各地国有土地建设用地公开出让后规划设计条件变更管理规定.docx
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各地国有土地建设用地公开出让后规划设计条件变更管理规定
各地国有土地（建设用地）公开出让后规划设计条件变更管理规定
国有建设用地出让后，规划设计条件发生变更是经常发生的。
这也是当前国土管理和规划管理的一个重要问题。
在国家层面，在《城乡规划法》第43条对规划条件变更做了原则性规定，但住建部对规划设计条件变更的管理没有一个统一的操作程序。
各地形成了不同的管理方式。
以下罗列了江苏省南京市、宿迁市，福建省厦门市，浙江省瑞安市，安徽省蚌埠市、江西省的具体管理规定。
南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定
各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
市规划局拟定的《南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年一月二十日
南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定
（市规划局 2010年1月）
第一条 为规范国有土地使用权出让后规划条件的变更，加强对规划条件变更的管理，根据《城乡规划法》等有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 规划条件是国有土地使用权出让合同的组成部分，是规划管理部门实施规划管理的依据，建设项目的实施必须严格遵守规划条件，一般不得变更。
第三条 本市市区范围内，建设单位或者个人尚未领取该项目全部建设工程规划许可证之前，确需对规划条件进行变更的适用本规定。
第四条 规划条件除法律法规规定可以变更的外，其他的调整均视为规划条件的变更。
根据变更内容的不同，分为核心内容变更和一般内容变更。
核心内容变更是指对城市规划实施或公共利益产生重大影响、涉及土地市场公平公正性等的变更；一般内容变更是指核心内容变更以外的变更。
第五条 规划条件的变更应当以经批准的控制性详细规划或者其他规划为依据，并符合法律法规以及相关规范的要求，不得影响国家利益和公众合法权益。
第六条 规划条件核心内容变更的，必须符合以下条件之一：
（一）因城市规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的；
（三）国家、省、市有关政策发生变化的；
（四）省、市政府同意变更的。
第七条 核心内容变更主要包括：
（一）规划用地性质的调整，包括不同性质用地比例的调整；
（二）建设用地规模和用地红线的调整；
（三）规划外部条件（六线）的调整；
（四）风景区和规划特色意图区范围内的建筑高度调整；
（五）经营性用地和生产研发用地容积率的调整（同一个出让合同中，用地性质相同地块之间容积率的转移除外）；
（六）公共设施配建或市政设施配建内容和规模的调整。
（七）其他相关规定认定属于核心内容变更的。
第八条 一般内容变更主要包括：
（一）地块建筑密度、绿地率、集中绿地、停车泊位、交通组织、空间形态、间距退让、用地适建性等的调整；
（二）风景区和规划特色意图区范围外的建筑高度调整；
（三）非生产研发类工业用地的容积率调整。
第九条 建设单位或者个人提出变更规划条件的，应当向市规划局提出书面申请，并说明变更理由。
提出变更申请的建设单位或者个人应为该土地使用权人或者受让方。
第十条 规划条件确需变更的，应当按照下列程序进行：
（一）受理。
建设单位或者个人向市规划局提出书面申请，并说明变更理由。
符合变更条件的，市规划局应当予以受理；不符合变更条件的，不予受理并告知理由。
（二）论证。
市规划局应当就建设单位或者个人提出的变更方案组织论证；涉及公开出让的经营性用地和生产研发用地的容积率调整方案必须经过专家论证和公示，并征求利害关系人的意见。
（三）审定。
一般内容变更的，论证通过后报市规划局项目审批会审定；核心内容变更的，论证通过后经市规划局规划项目审批会审查，形成建议方案后附相关材料报市土地出让与储备工作领导小组会审定，其中，涉及容积率变更的，还应当报市人民政府批准。
第十一条 经审批同意规划条件变更的，应当根据控制性详细规划、其他规划成果以及相关批准文件办理规划条件的变更，已核发建设用地规划许可证的应依法办理变更手续，其中纳入出让合同的规划条件，还应将变更后的规划条件函告市国土部门。
涉及补缴出让金的，土地使用权人或者受让方凭审批文件到国土部门补缴土地出让金，签订土地出让合同补充协议。
