老年公寓建设项目可行性研究报告书.docx
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老年公寓建设项目可行性研究报告书
1总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
乌鲁木齐米东区鑫园老年公寓
1.1.2项目申报单位
米东区鑫都
1.1.3项目建设性质
新建
1.1.4项目建设地点
新疆乌鲁木齐市米东区
1.1.5项目建设主要内容及规模
建设项目规划面积1.33hm2,总建筑面积约6000m2，建设内容为老年公寓及办公用房，一期建设标准间50间（100个床位），二期建设单人间40间（40个床位）。
结构形式为三层框架结构。
建筑包括老年人居室，其配套服务设施用房有餐厅、医务药品室、观察理疗室、康复保健室、公用卫生间、公用洗衣间、公用浴室、售货、餐饮、理发、银行、邮电代理、开水间、储藏间、健身、娱乐、阅览、教室等。
1.1.6项目建设期
项目建设期为1年
1.1.7项目投资及资金筹措
本项目建设投资1491万元，建设资金由建设单位自筹解决。
1.2项目建设理由
本项目的建设目的是为促进米东区社会养老服务行业的发屐，实施我国“以国家兴办社会福利机构为示范、其多种所有制形式的社会福利机构为骨干、社区福利为依托、居家供养为基础的社会福利服务网络”的战略目标，进一步完善米东区社会养老服务。
项目的建设符合党的十五大精神指导，立足社会主义初级阶段的国情，以满足全社会日益增长的社会福利服务需求为目标，以老年人社会福利服务为重点，抓住机遇，深化改革，积极推进福利行业的社会化进程，实现社会福利事业的健康、有序、快速发展的总要求。
1.3可行性研究工作范围和内容
通过对项目背景分析，结合当地民政事业发展需求分析，制定建设方案；对项目实施的外部条件、环境保护、职业安全卫生与消防、项目组织管理、实施进度、投资估算及资金来源、项目风险等方面进行综合分析。
1.4可行性报告编制依据
1、《老年人权益保障法》1996（第73号）
2、《社会福利机构管理办法》民政部令1999（第19号）
3、国务院办公厅转发民政部等十一部门《关于加快实现社会福利社会化的意见》2000颁布
4、自治区民政厅《关于支持社会力量举办老年福利服务设施的意见》
5、国家计划委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价办法与参考》
1.5可行性研究结论
大力发展社会福利事业，有利于提高人民群众的生活水平和生活质量，有利于维护改革、发展、稳定促进社会的长治久安，有利于推动社会的全面发展和文明进步。
此项目属于社会公益性、非营利性的项目，只有真正大力给与支持和倡导发展社会福利事业的领导、人民群众和企业界的人士共同合作努力，才能使该项目落地生根。
在项目立项过程中，要考虑兼顾以商养寓的思路，才能实现老年公寓等社会福利事业的健康有序、长久稳定、快速发展。
该项目的建设也是利国利民，造福一方的善举，为现有的老年人以及未来的老年人办实事，办好事。
该项目符合国情，顺应民意，具有广阔的发展前景。
2项目建设必要性
2.1项目现状
新中国成立50年来特别是改革开放以来，在党和政府的重视、关怀下，我国以老年人、残疾人、孤儿等社会特殊困难群体为主要对象的社会福利事业取得-了长足进展，有效地保障了特殊困难群体的基本生活权益，发挥了维护社会稳定、促进社会进步的重要作用。
特别是党的十一届三中全会以来，各级民政部门在党委。
政府的领导下，以邓小平理论和党的基本路线为指导，从我国社会主义初级阶段的基本国情出发，以实事求是的精神，大胆尝试，积极探索依靠社会力量发展社会福利事业的新途径，并在实践中积累了一定的经验。
第十次全国民政会议正式提出了“深化福利事业单位改革，加快社会福利社会化进程”的要求后，各级民政部门抓住机遇，开拓创新，从本地实际出发，因地制宜地推进社会福利的社会化。
经国务院批准转发了民政部制定的《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《社会福利机构管理暂行办法》、《老年人建筑设计规范》，通过全社会的努力，形成一个以国家、集体举办的福利机构为骨干，社会举办的福利机构为新的增长点，多渠道、多形式发展社会福利事业的新局面。
推进社会福利社会化不仅是必要的，也是切实可行的。
全社会对社会福利需求的急剧增长，使社会福利化具有广阔的发展前景，我国综合国力的增强，人民群众生活水平和道德水准的提高，为推进社会福利社会化奠定了良好的基础。
安老养老关系国家长治久安是国计民生的一件大事，因此，通过社会力量兴办一所老龄人养老、医疗保健、学习娱乐等公共福利项目是利国利民的，也是十分必要的。
