城市化与房地产业发展关系研究毕业论文整理.docx
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城市化与房地产业发展关系研究毕业论文整理
图书分类号：
密级：
毕业设计（论文）
城市化与房地产业开展关系研究
RELEATIONSHIPOFURBANIZATIONANDREALESTATEDEVELOPMENT
学生姓名
沈春红
班级
09房管1
学号
20211512115
学院名称
管理学院
专业名称
工程管理〔房地产经营管理〕
指导教师
王如全
2021年
5月
23日
摘要
随着生产力的开展，生产要素和人口向城市聚集就会形成城市化。
城市化是社会开展的必然过程，城市现代化、城市数量增多、城市人口集中、城市规模扩大是它城市化的具体表现。
虽然我国的城市化水平稳步提高，但是由于我国是全世界最大的开展中国家和最多人口的国家，所以我国的城市化进程必然会推动全球的经济迅猛开展，同时我国的国民经济水平也将不断提高。
与此同时，我们需要认清城市化进程中引发的住房紧缺、城镇人口过快增长、公共根底设施薄弱等一系列问题。
随着城市化进程稳步实施，我国的国民经济不断增长，同时房地产业也得到了很好的开展。
现阶段如何做到趋利避害，对城市化与房地产业的开展关系研究有着重要的意义。
本文从房地产业和城市化的根本理论着手，在我国现阶段快速开展的城市化背景下，采用了定性定量分析法、演绎归纳法、系统分析比拟法，分析了城市化与房地产业之间的相互影响关系，总结出城市化的开展有效的带动了房地产业的开展，房地产业的开展有力的推进了城市化进程，然后对徐州市的城市化与房地产业的开展关系进行实证分析。
关键词房地产业；城市化；开展关系
Abstract
Urbanizationistheprocessofthedevelopmentofaproductiveforcestoacertainlevel,thepopulationandfactorsofproductiontoagathering,urbanizationhasbecomethenecessityofthedevelopmentofhumansociety,itisspecificperformance:
urbanconcentrations,UrbanisierungisteinunvermeidbarerProzessdergesellschaftlichenEntwicklungurbanmodernization.Atpresent,Chinaisinanewperiodofacceleratedurbanization,however,Chinaisnotonlytheworld'smostpopulouscountry,andtheworld'slargestdevelopingcountry,China'surbanizationprocessisboundtoChina'seconomyandtheworldeconomyastrongimpetustothedevelopment.Mustalsorecognizethaturbanizationhasbroughtsomeproblems,suchas:
therapidurbanpopulationgrowth,shortageofhousing,infrastructureurbanareweaken.InthecontextofChina'sacceleratedurbanization,withthedevelopmentofChina'srealestateindustrytherearestillsomeproblemshasbeendeveloped,Howtoprofitandavoidlossthisstageofurbanizationandrealestatedevelopmentrelationship?
Meaningfulstageofurbanizationandthedevelopmentofrelationsoftherealestateindustry.
StageofChina'scitiesintothebackground,startingfromthebasictheoryofurbanizationandrealestate,deductiveandinductive,quantitativeandqualitative,comparativeanalysisandsystemsanalysis.First,analysisoftheimpactofurbanizationontherealestateindustryandtherealestateindustryontheeffectsofurbanizationwereobtainedurbanizationresultinthedevelopmentbetweentherealestateindustry,realestateindustryastrongimpetustotheprocessofurbanization.ThenXuzhouCityasanexampleoftheEmpiricalAnalysisofurbanizationandrealestatedevelopment.
