原纺织厂周边道路房屋征收补偿方案.docx
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原纺织厂周边道路房屋征收补偿方案
原纺织厂周边道路房屋征收补偿方案
为实施原纺织厂周边道路规划红线范围内的房屋征收，保证房屋征收工作的顺利推进，切实维护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，制定以下征收补偿方案。
一、征收范围
详见规划红线图（征收调查时已公示）
二、征收单位
房屋征收部门：
建湖县住房和城乡建设局
委托实施单位：
建湖县房屋征收服务中心
三、征收补偿依据
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发[2011]91号）、《建湖县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（建政发[2012]4号、《建湖县国有土地上房屋征收补偿补助有关问题的暂行意见》[2012]5号等配套文件。
四、相关征收时限
1、征收期限:
自房屋征收决定公告发布之日起至征收工作结束；
2、腾空让房期限：
协议签订之日起十日内或以协议约定期限为准。
五、征收补偿与安置
（一）征收补偿方式
补偿方式为选择货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。
（二）征收补偿标准
房屋征收部门依法对被征收人实行补偿安置，具体包括：
1、被征收房屋价值补偿
由依法确定的房地产价格评估机构按照国家、省、市、县有关规定评估确定，但不得低于类似房地产的市场价格。
2、搬迁补偿
因征收房屋造成搬迁的，应当向被征收人支付搬迁补偿费。
搬迁补偿费根据被征收房屋合法面积计算，具体补偿标准如下：
（一）住宅房屋每平方米6元，不足300元的补足300元；
（二）办公、教学等用房每平方米8元；
（三）仓库、生产及营业性用房每平方米10元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定；
（四）征收住宅房屋，被征收人选择产权调换为期房的，搬迁补偿费按二次计算，并一次性结清。
3、临时安置补偿
因征收房屋造成临时安置且被征收人自行过渡，给予临时安置补偿。
临时安置补偿以被征收房屋合法面积按月计算给予补偿。
临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。
具体标准为：
选择货币补偿或产权调换为现房的，按8元/月·平方米给予6个月的临时安置补偿，每月临时安置补偿费低于400元的，按400元/月给予补偿；选择产权调换为期房的补偿标准见下表：
过渡期限
补偿标准（元/月·平方米）
备注
6个月
8
月临时安置补偿低于400元的按400元计算补偿
12个月以内
9
18个月以内
10
24个月以内
11
说明：
过渡期限每增加6个月，补偿标准相应增加1元/月·平方米，依次类推。
整个过渡期内按增加后的标准给予补偿。
4、装饰装潢及附属物补偿
房屋装饰装潢及附属物补偿金额的确定有两种方法，被征收人可以选择其中一种，选择后，被征收人不得变更。
一是由被征收人按照住宅房屋装饰装潢及附属物补偿标准协商确定，具体可按下表规定给予补偿；
住宅房屋装饰装潢及附属物协商补偿标准
补偿
标准
装饰装潢（附属物）及设备档次考察标准
480-560
元/㎡
Ⅰ档
楼地面
卧室:
均为实木地板或进口复合木地板；客厅、餐厅：
实木地板或进口复合木地板、玻化砖、高档大理石、花岗石。
厨、卫、浴：
玻化砖或高档防滑砖。
天花吊顶
客厅、卧室（起居室）、餐厅：
均采用吊二级顶、造型讲究。
厨、卫、浴：
具有防水性能、中高档材质吊顶（如铝扣板等）。
内墙面
客厅：
中高档胶合板墙裙或瓷砖墙裙、墙裙以外墙面为乳胶漆（墙纸）。
卧室（起居室）：
中高档胶合板墙裙、软包、墙裙软包以外墙面为乳胶漆（墙纸）或全部胶合板墙面。
餐厅：
中、高档胶合板墙裙，墙裙以外墙面为乳胶漆（墙纸）或全部瓷砖贴面。
厨、卫、浴：
全部高档瓷砖贴面。
外墙
外墙全部乳胶漆或瓷砖贴面。
其他
卧室（起居室）：
每间均布置不少于8平方米固墙类家具；厨、卫、浴配置高档水、卫、电器具（含太阳能等）及成品橱柜（含上、下柜）；设置电视背景墙，及功能性造型隔断及其他艺术性装饰，外门为成品防盗门，内门为成品木门或自制造型木门，均装配门窗套。
此档一般为豪华型装修的成套住宅，且使用中维护保养良好，无明显松脱、剥落、变形、油漆面无失色现象。
360-420
元/㎡
Ⅱ档
楼地面
卧室（起居室）：
均为国产复合木地板；客厅、餐厅：
国产复合木地板、普通大理石（有部分高档大理石），地板砖（600×600以上规格）。
厨、卫、浴：
防滑砖或地板砖。
天花吊顶
客厅、卧室（起居室）、餐厅：
较为讲究的胶合板类吊顶。
厨、卫、浴：
具有防水性能的吊顶。
内墙
面
客厅：
有胶合板墙裙或瓷砖墙裙；墙裙以外部位乳胶漆。
卧室：
有胶合板墙裙，墙裙以外墙面乳胶漆。
餐厅：
有胶合板或瓷砖墙裙、墙裙以外墙面乳胶漆或全部瓷砖贴面。
厨、卫、浴：
全部瓷砖贴面。
外墙
外墙乳胶漆或瓷砖贴面。
其他
卧室（起居室）：
布置固墙家具；厨、卫、浴配置中档水、卫、电、器具（含太阳能等）及自制材质较好橱柜（含上、下柜），有功能性隔断，外门为成品或自制不绣钢类防盗门，均装配门窗套。
