工程管理强制性条文.docx
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工程管理强制性条文
工程管理强制性条文
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1目的
为使集团的建筑产品在施工上满足安全、舒适、美观、环保、节能、经济的要求，在符合国家相关规范、规程及技术标准等基础上，结合集团现有制度、规程及工程案例经验，特制订本强制性条文。
2使用范围
2.1本条文适用于知名地产公司集团及下属全资公司、控股公司等所有项目。
2.2本强制性条文应作为各项目招标文件的附件列入合同范围。
2.3列入本强制性条文的所有条文都必须严格执行，对违反本强制性条文规定的，将处罚1000-20000元。
2.4除本强制性条文外，应符合国家现行有关规范、规程及标准要求。
3术语及定义
无
4职责
无
5具体强制要求
3
4
5
5.1建筑工程
3
4
5
5.1
5.1.1阳台、露台、卫生间、厨房等结构降板不应小于50mm（装饰工程另有要求者除外）。
5.1.2使用商品混凝土的现浇板应采用二次振捣及机械磨平施工工艺。
5.1.3阳台、露台、空调搁板、外墙大线脚等部位墙体根部应做C20素混凝土翻边，其高度不应低于墙外侧地坪装饰完成面，且不应小于120mm。
5.1.4单元入口台阶或硬质景观基础应采用钢筋混凝土结构与建筑主体刚性连接（植筋或钢筋预埋）。
5.1.5框架结构的砌体工程，门、窗垛砌体宽度小于120mm时，应采用钢筋混凝土，窗间墙小于500mm的应设置构造柱。
5.1.6二次结构施工前必须制作砌筑排砖图，合理布置导墙、灰缝、腰梁、窗台压顶、过梁、构造柱等标高和位置。
5.1.7砌体工程在窗台标高处应设置现浇钢筋混凝土板带，板带的厚度不应小于60mm，混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不应少于3φ8，伸入墙体每边不应小于120mm（有地方约定者除外）。
5.1.8框架结构顶层、顶层下两层的填充墙与混凝土梁交接部位，应采用柔性材料填充（如地方验收有强制性要求，按地方标准），并且间隔1米设置防腐木顶砖，其他部位的填充墙与混凝土梁交接部位采用顶砖斜砌，倾斜度45-60。
5.1.9出屋面、露台的女儿墙、烟道、机房等构筑物墙体底部应采用混凝土返坎与屋面结构连接，高度至屋面完成面上翻300mm，并要求混凝土反坎部位与屋面或露台混凝土一次性浇筑，不允许二次浇筑；出地下室构件墙体底部应采用混凝土返坎与地下室顶板结构连接，高度至回填土完成面上翻500mm，混凝土反坎与地下室顶板一次性浇筑。
5.1.10出屋面防水竖向收口设置钢筋混凝土挑板，挑板出完成面高度为350mm，宽度60mm。
5.1.11中间一层精装修样板房施工前，应将上2层洞口全部封闭，并完成上层对应部位全部平面的防水施工。
5.1.12外墙饰面砖铺贴应采用专用粘结剂和柔性勾缝剂，不得使用水泥砂浆铺贴。
5.1.13毛坯交付房屋阳、露台栏杆高度，除应满足国家相关强制性条文规定及考虑可踏面因素外，应预留装修面层厚度不小于50mm。
5.1.14通道、出入口和人员集中处上方石材铺贴严禁使用湿贴工艺
5.1.15建筑外立面或围墙处突出墙面的石材线条等应在保证外立面效果的同时，设置有滴水线（槽）、排水坡度等防止雨水流挂的措施。
5.1.16窗台板、露台板等应减少纵向拼接，板上部应有排水坡度,板下口应有滴水槽、泄水孔等疏、排水措施。
