最新养生养老生态农业种植观光体验园项目可行性报告.docx
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最新养生养老生态农业种植观光体验园项目可行性报告
养生养老生态农业种植观光体验园可行性研究报告
TOC\o"1-2"\u第一章总论1
1.1项目名称及承办单位1
1.2研究工作的依据与范围1
1.3编制原则3
1.4推荐方案4
1.5主要技术经济指标10
1.6可行性研究结论11
2.2建设的必要性26
第3章市场分析和需求预测30
3.1人口老龄化市场及需求分析30
3.2休闲农业市场分析31
3.3休闲农业发展中存在的问题40
3.4发展休闲农业对策42
3.5休闲农业需求预测分析43
第四章建设条件与场址选择48
4.1建设条件48
4.2场址概述56
第五章工程建设方案58
5.1工程组成58
5.2建设方案设计61
5.3土建方案62
第六章总图与公用工程70
6.1总图70
6.2公用工程71
第七章节能与资源综合利用78
7.1用能标准和节能规范78
7.2节能措施78
7.3节能管理79
7.4节水措施80
7.5资源综合利用81
第八章环境保护82
8.1建设地点环境现状82
8.2环境保护执行标准82
8.3主要污染源及污染物82
8.4污染综合治理方案84
8.5场区绿化87
8.6环境影响评价87
第九章职业安全卫生88
9.1设计依据88
9.2劳动安全88
9.3环境卫生89
第十章项目实施进度安排90
10.1建设工期90
10.2建设进度计划90
10.3项目实施进度表92
第十一章组织机构与人力资源93
11.1企业组织机构93
11.2劳动定员93
11.3人员培训94
11.4员工来源94
第十二章招标方案95
12.1概述95
12.2招标组织形式95
12.3招标方式95
12.4招标基本情况表96
第十三章投资估算与资金筹措97
13.1投资估算97
13.2资金筹措99
第十四章财务评价100
14.1财务评价依据及范围100
14.2财务效益分析103
14.3不确定性分析104
14.4财务评价结论106
第十五章结论107
15.1结论107
15.2建议107
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
XXX省养生养老生态农业种植观光体验园
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目建设单位
XXX小浆果生态旅游开发有限公司
1.1.4项目建设地点
XXX市XXX区东河口镇境内
1.1.5项目建设期限
项目建设期限2年，即2017年8月至2019年7月。
1.2研究工作的依据与范围
1.2.1研究工作的依据
（1）《我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（2）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》国发〔2017〕35号；
（3）《中国老龄事业发展十二五规划》；
（4）《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》；
（5）中共中央、国务院印发《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（2017年中央一号文件）；
（6）《全国现代农业发展规划2011-2018年》；
（7）《全国休闲农业“十二五”规划》；
（8）农业部办公厅《关于加快发展都市现代农业的意见》；
（9）《国民旅游休闲纲要（2017-2020年）》；
（10）《XXX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（11）XXX省人民政府关于《加快推进养老服务体系建设的决定》皖政[2011]20号；
（12）XXX省人民政府关于印发《XXX省民生工程“十二五”规划的通知》；
（13）《XXX省老龄事业发展“十二五”规划》；
（14）《XXX省社会养老服务体系建设规划（2011～2018年）》；
（15）《XXX省城乡养老服务体系建设实施方案（2017-2018年）》；
（16）《XXX省省级社会养老服务发展经费管理暂行办法》（财社〔2012〕1386号）；
（17）XXX省民政厅、财政厅《城乡养老服务体系建设实施办法》；