在核发建设工程规划许可证以前，涉及补交出让金的，建设单位应提交补交出让金凭证和土地出让合同补充协议；超出原项目批文规模要求的，还应提供新的项目批文或项目增补批文。
第十二条 涉及规划条件变更的相关批准文件、变更理由、变更依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等应当按照法律法规的规定进行存档备查。
第十三条 溧水县、高淳县国有土地出让后规划条件的变更管理可参照本规定执行。
第十四条 本规定自2010年4月1日起实施。
市政府办公室关于印发宿迁市城乡规划变更通报制度的通知
宿政办发〔2010〕218号
各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区、市软件与服务外包产业园，市各委、办、局，市各直属单位：
《江苏省城乡规划条例》（以下简称《条例》）已于2010年7月1日起施行。
《条例》对城乡规划变更的法定情形和程序予以明确和进一步规范。
为认真贯彻落实《条例》，经市人民政府同意，现将调整后的《宿迁市城乡规划变更通报制度》印发给你们，请认真贯彻执行。
宿迁市城乡规划变更通报制度
为认真贯彻落实《江苏省城乡规划条例》，进一步规范我市城乡规划变更行为，健全规划工作协调机制，深入开展建设工程领域突出问题专项治理，特制定本制度。
一、规划变更的法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：
“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。
变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
”《江苏省城乡规划条例》第四十五条规定：
“建设单位或者个人应当按照规划条件和规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向城乡规划主管部门申请。
变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。
申请变更的内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
对房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。
城乡规划主管部门在审批变更规划许可前应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。
因变更规划许可内容给利害关系人合法权益造成损失的，申请变更的建设单位或者个人应当依法给予补偿。
”
二、规划变更条件
对不符合控制性详细规划的，以及《条例》第四十五条规定不得批准变更的情形，规划主管部门不得批准。
对国有土地使用权出让后，规划条件确定的用地性质或容积率指标一般不得调整。
因特殊情况确需调整的，必须至少符合下列一项条件：
1．城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；
2．相关技术规定调整变化的；
3．因城市基础设施、公益性公用设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；
4．国家和省有关政策发生变化的；
5．其他不可抗拒因素影响建设项目实施的。
符合以上条件，调整后满足建设用地性质兼容性，且不影响国家利益和公众合法利益的，方可启动变更程序。
三、规划条件变更程序及通报制度
变更规划条件的程序是：
建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请，就变更的目的、理由及依据进行说明；城乡规划主管部门就申请变更内容进行审核，并采取公示、听证、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。
变更内容依法应当先经其他有关主管部门同意的，建设单位或者个人在向城乡规划主管部门申请变更时，应当提供相关证明文件。
对涉及到用地性质或容积率调整的，还应遵循下列程序：
在听取利害关系人意见前，组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；经专家论证、听取利害关系人意见后，由城乡规划主管部门提出变更建议并附论证、公示（听证、座谈会）等相关材料报市、县人民政府审批；经市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源、监察、建设、城管和财政等部门备案，同时告知建设单位完善相关手续；国土资源部门应当依据变更后的规划条件与建设单位或者个人依法完善土地使用权出让手续，需补交土地地价差价的，应按规定补交地价差价。
