第7章房地产开发项目可行性研究.ppt

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第八章第八章房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制；2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析；3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。

房房地地产产开开发发与与经经营营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING本章学习要求一、房地产开发项目可行性研究概述一、房地产开发项目可行性研究概述

（一）房地产开发项目可行性研究含义房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。

基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。

策提供科学的依据。

一、房地产开发项目可行性研究概述一、房地产开发项目可行性研究概述技术先进性、经济合理性、工程适用性技术先进性、经济合理性、工程适用性（一一）可行性研究的概念可行性研究的概念可行性研究是一个综合的概念。

它的任务是以市场可行性研究是一个综合的概念。

它的任务是以市场为前提，以技术为手段，以经济效益为最终目标，对拟为前提，以技术为手段，以经济效益为最终目标，对拟建的投资项目进行调查研究和综合论证，为项目建设的建的投资项目进行调查研究和综合论证，为项目建设的决策提供科学依据。

决策提供科学依据。

（二）可行性研究的发展和作用

（二）可行性研究的发展和作用提高项目决策的科学性提高项目决策的科学性项目的申报和建设：

项目的申报和建设：

项目投资决策的依据；项目投资决策的依据；申请贷款、筹资；申请贷款、筹资；环保审查、报批；环保审查、报批；签定有关合同、协议；签定有关合同、协议；设计和基础建设资料；设计和基础建设资料；企业组织管理等。

企业组织管理等。

提高投资的综合效益提高投资的综合效益1981年：

国务院年：

国务院可行性研究报告内容要求可行性研究报告内容要求提纲提纲1983年：

国家计委年：

国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法1987年：

国家计委年：

国家计委建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数1993年：

国家计委年：

国家计委建设项目经济评价方法与参数建设项目经济评价方法与参数（第二版）（第二版）可行性研究很可行性研究很可行性研究很可行性研究很可行性研究很可行性研究很重要哦！

重要哦！

重要哦！

重要哦！

重要哦！

重要哦！

（三）房地产开发项目可行性研究的依据（三）房地产开发项目可行性研究的依据u（11）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；u（22）项目所在城市的规划条件；）项目所在城市的规划条件；u（33）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；u（44）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；案；u（55）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；u（66）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。

数和指标体系。

（四）房地产开发项目可行性研究的工作程序（四）房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交编制可行性研究报告并提交天赋上下可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。

但不适用于向金融机构申请贷款的情况。

通常情况下，由开发商委托具有相通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。

应资质的工程咨询机构来编制完成。

投资投资投资投资机会研究机会研究机会研究机会研究阶段阶段阶段阶段初步可行性研究初步可行性研究初步可行性研究初步可行性研究可行性研究报告可行性研究报告三、房地产开发项目可行性研三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分究的阶段划分详细可行性研究详细可行性研究详细可行性研究详细可行性研究项目评估与决策项目评估与决策项目评估与决策项目评估与决策把握机遇把握机遇把握机遇把握机遇精度精度精度精度3030占总投占总投占总投占总投0.20.20.80.8初步运用方案初步运用方案初步运用方案初步运用方案工程项目概算工程项目概算工程项目概算工程项目概算精度精度精度精度20%20%占总投占总投占总投占总投0.250.251.51.5核实研究依据分析计算是否正确核实研究依据分析计算是否正确核实研究依据分析计算是否正确核实研究依据分析计算是否正确综合评价判断项目是否可行综合评价判断项目是否可行综合评价判断项目是否可行综合评价判断项目是否可行提出评价意见提出评价意见提出评价意见提出评价意见写出项目评价报告写出项目评价报告写出项目评价报告写出项目评价报告精度精度精度精度10%小型占总投小型占总投小型占总投小型占总投1133大型占总投大型占总投大型占总投大型占总投0.20.211二、二、房地产开发项目可行性研究与投资决策房地产开发项目可行性研究与投资决策项目项目概况概况市场市场研究研究结论结论及建议及建议项目经项目经济评价济评价社会影社会影响分析响分析项目开项目开发方案发方案可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究的主要内容的主要内容的主要内容的主要内容

（一）可行性研究的主要内容投资决策就是在综合分投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以础上，做出的是否可以投资的决定和安排。

