外伶仃岛酒店可行性分析报告.docx
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外伶仃岛酒店可行性分析报告
**集团房地产项目
可行性研究报告
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冃U言
随着**集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需
求越来越强烈。
为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升**集团竞
争力，特制定可行性报告内容指引。
可行性报告内容指引
第一部分：
项目决策背景及摘要
、外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，女口：
交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。
2、1）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位
珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，2008年：
国务院颁布实施珠江三角洲地
区改革发展规划纲要（2008-2020年，并明确珠海为珠江口西岸的核心城市。
珠海位于广东省珠江口的西南部。
东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市,
北与中山市接壤。
珠海是中国的五个经济特区之一。
珠海于1980年成为经济特区。
为确保本身的高科技和旅游地位，珠海抑制重工业发展。
按总工业输出额计，主要工业依次为：
电子及通讯设备、电子仪器及机械、办公室仪器。
珠海从昔日一个经济落后的边陲小县，一跃成为新型花园城市。
2）珠海的经济地位，及珠海的发展对周边经济的影响
3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
、内部因素
1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展
中的地位（是否核心项目）；
2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。
第二部分：
项目概况
—、宗地位置
1、珠海市概况
地理位置
珠海市地处珠江三角洲南翼，位于广东省东南部，珠江出海口西侧，是中国五大经济特区之一，同时也是广东的侨乡之一。
人口特征
截止2008年，珠海市常住人口148.11万人，比上年末增加2.67万人，增长1.8%。
其中，户籍人口99.48万人，增长4.0%。
自然条件
珠海属亚热带海洋性气候，年平均气温22.3C,最低气温2.5C。
常受南亚热带季候风侵袭，
多雷雨，年降雨量为1770~2300毫米，4月至9月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。
珠海的灾害性天气主要是台风和暴雨，台风
出现的时间多在6月至10月，年平均4次左右，其中严重影响珠海市的台风平均每年1次
暴雨有5次左右。
交通体系
公路：
已经建成的高速公路包括：
京珠高速、京珠西线高速、广珠西线高速、西部沿海高速
和江珠高速公路、即将动工或规划的高速公路包括：
机场高速公路、高栏港高速公路、港珠
澳连接线和金海高速。
铁路：
广珠铁路于1997年开工、1999年停工，2007年复工，预计2011年通车。
港口：
珠海港是珠江西岸唯一的深水大港，目前珠海港已形成西区以高栏港区为主、东区以
桂山港区为主、市区以九洲、香洲、唐家、前山、井岸、斗门等港区为主的三个港口群体。
2008年港口货物吞吐量4086.2万吨，增长10.1%，其中港口集装箱吞吐量65.5万标准箱增长3.8%。
根据相关规划，珠海提出“以港立市”战略，“未来5年珠海港将进入高速发展期”积极发展港口经济。
航空：
根据初步统计数据，三灶机场已和全国二十多个主要城市通航，2008年珠海三灶机
场完成115万人次的旅客吞吐量以及12,000吨货邮吞吐量，在全球航空业不景、自然灾害、油价高企等影响的大环境下，实现稳步增长。
轻轨：
广珠城际轻轨（在建），预计2010年10月广州亚运会前投入营运，届时将改变珠海作为陆路交通区域末端的局面。
桥梁：
港珠澳大桥，以公路桥的形式连接香港、珠海和澳门，建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3个多小时缩减为半个多小时。
港珠澳大桥的兴建将使珠海成为珠江口西岸承接香港辐射的“桥头堡”，有利于承接香港产业发展、城市功能的拓展和延伸。
交通便捷程度
1）珠海市对外交通体系建设相对完整，基本形成了以公路、航空和轻轨为主的陆空交通格
局，与周边城市实现交通接驳，据此，珠海与珠三角主要城市将在1小时生活圈内。
2、外伶仃岛
外伶仃岛位于珠海市东区，地处珠江入海口，西距市中心27海里，北距香港长洲6
海里，面积4.23平方公里，是珠三角地区进出南太平洋国际航线的必经之地，具有
重要的战略地位。
是唯一可看见香港市中心的海岛。
外伶仃岛自然条件
气温。
外伶仃岛属亚热带季风气候，1月平均气温14.8C,7月平均气温27.9C,3~4月为雾季，3月雾最多，8~9月有台风，最大风速12级以上，5、7、10~12月份天气平和。
降雨。
外伶仃岛降雨量一年中有丰枯季之分，4月至9月丰水期量占年降雨量的80%以上。
风。
岛上风速较大，年平均风速在6.5米/秒左右，冬半年的平均风速大于夏半年。
夏半年
的4~9月平均风速在6米/秒左右，7月是全年风速最小的年份，平均6米/秒；冬半年的10~3月的平均风速在6.5~7米/秒，年内最大风速半数以上出现在热带气旋活跃期（7~10
月）。
外伶仃岛海洋水文
水深。
东澳岛除岛南部分水深在10米以下外，其余海湾的水深均在10米以上。
水温。
海水温度年变化与太阳辐射量有关，7~8月水温最高，9月开始降温，1~2月
水温最低，海水温度年平均为22.7C。
波浪。
冬季的波浪高于夏季的波浪，一般波浪不高，平均为0.9~1.9米，受台风直接影响时，平均波高5~6米，最大波高8米；受强台风直接影响时，平均波高8米，最大
波高大于10米。
指标
眷考标准*三亚
亚热带
气温
匕X份月平均％温
279VVt1月憫最低・月
平均气隘14JBX：
年254V.匕村份加臥月平均^3128.310：
1月份JB低.