目前，根据我国60岁及以上的老人所占的比重，我国实际上已经跨入“老年社会”的门槛，按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口的10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实，根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。
新疆近几年来也越来越明显的呈现出人口的老龄化和家庭的小型化。
老龄化人口占总人口的10%，其中有超过40%的老年人处于“空巢状态”，1/6的老人因为生活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院，使得家庭成员养老成为今后的大问题。
2.2项目建设必要性
目前我国老年人口基数大，增长快，特别是随着家庭小型化的发展，社会化养老的需求迅速增长。
但长期以来，我国社会福利由国家和集体包办，存在资金不足，福利机构少，服务水平较低等问题，难以满足人民群众对福利服务需求日益增长的需要。
自我国七十年代中期实行计划生育以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下，要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，养老问题已迫在眉睫。
更为突出的是我国80岁以上的高龄人口已达900万，并以每年5.4%的速度递增，我国人口老龄化速度之快、基数之大、高龄人口之多都是前所未有的，据有关调查，目前全国健康状况较差的以及有重病的老人大约有2500万～2700万人之多，其中生活完全不能自理的老人大约占一半，为1200万到1300万人。
这部分老人当中，如果有三分之一到四分之一需要各类社会福利机构提供服务，就是300～400多万人，而现在国家政府和社区办老年公寓，能提供的床位不到100万张，课件存在着一个相当大的潜在的社会福利服务市场。
在我区老龄人比例略低于全国平均水平，60岁以上老年人大约有130万人，约占新疆总人口的8%左右，乌鲁木齐是我区老龄人比例最高的地区，约占10%左右，按乌鲁木齐常驻人口160万人计算，60岁以上老人约15万人，本市在本世纪初很快进入老龄人城市行列。
据不完全统计整个乌鲁木齐地区现有老年公寓、敬老院、托老所有十余所约500多个床位，剔除200多个由民政部门收住的“三无”对象外，可向社会提供接纳老人的床位不足300张，照料需求与供给之间的差距较大。
目前，现有的养老机构在一定程度上解决了部分老年人的养老需要，同时随着米东区作为乌鲁木齐市新区的不断建设、老年人口的不断剧增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求。
米东区现有各族五保老人370人，乡镇敬老院均为上世纪80年代初修建，20多年来，由于房屋年久失修，设计不合理，场院窄小，基础设施落后，服务措施不到位，给老人生活带来不便，失去了供养作用。
因此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。
为此，2009年8月27日，由自治区民政厅、乌鲁木齐市米东区共同投资2000万元建设的三所乡镇敬老院同时开工，这是国家对米东区农村五保老人集中供养投入最高的一次。
米东区将在政府的大力推动下，鼓励民间和海外资金投入，让更多的企业和个人兴办养老机构，并在养老机构投资多元化，运作机制市场化的情况下，引进竞争机制，形成一个良好的竞争环境，推动养老机构的良性发展。
根据米东区未来5年的发展目标预计，居住人口将达5.4万人左右，其中相当一部分就是老年人，本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标，为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，有必要在居住区内建设至少两所老年公寓。
2.3项目建设可行性
“未富先老”和日趋严重的人口老龄化，无疑会影响其经济建设步伐。
为破解新疆老年人养老问题，自治区民政厅联合财政厅等13个部门出台了《关于支持社会力量兴办老年人社会福利机构的意见》（以下简称《意见》）。
《意见》规定，社会力量兴办老年人社会福利机构可享受财政补助、税收减免等14项优惠政策。
主要包括：
1、新建老年人社会福利机构基础设施建设项目贷款，财政给与当期贷款利息50%的贴息补助；
2、财政根据老年人在社会福利机构实际人数、实际天数，每人每天补助1.4元；
3、对老年人社会福利机构自用的房产和土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税；对向老年人提供育养服务取得的收入免征营业税。
4、新办的养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位1000元的标准给予一次性开办补贴。
