重庆赛博项目营销策划报告样本.docx

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重庆赛博项目营销策划报告样本

赛博项目营销策划汇报

第一部分……………………………………市场相关背景简述

一、政策调控力度不停加强

（一）国家相关关键政策：

（二）简明分析：

二、投资户趋于保守

三、小结

第二部分……………………………………江北嘉年华物业定位

一、定位背景

二、项目业种定位方向分析

（一）数码市场

（二）辅助业种定位

第三部分……………………………………项目定价

一、项目销售条件

二、相关嘉年华项目销售条件补充提议

（一）相关销售条件补充提议

（二）相关嘉年华项目经营补充意见

三、定价方法

四、项目定价

（一）定价

（二）相关项目销售过程中价格修正意见

第四部分……………………………………相关项目标竞争力评定及提升措施

一、和其它投资性物业竞争力对比分析

（一）其它投资性物业调查

（二）赛博项目和其它投资性物业竞争力对比

二、项目竞争力提升措施

（一）设定租赁责任主体

（二）引入担保企业

（三）其它

（四）小结

第五部分……………………………………项目营销推广思绪提议

一、相关项目营销推广几点提议

（一）价格策略有效利用

（二）重视对经营户挖掘

（三）重视形象包装差异化

（四）重视销售控制

二、项目卖点提炼及推广专题设计

（一）项目卖点

（二）广告专题设计

（三）前期广告宣传思绪

（四）销售成本控制

（五）项目营销相关工作实施计划

前言

前期本企业就赛博项目提出了部分初步见解和操作意见，并至深圳和贵司进行了提案沟通，其后收到贵司传真函件，通知我方初选入围，对于贵司信任和肯定，在此表示感谢。

此次经过贵司领导层来渝后深入沟通，根据贵司工作要求，本企业赛博项目专案组进行了新一轮资料搜集和整理工作，在此基础上，由企业领导牵头，企业策划部全体就项目价格及推广策略问题进行了集体讨论，其后形成了本方案，供贵司参考。

第一部分市场相关背景简述

在全国范围内总体来看，最近几年居民收入增加速度大于消费支出增加速度，个人储蓄余额居高不下，国家不停降低银行存款利息刺激消费。

所以对于消费者来说，一直在不停思索和尝试着利用手上闲钱投资，以取得高于银行存款利息收益。

所以我们认为，在现在社会个人游资数额巨大背景下，投资性物业不存在购置力不足问题。

一个投资性物业能否取得销售成功，关键消费者对其是否含有投资信心和投资欲望。

在本方案中，首先从两个层面着手，分析现在重庆投资性物业面临市场环境：

一是国家政策，二是投资户本身或从其它渠道获取物业投资经验（教训）。

前者是投资户无力改变，她们需要对政策紧密关注并立即迎合，以降低可能造成冲击或损失，后者是部分现实事例，对她们思索和决议有很直观影响。

一.政策调控力度不停加强

（一）国家相关关键政策

房地产市场存在泡沫成份，现在已经基础上成了社会共识，而形成泡沫关键原因就是买方市场投资行为过热，和开发企业本身不成熟。

这已经形成了部分显著后遗恶果，比如在重庆，底商业营业用房空置246万平方米，空置率达成43%，居全国第一。

在这种形势下，政府开始出台相关政策，加强对房地产市场规范和控制力度。

1.中国人民银行银发〔〕121号文件和银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指导》，切实加强房地产贷款风险管理。

