全国统一考试物业注册管理基本制度与政策.docx
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全国统一考试物业注册管理基本制度与政策
【物业管理基本制度与政策】
1、A《物业管理条例》第二条明确规定：
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。
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2、对《条例》所称物业管理定义的理解：
（1）物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动
（2）物业管理活动的基础是物业服务合同（3）对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
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3、《条例》调整的范围：
（1）《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动
（2）既包括城市，也涵盖乡村。
4、B社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。
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5、物业管理社会化有两个基本含义：
（1）物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业
（2）物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
6、专业化包括：
专业的人员、专门的组织机构、专门的管理设备、管理措施与工作程序、科学和先进的维修养护技术。
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7、B市场化物业管理最主要的特点。
物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿。
8、物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维娅.希尔，皇家特许屋宇经理学会；20世纪初，美国也成立了第一个行业协会---芝加哥建筑管理人协会。
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9、1949年中华人民共和国成立后，逐步实行国有化的政策。
建国后的五十多年中，解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅；改革开放以后，国家确立了住房商品化方针。
10、B我国改革开放前的城镇住房制度三个特征：
（1）住房投资由国家和国有企业统包
（2）住房分配采取实物分配（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
11、1981年深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司成立。
1993年深圳市颁发了全国第一部物业管理地方性法规—《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。
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12、1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》1995年建设部创优。
2000年中国物业管理协会成立，起到了重要作用。
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13、B物业管理在社会经济中的地位与作用：
（1）实施物业管理有利于促进经济增长---居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：
A购房消费支出B家庭装饰装修、家具家电等消费支出C使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出D房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出
（2）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量（3）实施物业管理有利于增加就业（4）实施物业管理有利于维护社区稳定（5）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。
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14、物业管理的市场化特征：
（1）房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
（2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应（3）物业管理活动应当遵循市场原则。
15、将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：
（1）强调业主在市场活动中的自主权
（2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
非市场性的房屋管理不属于物业管理
16、C政府起到不可或缺的作用主要有三个原因：
（1）我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期---由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；
（2）物业管理是我国城市管理的重要组成部分，政府必须对物业管理进行适度干预；（3）普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是保障社会稳定。
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17、C条例颁布前的物业管理政策法规特点：
（1）借鉴性
（2）过渡性（3）针对性。
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18、C1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。
1995年建设部印发了《全国优秀管理住宅小区标准》；
1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》；
1996年下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》；
1998年财政部颁布了《物业管理企业财务管理规定》；
1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》；
1999年建设部颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》；
2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》现实施。
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2003年6月建设部《业主大会规程》
2003年9月《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
2003年11月《物业服务收费管理办法》
2004年1月中物协《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
2004年3月《物业管理企业资质管理办法》
2004年7月《物业服务收费明码标价规定》
2004年9月《业主临时公约》和《前期物业服务合同》的示范文本
2005年11月建设部、人事部发布《物业管理师制度暂行规定》
2007年4月《物权法》颁布，10月1日正式实施。
20、C《条例》颁布后2003年6月28日《物业管理条例》正式颁布。
物业管理政策法规的特点：
（1）配套性
（2）经验性（3）操作性。
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21、1999年建设部成立《条例》起草小组。
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22、A《条例》的立法指导思想表现在：
（1）强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
（2）强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；（3）强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
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23《条例》遵循的基本原则：
（1）物业管理权利和财产权利相对应的原则
（2）维护全体业主合法权益的原则（3）现实性与前瞻性有机结合的原则（4）从实际出发，实事求是的原则.