月乎均气温20.7r
沙彈
沙淹面域不大
、我海区宣达50*60粒沙*：
汨门细软，海水讯瀛潍氓・能见»7-9*,
海风
常年乎均傀遠65朴杪
常年平均风速25杓眇
會风
fr®月台凤李节
台风频賂毎年3一8次
外伶仃岛旅游资源
自然景观：
岛上冬无寒，夏无酷暑，四季如春，山水兼得，旅游资源丰富多彩，具有
典型的亚热带雨林风景和海岛伊甸园风光，是镶嵌在珠江口与南太平洋交汇处的一颗
璀璨的明珠。
人文景观：
北帝晨钟、伶峰揽胜民族英雄文天祥《过伶仃洋》的名句“人生自古谁无死，留取丹心照汗青”，即诞生于此。
3、市场需求临近度
1）休闲度假客源：
富庶珠三角地区的主要城市人均GDP均已经超过3000美元，这标志
着珠三角地区已经进入休闲度假经济时代，加之周末、迷你假期及黄金周等不间断长、短假
期使得居民具备了休闲度假经济条件和时间条件，所以外伶仃岛凭借原生态的海岛风光营造
的慵懒、慢调的度假生活氛围将与城市生活形成强烈的反差，对这类客源有较大的吸引
力。
2）会议旅游客源市场：
由于未来一段时间内，外伶仃岛与陆地的交通便捷性均不够理想，
所以对于大型会议组织者的吸引力有限；但度假酒店特有的休闲度假特性、及良好的景观资
源，加之高端会议接待设施及服务对高品质商务会议和公司奖励旅游具有较强吸引力，因
此有望获得部分会议客源。
3）旅游团队客源市场：
目前外伶仃岛接待的客源以旅游团队客源为主，而本岛的旅游业由观光旅游向休闲度假旅游转变尚需时日，因此旅游团队仍将是拟建项目客源组成部份。
4）政府客源市场：
作为珠海的示范岛屿，外伶仃岛的发展将引致政务考察的需求，此类客源表现为注重尊贵性和安全性等特征。
5）商务客源市场：
如上述分析，由于交通存在一定的限制、加之周边服务配套将在较长
一段时间内都比较落后，这些都与商务客源的快捷、方便等要求相悖，所以本项目酒店对于此类客源的吸引力相对要弱一些。
4、外伶仃岛资源环境优劣势分析
根据资源的类型和特质，东澳岛旅游资源可分为海岛风光观赏性资源和海岛风光体验性资源
两种类型。
其中观赏性资源包括自然及人文景观，如东湾沙滩游乐场、石头公园风景区、摩
岩石刻、香江海市、北帝晨钟、伶峰揽胜等；体验性资源包括4S，即阳光、沙滩、海水、
海鲜。
1）外伶仃岛资源环境优势分析，通过与珠海已开发旅游的其他海岛资源条件对比分析，
东澳岛自然资源存在区域普遍性优势，但无相对优势。
区域普遍性优势：
完整地保留着原始
自然的生态环境，表现在植被茂盛、沙滩沙质柔软细润、海水蔚蓝明净、阳光和煦明媚，空气清新舒适，作为原生态的海岛，对休闲度假客人有一定的吸引力。
珠海周边已开发旅游的
海岛及基本概况表
蛤恂仃岛
37
乎方公呱
2.3
平方公里
if牛％瞒用
報共计10T
方会樂
22VZE右.K2的平均魁于域高％濫36心
釣800来.帆沈
200眾
200黑
大扁河沙长的4公里.纵譯200-500緞
下風湾
海豚溝浊薄地铃平锻・氏约300t
代技隸游
iftjSr
水擠石箭、无胳
嶽生态海隅St
职军
舐生总海岛吐號、
文天祥广迹
2）外伶仃岛资源环境劣势分析
外伶仃岛观赏性资源对于中高端休闲度假客源的吸引力有限，区域形象品牌不够鲜明；外伶
仃岛沙滩面积小，其他区域的滩涂多以石头为主，对于海上运动的规模性发展有一定限制；外伶仃岛最冷的1、2月平均气温为14°C、最热的6〜8月平均气温为28°C,导致淡旺季明显；外伶仃岛的台风集中在8~9月，最大风速12级以上，台风对于旅游度假的安全
性有较大的负面作用。
3）外伶仃岛资源环境评价
海岛旅游开发尚处于初级发展阶段，海岛风光依然是东澳岛旅游的核心内容；海岛旅游资源的开发方向比较单一，表现在观赏性项目吸引力不足，体验性项目缺失，资源体验价值的挖
掘有待进一步提升，表现在文化体验、休闲娱乐体验等方面；其中，文化体验包括如何将海
岛旅游与本地的或者外来的文化深度结合，譬如阳朔的印象刘三姐和西街是文化体验营造较为成功的案例之一；休闲娱乐体验则表现在如何打造具有参与性、体验性和娱乐性的休闲度
假产品等，譬如开辟丰富多彩的陆上和海上运动等，同时根据珠海海岛旅游问卷调查（2009）
显示，游客对于各项休闲娱乐活动的选择较为平均，反映出希望活动丰富性和动感性。
18.00%
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、宗地现状
1、四至范围；
外伶仃岛位于珠海市东区，地处珠江入海口，西距市中心27海里，北距香港长
洲6海里，面积4.23平方公里，是珠三角地区进出南太平洋国际航线的必经之
地，具有重要的战略地位。
是唯一可看见香港市中心的海岛。
2、地形地貌状况，与周边地势的关系；
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发
有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工
状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,
地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等
因素分割土地；
7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
附图：
平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、
河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。
三、项目周边的社区配套
（一）周边3000米范围内的社区配套
1、交通状况；