5.1.17住宅幕墙石材应采用AB胶粘结，云石胶仅在不承受荷载部位使用（如挂件槽口填缝）；石材挂件禁止使用平口插件；幕墙施工中，穿墙螺杆应向外倾斜并做防水处理；钢化玻璃出厂时应有喷码3C标志及厂家序列号；石材钢架主龙骨不得直接落地，阳、露台处离地高度不应小于150mm。
5.1.18外墙饰面底口低于硬质景观面不应少于50mm。
5.1.19外墙门窗工程应按照知名地产公司工法工艺施工，同一房间的内窗台尺寸应一致，不得出现大小头。
5.1.20铝合金门窗固定玻璃安装应采用内装工艺，配套铝合金压条应设置于室内面。
5.1.21铝合金门窗玻璃与铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶，不得使用成品橡胶条。
5.1.22外墙门窗不得设置副框，避免渗水隐患的产生（地方政府有特殊要求的除外）。
5.1.23高层建筑外开铝合金窗严禁使用合页铰链，应根据窗型重量进行受力分析，配套使用中、重型摩擦铰链。
5.1.24成品檐沟应设置（温度）伸缩缝，檐沟接头部位不得设置在通道，出入口及人员集中处上方。
5.1.25屋面找坡不得使用珍珠岩、粉煤灰等吸水率较大的材料。
5.1.26房屋屋面阴脊线处不得设置有避雷针。
5.1.27屋面女儿墙所采用的对拉螺杆，距离屋面第一排螺杆必需采用止水螺杆。
5.1.28水电井楼板的处理：
一般水井及小于1㎡的水电井楼板，采取整块楼板留空后浇的办法处理。
大于1㎡的水电井，应在楼板留洞。
5.1.29各类穿楼板管道的套管应该与结构一起预埋，套管材质、规格、出地面高度等严格执行国家规范要求。
5.2安装工程
3
4
5
5.2
5.2.1给排水工程
3
4
5
5.2
5.2.1
5.2.1.1水表应设置防止倒转的止回装置。
5.2.1.2水表应实行一户一表，会所、商铺等经营场所水表应单独设置。
5.2.1.3生活给水泵应采用食品级不锈钢材质。
5.2.1.4沉箱式卫生间应设置侧排地漏。
5.2.1.5淋浴房、卫生间地漏、浴缸和洗脸盆的排水管应在楼板下方设置存水弯；采取同层排水的则在楼板上方设置存水弯。
5.2.1.6别墅和排屋的敞开式阳台、露台和多、高层公寓的露台应配套设置地漏和溢水管，溢水管应位于地漏附近，管径不小于DN50，管底高于地漏完成面20～30mm。
5.2.1.7雨水立管应设置检修口。
5.2.1.8埋地排水横管的基础应密实，并采用管墩或其它支撑体系予以固定，回填土应分层夯实。
5.2.1.9高层住宅地下室和转换层的水平干管和排出管应选用柔性接口排水管。
5.2.1.10室外排水系统的检查井、窨井、化粪池等应设置在绿化带或其它隐蔽部位，严禁设置在小区主要出入口和单元入口处。
5.2.1.11水平敷设的给水管应敷设在建筑顶板下吊顶内，尽量减少给水管道横向剔槽，给水管不宜敷设在卧室内，不得布置在卫生间降板坑内。
5.2.1.12室内冷热水管沿墙埋设时，其分别距离建筑完成面300mm和600mm。
走楼板管道距墙分别为150mm和250mm。
5.2.1.13厨房和卫生间各卫生器具的给水配件距离完成地面的高度分别为：
坐便器距地150mm，浴缸距地650mm，洗衣机距地1100mm，淋浴器距地1150mm，热水器距地1100mm，洗涤盆距地500mm。
5.2.1.14公共功能的管道（包括消防、给水、雨水等立管）不得布置在业主私家的区域内；管道不得挡窗、挡门或与热水器排气口等冲突；排水立管、排水地漏应定位。
（如条件限制，雨水立管可设置在私家花园、阳台、露台等处）。
5.2.1.15严禁排水管道直接外露在卧室、客厅、餐厅、走道、玄关等处。
排水管道不宜跨越房门。