KeywordsUrbanizationRealestateDevelopmentofrelations
1绪论
选题背景及问题的提出
选题背景
城市化是指人类赖以生存的社会，由封建陈旧的乡村开展成为一个进步文明的城市的所经历的过程。
欧洲一些资本主义国家的城市化率到达80%，并且在兴旺国家中，国家收入的大局部来自于城市。
因而可见，大局部兴旺国家的城市化水平根本经历了从兴起到开展再到成熟的根本历程。
学者表示，兴旺国家所经历的城市化历程在同一水平代表了城市化开展的总趋势。
国民经济和社会开展十二五规划指出要稳步将农业转移人口转变成城镇人口。
推进城市化的首要任务就是把符合条件的农村人口逐渐转化为城镇人口。
切实保障农民宅基地、承包地的合法权利和利益，让农民有权选择进城或留乡。
根据当地实际情况、分步进行，尽可能把在城镇居住满一定年限并有相对稳定的劳务关系条件的农民工和他的家属转化成城镇人口。
特大城市的人口数量要做到合理的控制，加强整顿大中城市的人口管理条例，继续发挥吸纳外来人口的积极作用，落户条件要根据当地实际情况放低要求。
鼓励引导各大小城市探索政策，对农业户口转变为城镇户口的规模做出合理确定。
实施区域开展总体战略，构筑互补的区域经济优势、清晰的定位主体功能，有效利用国土资源的空间、努力寻求人和自然相互协调的可持续开展途径，依法落实不同地区公共效劳的根本条件，坚持走中国特色社会主义城镇化的道路，制定科学的开展方案，大力开展城镇化。
问题提出
我国城市化进程和房地产业正在经历一个快速开展的新时期，同时他们之间引发了一系列不同程度的问题。
在这个经济飞速开展的时代，作为城市化最有效的物质载体，房地产业在城市化开展的各个阶段扮演着不同角色。
随着一个国家城市化进程快速开展，这个国家无论在政治、经济、或者文化方面都会受到不同程度的影响，暴露出不同层次的受污染的环境，紧张拥挤的住宅，衰退的经济，腐败的政治等社会矛盾。
所以关于二者间开展联系的研究非常有必要。
研究目的及意义
1.2.1研究目的
21世纪以来，我国的城市化进程己经处在一个新的高度，我国的城市化率处于从原来的30%向70%快速增长的新阶段。
未来二十年我国都将处于城市化开展最为迅速的飞跃时期，从城市空间格局到社会经济开展都将发生很大的变化。
该文章采用定性与定量的分析方法研究了城市化与房地产业开展的相关关系。
在此，以徐州市的城市化与房地产业为例，运用定量分析法研究二者之间的开展关系，全面的分析城市化与房地产业存在的关联，进一步对城市化与房地产业的未来关系协调开展提供合理依据。
1.2.2研究意义
城市化，在一定意义上，是传统的农业社会向先进的现代城市转变进程，城市化的快速开展是中国目前迫切需要解决的问题。
加快开展城市化由房地产业的开展影响着，城市的外观、承载力、根底设施的状况及功能是房地产业的显性影响所在；房地产业的开展推动城市化进程那么是它的隐性影响。
所以，房地产业促进了城市化的开展。
房地产业开展与城市化水平的定量分析研究，既能带动整个国民经济的良性循环，又能加快城市化与房地产业的健康开展。
目前，我国城乡开展不平衡，城市化与房地产业的开展被客观因素影响。
所以，定量分析城市化进程和房地产业开展之间的关系为房地产业的健康有序开展和顺利推进城市化进程提供合理性建议有着非常重要的意义。
1.3.1国外研究现状
〔1〕城市化与经济开展关系的研究现状
美国著名经济学家兰帕德曾在?
经济开展和文化变迁?
一书中发表过一篇名为?
经济兴旺地区城市开展历史?
的文章，在这篇文章中提到，美国的城市化开展速度与经济增长速度在近百年的开展中呈现出一种显著的正相关关系，经济开展水平与城市化水平相一致。
除此以外，钱纳里对城市化进程过程分析得出，城市化能够有着持续的推动作用，就是经济长期开展的结果。
钱纳里的另一个统计分析也指出：
世界各国的人均GDP和城市化水平之间存在密切的正相关关系，即城市化水平随着人均GDP的增加而增加；反之，相对质量更高的城市化进程也将促进经济开展。
在Henderson〔2000〕的跨国研究指出，相对而言一个国家的城市化增长速度与人均GDP存在的相关系数可达0.85。
〔2〕房地产业和经济增长关系研究现状
美国学者约翰斯1995年研究了华盛顿州的住宅建筑对美国经济的相关影响，得出一个重要结论：
建筑业是一个最高的乘数产出行业。
T.Morrison和M.Ball，研究各国住宅投资问题后，详细总结出：
各国经济增长与住宅建筑开展之间存在内在联系，他表示住宅建筑投资建设与人均GDP有着比例关系。
英国学者D.Denise和C.William，在通过对兴旺资本主义国家不同时期的国民经济开展速度和房地产业开展程度进行比拟分析得出要使得经济平稳开展，必须保持1:
0.7固定的比率。
〔3）城市化与房地产业关系研究的现状
自20世纪60年代以来，人们开始从城市的不同建筑物以及其内部结构等不同方面来研究房地产业的开展。
区域科学家埃文斯提出了居住区位模式，加强关于房地产供求模式、城市土地使用模式、以及住宅市场与土地均衡模式的研究。
1985年，埃文斯出版了?
城市经济学?
