住宅建设用地使用权续期问题分析.docx

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住宅建设用地使用权续期问题分析

住宅建设用地使用权续期问题分析

摘要：

有关住宅建设用地使用权到期后续期问题的讨论，不应该仅仅局限于民法领域或经济政策层面，而必须在宪法上予以回答。

在宪法层面，宪法保护公民的基本人权、住宅权、财产权等合法权利，同时宪法确定了国家是保障公民实现以上权利的义务人，国民关系的重点是国家为人民服务，国家权力的享有和行使是为了更好的保障公民权利。

基于上述考虑，住宅建设用地使用权到期后以规定无偿续期为宜，但购房者需要按比例交纳土地使用税，以确保国家代为行使的土地所有权能真正得以落实，进而更好的保障全体公民享有的其他合法权利。

一、问题提出

住宅建设用地使用权到期后如何续期问题成为当下法学界与社会公众关注的热点问题，由于这一问题事关国计民生并且法律规定不明确，进而在续期方案上存在很大争议。

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定居住用地的最高使用年限为70年，但未涉及续期方案的具体规定。

《物权法》第149条第1款规定：

“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

依据这一规定住宅建设用地使用权到期后，在程序上无需公众申请自动续期，针对这一点理论界已达成共识不存在争议，但关于续期时是否需要交纳相关费用这一问题尚不明确。

［1］原本在《物权法》四审稿、五审稿中明确规定，“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费，续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定”。

但是送审稿公布后引起广大人民群众的恐慌和不满，人们担心在有生之年因为土地使用权到期而无处可居。

鉴于问题的严重性立法者认为在没有万全之策时以不作规定为宜，故取消送审稿中关于缴纳土地使用费的规定，并把该问题留待未来有智慧的后人解决。

但使立法者始料未及的是温州20年国有建设用地使用权到期事件提前暴露了续期问题，“温州事件”也引发了法学界针对续期方案的争论。

针对住宅建设用地使用权到期后如何续期这一问题，法学界特别是民法学界的学者大都提出了自己的观点，其中比较有代表性的是以下三种：

观点①到期后无条件自动续期，既不需要缴费也不需要纳税；观点②到期后自动续期，但是需要交纳土地使用费；［2］观点③到期后自动无偿续期，但是需要征收土地使用税。

［3］笔者认为住宅建设用地使用权续期问题不仅仅是一个民法、物权法问题，也是一个重要的宪法学议题，需要运用宪法相关知识与规定进行论述。

故下文将从宪法角度论证上述观点的合理与不合理之处。