借款人申请个人商业营业用房贷款抵借比不得超出60%，贷款期限最长不得超出，所购商业营业用房为完工验收房屋。

对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款，商业银行一律根据个人商业用房贷款管理要求实施。

对商业营业用房占商品房比重过大或空置面积上升过快城市，应适应控制发放商业营业用房项目贷款。

2.个人信贷政策再紧缩，5月1日，国有银行已对投资性项目贷款和个人贷款调高了放贷门槛，严格了审批条件。

要求对购置第三套房贷款利率在原有5.04%基础利率上上浮20%-70%，而且，银行均对多套房屋贷款降低成数或达成一定数目标购置者不予放贷。

对申请人从严审查其资信情况和其所购房屋档次、面积、用途、位置等等，假如该套住房是用来投资，银行则不予贷款。

3.国务院出台《相关切实稳定住房价格通知》，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：

——高度重视稳定住房价格；

——切实负起稳定住房价格责任：

房价提升到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力，要追究相关责任人责任；

——大力调整住房供给结构，调整用地供给结构，增加一般商品房和经济住房土地供给，并督促建设；

——严格控制被动性住房需求，关键是控制拆迁数量；

——正确引导居民合理消费需求；

——全方面监测房地产市场运行；

——主动落实调控住房供求各项政策方法；

——认真组织对稳定住房价格工作督促检验。

（二）简明分析

国家种种政策表明国家对房地产行业进行宏观调控，而且加强对商业用房管理力度，政策目标在于稳定房价，打击投机者，控制房地产经济泡沫，而一系列政策在规范房地产行业发展同时也在某种程度上抑制了房地产行业发展，这些政策出台对整个房地产市场带来巨大影响，而且对投资性物业市场也造成极大冲击。

二.投资户趋于保守

1999年—，在重庆房地产行业快速发展大背景下，众多投资散户在对投资性物业市场认识较为模糊情况下，盲目而感性进行投资，重庆多个项目发明了数天告罄销售盛况，其后投资回报情况却并不理想，在一定程度上，打击了投资户热情和信心。

比如早期公寓市场吸引了相当多投资者，但因为重庆公寓开发量猛然增大，大规模交房完工后使公寓租赁市场竞争空前猛烈，其租金和出售率从起不停下滑，在渝中区高级项目，从到租金下滑近30%。

再如带租约销售产权式商铺，相当部分现在经营情况不甚理想，投资者普遍担心在开发商承诺返租年限内，能否按时足额取得回报。

三、小结

对于目前市场形势，我们提议一分为二看：

（一）在政策作用下，投资性物业市场处于一个盘整期，市场压力比较大，这是任何一个投资性物业必需尊重和面正确客观事实，在这么背景下，项目标操作思绪和决议应该适度保守。

（二）对投资者来说，关心问题是永远不变：

安全性和收益。

不管市场形势怎样改变，只要这两个问题得到充足处理，其投资主动性就能够充足调动。

所以，真正优质投资性物业，仍然能够做到逆市飘红，毕竟正如前文提及，对于怎样使手里闲钱增值，消费者历来没有停止过思索和尝试。

第二部分嘉年华项目经营业态定位

一、定位背景

（一）观音桥步行街改造完成后，目标是成为仅次于解放碑重庆第二大商圈，从商业物业体量、进场商家数量及实力，乃至江北区居民本身含有消费力等角度看，应该完全含有实现这一目标基础条件。

（二）从商圈格局看，现在最繁荣地段是阳光城一带，在方寸之地云集了包含茂业、华联、远东百货在内众多商家，人流和商气最旺；而本项目和金源酒店正对，面前是观音桥商圈最具形象效果中心广场，口岸条件也很优越，在商圈内绝对不可复制。