24、B业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。
其内涵：
（1）尊重和维护业主的财产权利
（2）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制（3）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动（4）妥善处理政府和市场的关系.P24
25、B法律责任的特征：
（1）是与违法行为相联系的---没有违法行为，就谈不上法律责任。
由于违法行为的性质和危害程度不同，违法行为所应承担的法律责任也不相同。
（2）它的内容是法律明确而又具体规定的---法律责任是一种强制性的法律（3）它具有国家强制性。
（4）它是由国家授权的机关依法实施的。
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26、C《条例》的法律责任的特点：
行政责任、民事责任并存
（2）民事责任优先的原则（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。
27、第七十条是关于《条例》自2003年9月1日起实施；《条例》生效以前的物业管理活动不适用《条例》的规定。
28、A《条例》确立的基本法律关系：
（1）业主相互之间的关系
（2）物业管理企业和业主之间的关系（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系（4）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系（5）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系---居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。
但是，业主、业主大大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助（6）物业管理各方主体与政府之间的关系---是一种行政法律关系，政府制定规则来规范有关主体的行为。
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29、A物业管理服务的特点：
（1）公共性和综合性---不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护
（2）广泛性和差异性---是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点（3）即时性和无形性（4）持续性和长期性。
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30、物业管理服务的内容概括地说包括：
（1）对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理
（2）维护相关区域内的环境卫生和秩序。
31、物业管理服务内容具体包括：
（1）房屋共用部位的维修、养护与管理
（2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理（4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务（5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务（6）物业装饰装修管理服务（7）物业档案资料的管理（8）专项维修资金的代管服务。
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32、物业服务合同约定以外的服务注意：
（1）不是物业管理企业的法定义务
（2）另行约定（3）是一种有偿服务。
33、A中国物业管理协会根据我物业管理现实情况，于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（以下简称《标准》），从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准：
一级服务标准；二级服务标准；三级服务标准。
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34、物业管理企业和业主在使用以上标准时，应注意：
（1）《标准》为普通商建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。
物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准
（2）由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高（3）《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。
《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定（4）选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、使用人的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
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35、C物业服务收费应遵循：
合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
36、C物业服务收费定价《价格法》规定的形式：
（1）政府定价
（2）政府指导价（3）市场调节价。
37、C以政府定价方式管理的各种弊端也逐渐暴露，主要体现在以下方面：
（1）不利于物业管理企业提高服务质量
（2）制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权（3）因定价标准不客观产生了大量矛盾（4）政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。
为此，《物业服务收费管理办法》仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。
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38、A物业服务收费形式：
（一）包干制收费形式---“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
”物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。
（二）酬金制收费形式---《物业服务收费管理办法》规定：
“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
”酬金制也称佣金制，物业服务支出为所交纳的业主所有，根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行的义务：
（1）物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；
（2）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；（3）物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
39、A物业管理服务成本构成：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（3）物业管理区域清洁卫生费用（4）物业管理区域绿化养护费用（5）物业管理区域秩序维护费用（6）办公费用（7）物业管理企业固定资产折旧（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用（9）经业主同意的其他费用（10）法定税费（11）利润。
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40、物业服务费的缴纳和督促：
（1）非业主使用人的交费责任---按合同约定，业主仍然负连带缴纳责任
（2）未交付房屋的交费主体---开发商（3）业主委员会对欠费业主的督促义务。
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41、A物业服务合同的内容：
（1）物业管理事项
（2）物业服务质量（3）物业服务费用（4）双方的权利义务（5）专项维修资金的管理与使用（6）物业管理用房（7）合同期限（8）违约责任。
物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务意向商定的其他条款，如约定合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款、合同履行争议的解决方式等等。
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42、A前期物业服务合同的特征：
（1）前期物业服务合同具有过渡性
（2）由建设单位和物业管理企业签订（3）是要式合同。
43、A前期物业服务合同的时效：
（1）前期物业服务合同可以约定期限
（2）前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
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44、前期物业服务合同的主要内容：
（1）合同当事人与物业的基本情况
（2）物业服务内容与质量（3）物业服务收费方式（4）物业经营管理活动的内容（5）物业的承接查验（6）物业的使用与维护（7）专项维修资金（8）违约责任（9）其他事项。
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45、物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务包括：
（1）侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境；
（2）违规装修，拆改房屋结构造成财产损害和安全隐患；（3）安装设备设施，侵犯相关业主正当权益；（4）违反规定饲养宠物，损害环境，影响相邻业主生活；（5）经营活动污染环境、噪声超标，给相邻业主生活与经营造成损害；（6）使用房屋、阳台荷载超标，给相邻业主造成安全隐患；（7）使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险品，给相邻业主造成安全隐患；（占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行）；（9）阻挠、妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮，损害相关业主正当权益；（10）其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为。
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46、B维护物业管理区域秩序的主要方式：
（1）履行告知义务。
（2）履行制止义务。
（3）履行报告义务。
47、业主违反物业管理秩序的法律责任：
（一）《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任规定：
（1）有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系
（2）损坏国家、集体财产或者他人的；恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。
（二）建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定：
（1）室内装饰装修活动成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿；
（2）装修擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿；（3）装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。