一书，该书比拟系统地总结了住宅的地理位置、生产地点、办公地点和房地产区域相关问题，这是一本从区域角度研究房地产业进程的著作。
上世纪80年代，经济学家歌德堡和阿朗索等人分别研究了城市经济学和土地经济学两大领域的房地产业开展相关问题，关于房地产业住房、供求平衡、房地产市场调控、城市土地利用等相关问题的根本理论就这样形成了。
1.3.2国内研究现状
（1）城市化与经济增长关系的研究现状
在?
增长轴心转移:
中国进入城市化推动型经济增长阶段?
一文中，中心观点认为我国未来经济开展的核心是城市化的开展。
蔡孝篇（1998）那么认为，城市化进程和房地产业的开展相互影响，相互促进，相互作用。
城市化进程是房地产业开展的有效动力，房地产业开展为城市化进程提供有力的保障。
在?
城市化对经济增长推动作用的经济学分析?
（徐雪梅、王燕，2004）一书中，作者通过使用02年266个地级市城市的数据论证了城市化进程速度与人均GDP之间存在着线性关系的结论，当其他条件不变时，如果城市化水平每提高1%，可以提高4.17个百分点的人均GDP。
〔2）房地产业与经济增长关系的研究现状
在?
关于房地产对国民经济影响的初步分析?
一文中指出，房地产经营投资会对我国的经济增长产生影响。
居民消费受到房地产业两方面的影响如下：
其一，房地产投资可以逐步带动对建筑材料的购置、对住房的供求需要、以及对日常消费品的消费等等，其二，房产投资费用在国民支出费用中占很大比例。
当前，我们既要积极适当的开展房地产业，又要让房地产业符合我国经济的长远开展，严禁房地产泡沫的出现。
在?
我国房地产业与国民经济其他产业的关联度分析?
一文中运用投入产出模型从而定量反映房地产业与国民经济以及其他产业之间前向、后向、环向关联关系，揭示房地产业与其他产业之间的相互影响、相互联系、相互促进。
（3）城市化与房地产业关系研究现状
由于我国城市化水平的不断提高，房地产业的作用也日渐显现出来，很多学者开始研究两者之间关系，形成以下几个比拟典型结论。
在?
城市化与中国房地产业?
（蒋建林等人，2003）一文中认为，城市化与房地产业的开展存在着不同程度的因果关系，城市化使得房地产业的繁荣开展，房地产业的开展也促进了城市化质量的提高，二者是相互作用的。
与此同时，预测了我国2021年至2021年的城市化增长速度，估算出城市化开展的同时新居民对住宅产生的需求。
最后得出结论是：
在加快城市化开展的同时房地产业把握好机遇，健康开展起来。
在?
我国房地产业与城市化开展?
一文中首先提出了当前房地产业存在的一些问题，比方局部地区投资过热的房地产、个别地区住房日益突出的供给结构性矛盾、政府对房地产市场监控不完善和亟需改革的住房政策。
对于我们面临的这些问题，我们要提出合理的城市规划方案，并协调开展好房地产业与城市化进程的关系。
在?
论中国城市化进程中房地产业开展的机遇与挑战?
一文中也指出，城市化进程与房地产业开展有着相同规律。
经济的开展和城市产业结构的调整使得房地产产品结构升级，并且城市化会给房地产业带来商机都是中国城市化进程给房地产业带来的新机遇：
房地产业受城市化的影响是当前城市化的开展优先于房地产业的开展，导致房地产商品供需不平衡，房地产业面临的挑战就是怎样将房地产业与城市化同步化。
从以上关于城市化与房地产业开展的关系归纳说明，其大多停留在定性分析，定量分析、实证分析相对较少，标准的研究体系尚未形成。
由于上述研究是基于全国范围内做出的分析，而实际并未考虑到房地产业与城市化都有一定的区域性，固本文拟在实证分析阶段选取徐州市为例，得出更具体的有说服力的研究结果。
2城市化与房地产业根本理论
2.1城市化根本理论
2.1.1城市化的内涵
城市化就是一个社会经济转变的自然过程，是人类生产生活方式从乡村型向城市型转变的历史过程，就具体内容而言，可以表现为以下四个不同方面：
第一方面是人口的城市化。
大量人口聚集到城市就是城市化的直接表现。
通常意义上评价一个城市的城市化水平上下就是把该城市的城镇人口数占总人口数的比例作为衡量标准。