（18）《XXX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（19）《XXX旅游业发展十二五规划》
（20）《产业结构调整指导目录》（2011年本）及（2017修改版）；
（21）《中华人民共和国节约能源法》
（22）国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月29日）；
（23）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（24）项目建设单位提供的有关技术资料、项目方案及基础材料。
1.2.2研究工作的范围
根据可行性研究报告规定的内容要求，对“XXX省养生养老生态农业种植观光体验园”建设必要性和可行性进行分析，对项目建设背景、资源条件、项目定位进行分析和描述；简述项目建设内容、建设方案；并对项目建设的基础设施条件及环境保护、安全卫生、消防、节能等做论述；在此基础上进行总投资估算与经济评价，对财务效益及项目风险进行可行性研究论证，并提出建议。
1.3编制原则
1.3.1保护原则：
坚持开发与资源、环境保护相结合，以保护为前提，突出“保护自然资源，永续利用”的方针，有利于环境质量的提高，确保开发，利用和保护协调—致。
1.3.2基本原则：
坚持家庭承包经营制度，充分尊重农民的土地承包经营权，引导发展适度规模经营。
1.3.3特色原则：
养生养老与生态农业结合，要依靠种植特色花木、高效化、标准化，培育核心竞争力；注重项目设置的生态性、知识性、参与性和共享性。
1.3.4多元原则：
只有充分把握市场规律、了解市场消费特征和趋势，进行产品设计和相关产业链的配套规划，才能保证建设成果的科学性、前瞻性和可操作性。
1.3.4协调原则：
坚持城镇化、生态农业和休闲养生养老三大效益的统一；项目应与大环境和谐统一，与环境容量相适应，充分体现经济发展和科技进步与资源综合利用相协调。
1.3.5按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
1.3.6节能、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
1.3.7其它规定及客户要求。
1.4推荐方案
1.4.1项目提出理由
近年来，我国养老服务业快速发展，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场初步形成，老龄事业发展取得显著成就。
但总体上看，养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。
当前，我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。
积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展。
城市化进程的加速，呼唤起城镇对其特有资源和优美环境开发及保护的意识。
随着社会的发展，工业化、现代化与高科技带来的浪潮冲击，城市里的人们对物质化生活的激情已经逐渐减退，开始厌倦城市生活的物欲横流与浮躁纷乱，渴望寻回已经丢失了的那些人性中最璞真、最纯粹的东西：
宁静和从容的心态、和睦向善的人际关系、“东篱采菊、南山种豆”的生活方式，乡村的农事劳动、和谐氛围、质朴人情都重新进入人们的视线，引发了城市居民对乡村地区自然景观和人文景观的向往与追求。
随着国民经济发展、居民收入提高，城乡居民对休闲消费需求高涨，紧密连结农业、农产品加工业、服务业的新型农业产业形态和新型消费业态的休闲及生态农业已进入快速发展的新阶段。
休闲农业与乡村旅游的发展拓展了农业功能，提高了农业综合效益，正成为繁荣农业农村经济，促进农民就业增收，拉动国内消费和推动城乡经济社会一体化发展的重要途径。
XXX市位于XXX省西部，长江与淮河之间，大别山北麓，俗称“皖西”。
该市地势西南高峻，东北低平，呈梯形分布，形成山地、丘陵、平原三大自然区域；面积17976平方千米，人口709.6万人。
皖西山川锦绣，人文荟萃，旅游资源十分丰富，并以其山水兼得、名胜众多而跻身于XXX旅游大市行列，是为全省六大旅游区之一。
境内自然景观、人文景观众多，旅游业发展前景广阔。
奇松怪石，珍禽异兽，尽显造化之神韵；水天一色，碧波万顷，尽享自然之美妙。
XXX市XXX区依山带水，气候宜人。