虽说近几年来乌鲁木齐养老设施建设有了空前的发展，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与发达国家相比各项指标仍然存在不小的差距。
因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康发展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，本案正是这一良药中的一粒药丸。
3建设规模与建设内容
3.1建设规模
依据当地实际，此次拟建项目规划用地面积为1.33hm2，建筑面积为6000m2。
3.2建设内容
项目建设的内容根据自身的实际情况、参照相关建设标准及规范，按照“牢固、实用”原则进行建设。
建设内容详见下表：
项目建设工程明细表
序号
名称
单位
数量
特征
1
规划用地面积
hm2
1.33
2
标准间
间
50
100个床位
3
单间
间
40
40个床位
4
会议室
间
1
5
接待室
间
2
6
卫生所
间
1
7
棋牌室
间
2
8
厨房
间
1
9
餐厅
间
1
10
多功能厅
间
1
11
室外活动场地
4建设方案
4.1项目建设的目标
以建设生态环境、老年人居住空间环境和活动休闲空间为目标，紧密结合老年公寓自身特点，展现环境优美，功能布局合理与人文结合的院区。
营造全社会尊重老年人的良好社会氛围。
4.2规划设计原则和思想：
1、执行国家方针政策，满足国家和本市的规范。
标准、规定的要求，注重社会效益，切实考虑以人为本，充分考虑老年人的各种因素，尽可能长时间维持老年人独立生活的能力。
2、在方案设计阶段应在建筑设计上摒弃老年人建筑应沉稳、凝重、古朴的特点等传统观念，追求活泼轻盈的建筑形式；充分认识现状、利用现状，在建设院区的同时，正确处理规划中生态效益与操作性之间的关系，以求为老年人创造一处充满活力的居住娱乐场所。
3、以“满足老年人居住、兼顾发展、合理布局、节约用地”为指导思想；
4、以可持续发展思想为准则，有机组织空间布局与环境，促成生态、景观的有机统一；
5、考虑人车分流，消除人车混行给老年人带来的不安全因素。
采取无障碍设计，提供足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要。
以打造清新自然的环境，舒适的居所和完善的综合服务设施为目标。
6、总体布局从适用角度出发，利于管理，方便交通，美化环境，塑造形象为原则，各类服务设施配套齐全。
4.3规划设计构思
本着上述设计原则，将规划区内的结构规划如下：
4.3.1空间形态
整个规划地块分为建筑空间和开敞空间。
4.3.2功能分区
规划共分为四个区：
（1）建筑区：
主要是指的老年公寓内的主体建筑，位于规划区西侧。
（2）种植劳作区：
位于规划区的东北角，满足老年人劳作需求。
（3）休闲活动区（动区）：
位于规划区西南角，满足老年人休闲活动需求。
（4）植物观赏区（静区）：
位于建筑的西部和南部，满足老年人对放松心情，安静的需求。
4.3.3绿化系统
在建筑的西部和南部设置植物观赏区，种植花草树木，设置花架、座椅，满足老年人对静态环境的需要，同时是放松心情，品味自然的好地方。
本次绿化设计着意强调周边整体绿化环境的营造，共同塑造大空间环境。
规划在步行出入口处设置入口广场。
4.3.4休闲活动区
（1）设计原则――人性化
休闲活动场地就充分考虑老年人的心理、生理等方面因素，设计应更符合老年人休闲活动的需求，从防滑、平整、色彩等角度考虑，处处体现人性化的原则。
（2）位置与内容
休闲活动场地位于规划区的西南角，主要有林荫活动广场、体育器材活动场地、羽毛球场、门球场、钓鱼台等等。
林荫活动广场作为老年人打太极、健身操等的场地；依托原有的平地并加以改造，里面布置一些体育器材，做为老年人体育器材活动场地。
4.4建筑方案
4.4.1建设内容及规模
老年公寓容纳量为140人。
该工程为地上一层、二层、三层，框架结构。
地上建筑总面积为6000m2，一层住宿及公共服务用房的层高为3.6m，餐厅及操作间层高为4.2m；二～三层层高均为3.6m；室内外高差为0.3m，总建筑高度为11.1m、4.5m（餐厅部分）。
建筑耐火等级为二级，屋面防水等级为二级，抗震设防为7度。
4.4.2单体建筑设计说明
沿路1号楼一层：
医疗服务、食堂、售货、理发、银行、邮电代理、办公、客房、活动室等公共服务用房。
1号楼二、三层：
50间标准间、监护室、办公、活动室及棋盘室等公共服务用房。
2号楼：
40间单间、办公及监护室等公共服务用房。
3号楼（操作间、餐厅）层高为：
4.2m；其余部分为3.6m
二～三层层高分别为：
3.6m
建筑总高度为：
11.1m
室内外高差为：
0.3m
双人间50间；单人间40间；客房9间；餐厅分为两部分，一个为清真餐厅，一个为汉餐厅。
4.4.3室内外装修