投资的决定和安排。

在投资决策分析中应当注意在投资决策分析中应当注意的是：

应当重视市场研究和的是：

应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性定量分发实践工作中，定性定量分析正变得越来越重要。

析正变得越来越重要。

房地产开发项目的投资决策分析

（二）房地产开发项目的投资决策分析三、房地产开发项目投资与收入估算三、房地产开发项目投资与收入估算三、房地产开发项目投资与收入估算三、房地产开发项目投资与收入估算选择房地产项目经济评价的基础参数1.时间类参数时间类参数2.融资相关参数融资相关参数3.收益相关指标收益相关指标4.评价标准类指标评价标准类指标开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期等各时间段的起止时间、评价的计算周期出租经营期等各时间段的起止时间、评价的计算周期贷款利率、资本金比例、财务杠杆比例、预售收入贷款利率、资本金比例、财务杠杆比例、预售收入用于后期开发建设的资金量用于后期开发建设的资金量出租率、空置率、运营成本占毛租金收入比率出租率、空置率、运营成本占毛租金收入比率基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率目标投资回报率4.其他工程费其他工程费5.开发期间税费开发期间税费6.管理费用管理费用7.销售费用销售费用8.财务费用财务费用9.不可预见费不可预见费10.铺底流动资金铺底流动资金三、房地产开发项目投资与收入估算三、房地产开发项目投资与收入估算三、房地产开发项目投资与收入估算三、房地产开发项目投资与收入估算

（一）房地产开发项目投资估算1.土地费用土地费用2.勘察设计和前期工程费用勘察设计和前期工程费用3.房屋开发费房屋开发费（11）建筑安装工程费）建筑安装工程费（22）基础设施建设费）基础设施建设费（33）公共配套设施建设费）公共配套设施建设费征地拆迁费出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价前期规划费可行性研究费用规划设计费水文、地质勘察费用“三通一平”土地开发费用建筑工程费设备采购费用安装工程费建筑物2米外和项目红线范围内的管线、道路工程的建设费用如绿化、照明、燃气、供电等按实际工程量估算为居民服务如居委会、派出所、托儿所、幼儿园、停车场、公厕等按规划指标和实际工程量估算单元估算法单元估算法如以床位投资估算酒店或意愿投资单位指标估算法单位指标估算法如道路面积按平方米计算工程量近似匡算法工程量近似匡算法概算指标法概算指标法如材料消耗定额临时用地、临时设施费工程造价咨询费合同公证费工程监理费用竣工图编制费工程保险费施工执照费工程质量监督费按总投资额的35估算招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算确定租售方式确定租售方式确定可租售面积及可分摊建筑面积确定可租售面积及可分摊建筑面积确定售价确定售价（租金）水平（租金）水平安排租售进度安排租售进度编制租售计划表编制租售计划表11、房地产开发项目租售方案的制定房地产开发项目租售方案的制定房地产开发项目租售方案的制定房地产开发项目租售方案的制定

（二）

（二）房地产开发项目收入估算房地产开发项目收入估算22、房地产开发项目租售价格的制定房地产开发项目租售价格的制定房地产开发项目租售价格的制定房地产开发项目租售价格的制定3333、租售收入价格（租金）、租售收入价格（租金）、租售收入价格（租金）、租售收入价格（租金）*可售（可租）面积可售（可租）面积可售（可租）面积可售（可租）面积4444、收款方式、收款方式、收款方式、收款方式资金来源渠道资金来源渠道资本金资本金预租售收入预租售收入借贷资金借贷资金（三）房地产开发项目的资金筹措与使用计划（三）房地产开发项目的资金筹措与使用计划房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。

款时间和金额编制资金使用计划表。

资金投放次序资金投放次序先使用资本金先使用资本金之后考虑使用预租售收入的再投入之后考虑使用预租售收入的再投入最后可安排使用借贷资金最后可安排使用借贷资金资金筹措计划表的编制资金筹措计划表的编制（三）房地产开发项目的资金筹措与使用计划投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表四、房地产开发项目财务评价四、房地产开发项目财务评价四、房地产开发项目财务评价四、房地产开发项目财务评价财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、盈利能力、清偿能力以及资金平衡清偿能力以及资金平衡等财务状况，据以判别项等财务状况，据以判别项目的财务可行性。

目的财务可行性。

房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。

方式是静态评价指标和动态评价指标。

（一）财务评价的基本概念和指标体系静态经济评价指标静态经济评价指标动态经济评价指标动态经济评价指标清偿能力分析清偿能力分析财财务务评评价价的的主主要要技技术术经经济济指指标标静态投资回收期静态投资回收期成本利润率成本利润率投资利润率投资利润率动态投资回收期动态投资回收期财务内部收益率财务内部收益率借款偿还期借款偿还期利息计算利息计算财务净现值财务净现值财务评价的主要技术经济指标财务评价指标的计算与评