5.2.1.16高层建筑地面以上转换楼层的排水立管与横管连接处，应使用铸铁管件，以防止排水管道破裂；完成转换后，不再承担压力的管道仍使用UPVC管。
5.2.1.17地漏设置要求：
卫生间淋浴区设置三防地漏，马桶处采用水封地漏或密闭地漏；洗衣机设置在卫生间时，单独设置地漏，洗衣机地漏不得设置在洗衣机下，应放置在洗衣机出水口一侧，排水软管放置在不易被人碰到的地方。
阳台、露台、外廊等处地漏必须采用直通式地漏。
5.2.1.18当景观阳台长度大于6米时，宜双向找坡，设置两处排水地漏。
5.2.1.19所有私家花园、采光井均应设置雨水口。
5.2.1.20车库入口的排水沟应设计排水管接入雨水井；挡水沟应将入口围闭；沟外侧坡度应向外侧找坡并要求满足建筑要求；架空层车库靠柱子设计的排水管应设计在柱的内侧，不影响车辆出入。
5.2.1.21车库应设计洒水栓及排水沟。
车库等地下室顶板如有覆土，除在覆土面上应设计地面排水之外，也应设计覆土内渗水的排水。
5.2.1.22地下室集水坑中应设置水位控制装置，图纸中应提供停泵水位、启泵水位、报警水位；停泵水位应在潜水泵允许最低水位之上；消防电梯集水坑应放置在消防电梯底坑外，其位置应避免影响承台高度。
5.2.1.23除车库出入口、水泵房、空调机房、消防电梯集水坑、地下室顶板开口处等排水量较大的区域的集水坑设计两台潜水泵外（平时互为备用，报警水位时双泵使用），其余集水坑应仅考虑安装一台潜水泵，不考虑备用泵（减少不必要的成本投入）。
5.2.1.24公共餐饮业的厨房废水，应经过隔油池处理后排放；应要求设计明确提供隔油池的位置、规格及尺寸（隔油池必须设置在室外）。
5.2.1.25室外阀门井主管上宜设置放空管，阀门井底应设置排水管，并接至雨水井。
5.2.1.26室外排水管的设计标高应保证排水出户管接入检查井时满足管顶平接的条件。
5.2.1.27室外排水管道在车行道下或其他承压大的地方（如预埋管道的临时施工车行道下）采用重型预应力钢筋混凝土管；非车行道下室外排水管道DN200～DN500采用聚氯乙烯双壁波纹管，DN≥600宜采用预应力钢筋混凝土管。
5.2.1.28尽量避免将检查井设计到庭院或建筑物内，若必须设置时，宜设计成小方井（或塑料检查井），且对检查口做密封处理。
5.2.1.29水景池集水坑应设置排水措施。
当水景池底标高较高时，设置阀门井，重力排水；当水景池标高低时，在潜水泵出水管设置带阀门的旁通管，加压排水。
5.2.1.30室外强电、弱电井应设置排水措施。
当电井井底标高高于雨水井底标高且满足管顶平接条件时，电井向雨水井重力排水；当电井井底标高低于雨水井底标高时，在小区内井底标高低的强电、弱电井内设置集水坑，当电井内积水时，用水泵提升，潜水泵为移动式。
5.2.2暖通工程
3
4
5
5.2
5.2.1
5.2.2.1应重视空调机组、冷却塔、水泵房、风机房等暖通设备的选址问题，防止设备运行时产生的废气、废水、废热、振动和噪音对小区环境造成不良影响。
5.2.2.2空调机房、风机房、水泵房应采取有效隔声、降噪和减振措施，设备运行噪音指标应符合国家有关环保标准。
5.2.2.3空调机位或设备阳台的面积应满足设备安装要求，并设置排水地漏。
机组周围应预留足够的操作空间，便于日常维护和检修。
室外机组应安装于混凝土基础或钢制支架上，钢制支架应采用热镀锌工艺防锈处理。
5.2.2.4监控中心、岗亭应独立设置专用空调；变配电房、电信机房应按有空调需求配置电源、冷凝水排水管和预留洞口，且严禁冷凝水散排。
对室外机的安装位置要提前规划，不得占用相关通道位置和影响行人。
5.2.2.5弱电设备间、电梯机房应配置机械通风装置。
并配置电源、冷凝水排水管和预留洞口，且严禁冷凝水散排。