因此，城市化过程就是农村人口逐渐转变为非农村人口的过程，就是城镇人口数量占总人口数量得比例逐渐增大的过程。
第二方面是大力开展第二和第三产业。
在城市化进程初期，第二产业的开展推动着城市化的进程。
当前，我国第二产业和第三产业共同推进了城市化进程的快速开展。
所以可以简单看成，城市化是第二三产业代替第一产业快速开展的过程。
从人口角度来讲，农村人口集聚涌进城市中是产业升级的一个必然过程。
只有城市不断开展，农村人口才会不断的进入城市，才能推动城市化进程。
第三方面是生活空间的转变。
如果仅仅是第二第三产业取代第一产业的结构升级，而农村人口始终留在农村，并不会转变生活空间。
那么，城市化的开展并不能得以实现。
城市化的进程必须要通过城市化的开展来实现，人口必须要从农村人口转变为城市城镇人口。
同样，人必须生活在城市里。
以城市这个载体作为生活空间。
城市化进程必须城市数量增加的过程，城市面积扩大的过程，城镇人口不断增加的过程。
第四方面是城市观念意识确实立。
前三个是物质的看得见的表现。
我们把思想观念、生存意识以及生活方式从农村向城市的转变过程的称为城市化无形的意识观念过程。
相对于前三种不同表现，我们把第四种表现称为无形的意识观念表现。
城市化进程涉及范围相当广泛，同时它的进程过程有着丰富的表现，所以我们对城市化进程测度并不是一件容易的事情。
学者研究说明主要有两种城市化评价指标，一种是单指标评价方法，另一种是符合指标评价法。
传统的单指标评价方法
单指标评价法分为人口比重指标法和土地利用指标法两种。
（1）人口比重指标法
人口比重指标法是指通过对某一地区的城镇人口占总人口的比重来判断该地区的城市化水平是高是低。
它的公式可以这样表示：
100%=
×100%
式2-1
U—城市化水平
PC—城镇人口
Pr—农村人口
N—地区总人口
城市化进程的一个重要表现就是人口的城市化，所以，城市化水平的判断主要采用人口比重指标法。
然而，我们平时在统计的时候，统计方法的不同会导致统计数据的不同，产生误差，比方，当一个城市的外来工作人员比拟多时，统计数据时忽略了这局部比重就会导致城市化率的不同，城市化水平就会有高有低。
在中国，如果仅仅通过城市人口数占总人口数量的比重来衡量城市化水平，就会导致某些东部兴旺的沿海省区城市化水平低于某些西部省区，很明显，这是不符合实际情况的。
所以，传统的人口比重指标在当前难以满足开展的要求，存在一定的不科学性。
（2）土地利用指标方法
土地利用指标方法，是从地域面积和用地性质这两方面判断一个城市的城市化水平。
它主要是统计某一期间，农村用地转变为城市用地的数量。
因为这个指标不便于统计，所以平时我们很少使用它。
我们用综合分析与城市化开展紧密联系的指标来判断一个城市的城市化水平上下的方法称之为复合指标法。
随着城市化水平的不断提高，运用复合指标法是我们要综合考虑人口数量，土地面积，文化差异，环境变化等多种因素。
因为，复合指标就是各个指标的一个集合分析，必须根据实际情况考察，所以，复合指标就比单指标法的针对性强点，通用性差点。
通常情况下，我们一般采用人口比重指标法。
中国城市化开展历史
新中国成立以后中国的城市化才真正开始起步。
1949年以后，中国城市化进程开始迈进新时期。
1978年以来，我国的城市化更是快速开展，进入了空前开展的新阶段。
从1949年至今我国的城市化开展大致经过以下几个阶段：
第一阶段，起步阶段（1949-1957年）：
在该阶段中，城市化的进程处于起步加速的阶段，此期间中国的农村人口在不断向城市迁移，城市人口占总人口的比重不断增大。
这一阶段，中国由城市布局在东部沿海地区过于集中的历史现象转变为工业建设的布局开始向内地倾斜的现象，内地大局部城市的城市化进程也由此而得到加速，加之大量的农村人口不断涌入城市，不仅使得原有的城市规模得到扩大，而且在不同程度上促进了新兴产业的产生和开展，对劳动密集型和效劳业等的开展起到非常重要的作用。
第二阶段，大起大落阶段〔1958-1978年）：
我国在该阶段出现了城乡二元化社会结构，城市化进程也在不断探索中曲折前进。
1958年我国公布了?
中华人民共和国户口登记条例?