四、法律责任
对违反城乡规划变更制度的，由规划行政部门依法予以处罚。
关于加强公开出让用地规划设计条件管理的通知
（厦规〔2011〕32号）
各相关单位：
根据《国土资源部住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资法【2010】151号）的精神，为加强对公开出让用地的规划管理，进一步完善“招拍挂”土地规划设计条件的编制与审批办法，规范土地“招拍挂”出让后修改规划设计条件的行为，根据相关法律、法规及规定，现将加强公开出让用地规划设计条件管理的有关事项通知如下:
一、 规范统一出让用地规划设计条件的标准格式
今后公开出让用地的规划设计条件的编制按附表的标准格式制定，规划设计条件分为强制性、限制性和建议性三类，具体详见附表（《用地规划设计条件的标准格式》）。
二、规范用地出让后受让人提出调整规划设计条件的行为
（一）强制性规划设计条件变更
强制性规划设计条件包括用地四至、用地性质（土地用途）、用地面积、建筑面积等规划设计条件中的强制性要求，土地公开出让后受让人（竞得人）不得申请变更。
（二）限制性规划设计条件变更
限制性规划设计条件的内容详见附表《用地规划设计条件的标准格式》。
限制性规划设计条件在土地公开出让后原则上不得变更。
确需变更的，须先经市规划局、市国土房产局联合审议，审议通过后进行公示，公示期满无异议的，方可按下列程序调整规划设计条件：
（1）受让人将申请报告、土地出让合同等相关资料报送市规划局；
（2）市规划局办理变更规划设计条件的批复文件;
（3）受让人与市国土与房产管理局签订土地出让补充合同;
（4）受让人向市规划局办理《建设用地规划许可证》。
（三）建议性规划设计条件变更
建议性规划设计条件的内容详见附表《用地规划设计条件的标准格式》。
在土地公开出让后申请变更建议性规划设计条件的，须经市规划局审议同意。
市规划局应当及时将依法变更后的规划条件通报市国土与房产管理局。
调整建议性规划设计条件应按以下程序办理:
（1）受让人将申请报告、土地出让合同等相关资料报送市规划局;
（2）经市规划局研究同意后，给予办理相关规划审批手续。
三、规范用地出让后非受让人原因确需调整规划设计条件强制性要求
因非企业原因确需调整规划设计条件中强制性要求的，须按法定程序进行规划调整。
如受让人同意调整，按限制性规划设计条件调整程序办理；受让人不同意调整，则按退地程序处理。
四、本通知自发文之日起生效，有效期5年。
附件：
用地规划设计条件的标准格式
厦门市规划局厦门市国土资源与房产管理局
二Ｏ一一年三月十七日
附件：
用地规划设计条件的标准格式
XXX地块规划设计条件
序号
ＸＸＸ地块
规划设计要求
备注
1
用地位置
详见界址图
强制性
2
用地性质
商业、居住、幼儿园
强制性
3
用地面积
总用地面积
XXXX平方米
强制性
不同性质用地占总用地面积
其中商住XXXXX平方米，幼儿园用地面积不少于XXXX平方米（12班）；
强制性
4
建筑面积
总建筑面积（计容）
XXX平方米以下
强制性
不同性质建筑占总建筑面积
商业：
XXXXX平方米以下；居住：
XXXXXX平方米以下；幼儿园：
不少于XXXX平方米
【公寓式办公:
单体建筑内相同功能及产权类型的部分应集中布置】
强制性
其它配套：
生鲜超市便利店1处，建筑面积不少于100平方米；邮政所一处，建筑面积不少于150平方米；“二合一”环卫设施一处，建筑面积不少于200平方米；连锁便利店一处，建筑面积不少于50平方米；开闭所一处，建筑面积不少于160平方米
强制性
5
建筑密度（上限）
XX%
限制性
6
绿地率（下限）
XX%
限制性
7
建筑高度、层数
特定地区限高
1.按民航主管部门审批为准
强制性
2.建筑高度XXX米以下
建议性
低层、多层、
高层的限定
高层、多层
建议性
居住用地必须符合厦规[2010]7号文的规定
强制性
8
建筑退让用地红线要求
***侧结合地块**合理布局，其它符合2010年《厦门市城市规划管理技术规定》。
限制性
沿***路设置商业骑楼，骑楼净宽大于3.5米，净高大于4.0米；骑楼退让用地红线距离2米，骑楼贴线率达到80%以上
限制性
9
建筑间距
按2010年《厦门市城市规划管理技术规定》控制
限制性
10
停车位
生鲜超市中心店、便利店按1.5车位/100平方米建筑面积配置，为居住配套的停车位不得设置于地面，同时符合2010年《厦门市城市规划管理技术规定》和厦规[2008]112号文。
限制性
11
市政规划要求
市政配套设施
配建附建式开闭所一处（二进十二出），建筑面积不少于160平方米，净宽不小于8米且形状规整，净高不小于3.9米（不含电缆沟净高1.1米）。
限制性
开闭所设于地面一层，且室内地坪标高高出室外地坪0.3米。