在建筑装修设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗户等建筑构件设计在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下，尽量使得本建筑能够体现最新建筑设计理念，将环保及高科技充分融入到设计中。
内装修材料要符合室内装饰材料标准，其室内空气质量应达到国家标准《室内空气质量标准》（GB/T18883）的要求。
室内环境污染应按国家标准《民用建筑工程室内环境污染控制力规范》（GB50325）执行，建筑内部墙体阳角部位易做成圆角或切角，且在1.8m以下注意墙体粉刷齐平的护角，下部易做0.35高的防撞板。
内内墙面易采用防撞、易擦拭的装饰材料，色调易用暖色。
室内地坪易选用平整、防滑、耐磨的装修材料。
卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。
4.4.4建筑形式、色彩和设计
院区内规划的建筑周边环境相协调，建筑形式宜采用平屋顶，建筑色彩淡红为主基调，浅白色为辅助基调。
建筑设计考虑老年人的心理，生理的需要，考虑当地的气候等因素，将居住和配套服务设施用房合设，综合安排在主体建筑内，建筑为m形，从南到北，依次为1-3层，高低错落，富于变化。
主要为老年人居室，其配套服务设施用房有餐厅、医务药品室、观察理疗室、康复保健室、公用卫生间、公用洗衣间、公用浴室、售货、餐饮、理发、银行、邮电代理、开水间、储藏间、健身、娱乐、阅览、教室等。
4.4.5结构方案
应根据老年公寓的使用功能、平面和空间可以改变的要求以及保障安全和抗御较大自然灾害的要求进行结构设计。
1）结构形式：
钢筋混凝土框架结构。
2）基础：
采用柱下独立基础或条形基础。
3）墙体：
采用陶粒砌块或空心砖墙体维护，主体结构应按国家抗震设防烈度设防。
4）楼板：
采用现浇钢筋混凝土楼板。
4.4.6公用工程
项目基地位于米东区内，今年来米东区在城建方面得到国家、自治区的大力支持，城建方面发展较快，各项基础设施也基本配套齐全。
项目建成后公用设施供应均能够得到保障。
1）给排水工程
项目用水主要是生活用水、绿化用水及消防用水，现有自来水系统，供水量水质均满足项目用水需求。
项目产生的污水为一般生活污水，可直接排入当地排水系统。
2）供电工程
本项目用电负荷为二级负荷，项目用电主要考虑照明、办公设备，综合用电量按20w/m2计。
同时必须充分考虑办公设备的使用时间和用电要求进行线路设计、安全设计和电器设备和管线的选择。
3）供热工程
项目供热主要考虑冬季采暖，供热量按70千卡/h·m2，供热热源利用城市集中供热解决。
5节能、节水措施
5.1节能
5.1.1执行法规和标准
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005及新疆维吾尔自治区工程建设标准《公共建筑节能设计标准新疆维吾尔自治区实施细则》XJJ034-2006和《建筑照明设计标准》GB50034-2004、《民用建筑电气设计规范》JGJ132-2001、《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007等相关标准。
5.1.2节能措施
1）电气节能措施
①变压器选用节能型产品；
②采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因数；
③照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器选用节能型电感镇流器；
④照明功率密度值按规范《建筑照明设计标准》取值；
⑤电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流；
⑥设计时考虑稳定电压措施；
⑦室外路灯采用太阳能路灯或风光互补型路灯。
2）建筑节能措施
①积极采用新型节能保温的建筑围护材料作为外墙体。
窗户全部采用保温效果好的中空双层钢化玻璃窗。
②提高建筑物的气密性，选用密封性能好的门窗并加密封条，用密封材料填实穿墙管线连接处裂隙。
③外墙主体结构部件如：
梁、柱、圈梁、门窗洞口过梁均应加强保温措施，或者采用其他可靠的“断桥”措施。
3）采暖空调节能措施
①管道的保温隔热采用新型保温材料。
②选用高效的空气调节设备。
③充分利用太阳能。
5.2节水
5.2.1执行标准
1）《中华人民共和国水法》和《中华人民共和国清洁生产法》；
2）中国节水技术政策大纲；
3）《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88；
4）新疆维吾尔自治区工业和生活用水定额。
5.2.2节水措施
1.增强节水意识，用各种宣传、经济和行政管理措施不断地提高工作人员、病员等的节约用水意识。
2.选用优质管材和连接件，减少渗漏。
3.使用节水型设备和配件（夹气水嘴、夹气淋浴头等），减少用水量，严禁使用国家命令淘汰的非节水型产品。
4.采用自力式平衡阀，解决楼层之间水温不稳定的问题，以达到节水的目的。
