物业化管理方案新.docx

物业化管理方案新.docx

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物业化管理方案新

一、编制目的及编制依据1

二、工程概况1

三、组织机构2

四、管理目标3

五、安全管理3

六、秩序维护管理4

七、保洁及绿化管理6

八、设施设备管理9

九、事故的处理程序9

一、编制目的及编制依据

1、编制目的

为落实我市创建世界现代田园城市目标，搞好施工扬尘整治工作，确保施工现场生活区、办公区环境整洁，为作业人员创造安全、舒适、文明、和谐的生活和生产环境，威兰德小镇一期工程项目全面实施施工现场物业化管理。

2、编制依据

⑴、招投标文件及施工图纸。

⑵、施工组织设计。

⑶、国家及地方政府的有关建筑法律、法规、条文。

二、工程概况

1、工程慨况

本工程为成都新时代天诚置业有限公司开发的威兰德小镇一期工程，程位于成都市双流县彭镇光荣村，东临双楠大道，南面和西面均临规划道路。

建设工程场地平整，场地四周均已砌筑围墙封闭，场外有一运输道路与它相接，满足施工要求。

本工程建设用地为32896.79m2,建筑总面积为135654.25m2，包括地上2栋24层和5栋26层的高层住宅,4栋3层的独立商业，地面下设一层地下室，地面上为D-01~D-11号楼。

地下室一层，建筑面积29231.0心D-01号楼地上26层，总高度78.25m,建筑面积16208.65心D-02号楼地上24层，总高度72.05m,建筑面积11493.19心D-03号楼地上24层，总高度72.05m,建筑面积11437.03心D-04号楼地上26层，总高度77.95m,建筑面积16105.09m2；D-05号楼地上26层，总高度78.15m,建筑面积12566.87m；D-06号楼地上26层，总高度78.15m,建筑面积12566.87心D-07号楼地上26层，总高度78.15m,建筑面积12566.87m2；D-08号楼地上3层，总高度17.225m,建筑面积2103.98m；D-09号楼地上3层，总高度18.15m,建筑面积3001.65m；D-10号楼地上3层，总高度17.40m,建筑面积5770.23m；D-11号楼地上3层，总高度18.30m,建筑面积3177.32m；地下室设置人防工程，人防面积10125.00m。

2、办公、生活区概况

施工现场设2层办公楼一栋，1层库房两栋，一层卫生间两栋，及其他设备用房；办公、生活区约7000平方米，一栋办公楼，五栋工人宿舍，四个卫生间和两个浴室，两个食堂近餐厅，一个水泵房等。

生产区和办公、生活区均为封闭式院落，由两个大门出入。

三、组织机构

本工程由河北建设集团有限公司承建，委托该公司物业服务中心负责

日常卫生、维护和保安等物业服务工作。

根据项目的实际情况，我公司拟将物业服务重点放在工地出入口区域

（含大门外两侧围挡各30米范围内）、生活区、办公区、围挡围墙外周边

区域的环境卫生、绿化美化、维修养护和安全保卫等工作上。

根据项目实际成立物业领导小组，项目经理赵金苗任组长。

1、物业管理领导小组人员组成如下：

组长：

张迎九

副组长：

刘红军、赵金苗、贾良兵

成员：

宋小波、刘志、张家胜、朱兴胜、郭生禄、刘军、牟超、邓进、

肖发、田伟、钱帮开、鞠玺。

四、管理目标

根据建设项目规划的严肃性，定期进行检查维护。

我公司将严格按照建设项目场地规划制定符合实际情况的管理制度，保证项目环境清爽明净，给工程建设人员创造工作环境，为成都市田园城市建设贡献力量。

五、安全管理

1、管理目标

（1）确保工地内无因管理责任引发的重大火灾。

（2）维护好工地内的秩序，控制工地物资的进出；控制无关人员及小商小贩进入。

（3）有预见性地对任何可能危急开发商的安全情况，采取防范措施。

2、建立交互式联动治安网络

（1）在工地内设立流动岗哨，实行24h值班巡逻制。

做到2h巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。

（2）遇到有紧急情况或其他治安需要，管理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1min~3min内到达现场进行支援。