，根据这个条例，国家机关要对我国公民根本信息进行依法收集、登记和确认，包括公民的身份、出生年月、家庭地址等资料。
在那之后，国家又进一步采取了一些方法来加强对户籍的管理，最后一套比拟完备的户籍制度诞生了。
但是此种户籍制度把城市人口和农村人口按性质进行强行分割的，分为非农业人口和农业人口，同时国家对这两种不同性质的人员也开始实行不同的福利待遇。
在这种制度下，城乡二元化就慢慢产生了，给后代产生了极大的影响。
在这个阶段出现的知青下乡运动就是一种“逆城市化〞现象。
第三阶段，快速开展阶段〔1979-1991年）：
在该阶段，我国的农村不断改革，城市占地面积不断扩大，大量农业人口转变为非农业人口，尤其是东部沿海地区的城市化进程尤为突出。
1978年，随着党的十一届三中全会的召开，我国的城市化水平也在这一历史时期发生转折性改变。
改革开放，坚持“引进来，走出去〞原那么，努力把以农业人口为主的农业国家转变为以非农业人口为主的现代农业和现代工业国家。
此外，政府公布新政策，鼓励小城市和农村集镇的成长扩大，大力扶持乡镇企业的开展。
同时，中央还在东部沿海地区设立了沿海开放城市和沿海经济特区等，从而吸引了大量劳动力和资金技术，在一定程度上为城市化水平和城市化质量的提高做出了巨大奉献。
第四阶段，飞跃开展阶段〔1992年至今）：
邓小平在1992年的南巡讲话中明确提出了改革开放的策略，要建设有中国特色的社会主义市场经济体制。
随着改革开放的不断开展，我国的经济体制也逐步形成以市场为导向，从此以后，我国的城市化进程步入市场经济飞跃开展的阶段。
中国城市化开展现状
1978年以来，我国各个城市的开展都取得了显著的成绩，大大提高我国的城市化水平。
截至2021年，我国城市数量已到达668个，相比拟于1949年前的城市数量有了很大的提高，城市化水平也从原来的7.3%提高到现在的57.2%。
据统计，我国超过100万人口的城市已从1949年的10个，开展到现在的124个。
东部沿海地区城市群尤为密集，目前东部地区己经成为我国经济核心所在地。
在取得这些成绩的同时，我们也发现了我国城市化进程过程中出现的一些重要问题：
具体表现在六个方面：
〔1〕环境污染严重，原有生态环境改变，环境质量下降，趋于恶化；〔2〕中心区人口密集；〔3〕交通拥挤；〔4〕地价房租昂贵，居住条件差；〔5〕失业人口增多；〔6〕社会秩序混乱。
目前城市化进程中的出现的现状是“小城市不强、大城市不大、中城市不优〞。
如何克服这些问题是城市化战略推行中所需面临的难题。
未来中国城市开展的关键是：
〔1〕完善?
城市规划法?
，使其与经济全球化和信息时代的需求相适应。
我国应该放松对超大型和大型城市规模的控制，重点构建两到三个顶级城市，把这些城市作为我国城市体系的领头羊。
与此同时要积极建设数字城市、大力加强完善城市的根底设施功能、改造传统产业的信息化平台、不断提升城市效劳体系等，提高中国城市的竞争力，使其能进入世界平台。
〔2〕对国家大城市的规模和数量仔细规划，加强城市根底设施建设，重视第三产业开展，将城市升级成顶级的金融中心、技术中心、文化中心、人才中心、贸易中心、物流中心、信息中心，把城市的辐射作用、集聚效应、带动作用淋漓精致的发挥出来。
城市化战略设计中必须克服目前所面临的的现状。
因为大城市在城市体系会重复发挥城市的经济效益、规模效益和社会效益，大城市的开展是我国城市化战略的重要组成局部。
〔3〕加快步伐建设大中小型城市，城市建设质量上尤为重要。
同时，我们必须提高城市效劳业、根底设施建设及社区建设的快速开展。
中小型城市的开展在我国城市化进程中有着不可忽略的作用，他直接影响着我国的城市化进程。
我们必须要解决中小城市不强、中等城市不活的问题。
〔4〕具体问题具体分析，对于城镇的建设要根据各地经济开展水平选择不同的路径。
对于乡镇有中兴旺集中企业和高密度城镇人口地区，大力鼓励小城镇的开展及城镇间的合并，并选择交通兴旺的中间城镇作为中心，辐射周围的小城镇。
对于有着不兴旺企业的乡镇地区，第一步要大力开展生产力、积蓄实力，为城镇的建设打下坚实的根底；当某地区有大型企业时，有必要在它的周边建立城镇，管理好城镇的区位分布状况，注意开展其他配套产业，防止企业风险影响城镇。
〔5〕打破传统的户籍管理制度，改革与经济开展不相适应的城乡二元结构经济体制，积极引导农村人口进入城镇，实现城乡一体化，促进经济开展。
（1）数量上
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