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48、B物业管理企业在安全事故中的义务：
（1）发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失
（2）及时向有关行政管理部门报告事故---火灾向消防部门报告；燃气爆炸向市政部门报告；刑事案件向公安部门报告；工程事故向建设部门报告；物业管理方面的事故向物业主管部门报告（3）协助做好救助工作。
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49、《条例》第四十七条第二款规定：
“物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益”。
50、C《条例》第三十六条第二款规定：
“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
”P63
51、“依法”承担的是“相应”的法律责任。
所谓“依法”主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。
所谓“相应”有两层含义：
（1）根据不同的情况，承担不同类型的责任---如构成违约和侵权的，承担违约和侵权责任；违反行政管理秩序的，承担行政责任；构成犯罪的，承担刑事责任
（2）根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任---违约责任是物业服务合同的主要内容之一，物业管理企业不履行物业服务合同义务的，应当按照合同约定承担责任。
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52、A物业使用与维护：
（1）公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变用途---无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。
业主向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。
确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业管理企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会办理有关行政审批手续
（2）物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘---业主因维修物业或公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的情况，为加强管理和保护公共利益，征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。
物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工（3）公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任---《条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任（4）业主装饰装修房屋应当依法规范---《条例》规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主：
A可以帮助业主更好地装饰装修房屋B可以起到预防作用，避免出现违法装修或者装修扰民的情况（5）利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定---《条例》利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的规定：
A原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序B明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权C确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。
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53、《条例》确立了七项物业管理的基本制度：
业主大会制度、业主公约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业管理企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专维修资金制度。
54、业主《条例》第六条规定：
房屋的所有权人为业主。
具备业主身份的情况有三种：
（1）房屋所有权证书持有人
（2）房屋共有权证书持有人（3）待领房屋所有权证书和书屋共有权证书的购房人。
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55、A《条例》规定业主的权利：
（1）按照物、图服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
（4）参加业主大会会议，行使投票权（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权（6）监督业主委员会的工作
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用（10）法律、法规规定的其他权利
56、AB业主的义务：
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则
（2）遵守规章制度（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定（4）按照规定交纳专项维修资金（5）按时交纳物业服务费用（6）法律、法规规定的其他义务。
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57、业主大会的组成是由物业管理区域内全体业主组成。
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58、业主大会的性质：
业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。
59、成立业主大会的限制：
一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会。
《条例》规定：
“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
”P75
60、业主大会筹备组是由业主代表、建设单位组成。
61、业主大会筹备组的工作内容：
（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容---1个月内召开
（2）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》草案（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数---套数或建筑面积（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
62、筹备业主大会的工作要求：
（1）应在首次业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告
（2）公告《业主大会议事规则》和《业主公约》草案，将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告（3）确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准（4）业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
63、业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。
64、首次业主大会成立的会议议程包括内容：
（1）报告业主大会的筹备工作情况
（2）宣读投票权数（3）宣读《业主大会议事规则》和《业主公约》草案（4）投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》（5）宣读业主委员会候选人名单，选举业主委员会组成人员。
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65、A《条例》规定业主大会的六项职责：
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则---2/3以上通过
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作---2/3（3）选聘、解聘物业管理企业---2/3（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施---2/3（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度---1/2（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
66、业主委员会及时召开业主大会临时会议：
（1）20%以上业主提议召开业主大会临时会议的
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的（3）大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
67、定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。
业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
68、业主代理人和业主代表人：
（1）业主代理人---业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加
（2）业主代表人---物业管理区域内业主人数较多的，可以按照撞、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议（3）业主大会的召开形式---可采用集体讨论和书面投票表决的形式。
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69、A业主大会决定事项的表决效力：
（1）业主大会做出的一般决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
（2）业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
70、《条例》将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。
业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。
71、A《条例》规定了业主委员会的职责：
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同（4）监督业主公约的实施（5）业主大会赋予的其他职责。
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72、业主委员会委员的资格条件：
（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主
（2）遵守国家有关法律、法规（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力（5）具有一定组织能力（6）具备必要的工作时间。
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73、业主委员会委员的资格终止条件：
（1）国物业转让、灭失等原因不再是业主的
（2）无故缺席连续三次以上的（3）因疾病等原因丧失履行
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