（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理部安全管理指导员，定期与管理部安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。

3、紧急情况下的应急措施

（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理部迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。

（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。

（3）发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。

（4）管理部主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。

六、秩序维护管理

1、工作计划

针对工地的特点，物业管理公司将主动争取得到各类政府监管部门的工作指导和帮助，严格按照公安机关的规定并结合本工地的实际情况，具体制定相关管理规定和制度，争取开发商的支持和配合，共同维护该项目内各类工作的正常运行，相关物品出入的政府监管部门是：

⑴易燃易爆物品及剧毒物品—治安管理大队

⑵备案部门----地方公安部门

除接受以上部门的支持和监督外，还要接受必要的专业培训，使物业管理人员具备更专业的知识和技能以便更好地为客户提供服务和安全保管。

2、人员管理

对秩序维护员实行半军事化管理，所有秩序维护员均在物业区域内集中住宿；为应付突发事件，非在岗位秩序维护员的70%承担“应急分队”任务在秩序维护员宿舍休息待命，外出人数控制在30%应急分队的主要任务是在可能发生各类刑事、治安案件、火险和其他自然灾害事故时，有足够的力量应付和处理，使影响和损失降到最低。

3、秩序维护管理及消防管理

⑴在属地公安机关和相关工作的政府监管部门的指导下开展物业秩序维护工作，配合公安机关完成所交办的工作任务。

⑵对所辖区域进行安全防范检查、发现隐患、漏洞，提出整改措施。

对可能发生问题的部门、部位，提出具有前瞻性和可行性的防范措施。

根据公安机关文件规定审核，确定重点防范部位；建立重点防范部位档案。

每半年及重大节日前，对重点防范部位进行一次安全检查并记录，写出重点防范部位安全检查报告，建立《重点防范部位登记制度》和《重点防范部位安全保卫制度》。

上报项目经理和秩序维护主管，并抄送有关部门。

⑶发生一般治安问题，情节特别轻微、尚不够治安处罚的，参照有关规定处理；做好访问笔录，填写《处理治安问题登记表》

⑷发生治安、刑事案件后，应立即报告项目经理或值班人员和秩序维护负责人，当班人员迅速调集人力赶赴现场，控制事态发展；留住双方当事人、扣留犯罪嫌疑人、留住见证人；做好访问、询问笔录、查清基本情况；由项目当班最高一级负责人决定是否向公安机关报案，需要保留现场的，由秩序维护部负责人派人对现场进行保护；