（三）本项目立面很含有视觉冲击力，时尚而大气，能够毫不夸张说，项目和金源酒店共同组成了商圈内视觉焦点。

二、项目业种定位方向分析

（一）数码市场（1、2F）

依靠观音桥商圈平台和江北区消费力，数码产品经营前景不容置疑，我们认为，项目合适控制规模，定位为数码精品市场比较客观：

1、现在江北已经开业数码卖场是中环电脑城，规模、经营水平及效果全部很通常，计划中万鹏电脑城估量也基础上和其在同一水平线上，不会组成大竞争冲击。

值得关注是泰兴电脑城拿下江田1—3层1.2万平方米，开业后会对江北数码市场格局起到较强冲击作用。

2、所以，我们认为以精品定位在竞争中实现差异化应该是有效市场策略。

具体内容和贵司目前经营思绪大致一致，即在招商过程中提升准入门槛，引进有一定品牌实力经营户，卖场做得小而精，确立在中高端消费市场领袖地位。

而经过我们观察，这也是数码市场上最含有经营价值部分。

（二）辅助业种定位

据贵司介绍，在这么定位思绪条件下，消化嘉年华项目标两个楼面规模比较合适，其它楼面业种怎样定位以更充足挖掘项目本身价值，应该是本项现在期论证和探讨关键。

1、相关辅助业种选择标准

（1）和数码产品针对同一目标消费市场，方便在经营过程中能够实现良性互动。

（2）含有较大经营空间（包含营业额、利润和附加值），含有一定租金承受能力。

（3）经营单位易于小面积分零、或是经营稳定性强，便于物业销售变现业种优先考虑。

（4）对聚集人气有较强作用业种优先考虑。

2、名牌及运动休闲服装折扣店（3、4F）

（1）项目周围环境及物业本身形象很适宜定位业种经营。

（2）总体来讲，数码产品消费主力军是年轻市场一族，和本定位在消费群体定位步骤趋同。

（3）以折扣店作为专题，项目经营过程中形象及功效定位很鲜明，应该能够吸引相当数量年轻时尚一族，在淘宝心态驱使下向本项目聚集，在经营竞争中居于一个比较主动地位。

（4）从消费心理上看，讲究时尚年轻人毕竟经济能力相对有限，以实惠价格购置到她们中意品牌衣饰，对她们来讲是很理想消费选择。

（5）从商家角度看，将换季、下架，或是缺码而且该款式不计划再生产服装打折销售，能够有效降低库存并加紧资金流通速度，安排在专门折扣店销售又能够维护品牌形象，也是一个理想经营方法。

北京燕莎折扣店经营很成功，在重庆，邦威休闲服在沙坪坝开设了一个专门折扣店，经营效果也比很好，全部证实这种思绪是可行。

（6）名牌服装和休闲运动衣饰在目标消费群步骤并不完全重合，但相互之间不冲突，考虑将其组合在项目内关键目标是更多消化物业面积，并使折扣店商品种类愈加丰富，增强经营中竞争力。

（7）现计划按一个楼面体量进行功效计划，分为名牌衣饰和休闲运动衣饰两个折扣区，未能消化部分能够面向户外用具、茶餐厅、咖啡屋等业种进行招商，应该能够达成完全招商率。

3、量贩式KTV（5F）

（1）现在观音桥商圈KTV经营水平不高，对于其它品牌商家来说，预留出了比较显著抢滩空间。

（2）假如能引进一家有一定品牌著名度KTV，将使项目标时尚形象深入丰满，经营功效深入完善。

（3）我们认为，依据项目目标消费群年纪水平和收入情况，类似好乐迪档次品牌较为适宜。

4、相关负一楼操作意见

负一楼目前定位为女人街，已经分零销售给投资户，因为进场商家缺乏号召力，经营管理水平也很有限，现在经营情况不甚理想。

在前期讨论中，贵司表示能够考虑和小业主协调、获取该楼面经营权，并将其功效改造为美食城，使整个商业部分功效愈加协调。

对此我方提议持谨慎态度，原因在于即使现在经营情况不佳，小业主收益情况不理想，不过一旦有著名商家接收，小业主期望值将在瞬间大幅度提升，并不停提出单纯从本身利益出发考虑收益要求，在经营过程中有可能遭遇很大阻力，而且负一楼是否纳入整体经营，对项目标定位应该不会造成根本影响，所以综合考虑我们提议临时不争取负一楼经营权。

5、项目整体功效描述

在上述业种组合条件下，项目将成为一个属于城市年轻一族时尚地带，有吃、有玩，有良好气氛，还有大量超值商品带来惊喜。

从经营角度看，项目标业种定位应该含有相当可操作性。

6、其它

经过讨论贵司及我方均认为对项目形象、命名及推广专题全部有再定位必需性，因为时间原因，现在考虑尚不成熟，如能正式建立合作关系，我方将和广告单位配合系统提出相关提议。

第三部分项目定价

一、项目销售条件

石桥铺赛博计划进行返租销售，回报率为8%，在签定买卖协议时，从首付款中一次性扣除房款之16%，其后投资户将稳定获取其应有回报。

嘉年华项目计划不承诺返租，只和投资户签定代理经营协议，并收取一定百分比管理费。

二、相关嘉年华项目销售条件补充提议

（一）相关销售条件补充提议

我们提议，对嘉年华项目各楼层应分别给不一样销售政策：

1、二楼为赛博经营，项目口岸优势比较突出，赛博品牌实力应该能够取得用户信任，仅签定较为长久经营协议、不承诺返租销售应该也能够推进，而且石桥铺赛博B区也有过成功经验。