南部为大别山余脉，地势由南向北倾斜，岗冲相间，绵延起伏，江淮分水岭斜贯全境，形成长江、淮河两大水域。
举世闻名的淠史杭水利工程穿越其间，四条主干渠构成纵横交错的灌溉网络。
该区拥有毛坦厂历史文化名镇旅游区、东石笋生态休闲会议旅游区、皖西大裂谷、大华山风景旅游区、嵩寮岩旅游景区、岩湾大别山绿色休闲旅游区等知名旅游景点。
XXX省养生养老生态农业种植观光体验园位于XXX市XXX区东河口镇，南部群山连绵，起伏不断。
境内山峦环绕，苍翠跌宕，半山半圩，池塘众多，独具世外桃源的意境。
企业期待以生态种植花木的示范效益，带动当地农户积极参与，形成生态种植与休闲养生养老结合的农业观光体验基地，成为打造XXX市农业观光体验旅游的重要生力军；同时增强农民创收能力，促进和带动当地农业经济结构调整。
一个心灵放松“阡陌交通”的农旅乌托邦，一个“悠然自得、众鸟云集、阡陌交通、木屋群居”的生态氧吧世外桃源地，一片安闲舒适的养生乐土，构筑着项目美丽的画卷。
健康的、绿色的、多彩的休闲农业观光体验园，塑造着世外桃源般休闲之旅，成为XXX养生养老的示范地和文化旅游业重点补链项目。
1.4.2建设规模
XXX省养生养老生态农业种植观光体验园拟规划总占地面积约5000.00亩（约合333.33ha，分别为：
水田1639.43亩、竹园414.20亩、水面196.33亩、林地1237.52亩、荒山1100.02亩、旱地412.5亩），总建筑约27700.00m2。
其中，种植用地约2300.00亩，配套服务设施用地150.00亩。
项目分为入口综合服务区、养生养老示范区、生态种植观赏采摘区、海天温泉度假区、农耕文化体验区5大功能区域；建成后，预期目标达到养生养老1800张床位；年接待休闲度假游客20万人次。
1.4.3建设内容
（1）入口综合服务区
入口综合服务区，占地约200亩。
包括主题文化休闲雕塑的景观大门、生态停车场、综合服务中心（含办公、超市、银行、员工宿舍等功能）。
（2）生态种植观赏采摘区
生态种植观赏采摘区占地共约2100亩。
其中，蓝莓种植基地450亩、杜仲400亩、英国冬青400亩、北美海棠200亩、薰衣草园100亩、玫瑰花园120亩、DIY农夫园80亩、果林地200亩（含桃树、梨、苹果等）。
（3）养生养老示范区
养生养老示范区占地约500亩，总建筑面积42000.00m²，其中老年养老养生别院29350.00m²、理疗保健区3270.0m²、康体休闲区2600.0m²、办公及护理服务中心2060.00m²、员工宿舍2890.00m²、食堂1530.00m²、其他配套300.00m²。
购置各类生活设施，医学诊断、理疗辅助设备，办公设备等；配套给排水、供电、消防、绿化、通讯、环卫等工程；停车场、康体场地等辅助设施等。
依托本区域内塘坝，打造湿地滨水休闲带：
近水边布置栈道、水中设置农耕文化雕塑景观、点缀乌篷船、重点区域布置水上画舫；水岸互为借景，形成独具魅力的世外桃源水乡盛景。
（4）海天温泉度假区
依托山体，在4个山顶各建设海天一色大型温泉泡池1座，配套养生馆；最高点处，建设全玻璃钢结构（电梯上下）大型户外观光塔；在山顶平缓处建设直升机停机坪；山坡及密林处布置度假屋（木屋、竹屋、树屋）300座；山谷中建设1座集中式大型会馆（培训、会议、讲学、娱乐、餐饮、住宿等多功能型）。
（5）农耕文化体验区
新增、改造当地民居与DIY农夫园结合，打造院落情怀；给家庭、中老年、社团等消费群体提供一个“日出而作，日落而息”田园农耕文化生活栖息地。
同时园区配套建设30千米外环及内环道路、水电管网等附属设施、5座智能温室大棚、整理土地、河塘堤坝清淤加固、寺庙修复；购置滴管设备、文化雕塑、热气球、公用车辆等。
1.4.4建设目标
以市场需求为导向，紧密结合“生态农业种植”主题，依托“养生养老”的创新理念；将种植农业景观与养生养老别院联系起来；打造集生态种植、观光旅游、休闲养生养老为一体国内示范养老标杆地。
◆响应国家及XXX省政府关于加快推进养老服务体系建设的要求，建立功能多样的养老服务模式，突出保健、护理、休闲及个性化按需服务的特色，通过扩大服务范围，推动老年服务由补缺型向适度普惠型转变；力争成为XXX市满足区域老龄人口消费升级、健康文化生活的典范工程；为养老服务内容扩展提供经验。
?
聘请高水平管理人才，实现科学医疗、康复和专业护理对接；定期邀请地方权威医学、健康、养生专家讲学与会诊；与市级医院建立互联互通，使之成为养老特色服务示范中心。
?