⑸对进出辖区的外来人员、车辆实行严格的登记管理制度；

⑹施工人员一律佩戴物业管理公司签发的出入证（凭有效证件到物业管理公司办理）方可进入辖区；

⑺检查和登记出入辖区机动车辆，凡装有易燃、易爆、剧毒或污染物等违禁品的车辆不准进入辖区；

⑻工地必需配备灭火器材，严禁吸烟、动明火；如果需要电汽焊，必需到物业管理公司办理动火证。

⑼对新入职员工进行安全常识培训；结合社会治安形势，经常进行培训，填写《员工培训签到表/考核成绩单》。

4、物资领用管理制度

⑴所有物资需认真填写使用表格，明确该物品的使用数量和使用去向；

⑵专业主管要认真负责，定期检查物品数量，任何人不得随意抄拿，不得无故丢失；

⑶所有物资应妥善保管，码放整齐；数量清楚，严禁乱堆乱放，造成人为损坏；

⑷任何人欲带物品离开辖区，均须持有关单位和发展商的证明，并将该证明留在门卫存档，登记后方让其离开辖区。

⑸物资严禁外借或私自带出工地。

5、秩序维护员岗位职责

⑴积极维护开发商的声誉，树立良好的企业形象，严格遵守工地的有关规章制度。

⑵文明执勤、礼貌待人、坚持原则、忠于职守。

⑶工作中认真负责，不脱岗、不坐岗、不睡岗、不做与勤务无关的事，做好值班记录，交接班清楚、准确，按要求整齐着装。

⑷执勤中发生、发现问题，及时与秩序维护部取得联系并保护好现场，协助处理。

⑸防止各种闲杂可疑人员进入工地。

⑹对任何人离开工地时，携带的物品，凭开发商管理部门签发的出门

证放行。

⑺禁止任何人将易燃、易爆等危险品带入工地内，如发现及时制止，并及时报告秩序维护部。

⑻发现任何人私拿工地物品的要予以扣留，并上报秩序维护部。

⑼负责施工现场工人进出门验证，无出入证不得放行。

⑽负责在对非工作时间（包括节假日），来工地的客户进行登记，并

记录下客人离开的时间，保存备查。

（11）负责施工现场内部的安全巡视工作，如发现不安全隐患、重大问题

及时上报。

发现、发生突发事件应及时采取措施，妥善处理。

（12）配合监控人员处理火灾报警。

七、保洁及绿化管理

㈠、保洁管理

生活区每栋住宅楼层上设置两只垃圾桶，配备两名保洁人员，负责生活区的环境卫生，要求生活区楼道净、玻璃净、楼梯扶手净，定期清扫、保洁；厕所和浴室每天清扫，做到无异味和蚊虫。

生产区配备四名保洁人员，负责办公六楼和施工现场的环境卫生。

施工大门处设冲洗池及冲洗设备，施工现场车辆进出口按设置专人冲洗。

开挖土方时，对进出车辆进行冲洗。

对大门外道路30米范围内设置专业人员清扫和洒水降尘，对现场围挡的维护和保洁。

1、保洁人员岗位职责

⑴保洁人员按公司要求着装统一、佩戴工号牌，保持良好的服务礼仪

和精神面貌；

⑵熟悉工作环境和公共配套设施、设备等的分布情况，便于顺利开展各项工作；

⑶严格按照保洁程序文件、作业指导书、工作指引，对责任区域进行清扫、清洁、维护，并不断巡视，保持环境干净、整洁；

⑷积极专研本岗位工作中的难点，寻找解决的办法，不断提高自身业务技能，对不能解决的问题须及时向上级汇报；

⑸爱护保洁工具、用品，节约使用，不乱扔乱放，每次使用后应清洗干净，并统一存放于指定地点；

⑹维护责任区域内的卫生，有效制止各种违章、违规现象，劝阻、制止不卫生、不文明行为，并及时向上级报告；

⑺爱护公共设施、设备，发现门、窗、玻璃、照明、消防等公共设施有损坏情况，及时报告给相关主管人员或维修人员进行处理；

⑻维护公司形象，保持良好服务意识，在清洁过程中，遇到办公人员需要积极主动，尽可能为办公人员提供帮助；

⑼保持高度警惕、在楼内发现可疑人员或可疑情况，及时与当值安全管理员或班长取得联系进行处理；

⑽发现火情时，必须及时通知安全员或本部门工作人员，并按照消防作战方案履行相应职责；

（11）清洁过程中发现未关闭灯具，要及时关闭，时刻做到节约成本。

（12）不得在办公楼范围内高声喧哗，随地吐痰，乱仍废弃物。

（13）接受上级管理，积极完成领导交办的其他工作。

㈡、绿化管理

1、保护：

在草坪、植物和盆景上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害;

