三亚产权式酒店专题研究.ppt

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三亚产权式酒店专题研究天津中原地产投资顾问部2015.01Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2013产产权权式式酒酒店店经经营营模模式式国国内内产产权权式式酒酒店店现现状状产产权权式式酒酒店店基基本本概概念念三三亚亚产产权权酒酒店店客客户户分分析析国国内内产产权权式式酒酒店店现现状状案案例例Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2013产权式酒店概念产权式酒店概念伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固“定投资回报定投资回报+经营收经营收益回报益回报+入住权益入住权益”作为投资回报的一种物业经营方式作为投资回报的一种物业经营方式产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于2020世纪世纪7070年代的欧洲，即开发商将年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。

出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。

作为一种特殊投资和消费模式产权酒店符合经济资源共享的基本原则。

它使业主闲置的作为一种特殊投资和消费模式产权酒店符合经济资源共享的基本原则。

它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合。

既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合。

产权式酒店有三大类型：

产权类时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。

产权式酒店有三大类型：

产权类时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。

产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。

产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。

注：

产权是经济所有制关系的法律表现形式。

它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权注：

产权是经济所有制关系的法律表现形式。

它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，和处置权。

以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。

约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。

产权式酒店基本概念产权式酒店基本概念Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2013（11）业主拥有酒店独立产权业主拥有酒店独立产权投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有4040年，并且没有年，并且没有经营权。

经营权。

（22）酒店式管理，管理费用较高）酒店式管理，管理费用较高产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是高，管理费一般是4040元元/平方米平方米月。

月。

（33）兼具居住度假与投资两种功能兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。

不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。

不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。

有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

不同的产权式酒店不同的时段的用途所有不同。

有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%30%酒店经营利润；有些则是酒店经营利润；有些则是提供提供75%75%的酒店经营利润，不提供其他回报。

的酒店经营利润，不提供其他回报。

产权式酒店特征产权式酒店特征产权式酒店概念产权式酒店概念Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2013（11）有产权的时权酒店）有产权的时权酒店有限的使用权有限的使用权由瑞士亚力山首先提出由瑞士亚力山首先提出“timesharehoteltimesharehotel”，是产权式酒店的发端。

酒店向游客、中，是产权式酒店的发端。

酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。

售、转让或者交换。

（22）有限自用的投资型酒店）有限自用的投资型酒店有限的使用权有限的使用权+有限的回报收益有限的回报收益开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店常住，而是开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店常住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

送的一定期限免费入住权。

（33）养老型酒店（退休住宅型）养老型酒店（退休住宅型）有限的使用权有限的使用权+有限的回报收益有限的回报收益使用权使用权是一种所谓留后路的退休住房投资方式。

投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一是一种所谓留后路的退休住房投资方式。

投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。

到退休的时候作为颐养天年的住所。

段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。

到退休的时候作为颐养天年的住所。

这种类型的酒店在美国比较多见。

这种类型的酒店在美国比较多见。

产权式酒店类型产权式酒店类型产权式酒店概念产权式酒店概念Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2013由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项：

由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项：

（按租金收入征收计算）：

（按租金收入征收计算）：

11、营业税：

、营业税：

商业类物业为商业类物业为5%5%（产权式酒店为商业类物业）（产权式酒店为商业类物业）22、城市建设维护税：

营业税的、城市建设维护税：

营业税的7%7%33、教育费附加、地方教育费附加：

营业税的、教育费附加、地方教育费附加：

营业税的4%4%44、房产税：

、房产税：

4%4%55、个人所得税：

、个人所得税：

10%10%以上五项税费总共占到月收益的以上五项税费总共占到月收益的15%15%左右，税费起征点为左右，税费起征点为800800元起，由于分散的住宅出租目元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。

店经营行为就无法回避这个问题。

产权式酒店相关税收政策产权式酒店相关税收政策产权式酒店概念产权式酒店概念Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2013产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店可看作分时度假的延伸和扩展。

权酒店可看作分时度假的延伸和扩展。

性质相近性质相近产权酒店和分时度假从基本性质上说均属于度假住宅或者第二居所的范畴，其主要的功产权酒店和分时度假从基本性质上说均属于度假住宅或者第二居所的范畴，其主要的功能不是日常居住。

地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨高尔夫球场等娱乐设施居，家装能不是日常居住。

地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨高尔夫球场等娱乐设施居，家装饰与普通住宅楼有很大区别。

饰与普通住宅楼有很大区别。

使用方式相同使用方式相同消费者对于产权酒店和分时度假的使用频率不高，大多在每年的节假日等有限时间，或消费者对于产权酒店和分时度假的使用频率不高，大多在每年的节假日等有限时间，或用来馈赠亲友或作为一种保值增值的投资手段。

用来馈赠亲友或作为一种保值增值的投资手段。

产权式酒店、分时度假酒店相似点产权式酒店、分时度假酒店相似点产权式酒店概念产权式酒店概念Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2013是否具有产权或产权是否分割是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，标准分时度假房产并无产权。

分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，标准分时度假房产并无产权。

相反，产权酒店强调产权概念。

规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权。

相反，产权酒店强调产权概念。

规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权。

而且，作为所有权人业主每年享受若干天的住宿权利并将其余时间的住宿权委托酒店管理而且，作为所有权人业主每年享受若干天的住宿权利并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租收取利润分红。

方对外出租收取利润分红。

销售价格销售价格标准的分时度假产品由于只拥有每年若干周的使用权利，所以价格相对产权酒店较低。

标准的分时度假产品由于只拥有每年若干周的使用权利，所以价格相对产权酒店较低。

付款方式付款方式分时度假产品要求一次性付清所有款项，而产权酒店由于有资产作抵押因而可以联合金分时度假产品要求一次性付清所有款项，而产权酒店由于有资产作抵押因而可以联合金融部门提供购房贷款。

融部门提供购房贷款。

产权式酒店、分时度假酒店相异点产权式酒店、分时度假酒店相异点产权式酒店概念产权式酒店概念Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2013国内产权酒店发展及现状国内产权酒店发展及现状（11）无产权）无产权“时权酒店时权酒店”模式在我国最早出现。

这种模式之下因投资人不拥有客房的模式在我国最早出现。

这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权，故不能称其为真正意义上的所有权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店产权式酒店”。

因国情差异，其发展在我国产生了。

因国情差异，其发展在我国产生了“水土不服水土不服”的现象。

的现象。

“时权酒店时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保障很难取得投资者的信任，这就产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。

障很难取得投资者的信任，这就产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。

（22）“退休住宅退休住宅”，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的