开闭所至少一面墙为建筑外墙且临道路。
所有市政配套设施用房应符合2010年《厦门市城市规划管理技术规定》。
建议性
市政管线接入口
管线综合利用四周市政道路市政设施
建议性
室外地坪标高
参考周边规划道路标高及现状地坪标高控制,比周边市政道路最低点竖向标高高出0.3米以上。
建议性
基地主要出入口
基地主要机动车出入口应沿XX侧或XX侧道路设置，且距道路交叉口及现状道路的距离应符合相关要求。
建议性
12
公共配套服务设施规划要求
街道社区公建配套设施
基层社区公建配套设施
教育
——
配建12班幼儿园一座，用地面积不少于XXX平方米,建筑面积不少于XXX平方米。
限制性
医疗卫生
——
——
——
文化
——
——
——
体育
——
——
——
商业
——
生鲜超市中心店（含附属式公厕）一处，建筑面积不少于XXX平方米，需临街，并不得设置围墙、护栏等围挡设施，同时符合厦规[2009]76号文；
生鲜超市便利店1处，建筑面积不少于100平方米，同时符合厦规[2009]76号文及厦规[2007]219号文、厦规[2009]16号文
邮政所一处，建筑面积不少于150平方米
连锁便利店一处，建筑面积不少于50平方米
限制性
生鲜超市便利店、邮政所均应设于地面一层，生鲜超市便利店应设于地块主要出入口；
连锁便利店应设于地面一层，原则上设置在临城市道路的建筑转角处
建议性
社区用房
——
——
——
13
建筑设计要求
日照分析要求
满足厦门市建筑工程日照分析技术管理规则
强制性
建筑平面与空间布局
保证观湖视线通透
建议性
建筑形态与风格
平行岸线的高层建筑立面的垂直投影不得大于60米
建议性
景观环境要求
——
——
底层是否架空
底层架空，架空层不计入计容建筑面积
建议性
第五立面（建筑屋顶形式）
建筑高度50米以下住宅建筑采用坡屋顶形式
建议性
住宅户型面积
建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上
限制性
Soho套型面积
单元建筑面积大于200平方米的套型应占公寓式办公总建筑面积的1/3以上
限制性
阳台形式与面积
（沿**路、沿**湖阳台封闭），其他应符合2010年《厦门市城市规划管理技术规定》和厦规[2010]131号文规定
限制性
建筑色彩
屋顶主色
建议性
墙面主色
层高
符合2010年《厦门市城市规划管理技术规定》
限制性
立面形式
——
——
绿色建筑要求
需符合福建省绿色建筑评价标准，并报建设主管部门认定。
建议性
14
公共开放空间
建筑底层或二层需设置带顶棚的步行连廊与（地块**侧的公交站点、轨道站点）联系
建议性
公共开放空间按图则所示控制，并符合2010年《厦门市城市规划管理技术规定》
建议性
15
地下空间用途
满足民防、地下车库及设备用房要求,同时符合《厦门市建筑地下层开发管理细则》（厦规[2008]93号）的规定。
竞得人若需除民防、地下车库、设备用房外的用途开发，需向规划部门申请办理相关审批手续。
限制性
地块地下空间需与X侧XX项目（与X侧规划地铁站厅层）地下空间相连通。
限制性
16
空间范围
地块空间范围，平面四至以用地红线为准，地上和地下至建设工程许可证核定的空间范围。
建议性
幼儿园位置如图则中幼儿园用地控制线所示
建议性
17
其它规划要求
绿地认养范围线内绿化带应同本地块统一建设，绿化带内可设置停车、消防通道及景观小品设施。
建议性
具体实施方案须经规划局审批，并以规划局审批通过方案为准。
建议性
需符合XXXX修建性详细规划
建议性
水淹区管理控制线范围内的建、构筑物其建设方案审批之前，应依法开展防洪影响评价，报水利行政主管部门审查，以此作为项目审批的依据。
限制性
建筑主体外观设置夜景工程,并要求该夜景工程与建筑主体同步设计、同步施工。
建议性
在建筑方案报批时，需将广告、店招等建筑附加物的设置一并报规划部门审查
限制性
项目中有XX个（X号地块、X号地块、X号地块、X号地块）子地块，在各子地块总建筑面积（计容）之和不变的前提下，同时符合城市规划相关条件的，各子地块同一性质的建筑面积（计容）可酌情调整。
建议性
备注
规划要求中的：
强制性要求-不可变更的一定执行的要求；限制性要求-需规划局及国土资源与房产管理局或其他相关行政主管部门同意后方可变更的要求；建议性要求-经规划批准可以变动的要求。
具体变更程序详见厦门市规划局、厦门市国土资源与房产管理局关于加强公开出让用地规划设计条件管理的通知
总建筑面积（计容）指市政府要求建设的公建配套设施、市政配套设施及《厦门市房产面积测算细则》规定的地面以上及半地下室计入地价部分的面积，地块容积率计算按2010年《厦门市城市规划管理技术规定》和规划局相关规定执行。
本图则内路名为规划路名，最终路名以厦门市地名办批准路名为准。