2、三、四楼业态定位初步考虑为折扣店及其它相关业种经营，经过包装应该能够让投资户感受到比很好经营前景，不过其对安全性顾虑仍然存在，所以提议提供一定年限租约承诺，初步考虑以5年、8%较为适宜。

3、五楼业态定位为KTV，投资户整体购置可能性较小，同时娱乐类行业经营业绩起伏也比较大，假如没有较终年限返租支持，分零销售难度很大。

所以提议在合适调低回报率、设定终年限租约承诺，比如6%、。

（二）相关嘉年华项目经营补充意见

1、项目业态比较多，经营管理水平对项目整体市场前景有很显著影响，提议聘用其它城市有类似经验（管理年轻时尚消费综合性商业物业）商业管理企业进行经营。

2、管理企业经过向经营商家收取较高标准经营（物业）管理费方法赢利。

3、管理企业介入时间尽可能提前，对项目标铺位划分、招商全部能够提出部分参考性意见，而且其品牌对项目销售也能够起到主动作用。

三、定价方法

对于在经营商业物业而言，依据租金水平计算售价比较客观：

在现在投资市场上，大部分投资性物业回报在8%左右，高于银行存款利息三倍，事实证实这一回报百分比投资者是能够接收，她们将在左右收回所投入全部资金并取得物业资产，从而正常讲，物业售价应该是年租金13倍左右。

在目前市场上，一部分发展商为了处理资金缺口，往往采取补助回报提升售价操作措施。

以沙坪坝某物业为例，整体出租给一个商家，每平方米月租金35元、年租金420元，假如以年租金13倍即5460元/平方米价格出售，每十二个月租金收入差不多和其承诺付给投资户回报相当；不过在实际销售中，该项目每平方米售价达成1.9万元，租金收入和其承诺给投资户8%年回报有很大差距，这意味着每十二个月必需投入相当资金以填补这一缺口，这完全是一个融资手段，假如开发商企业资金链断裂，投资户回报就成为一纸空谈，投资户投资安全性无法得到充足确保。

