；n5，承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

n6，对于个人房贷，121号文件规定：

n商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行n1818号文件号文件n2003年8月12日，国务院发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知，即“国务院18号文件”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。

n44号令号令n2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定（4号文件）。

n将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。

n7171号文件号文件n2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（即71号令），。

n各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

n8月31日因此被业界称作“大限”。

n2005年3月26日国八条n3月26日起执行n金融二次加息,实施调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人贷款年利率最低将提高0.2个百分点。

此举是自04年10月29日,央行10年来首次调高存贷款利率0.27个百分点之后的二次加息n4月27日提出新国八条n5月11日出台七部委意见n中央七部门11日联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知，保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让n2005年5月31日n财税,关于加强房地产税收管理的通知建设部等三部关于加强房地产税收管理的通知2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

n2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点.n2006年5月17日，“国六条”，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

n2006年5月29日，九部委“十五条”：

n对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。

n双70%:

90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型n2006年5月31日，二手房征营业税：

2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

n2006年7月6日，调控住房结构：

n建设部颁发165号文件,进一步明确了九部委“十五条”中90平方米标准为单套住房建筑面积.n2006年7月11日，外资限炒：

n建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理。

n2006年7月26日，强征二手房所得税：

n国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

n2006年9月5日.加强土地调控：

n新华社受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知,通知明确要求：

n进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计。

n禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。

2007年n央行一年内6次加息n2007年是进入加息通道后，央行加息最为密集的一年：

3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日，12月21日，央行先后6次上调存贷款利率。

n评：

一轮接一轮的宏观调控将让银行抽身上岸，也令大批的“地产股”成为新时尚。

n土地增值税开征n2007年1月16日，国家税务总局下发规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为3060不等。

n评：

作为政府2007年房地产调控政策的第一枪，土地增值税征收也意味着2007年“调控战”的打响。

n物权法终获通过n辗转5年，8次提交审议，2007年3月16日物权法终于在“两会”得以通过。

物权法的核心就是确定财产所有权的归属问题。

n评：

物业问题不在流于表面，更深层的问题将会显现出来。

n“24号令”下保障房回归n国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，即“24号文”。

n评：

“保障性住房”被提到了前所未有的高度，“重市场轻保障”的住房模式有望得到根本性转变。

n第二套房首付提至四成n央行、银监会9月27日共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

n评：

能令“投资大鳄”知难而退，是否会导致“自住买家”畏难不前，利弊尚在争论之中。

n国土部39号令出n国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，11月1日起正式实施，即39号令。

n评：

“分兵包围，合力围剿”的再发力，将“捂地”的后路一断，旨在令“地产寡头”就范。

n物业税有望正式征收n物业税推进工作正在有序展开。

10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，包括首批的北京、深圳、重庆等十省市开始物业税“空转”运行。

n评：

物业税一旦开征，对存量房市场的投资性需求将起到抑制作用。

n限外政策升级n2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁发的外商投资产业指导目录（2007年修订），将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

n评：

新“限外令”不再为限房价而限外资，效果则是全面限制外资涉足房地产业的调控力度进一步升级。

n廉租住房保障办法发布n2007年12月1日，建设部、发改委、人民银行等九部门联合发布了廉租住房保障办法，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。

n评：

廉租住房保障办法将在很大程度上改变目前买房难、住房难的状况。

但有一个前提政策很好地落实。

n十次上调准备金率n央行宣布，从2007年12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至14.5，这也是今年第10次上调准备金率。

该标准创20余年历史新高。

n评：

为“加强银行体系管理，抑制货币信贷过快增长”再添一把火。

2008全年度房地产政策n2008年房地产业遭遇了太多的转折，从控通胀到保增长，一年间的政策剧变让老百姓摸不着底。

这种政策不确定性让老百姓的观望多了一层含义，政策性观望。

n纵观，以9月份为界，几乎可以分为上下各半场，上半场程序化，下半场匆忙频繁。

n上半场持续收紧成通胀调控常态n政策回顾：

n1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

n3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

n4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

n6月15日、25日，先后上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

n点评：

n存款准备金率在5次调整过后已经到了17%的高点。

尽管有着07年末甚嚣尘上的“拐点论”以及08年上半年恒大IPO未果所引发的关于房