6环境保护
6.1环境现状
拟建项目地处乌鲁木齐市米东区，交通方便，其四周为单位、民居，环境安静优雅、周边没有大的污染源。
6.2依据及标准
1、《中华人民共和国环境影响评价法》；
2、《中华人民共和国环境保护法》；
3、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；
5、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；
7、《中华人民共和国大气污染防治法》；
8、《环境影响评价技术导则-地面水环境》（HJ/T2.3-93）；
9、《建筑施工场界噪声标准》
10、国家和地方发布的有关设计规范；
6.3水土保持方案
项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免的损坏原土地的自然地貌和地表植被，造成土壤侵蚀和水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。
施工建设过程所需沙石料在运输途中，应防止抛洒在路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走沙土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时进行植被恢复，建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。
7劳动安全与消防
7.1安全卫生目标
减少和消除建设和正常运营过程中的事故，保证人员健康安全和财产免受损失。
具体包括：
1、减少或消除人为的不安全行为的目标；
2、减少或消除设备、材料的不安全状态的目标；
3、改善生产环境和保护自然环境的目标。
7.2防护措施
7.2.1施工期防护措施
1）建立职业健康安全管理体系，从组织管理上来解决职业健康安全问题；
2）广泛开展安全生产的宣传教育，使项目管理人员承建方真正认识到安全生产的重要性和必要性，懂得安全生产和文明施工的科学知识，牢固树立安全第一的思想，自觉地遵守各项安全生产法律法规和规章制度；建立经常性的安全教育考核制度，考核成绩要记入员工档案；专业作业人员除一般安全教育外，还要经过专业安全技能培训，经考试合格持证后，方可独立操作；
3）安全检查：
进行日常性检查、专业性检查、季节性检查、节假日前后的检查和不定期检查，主要进行思想、管理、隐患、整改和事故处理方面的检查；
4）建立施工安全生产责任制，施工企业的项目经理部各级领导、各个部门、各类人员应承担所规定的在职责范围内的安全生产责任。
7.2.2运营期防护措施
提高老年公寓护理人员的自身素质和职业道德，多关心关爱老年人的身心健康，随时掌握老年人的身体和精神状况。
7.3消防
7.3.1设计依据
1）《中华人民共和国消防法》；
2）中华人民共和国公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》、《消防监督检查规定》；
3）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（修订版）
4）各有关消防法规的要求。
7.3.2消防设计
工程项目消防设计应严格贯彻执行国家颁布的现行各种消防规范，以防止和减少火灾危害，贯彻“预防为主，消防结合”的方针，积极采用先进的防火技术，做到安全生产，方便使用，经济合理。
建筑物的耐火等级：
楼房建筑不得低于二级。
1）总图布置：
拟建建筑与其他相邻建筑物间均应留有符合消防要求的防火间距，所有建筑物四周均设有环形消防通道，区域内道路呈网状，宽度>6m，满足防火要求。
2）建筑部分：
根据《规范》要求，合理布置建筑物的建筑面积，各建筑物疏散走道和安全出入口按规范设置。
3）项目设置火灾自动报警及联动控制装置。
8投资估算及资金筹措
8.1投资估算
经估算，本项目建设投资1491.0万元。
其中工程直接费用为1281.0万元，占建设投资的85.9%；工程建设其他费用为130.0万元，占建设投资的8.7%；预备费用为80.0万元，占建设投资的5.4%。
投资估算表
用地面积
1.33h㎡
建设内容
工程量
单位
单价（元/㎡）
投资（万元）
一
工程费用（一类费用）
1281.0
1
公寓及办公部分
6000
㎡
1800
1080.0
2
门卫
30.0
㎡
1800
6.0
3
大门
一座
2.0
4
绿地
5300.0
㎡
80
42.0
5
道路
1000.0
㎡
150
15.0
6
铺装
2100.0
㎡
250
53.0
7
门球场、羽毛球场
500.0
㎡
180
9.0
8
舞池、健身区
600.0
㎡
150
9.0
9
公厕、垃圾房
8.0
10
围墙
450.0
m
150
7.0
11
系统配套
h㎡
50.0
二
二类费用
1
升级会员 