外伶仃岛的对外交通主要为海上交通线，在旅游淡季时，一天1班船往返于香洲码头和
外伶仃岛码头，在旅游旺季时，具体往返船只可根据客运需求量进行调节，一天可达4-5
班往返。
另外，可经九洲港包艇直达。
东澳岛与香港、澳门及其他岛屿均未通航，联系不便,
香港快艇曾被允许靠泊，因历史原因终止。
在与深圳通航的发展进程之中，珠海市万山区相
关负责人表示，经与深圳旅游等部门商洽，深圳直达珠海海岛旅游航线有望近期内重新开通，即在今年下半年内开通。
1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：
交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。
2、教育：
大中小学配置及教育质量情况。
3、医院配置及等级
4、大型购物中心、主要商业和市场
5、文化、体育、娱乐设施
6、公园
7、银行
8、邮局
9、其他
附图：
生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、治安情况
2、空气状况
3、噪声情况
4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、周边景观
7、风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、其他
五、大市政配套（要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、供水状况：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、污水、雨水排放：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、通讯（有线电视、电话、网络）：
现有线路、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、永久性供电和临时施工用电：
现有线路、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积；
2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3、容积率
4、建筑密度
5、控高
6、绿化率
7、公共建筑的配置要求：
如学校、医院、商场等
8、其他
七、土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。
根据购买价格计算总地价、楼面地价。
八、土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
九、近期开发与作为土地储备后期开发优缺点分析
第三部分：
法律及政策性风险分析
、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
（一）项目立项
1、项目是否已经立项
2、立项主体是否能够变更
3、立项变更条件和时间
4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（二）项目用地现状
1、土地所有权归属
2、土地使用权归属
3、土地的性质
4、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（三）项目用地规划
1、规划用地所有权归属
2、规划用地使用权归属
3、规划用地用途
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（四）项目用地取得土地使用权程序评估
1、取得土地使用权的程序描述
2、取得土地使用权需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用权所需条件
4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决方案）
（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）
1、土地性质变更的程序描述和理由
2、土地性质变更的政策支持或障碍
3、土地性质变更需要的工作日
4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）
（六）政策性风险评估
1、政府资源利用的评估：
1）当地政府对外来投资的态度；
2）当地政府职能部门的办事作风；
3）当地政府对该项目的关注程度；
4）地块周边已有开发商项目成败的政府因素；
5）与政府合作关系。
2、政策变更对项目开发的影响：
1）城市规划限制或更改；
2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。
二、合作方式及风险评估
1、合作方基本情况：
名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。
2、合作方式：
例如：
一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。
除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。
对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、主要合作条件
4、合作风险评估：
1）通过其他相关渠道了解项目背景资料：
如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；