项目建成后，将成为XXX省养老行业的前沿窗口之一；服务XXX省城镇老年人口为核心，辐射周边地区。
◆千方百计规划、实施和打造优越的农业生态和人文服务融合的可持续发展循环经济产业链。
◆促进东河口镇经济发展和产业结构调整，引导农业经济向休闲化、产业化、综合经济发展；有效配合国家、省、市、区对地方农业和新农村建设目标的实现。
◆依托XXX市XXX区丰富的自然资源和区位优势，协调与本区的毛坦厂历史文化名镇旅游区、东石笋生态休闲会议旅游区、皖西大裂谷、大华山风景旅游区、嵩寮岩旅游景区、岩湾大别山绿色休闲旅游区等知名旅游景点资源互动；实现共荣共存、和谐发展；形成养生养老、旅游、观光、体验、休闲度假一体化格局。
◆把握社会进入休闲度假“爆发期”的有利时机，依托合肥经济圈、皖江城市带承接产业转移示范区和长江经济带机遇，以合肥开启大湖名城为契机，对接环巢湖旅游度假区。
1.4.5总投资及资金筹措
本项目总投资为31500万元，其中建设投资30807.45万元，流动资金692.55万元
项目总投资为31500万元，项目所需资金计划全部由承办单位自筹解决。
1.4.6财务和经济评论
项目建成并达产后：
项目建成并达产后：
总收入：
年营业收入13080.00万元。
总成本费用：
年平均6867.73万元。
年利润：
年均利润总额5637.75万元。
财务净现值：
税前24980.46万元；
税后15808.49万元。
全部税后投资回收期：
8.19年（含建设期）;
总投资收益率：
17.90%；
财务内部收益率：
税前17.41%，税后13.41%。
1.5主要技术经济指标
主要技术经济指标详见下表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目总投资
万元
31500.00
1.1
建设投资
万元
30807.45
1.2
建设期利息
万元
0.00
1.3
流动资金
万元
692.55
2
年均营业收入
万元
12828.00
3
年均总成本
万元
6872.73
3.1
年均固定成本
万元
2680.88
3.2
年均可变成本
万元
4191.85
4
年均经营成本
万元
5952.62
5
年均利税总额
万元
5955.27
5.1
年均营业税金及附加
万元
317.52
5.2
年均利润总额
万元
5637.75
5.3
年均增值税
万元
0.00
6
财务内部收益率
%
13.41
税后
7
财务净现值
万元
15808.49
税后
8
税后投资回收期
年
8.19
含建设期
9
财务内部收益率
%
17.41
税前
10
财务净现值
万元
24980.46
税前
11
总投资收益率
%
17.90
12
投资利税率
%
18.91
13
项目资本金净利润率
%
13.42
14
盈亏平衡点
%
32.23
1.6研究结论
1.6.1结论
（1）项目建设将充分发挥政府主导作用，以企业投资、政府监管、社会力量积极参与，使项目真正实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所乐、老有所为”，不断推动社会养老服务事业发展。
（2）本项目符合国家、省、市、区促进农业产业发展政策；符合国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）“鼓励类：
一、农林业、2、农产品基地建设；3、蔬菜、瓜果、花卉设施栽培（含无土栽培）先进技术开发与应用；4、优质、高产、高效标准化栽培技术开发与应用；三十四、旅游业2、乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”等范畴。
（3）根据XXX省和XXX市“十二五”规划；借鉴行业发展的先进经验，明确项目定位，管理及运营模式。
（4）项目用地符XXX市XXX区对该宗地的要求。
（5）本项目的设立对于XXX市发展休闲农业具有重要的意义，优化了农业产业结构；可增强XXX市科技促农、农业观光旅游产业的发展，提升城市形象和美誉度。
（6）该项目的实施，可带动当地“田园”城市塑造，使得农业产业化与城镇化同步发展，相得益彰；是发展都市农业，打造休闲农业示范区、农业生产要素聚集区和农村改革先行区有益的尝试。
（7）项目规划设计立意新，起点高，代表了当今休闲农业发展方向，具有先进性、创新性和经济性。
（8）项目位于XXX市XXX区，境内自然、人文资源丰富；这些都为项目提供了核心客源市场。
（9）该项目的经济评价表明，实施后具有可观的经济效益：
年实现收入13080.00万元，年均实现利润5637.75万元，总投资收益率17.90%，投资回收期8.19年（含建设期），项目财务盈利能力较强，抗风险能力较强。
同时为地方财政做出一定的贡献，并为流转土地农民提供近350个就业机会。
因此，我们认为该项目建设是必要和及时的；在政策、市场、技术和管理上均是可行的。
1.6.2建议
建议政府在政策上给予大力扶持，使项目能够快速发展，发挥效用，成为带动周边百姓致富的好项目。