四、项目定价

（一）定价

说明：

本企业对于赛博数码卖场租金价格调查数据应该说还不十分充足，在规范定价过程中还必需进行修正，所以，本方案关键针正确是定价计算标准及方法。

在定价过程中，专柜建筑面积暂以5平方米计算，铺面建筑面积暂以30平方米计算，公摊按40%计算。

1.赛博A馆2-3层

石桥铺赛博A馆

提议修正价格

二层

专柜

平均租金

套面

400-600元/月/㎡

建筑面积：

3.5-4.5万/㎡

承诺8%/年回报

建面

240-360元/月/㎡

售价

套面

6.24万-9.36万/㎡

建面

3.75万-5.61万/㎡

铺面

平均租金

套面

200-350元/月/㎡

建面

120-210元/月/㎡

售价

套面

3.12万-5.46万/㎡

建面

1.88万-3.28万/㎡

三层

专柜

平均租金

套面

300-400元/月/㎡

建筑面积：

2.5-3.5万/㎡

承诺8%/年回报

建面

180-240元/月/㎡

售价

套面

4.68万-6.24万/㎡

建面

2.81万-3.75万/㎡

铺面

平均租金

套面

150-270元/月/㎡

建面

90-160元/月/㎡

售价

套面

2.34万-4.21万/㎡

建面

1.40万-2.50万/㎡

二层总金额：

3.5万——4.5万×4737＝16579.5万——21316.5万

三层总金额：

2.5万——3.5万×4365＝10912.5万——15277.5万

总销金额：

27492万——36594万

2.江北嘉年华1-2层电脑城现在并未开业，所以其定价参考石桥铺赛博A馆价格体系来定，但因其不承诺回报销售方法，提议其销售价格略低于石桥铺赛博A馆可比楼层。

依据对嘉年华项目整体定位初步设想，折扣店及其它相关业种和KTV楼层价格能够稍微略高于同类商业价格。

嘉年华

提议修正价格

二层

专柜

平均租金

套面

400-600元/月/㎡

建筑面积：

3.0-4.0万/㎡

不承诺回报

建面

240-360元/月/㎡

售价

套面

6.24万-9.36万/㎡

售价

建面

3.75万-5.61万/㎡

铺面

平均租金

套面

200-350元/月/㎡

建面

120-210元/月/㎡

售价

套面

3.12万-5.46万/㎡

售价

建面

1.88万-3.28万/㎡

三层

折扣店及其它相关业种

建面

1.8-2.5万/㎡承诺5年8%/年回报

四层

五层

KTV

建面

1.2-1.5万/㎡承诺6%/年回报

二层总金额：

3.0万——4.0万×3333.96＝10001.8万——13335.8万

三、四层总金额：

1.8万——2.5万×9315.13＝16767.2万——23287.8万

五层总金额：

因无面积，暂空

总销金额：

26769万——36623.6万

（二）相关项目销售过程中价格修正意见

1、修正原因

（1）经过多年培育，赛博部分物业租金已经达成了一个很高水平，根据常规定价方法其售价也相对高，部分专柜理论价值达成10万元/平方米（套内面积）以上，这一价位已经能够在解放碑买到独立小门面，我们认为价格抗性是客观存在。

（2）深入考虑，假如因为市场竞争需要，商场格局需要进行一定调整以改善购物环境，那么投资户高价购置专柜可能一夜之间变成了过道，其心理落差必将很巨大。

（3）更极端情况是，假如以后赛博因为经营战略考虑，放弃了该物业，那么物业是否会空置、或是新商家进场后物业是否能继续含有如此高价值，也是投资户必需面正确问题。

（4）市场上目前分零销售产权式商铺，1楼建筑面积价格最高在2—3万元/平方米，因为赛博品牌优势已经物业良好经营情况，价格相对较高是完全合理，不过我们提议高出幅度不宜太大。

（5）另外需要说明是，向下修正价格并不会产生收益损失，价格低一点，每十二个月返给投资户金额也小一点。

举例说，一个铺位月租金为400元/平方米、年租金为4800元/平方米，正常来说售价应该达成6元/平方米左右。

假如我们以4万元/平方米价格销售，根据8%回报百分比，所收取租金在支付完投资户应得回报后，还有相当部分剩下，这部分剩下资金将是赛博在经营中收益。

2、价格修正提议

现在我们认为嘉年华在江北商圈关键地段，折扣店及其它相关业种铺位销售价格应略高于现在市场在售产权式商铺（其它产权式商铺销售价格见后附调查表），石桥铺A区价格比最高单价也不宜突破4.5万元（建筑面积）、整体比其它产权式商铺价格幅度也不宜高过一倍，沙坪坝赛博定价宜在二者之间。

在此基础上，我们提出了初步价格修正提议，现在认为根据上述价格销售，能够有效抑制价格抗性问题。

第四部分相关项目标竞争力评定及提升措施

一、和其它投资性物业竞争力对比分析

（一）其它投资性物业调查

1、其它投资性物业调查列表（见后附）

2、小结

（1）总体来看，入市较早多个项目（比如金沙国际、钻酷等）销售业绩好于后期入市多个项目，从另一个侧面反应了市场整体形势在近两年趋向严峻。

（2）入住商家实力较强项目因为收益能力相对有确保，轻易得到投资户青睐，比如商社集团进驻金沙国际，好又多进驻欣阳广场，全部对物业销售起到了很显著促进作用。

而部分分零经营项目，比如浪高凯悦时尚街，投资户普遍认为经营前景不明朗，从而缺乏投资信心。

（3）在销售过程中，各个物业全部有一个责任主体和投资户签定租赁协议，负担按时足额给投资户应得回报义务。

（二）赛博项目和其它投资性物业竞争力对比

1、对比要素

对于投资户来说，关心问题关键有两个：

安全性和收益能力，后者又包含租金收益能力和物业增值能力。

所以我们关键以这三个要素和其它物业进行对比分析，而在这三个要素中，投资户更关心是安全性问题，假如投资安全能够得到充足确保，略微偏低回报也是她们所能够接收。

2、对比分析

（1）租金收益能力

石桥铺赛博数码卖场按8%左右年回报率对投资户进行销售，在目前比较严峻市场形势下，提议这8%回报率为投资户税后收入，这么从租金收益能力上看，项目应该处于市场中等偏上水平。