本规划设计条件中未涉及的规划控制要求按《厦门市城市规划管理技术规定》（2010年版）执行。
2011
瑞安市人民政府办公室关于印发瑞安市国有土地公开出让后规划设计条件变更管理办法的通知
各街道办事处，各镇、乡人民政府，市各有关单位：
《瑞安市国有土地公开出让后规划设计条件变更管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年一月二十日
瑞安市国有土地公开出让后规划设计条件变更管理办法
为加强国有土地使用权公开出让的规划管理，规范国有土地公开出让后规划设计条件变更程序，根据有关法律、法规，结合我市实际，特制定本管理办法。
一、建立瑞安市国有土地公开出让后规划设计条件变更联席会议审查制度（以下简称联席会议），由市政府分管领导召集，成员为市政府办公室、市监察局、国土资源局、规划建设局、公共资源交易管理委员会办公室、当地乡镇人民政府（街道办事处）等单位负责人。
二、国有土地公开出让后（工业企业通过公开招拍挂取得工业用地使用权的除外），因特殊原因确需变更规划设计条件的，须同时遵循以下原则：
1.不得增加建设规模（容积率）；
2.不得侵占周边地块的利益，不得侵占城市公开空间；
3.不得突破《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》；
三、工业企业通过公开招拍挂取得的工业用地要求增加容积率的，其容积率不得大于2.5，增加的面积必须用于生产性建筑。
根据《浙江省人民政府关于切实推进节约利用土地的若干意见》（浙政发〔2008〕3号）文件有关规定，增加面积不再补收土地出让金。
四、规划设计条件变更程序
1.由受让单位向市规划建设局提出变更申请及理由，并附建筑设计方案；
2.市规划建设局进行审查，重要地段的设计条件变更应组织专家进行论证；
3.经市规划建设局审查通过的，报联席会议审定；
4.经联席会议审查通过的，由市规划建设局核发规划设计条件变更书（涉及规划修改的应履行规划修改手续），并函告市国土资源局、公共资源交易管理委员会办公室；
5.市国土资源局与受让单位签订补充协议。
关于调整国有出让土地容积率等规划条件及补缴土地出让金的意见
蚌政〔2009〕129号
各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为进一步加强经营性建设用地管理，规范我市国有出让土地调整容积率等规划条件及土地出让金补缴工作，防止国有资产流失，经市十四届人民政府第14次市长办公会议研究同意，现对调整市城市规划区内国有出让土地容积率等规划条件及补缴土地出让金办理程序提出如下意见：
一、城市国有出让土地调整容积率等规划设计条件及补缴土地出让金的，应严格按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部令第22号）等有关法律、法规的规定办理。
二、任何单位和个人都应严格按照规划条件和土地出让合同的约定使用土地，未经依法批准擅自改变土地用途、容积率等条件的，规划、国土、建设、房管等部门不得为土地使用者办理建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、商品房预销售许可证等证照或手续，不得对变更土地用途、容积率等条件的工程进行综合验收备案。
三、国有土地出让后，建设单位应严格按照规划设计条件、土地出让合同约定的土地用途使用。
确需改变土地用途的，经批准后重新实施招标拍卖挂牌公开出让。
四、以出让方式取得的工业用地，在不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再补缴土地出让金，但应报市规划行政主管部门批准，并到市土地行政主管部门备案。
五、国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件。
确需变更容积率等规划设计条件的（不含用地性质），按以下程序办理：
（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请并说明变更的理由；
（二）城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；
（三）在本市主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；
（四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划主管部门依法提出调整容积率等规划设计条件的意见并附论
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