5.2.2.6厨房和卫生间竖向烟气井道严禁多管合并、转弯和转换位置。
5.2.2.7空调位应满足暖通专业对空调位尺寸要求，空调位中有雨水、污水、空调冷凝水管、煤气管时，应考虑各种管道占用空间后，是否满足室外机放置要求。
5.2.2.8空调冷凝水必须接入雨水管道系统，可接入雨水口、雨水沟、渗水井等处，不得在外墙散水台阶、天井、露台等处散排，但允许散排在绿地和花池中。
5.2.2.9壁挂式空调冷凝水排水干管和接口禁止安装于室内，可设在阳台、花园、露台、外墙面上，如无法实现，应将接口设置在卫生间或公共过道等处。
空调冷凝水管放在阳台、露台的门后时，不应影响门、窗的开启。
空调冷凝水管为UPVC给水管，宜明装，尽量避免暗装。
5.2.2.10空调冷媒冷凝管穿外墙时，外墙预埋Ф80PVC套管（穿梁及砼墙时，改为Ф80钢套管）。
当室内机为壁挂机时，套管中心设在梁下50mm处。
若需穿梁设置时，套管中心距楼层板底面不应小于350mm。
当室内机为柜机时，套管中心距楼地面建筑完成面150mm，均向外倾斜5度。
5.2.2.11超过28㎡的客（餐）厅空调应同时考虑壁挂式和柜机的排水。
5.2.2.12空调回风口采用门铰式，方便清洗过滤网。
送、回风口与风管的连接应采用硬或软性连接，杜绝连接不严、不连接现象。
5.2.2.13非活动式吊顶内安装的空调应设置检修孔，检修孔应在设备附近，尺寸在400*400以上（应与装修效果协调），检修孔上方应尽量减少遮挡物，保证检修空间。
5.2.2.14风管与风机的软接应采用应采用防腐、防潮、不透气、不易霉变的柔性材料，柔性短管的长度，一般宜为150～300mm，其连接处应严密、牢固可靠；柔性短管不宜作为找正、找平的异径连接管。
用于空调的软接应采取防结露措施。
5.2.2.15
5.2.3电梯工程
3
4
5
5.1
5.1.3
5.2.3.1高配置精装修住宅项目电梯轿厢应设置专用空调。
5.2.3.2电梯机房应设置空调或通风设备，保证机房温度不大于40℃。
5.2.3.3电梯基坑应采取有组织排水措施。
5.2.4电气工程
5.2
5.2.3
5.2.4
5.2.4.1配电箱空气开关上应采用打印标签统一标识各出线回路。
5.2.4.2毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。
5.2.4.3毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。
5.2.4.4电线、电缆耐火等级的选择：
消防负荷选择耐火型，其它选择普通型。
5.2.4.5楼梯间、电梯厅等照明采用红外感应延时自息开关控制。
5.2.4.6除了机场附近的项目，其他高层住宅建议不考虑安装航空障碍灯。
5.2.4.7室外井井底设置排水管（PV50）就近接入室外雨水管网，须在水专业图纸中体现。
5.2.4.8应尽量将各种检查井置于隐蔽处，当这些井处在人行道及广场等铺装地面时，应结合景观设计对井口进行处理。
5.2.4.9管线开槽预埋时请避免从室内接管穿外墙并在外墙上预埋裸露线盒的情况，否则相当于人为制造一条渗水通道。
5.2.4.10电缆人孔、手孔的设置位置不得跨越路面或路牙，也不得设置在园建矮墙下面。
5.2.4.11地下车库内具备自然采光的区域，其灯具自成回路，满足物业白天关灯的需求。
5.2.4.12线路路由需要考虑避免装修阶段的破坏，具体要求如下。
5.2.4.12.1.除厨房外，墙面上只敷设垂直管线，避免敷设水平管线。
垂直管线跟末端点位在一条垂直线上。
（详下图）
5.2.4.12.2.顶板预埋的管路尽量与墙面垂直，灯具附近半径0.5米范围内的线路必须垂直于墙面。