2、养护：

定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住和工作环境；

㈢生产生活垃圾管理

1、废弃物分类

⑴可回收利用无毒无害废弃物：

砼碎块、碎砖头瓦块、生活垃圾、结块水泥、装饰装修施工废弃的各种无害材料等；

⑵回收利用无毒无害废弃物：

废钢材、废木材、空材料存贮桶、包装材料等。

⑶不可回收有毒有害废弃物：

废电池、变质过期的化学稀料、化工材料及包装物、日光灯管等。

⑷可回收有毒有害废气物：

废油桶、废灭火器、废塑料布等。

2、废弃物标识及收集

⑴实物分类存放，并在存放处用标牌或其它方式注明废弃物的种类，有害废气物应单独放置并注明“有害”字样。

⑵有害有毒废弃物必须单独存放，防止再次污染。

3、废弃物运输和管理

⑴外运前必须将废弃物覆盖严实，不得出现遗洒。

对危险、有毒有害废弃物的运输，必须执行国家有关法规，防止二次污染环境。

⑵应定期对废弃物贮存设施、设备和场所进行管理、维护，保证其正常使用，对于可能对环境造成二次污染的废弃物，要采取有效的防治措施，加强对有毒有害废弃物的管理。

㈣、废水管理

1、施工现场污水的最后出口处设置沉淀池，生产、生活废水经过沉淀后才能排放，沉淀池内应定期进行清理。

2、现场管理人员食堂严禁将食品加工后的废料、食物残渣等倒入下水道，食堂应按规定设立隔油池、并定期清理。

八、设施设备管理

根据本项目实际情况设专职专业维修人员，实行8小时工作制。

项目公共设施，极大的方便了施工人员的生产及生活。

为工程顺利开展，我们将做到以下几点：

1、对于公共设施进行全面检查，接管后对公共设施进行检查、登记，对于损坏的公共设施进行修理，如公共的照明灯、警示标牌。

2、配备专业水电工，保证及时维修服务，定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。

公共照明完好率98%以上。

九、事故的处理程序

㈠、停电事故处理程序

1、如电业局通知停电，应在停电前提前通知施工单位。

2、未预知的情况下突然停电，立即联系工程部，尽快采取措施恢复供电。

3、使用紧急照明工具。

保证公共地带及主要通道的照明。

派保安到各主要出入口维持秩序。

4、监控本公司所辖区域和巡逻保安密切注视周围环境，以防有人乘机制造治安问题。

㈡、可疑物品应急处理程序

1、可疑物品的接报方式：

接到公安机关、派出所通知出现可疑物品，保安巡查发现可疑物品，工人发现的可疑物品，群众员工发现可疑物品。

2、接到上述报告后，立即到现场进行确认，立即报告主管或保安经理，主管或经理到现场视具体情况，向公司领导和上级报告，使用适当的容器或包装物将可疑物品妥善保管

㈢、拾遗管理规定

1员工在本公司所辖区域范围内拾到的任何物品，都应立即上交本部进行统一登记。

2、各部门在登记员工上交失物后，应及时上交服务本公司所辖区域,移交时应有签收手续。

3、员工拾金（物）不昧，主动上交的，公司将给予表扬和奖励。

4、员工拾到物品隐瞒不报的，一经查出，公司将给予严厉的处分。

㈣、打架斗殴等暴力事件的处理程序

1处理打架斗殴等暴力事件应保持客观，克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

2、巡查中或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其它最快的方法报告保安主管（或领班）简要说明现场的情况（地点、人数、程度、有无凶器等）。

3、如能处理的，及时处理，否则监视现场，等待主管的指令和支援。

保安主管接到报告后，视情况派出适当数量的保安立即到现场制止，如场面无法控制，应尽快报派出所。

斗殴事件中如本公司所辖区域的财产或人员受到伤害，应拍照保护现场，并留下目击者，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

4、如涉及刑事责任，应尽快报派出所，事件中如有人员受伤要及时抢救并尽快送往医院。

㈤、盗窃、破坏绿化等破坏事件的处理程序

1巡查或接报有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如力量不够，用对讲机或其他方式尽快报告保安主管或领班，简要说明现场情况，并监视现场，等待保安支援。

2、保安主管接报后，应迅速派适当数量保安到场制止，设法抓获肇事者，送交派出所。

3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护现场，留下目击者，作详细调查，以明确责任，落实赔偿。

如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。