2）对合作方已完成的手续进行核实；
3）土地使用年限；
4）土地权属是否明晰，有无抵押或其他法律纠纷等问题；
5）土地方的信用；
6）付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；
7）其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。
三、总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。
女口：
签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
第四部分：
市场分析
4.1珠海经济发展情况调查及分析
1）珠三角旅游经济发展情况
根据国际经验，人均GDP达到3000美元后将产生普遍的休闲度假旅游需求，2008年珠
三角地区人均GDP达到9,020美元，这意味着珠三角地区已全面进入休闲度假旅游阶段，
居民休闲度假旅游需求旺盛。
200B年珠三角主要城市人均GDP
人均GDP（矣元〉
救崔晁涼：
2观8年各域市站氏经界和社会炙嶽统计公报
备主：
人的GAP技韻常生人仃计耳
珠三角的居民出游率高。
2007年，全国城镇居民国内旅游的平均出游率为166.28%，而广
州、深圳、珠海的出游率就已达198.21%、367.74%、226.65%。
2）珠海宏观经济发展情况
经济总体发展稳健，为酒店业的发展提供了稳定良好的经济环境。
2008年珠海市经济总量
达992.06亿元，同时，2006~2008年GDP年均增幅15.5%，虽然受到金融危机的影响，2008年珠海的GDP仍能保持14%的增长速度，经济呈稳健趋势发展，为酒店业的发展提供了稳定良好的经济环境。
产业结构较为合理，为酒店业带来较丰富的商务及旅游休闲度假客源。
2008年珠海市三次
产业结构为2.9:
54.7:
42.4，第二、三产业发展各有特色，由此衍生较丰富的对外商务往来客源和旅游休闲度假客源。
珠海的社会整体消费和人均消费均表现活跃。
2008年珠海市社会消费品零售总额359.74
亿元，增长19.3%;同时，城镇居民人均可支配收入（20,949元）和按户籍人口计算的人
均GDP（9,733美元）均为度假经济奠定了良好的消费基础。
3）珠海旅游业发展状况
珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，素有"百岛之市”美，已经在全国形成了较好的旅游品牌知名度和美誉度。
珠海的主要旅游景点有圆明新园、珠海御温泉度假村、海泉湾度
假城、东澳岛、珠海国际赛车场、九洲岛•淇澳岛、珠海渔女、情侣路、竹仙洞、金银沙滩
和白藤湖水乡风情游景区等。
根据珠海市统计局的数据分析，2006~2008年珠海国内旅游旅游发展平稳，各项指标平均
增长幅度集中在4~6%之间，同时由于金融危机的影响，2008年接待的入境游客数量增幅
不明显；同时相比于国内其他城市，2006~2008年珠海接待的入境游客占总量的比例保持
在25%左右，表现良好。
IfeWflt计指标
2006
2007
2008
平WW
接侍过夜游霁｛万人次）
729.58
758J3
808.21
5.26%
接怜国内游客（万人次）526.78553.24601J26.83%
搖特入境游客1万人次）
202.79
204一旳
207.08
k06%
资料来漁：
2006^-2008年珠溥市国民经济和社会发展蛻计鲁技
4）以外伶仃岛、东澳岛、荷包岛、万山岛、庙湾岛、桂山岛、白沥岛和担杆岛为代表的
海岛游正成为珠海旅游业、珠三角旅游经济的新热点，同时市场分析显示，海岛旅游存在较大的升级空间。
珠海海岛旅游问卷调查问卷显示，每年去海岛旅游次数在1~3次的游客占比达78%;并且,
以同朋友、家人一起看海景、吃海鲜、纯粹放松等休闲度假为主要目的。
就樁来源：
样海岛轍爵问尊谓查2呱9
4M来禅；杯海轩鎳网程调查2。
的
紙拇裳淞：
珠川海為裱护问举遅叠2。
師
珠海海岛游的客源主要以珠海本地、广州、深圳等城市为主，总的来讲，核心客源的来
源地仍以珠三角地区为主。
救鼻":
玖希床島认对月冬視&2（109
中低档次的酒店最受游客偏爱，同时中高端酒店也存在需求的空间。
珠海海岛旅游问调查显
示，能够承受300元以下的游客占比达70.8%、300-500元的游客占比19.5%，500元以
上的游客占比9.8%。
戟埠何&海岛乂用耳你谒夕
目前海岛旅游存在着旅游品种单一、旅游资源有待深度开发，和旅游服务设施档次有待提升
等问题。
问卷调查显示，目前游客对于海岛旅游不满意的地方主要包括配套住宿较少、配套
住宿条件差、能参与的海岛活动较少、上岛船次数太少等。
3000%
0.00%
25.00%
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
27.70%27.70%
2290%
2470%
1即0%
戟据来煉：
嶽滓海烏裁游阿蓉钩查20肿
其他
4次
3,'-.
2,'-
0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%
數据来漳：
珠海海岛旅游问卷调查2009
调查数据显示，选择参加旅行团和自由行的游客分别占31.3%和56.6%，如果现有交通和旅
游接待设施得到改善，选择自由行的游客比例将会进一步扩大。
、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅历史市场简述
◊形成时间
◊各档次住宅区域内分布状况
◊购买人群变化
2、区域住宅市场
升级会员 