（详下图）
5.2.4.12.3.同一楼板内，上层住户使用的管线必须置于下层住户管线之上。
（详上图）
5.2.4.13.精装交付户内电气配置的安装位置标准见下表（毛坯房预留亦应参照此标准。
各地交付标准不一，设计和交付标准中有的配置，应按此表中要求的位置安装）：
序号
部位
配置
标高m
安装位置
备注
1
玄关
强电箱
1.8
入户门后，嵌墙安装
1.8为强电箱箱底标高
弱电箱
0.3
入户门后，嵌墙安装
0.3为弱电箱箱底标高
门铃按钮
1.4
按钮在入户门外侧门垛处
门垛建议不小于15cm；
普通吸顶灯
吸顶
玄关中央顶板处
玄关灯、客厅灯开关
1.4
门内安装，门洞边应有15~20cm垛
1、客厅灯宜采用双控开关，另外一个控制点设置在客厅进房间的走道上，跟附近其它开关合贴邻安装。
2、如厨房门开在玄关处，应有厨房灯、生活阳台灯开关
2
餐厅
普通吸顶灯
吸顶
餐桌正上方顶板处
电源插座
0.3
餐桌旁的墙下；饮水机插座设在餐厅、客厅间合适位置
开关
1.4
餐厅墙旁
如厨房门开在餐厅处，厨房门侧墙处安装餐厅灯开关
3
客厅
客厅灯
吸顶
客厅中间顶板处
过道灯
吸顶
过道中间顶板处
过道灯开关一般设置在厨房门口、公卫、过道处等
电视电源插座
0.6
电视墙位置（一般居中布置），距有线电视插座不小于50cm
电视信号插座
0.6
电视墙位置,与强电插座间相距不小于50cm
电话电源插座
0.3
客厅沙发墙位置，距电话插座不小于50cm
电话插座为地插时，插座也调整为地插
电话信号插座
0.3
客厅沙发墙位置，离强电插座不小于50cm
空调插座
2.1（0.3）
插座与空调洞口一致
空调为柜机时，高度调整为0.3，与洞口方位一致
安保型对讲室内机
1.4
具体需对照户型平面，通常为靠近入户门附近安装，注意不要被门挡住
红外探头
2.1
具体需对照户型平面客厅沙发墙,位置考虑可以探射到入户门,通常和下面的电话插座位于一条直线上，离走道边20cm
红外探头一般设置在客厅内（设计若有）
紧急报警按钮
0.6
客厅沙发墙位置，需注意不能被沙发靠背遮挡，电话插座的正上方
对于父母房带浴室的户型，在该浴室内的紧急报警按钮安装高度1m。
4
景观阳台
景观阳台灯
吸顶
阳台中央顶板处
洗衣机电源插座
1.4
洗衣机位上方（防水盒）
洗衣机不设置在景观阳台时，此插座取消
开关
1.4
景观阳台门内侧,室内安装
5
厨房
厨房灯
吸顶
厨房中央顶板处
消毒柜电源插座
0.6
消毒柜附近，以户型平面位置为准
消毒柜设计在吊柜内时，插座高度2.1米
冰箱电源插座
0.6
冰箱背后，以户型平面位置为准
靠近冰箱侧边，要求既能藏在冰箱后面，又方便插拔
微波炉电源插座
微波炉附近，以户型平面位置为准
若没有明确的微波炉安装位置，取消该插座
备用电源插座
1.2
备用插座（单块瓷砖的中间）
油烟机电源
吸顶
油烟机上方
热水器电源插座
2.1
热水器处（注意距燃气管道不小于30cm）
热水器不设置在厨房时，此插座取消
开关
1.4
厨房门侧，门洞15~20cm以内
6
生活阳台
阳台灯
吸顶
生活阳台中央顶板处
洗衣机电源插座
1.4
洗衣机位上方（防水盒）
洗衣机不设置在生活阳台时，此插座取消
热水器电源插座
2.2
热水器处，一般在洗衣机上方，带防水盒，距燃气表30cm以上
热水器不设置在生活时，此插座取消
7
公卫/主卫
卫生间吸顶灯
吸顶
卫生间中间顶板处，线盒选用浅开关盒（3.5cm厚）
镜前灯
2
卫生间镜子正上方，不安装线盒，直接出线
A级配置
排气扇
吸顶
采用吊顶式排气扇，不安装插座，直接用白板接线
