关于万亩果园的投资方案及可行性分析.docx

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关于万亩果园的投资方案及可行性分析

万亩果园的投资方案

及可行性分析

一、总论

二、旅游市场的需求的预测

三、旅游资源的评价

四、旅游环境评价与保护

五、景区规划设计方案

六、投资估算和资金筹措

七、附录

制作单位：

07级第一组

组长黎梦颖

组员张英戈邓宝仪巫资璇杨斯云刘贤枭梁沛亮梁超群

吕智浩汪澜

万亩果园的投资方案

及可行性分析

一、总论

（一）项目名称：

万亩果园生态园林投资方案

（二）主办单位：

投资公司

（三）承担可行性研究的单位：

投资公司

（四）研究工作的主要依据、工作范围和要求

1．主要依据：

万亩果园的地理位置，地形特征，交通便利程度，游客的需求，以及政府对万亩果园的看法态度。

2．工作范围：

改组果园，改良果园生态环境，在果园针对性的加设相关的娱乐设施等；

3．要求：

通过全方位的改组果园，改良果园恶化的生态的环境，从而达到保护湿地的效果。

并且通过增加在果园的娱乐设施，吸引更多的旅游者，促使果园旅游卖点增加，使果园营销摆脱单调性。

还有希望在果园内适当举行与果园相关的活动，特别是节假日搞些主题活动，从而在整体上提升果园的经济竞争力。

最后把万亩果园打造成广东一流，全国知名的生态旅游景区，把其纳入广州市甚至广东省的旅游发展轨道中来。

让果园成为广州旅游的重要景点和特色。

（五）项目提出的背景

省、市政协委员考察团考察了广州市海珠区万亩果树生态保护区建设情况。

根据有关规划，万亩果园将分3期规划建设成果树园艺生态公园，其中广州大道南以西1800亩、新滘南路以南1000亩果树区为首期试点。

按照初定方案，对拟改造的果树区定位为“海珠果树、园艺生态公园”，初步构思是以都市型农业与园艺公园相结合的模式，把首期约2800亩果树区建设改造成为海珠区的中心园设园艺区、休闲区、花卉区、果林观光区、科研区、科普区、文化艺术区等，把果树建成可供市民休闲憩息观赏以及弘扬文化、进行爱国主义教育的大观园，以公园模式运作。

（六）投资建设的必要性和经济意义

1．果园存在问题

（1）非法侵占市政公用设施占用地、村民违章占用地、单位开发占用地。

（2）果树老化严重。

（3）污染问题的影响严重。

目前，对万亩果园污染的治理较好，已成为著名的“岭南周庄”。

但是，还存在大量的问题需要去解决。

2．果园的经济效益

（1）加大对果园的投资，引进先进的技术，提高果园的生产能力，增加果园的收成，提高产量，产量可以在原来基础上提高50%左右！

增加出口，从而获得更大的收益。

（2）技术改进后还可以把水果制成不同的副产品，如干果，水果罐头等，一方面在果园内直销，一方面批发给超市，增加更大的经济收益。

（3）因地制宜，发挥果园的特色，举办一系列的果园活动，搞商品展览会，

游园活动。

估计这部分的最低收益每月就有10万左右。

（4）本身万亩果园就有“岭南周庄”之称，在社会上有一定的知名度，进行改造后，加上宣传，不但会吸引老顾客再光顾，还会吸引许多新顾客。

估计刚开始月收入会比过往增加30%左右，月人流量会增加约9000。

（七）综述可行性研究的主要结论

根据万亩果园的地理特征，与已有的知名度（岭南果园），以及政府的支持力度，我们可以得出结论，改造果园的资金是基本上足够的，加上有针对性的宣传，必能提高果园的知名度，得到可观的经济效益，预期投资收回期是三年。

（八）存在的问题和建议

1．对果园多年的建设给果园的生态环境造成了一定的生态污染。

目前存在非法侵占，果树老化，污染严重等问题，在改造的过程中存在一定的困难。

必须大力改善生态环境，完善相关规定，禁止非法侵占。

2．500万投资资金可能会不足，因为毕竟改造果园会有很多阻碍，不确定性较大，例如季节气候等。

但有政府的支持与政策倾斜，可以解决资金筹措问题。

3．引进的技术是否适合南方果树种植也是一个值得考虑的问题，制造干果，果制品的厂房技术是否能保证也是应该慎重考虑的。

4．在果园举办活动的时候，游客必定会大量涌入，给生态环境的保护又造成一定的压力，必须做好相应得措施。

二、旅游市场的需求的预测

（一）旅游客源市场的需求调查与预测

1．主要客源地：

珠三角地区

2．游客人数:

每月100，000人

最低客源量：

每月50，000

3．游客量的季节变化：

由于果树季节性较强，应该根据季节不同制定方案，一般夏季和秋季客源量会较多。

4．停留时间：

1-2天

5．旅游动机：

放松身心，度过familyday，品尝水果，体验农村生活，感受田园风光，远离喧嚣，得到精神上的愉悦。

6．文化或血缘关系：

广东文化，岭南文化，水果文化

（二）游客在社会人口学特征调查分析

1．年龄与性别结构:

年龄主要是5—60岁。

主要适合一家大小（估计占50%）周末出游，老年人（估计占10%）过来这里放松身心，品尝佳果，青年（估计占15%）可以到此参加公司举办的活动，或朋友间聚会等。

学生可以来参观工厂，搞户外活动等（估计占25%）。

2．收入水平和消费结构：

收入水平以中等水平为主，因为本身果园条件的限制，加上规模的限制，一般针对中等收入家庭，学生群体。

消费结构以果产品，纪念品，娱乐消遣活动消费为主。

3．职业与受教育情况：

职业是周末时间比较充裕的白领及其家庭，学生，老人。

教育情况属于良好。

4.闲暇时间:

由于万亩果园的定位是发展成为一个短途旅游的旅游目的地，因此对于上班的游客可在周末或法定节假日到此游玩，而退休老人拥有大量的闲暇时间可供支配。

5.重游率：

重游率比较可观。

改造后的万亩果园是一个结合知识、健康与娱乐的生态果园，不同于观光型旅游产品，每次的体验都很独特，对目标客户的吸引力较大。

三、旅游资源的评价

（一）旅游资源的调查与评价

旅游资源主要是果园为主，加上投资后增设的娱乐设施，能吸引更多不同类型的旅客。

果园可以作为农产品研究地，增加其科学价值，岭南农庄本来是岭南文化的一个侧面，可以从这一面了解到广东文化的许多方面，具有一定的文化价值。

该果园小洲村位于海珠区万亩果园的中心地带。

南侧一路之隔是瀛洲生态公园，东与生物岛隔江相望，东南侧可直通大学城，以形成一个生态乐园带，地域广阔，资源丰富。

（二）开发导向和旅游产品方案

开发导向：

（详见投资估算）

1．由于环境问题基本得到了解决和控制，所以不必投入大量资金对万亩果园的环境进行大的整改。

2．万亩果园已经成为了重要的旅游文化区，所以应该在对万亩果园本身的宣传和推广上大做文章。

　因此，拿出200万的资金去进行宣传和形象的推广，让“岭南周庄”真正成为周庄，而不是偏居在繁华都市里宁静一隅，没有发展潜力，我们要让广州市内和市外的人们都能享受到水乡所给人带来的情趣，让大家不出广东就能领略到江南的风情，而且还别有一番岭南文化的滋味。

3．持续推进对于污染的预防和宣传工作。

要花大力气加强污染的预防工作，这一点需要政府的出面干预和支持。

我们可以向政府承诺创造多少的利润，带来多少税收，推动本市旅游业的大力发展，带来本市旅游形象的提高。

得到政府的支持和保证后污染问题要留一定的资金进行预防（50万ＲＭＢ），同时，要政府大力推行对果园本身的品牌形象推广工作，并且给与宣传手段支持和保障，是酸雨害虫等影响降到最低。

 4．加强万亩果园地区的城建规划，同政府合作，完善法律法规，对于非法侵占坚决给与取缔和制裁。

同时，加强旅游监管，成立专项的旅游监督小组，合理分配果农与旅游公司的利益。

四、旅游环境评价与保护

（一）项目污染

过去的果园由于大气、水污染、病虫害、果树老化等生态问题大幅减产。

从生产上而言，万亩果园确实已经没有什么优势。

但是现在果园的污染已经基本上得到了控制。

相信在接下来对环境的整治下，果园的水果产品会逐步增加。

（二）环境与资源保护措施

1.考虑调整穿园规划交通

目前，广州大道南和新滘路分别从南北、东西方向跨过保护区，规划建议，在合理解决交通问题的前提下，对穿越公园地块的规划路进行调整，并利用调整后的规划道路，将公园划分成合理布局的功能区。

此外，广州大道-新滘立交将改造为“绿色立交”，以求和绿意盎然的保护区相协调。

2.太阳能帮助河涌还清

在保护区的两个公园中，有超过四条以上的河涌分布其间，规划提出，首先，河涌必须“洁污分流”，分成生态水面和城市河涌两类；其次，实行生态净化，设置太阳能驱动水泵，并注入具生物净化功能的多级湿地系统，进行污水处理；再次，构筑“河塘结构”，合理解决蓄洪排洪。

3.完善城市生态森林带

公园内，必须集中保护果林群落，维护果林原有的水岸特色。

公园用地周边出租厂房和各类违章建筑将尽快拆除。

4.台、桥、广场延续城市新轴

公园将设置“台、桥、广场”，来配合纵穿公园的城市新中轴线，通过相互的轴线控制建立空间联系，将瑞宝公园中心区与西区间的市政路设置成林阴道，以构成连续的景观林带。

（三）项目规模和发展方向

果园消费群体的定位为家庭式的旅游消费及学生团体式的旅游消费。

主要客源地：

珠三角地区的家庭消费者。

预计游客人数:

每月100，000人。

最低客源量：

每月50，000。

游客量的季节变化：

由于果树季节性较强，应该根据季节不同制定方案，一般夏季和秋季客源量会较多。

文化或血缘关系：

广东文化，岭南文化，水果文化。

 五、景区规划设计方案

（一）旅游主题

1.实现参与性与娱乐性结合,增强游客的互动性。

2.果园可以与华南理工大学轻工与食品学院联合，共同研发果园食品项目，

开发出系列新产品。

（二）整体构想

拟改造的果树区定位为“海珠果树、园艺生态公园”，初步构思是以都市型农业与园艺公园相结合的模式，把首期约2800亩果树区（包括广州大道南以西约1800亩和新南路以南约1000亩）建设改造成为海珠区的中心花园，内设园艺区、休闲区、花卉区、果林观光区、科研区、科普区、文化艺术区等，把果树建成可供市民休闲憩息观赏以及弘扬文化、进行爱国主义教育的大观园，以公园模式运作。

 （三）旅游产品产品发展方向

1.食物类：

干果类，，水果乳酪，果冻，甜品，水果饼干等。

2.美容类产品：

苹果面膜，香蕉香薰，橘子护肤霜，还可以开发水果浴，在沐浴时可添加果汁提炼成份，还可开发减肥健身房，提供水果减肥套餐，达到美容美体效果，绝对创新！

3.收藏类：

如水果雕刻，水果标本，纪念品，用泥做的水果装饰灯，水果DIY衣服等。

4.娱乐活动类：

例如设计一个水果混合果汁比拼大赛，自己设计果汁调配；还可以举办万果品尝大会，斗快采集水果等，自己酿造水果酒等6

5.生活用品类：

我们可以自己订造一些以水果为形状的一系列生活用品，如椅子，台灯阿等，在相关地点举行销售。

还可以利用水果，制造不同的香薰销售。

（四）系列配套辅助服务设施的完善

1.交通：

位于海珠区，交通比较便利，可以适当的开通交通专线。

2.和旅行社合作，增强知名度。

六、投资估算和资金筹措

（一）拿出200万的资金去进行宣传和形象的推广，让“岭南周庄”真正成

为周庄，而不是偏居在繁华都市里宁静一隅，没有发展潜力，我们要让广州市内和市外的人们都能享受到水乡所给人带来的情趣，让大家不出广东就能领略到江南的风情，而且还别有一番岭南文化的滋味。

（二）持续推进对于污染的预防和宣传工作。

要花大力气加强污染的预防工作，这一点需要政府的出面干预和支持。

我们可以向政府承诺创造多少的利润，带来多少税收，推动本市旅游业的大力发展，带来本市旅游形象的提高。

得到政府的支持和保证后污染问题要留一定的资金进行预防（50万ＲＭＢ），同时，要政府大力推行对果园本身的品牌形象推广工作，并且给与宣传手段支持和保障，是酸雨害虫等影响降到最低。

 （三）将50万ＲＭＢ用于合理规划内部的交通和功能区结构，发展交通和旅游线路，同时要求政府保证万亩果园的占地，以至不减产不漏产。

同时，加强法律法规的完善工作，保证旅游收益和果农收益合理化，保证万亩果园的可持续发展。

 （四）将万亩果园打造成广东一流，全国知名的生态旅游景区，把其纳入广州市甚至广东省的旅游发展轨道中来。

让果园成为广州旅游的重要景点和特色。

创收益

（五）将50万ＲＭＢ用于加强旅游线路的开发以及对以前旅游线路的改善要把果园及其水乡变成羊城的重要景点。

（六）种树。

老树老化就要种新树，而且需要保护和治理。

这需要大量的时间和金钱，因此要花费100万ＲＭＢ。

（七）缓冲资金50万ＲＭＢ，用于各种突发事项。

七、附录

一份广州环境部门的较早的报告指出，获取的万亩果园环境检测数据470个，分析后表明的主要污染有：

在万亩果园北边，紧靠东风、龙潭、石榴岗村一线，受到一定程度的空气污染，主要是受到氟化物和硫化物的污染；小洲、土华、仑头也受到较轻污染；东风村、水利会一带出现氟化物超标污染；后窖、水利会、仑头出现硫化物超标污染；河涌水、灌溉水、果基土壤中的污染物有氨氮、石油类、表面活性剂和磷超标污染，导致部分水和土壤中度和重度污染；河涌与土壤中，底泥所含污染物，按控制标准，硫化物高出17倍，镉高出7倍，锌高出2倍，铜高出1倍；部分河涌受到生活污水的污染程度较重，有些呈重度污染状态；酸雨，是大范围的环境污染问题，广州的酸雨污染区是广东中部酸雨区的一部分……