嘉年华数码卖场即使以不承诺回报方法对投资户进行销售，但石桥铺赛博数码卖场经营情况显著示范效应应该完全能够打消投资户顾虑，投资户实际收益率极有可能高于石桥铺赛博数码卖场年8%回报率。

（2）增值能力

修正后销售价格实际上是低于项目目前实际价值，而且在前期提交合作提议书中我方分析认为，数码市场发展趋势是强者愈强，所以项目标经营前景和增值能力应该比其它物业要明朗部分，在这个步骤有一定优势。

（3）安全性

现在项目能够保障投资安全只有赛博本身品牌，而作为一个商家，经营过程中出现战略调整甚至换址经营是很正常，而一旦赛博这个主体出现改变，物业价值肯定将大打折扣，所以我们认为，在投资安全性这个步骤，项目标竞争力还很单薄。

二、项目竞争力提升措施

因为在投资决议中，安全性对投资者行为影响作用最为显著，于是就项目竞争力提升问题，我们提议关键从建立投资保障体系角度入手，具体意见包含以下多个方面：

（一）设定租赁经营责任主体

对于消费者来说，她们不可能自行出租购置商铺，必需由某个责任主体负责按时足额支付其回报，该主体是否含有足够实力负担返租义务，也是她们在购房前必需得到正确回复问题。

在本项目销售过程中，一定要设定一个责任主体，最好是由赛博成立，能够是商业管理企业，也能够是物业经营企业，由该企业和投资户签署租赁协议，承诺按时足额支付投资户应得回报。

同时，这家本身必需含有比较强实力背景，或是旗下有相当价值不动产，同时针对赛博项目本身有极强租金收益能力情况，我们认为假如将物业经营收益权过渡给该责任主体，将在很大程度上增加投资户对其置信度。

（二）引入担保企业

全国多个投资性项目全部成功引入了担保企业，对投资户投资收益进行担保，担保企业介入将在很大程度上处理投资户投资信心问题。

凭借项目标品牌优势和经营情况，在合理售价水平上，担保企业应该是乐于介入。

需要说明是，担保企业本身收取报费并不高，在委托方有足够质押物条件下，保费标准更低。

也就是说，其介入不会增加太多成本，不过对项目标销售将起到很主动作用。

（三）其它

赛博是重庆数码市场绝正确龙头，多年来经营利好不停。

同时本项目每十二个月应该付给投资户租金显著小于实际租金收益，经营过程中租金收入在按时足额支付投资户应得回报后还有相当百分比赢余，和其它租金收入不足、开发商每十二个月补助投资户回报项目相比，安全保障性要大得多。

（四）小结

我们认为经过以上几方面方法，项目在投资安全性上将大大优于市场在售投资性物业，含有很显著竞争优势。

即使市场大环境较为严峻，但本项目在充足确保投资户投资安全性条件下，完全含有吸引投资者能力，含有热销基础条件。

第五部分项目营销推广思绪提议

一、相关项目营销推广几点提议

（一）价格策略有效利用

对于投资性物业来说，降低首付门槛、减轻投资户前期资金压力是绝对有效价格策略，经过一个简单计算就能够得到充足表现。

以一个总价60万铺位为例。

办理5成按揭，首付款分三次等额支付，中间时间间隔为六个月。

（贷款1万元按揭月供为108.58元）

首付10万元签定协议，

月租金=60*8%/12=4000元

月供=108.58*30=3257

月收益=4000—3257=743元

年收益=743*12=8916元

经过计算能够看出，投资户每十二个月收益减去月供后还有赢余，而每六个月10万元付款压力相对比较小，这么价格策略还能够从另一个角度表现商家对物业经营前景信心。

只要投资户能按时获取应有回报，首付款余额部分她们是愿意交纳。

（二）重视对经营户挖掘

在这么销售条件下，对