墙上安装时，高度2.2米，与排气扇洞口位置一致
电源插座
1.4
靠近洗手盆侧墙，需考柜门的开启，离边墙40cm以上，加防水盒
设计若有
电源插座
0.3
马桶旁
设计若有，A级设置
开关
1.4
卫生间外门侧，需考虑卫生间门套线的安装，门垛不小于15cm
8
书房/儿童房
卧室灯
吸顶
卧室正中顶板处
书桌电源插座
0.6
参照户型布置，通常为书桌位置
无书桌时，此插座取消
电视电源插
0.6
电视机位置，距电视信号插座50cm
无电视机时，此插座取消
床头电源插
0.6
床头墙位置，距墙70cm以上，不得与衣柜门冲突；距离电话插座50cm
无床时（书房），此插座取消
空调插座
2.1
插座与空调洞口一致
风扇电源插
0.3
扇的摆放要求时，在床尾附
网络插座
0.6
书桌位置,与电源插座间相距50cm
无书房时，网络插座调整到主卧
电话插座
0.6
书桌附近安装，和插座间距50cm
无书桌时（儿童房），此插座取消
开关
1.4
卧室门侧，门洞15~20cm以内
9
次卧
卧室灯
吸顶
卧室正中顶板处
电视电源插座
0.6
电视机位置，距电视插座50cm
无电视机时，此插座取消
床头电源插
0.6
床头墙位置，距墙70cm以上，不得与衣柜门冲突；距离电话插座50cm
床一边靠墙时只设一个插座
有线电视插座
0.6
床头对面电视墙,离强电插座50cm
设计若有
空调插座
2.1
插座与空调洞口一致
风扇电源插座
0.3
当以上插座都不能满足风扇的摆放要求时，在床尾附近增设此插座
开关
1.4
卧室门侧，门洞15~20cm以内
双控开关（门边、床头）
10
主卧
卧室灯
吸顶
卧室正中顶板处
玄关灯
吸顶
玄关正中顶板处
主卧无玄关时，此灯取消
衣帽间灯
吸顶
衣帽间正中顶板处（衣柜外范围）
主卧无衣帽间时，此灯取消
电视电源插座
0.6
床头对面墙位置，距离电话插座50cm
主卧无法设置电视插座时，此插座取消
有线电视插座
0.6
床头对面电视墙,离强电插座50cm
床头电源插座
0.6
床头墙两侧，距离电话插座、报警按钮50cm
书桌电源插座
0.6
主卧书桌/梳妆台旁设置
主卧无书桌/梳妆台设计时，此插座取消
网络插座
0.6
书桌位置,与电源插座间相距50cm
有书房时，网络插座调整到书房
空调插座
2.1
插座与空调洞口一致
开关
1.4
主卧入门处或主卫门侧
1、控制入口玄关灯、主卧灯、衣帽间灯；2、主卧灯设置双控开关，另一个开关位在床头
报警按钮
0.6
靠近卧室门侧的床头附近安装，和床头的电话插座在同一直线上，与床头灯开关同一水平线，间距50cm
5.2.5弱电工程
5.2.5
5.2.5.1监控中心应设置门禁。
5.2.5.2门禁系统的管理中心应设在小区的物业服务中心。
5.2.5.3通信、数据、电视、可视对讲系统的所有进线、水平线缆等均应在户内弱电箱内通过标准模块端接入。
5.2.5.4设置凸面反光镜的地下车库出入口应同时设置车辆出入提示系统。
5.2.5.5厨房间应预留可燃气体泄漏报警装置接口，若客户要求完成端口连接和联网服务的，应由物管公司与客户以物业公约的形式明确服务事项、收费标准、法律责任等各项内容。
5.2.5.6岗亭、监控室、出入口道闸之间应考虑多预埋2根DN40以上的管道。
5.3精装修工程
3
4
5
5.1
5.2
5.3
5.3.1墙面给水管周边部位应进行防水封堵。
5.3.2卫生间墙面防水高度应满足下列要求：
（1）淋浴房区域防水高度应不小于1800mm；
（2）卫生间除淋浴房外其
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