本项目社会效益好、投资强度大，在规划上应着重于多功能的规整，注重对水集约循环的利用；运营中对策划、营销的水平要求高，建议引进高层次技术和管理人才，考察和学习交流国内同类项目。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
2.1.1产业背景
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。
但随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将把更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是如今很多年轻人颇费心思的问题。
社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和和谐社会发展均具有重要的意义。
（1）休闲农业发展既是农业企业的动力也是使命。
十八大报告将“大力推进生态文明建设”独立成章、集中论述，足见生态文明之于中国未来发展的重要意义。
报告明确指出：
“建设生态文明，是关系人民福祉、关乎民族未来的长远大计。
”要求把生态文明建设放在突出地位，融入经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程。
农业生产作为人类改造自然最基础的活动，与生态建设紧密相连、息息相关，发展现代农业必须注重生态文明建设，为建设美丽中国，实现中华民族永续发展做出应有贡献。
休闲农业的发展不仅仅是一靠政策、二靠科技、三靠投入，更需要生态环境的改善作支撑，把休闲农业的发展建立在生态环境良性循环基础上，朝着集约化与生态化的方向发展。
从渔猎时代开始，经过农业文明、工业文明，人类对自然改造的能力越来越强，农业生产水平获得了前所未有的突破，但是这种农业生产的价值取向是以破坏环境、浪费资源为代价换取经济效益的农业发展模式，直接导致了能源过量消耗、农业生态系统退化、食物安全性降低、环境污染压力加大。
面对生态文明建设的新要求，在发展休闲农业的过程中，人类与自然界的关系应是平等的。
面对常规农业发展模式所带来的弊端和问题，世界各国都在反思和寻找适合本国国情的农业发展道路。
其基本趋势就是以可持续发展为基本指导思想，以保护和改善农业生态环境为核心，通过人的劳动和干预，不断调整和优化农业结构及其功能，实现农业经济系统、农村社会系统、自然生态系统的同步优化，促进生态保护和农业资源的可持续利用。
从目标来看，休闲农业是低投入、高产出，能持久地大幅度提高农业资源利用率；从技术上看，能合理组织生产结构，实行多业配合，维护生态平衡的良性循环，使资源永续利用；从经济上看，休闲农业又是技术和资金密集的体系，必须依靠良好的生态环境，才能达到高产、优质、高效、低耗的目的。
农民是建设休闲农业的主体，也是建设生态文明的主体。
只有培养造就千千万万高素质的新型农民，才能让农民共享使用现代物质条件装备、广泛运用农业科技成果，具备提升产业需要的能力，掌握推进经营方式转变的本领，形成持续推动现代农业发展的力量源泉，加快生态文明的建设进程。
当前，发展休闲农业，必须转变农业发展方式，实施农业可持续发展战略，坚持开发与保护、开源与节流并举，提高农业资源的利用率、产出率。
提高农业资源的利用率，为农业可持续发展奠定资源基础；搞好农业资源的深度开发，大力发展高产、优质、高效、低耗农业，缓解资源稀缺矛盾。
（2）农业综合体是休闲农业发展的升级版
农业综合体是区域经济社会发展到较为发达的新阶段，对长期以来农业园区实践的不断总结基础上提出的一个现代农业发展的新概念；既脱胎于农业园区，又高于农业园区，可以说是休闲农业的“升级版”。
作为诞生于农业发展新阶段的新生事物，以新理念、新内涵、新模式、新机制、新使命彰显其鲜明的时代特征。
①新理念。
用工业化理念发展农业，通过一、二、三产业的相互融合，让第二、第三产业附着在第一产业上，使原本为第一产业的农业拓展为综合产业；最大程度地丰富农业的功能，使农产品的产前、产中、产后整个过程都产生经济效益和社会效益，提高农产品附加值，增加农民收入，引入人文关怀，促进新城镇建设，并逐步推动农业发展方式的根本转变。
②新内涵。
以农业为主导，以科技为支撑，融合食品加工、商贸物流、科普会展、教育培训、休闲观光、文化创意等多个相关产业，构建多功能、复合型、创新性的产业结合体；形成一、二、三产业各领域全面拓展，多种业态并存，有机交织，多元经营，共同发展，生产、生活、生态和谐的良好格局。
③新模式。
政府、农业龙头企业、农业科研单位建立紧密型协作关系，构建一个相互依存、高效运作的稳定支持架构；以流转土地承包经营权为纽带，按现代企业制度明晰农业龙头企业、经济组织、农户三者责权利关系。
突出农业龙头企业资金、管理、品牌等核心支持作用；强化科研单位人才、技术、品种等科技支撑引领作用。
④新机制。
政府做好规划与政策制定，加强区域资源要素的统筹。
重点扶持引领作用大、服务能力强、辐射范围广的农业龙头企业；引导新型农业经营主体积极参与投资，充分发挥其在资金投入、技术应用、组织管理、市场开拓等方面优势；以劳动
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