围墙、门楼、院落有饰面地坪、饰面花池。
此档一般为成套住宅或自建楼房，使用中维护保养较好，有较少的松脱、剥落、变形、油漆面失色现象。
住宅房屋装饰装潢及附属物协商补偿标准
补偿
标准
装饰装潢（附属物）及设备档次考察标准
250-300
元/㎡
Ⅲ档
楼地面
客厅、卧室（起居室）餐厅：
普通大理石或一般档次地板砖。
天花吊顶
客厅、卧室（起居室）、厨、卫、浴均配置胶合板或PVC扣板吊顶及假吊顶。
内墙面
客厅：
乳胶漆、踢脚线。
卧室：
踢脚线，乳胶漆。
厨、卫、浴：
瓷砖墙裙、墙裙以外墙面乳胶漆。
外墙面
有饰面。
其他
厨、卫、浴配置水、电器具（含太阳能等）及简易橱柜（带上、下柜面）自制防盗门、窗；有门窗套。
围墙、门楼、院落水泥地坪、花池等。
此档一般为自建楼房或平房，使用中维护保养一般，有较多松脱、剥落、变形、油漆面失色等现象。
200元/㎡
Ⅳ
档
达不到Ⅲ档次标准的，按Ⅳ档次执行。
注：
1、房屋的装饰装潢（附属物）及设备的档次，应根据项目达标程度和使用材料质量、做工、使用年限及维护保养程度等因素综合确定。
考察内容全部达到某档次标准，按该档次补偿标准上限给予补偿；考察内容仅有1—2项部位达不到标准，按该档次补偿标准中间值给予补偿；考察内容有3-5项部位达不到标准、但明显高于下一档次考察标准的，按该档次补偿标准下限给予补偿。
2、突击和违法建设内的装饰装潢（附属物）一律不予以补偿。
3、高档大理石、花岗石一般为将军红、黑金砂等名贵天然石材。
4、不可移植的苗木、花卉另行评估。
二是由已选定或确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
5、住宅房屋的被征收人误工补偿
选择货币补偿的，补助300元/户，选择产权调换的补助600元/户。
6、自行改变房屋用途的处理
对住宅房屋未经规划行政主管部门批准而改变房屋用途的，仍按原用途评估。
但对2010年7月1日之前《江苏省城乡规划条例》颁布实施之前取得工商营业执照、持续营业1年以上的，对其直接用于经营的建筑面积部分按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例给予补偿，方法如下：
补偿价格=营业用房评估价格×营业年限权重
满一年的，给予10%的补偿，往前每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予最高不超过80%的补偿。
最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。
7、停产停业损失补偿
停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。
根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。
根据企业平均效益与企业所得税缴纳数额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，企业平均效益按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。
无法提供税收等相关资料或协商确定的，停产停业损失可按下列标准确定：
（1）营业用房按被征收合法建筑面积征收补偿金额（不含装饰装潢及搬迁、临时安置补偿及奖励）的5%；
（2）生产类用房按被征收合法建筑面积征收补偿金额（不含装饰装潢及搬迁、临时安置补偿及奖励）的3%。
被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿，擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。
被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性质，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。
具体参照营业用房停产停业损失的一定比例执行，满一年的，给予营业用房停产停业损失的10%补偿，以后每一年再增加5个百分点的补偿，但最高不得超过营业用房停产停业损失的80%。
给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：
（1）具有土地、房屋权属证明，或者经县人民政府组织有关部门依法认定为合法建筑；
（2）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；
（3）因房屋被征收造成停产停业损失的。
（三）被征收房屋合法面积及用途的认定
被征收房屋权属、面积和用途，依据《房屋所有权证》、《建设规划许可证》、《国有土地使用权证》和身份证明等合法证件依法认定。
（四）征收补助和奖励
1、被征收人困难补助
征收住宅房屋，被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）因身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，在规定期限内签订协议的，可适当给予补助。
具体补助标准如下：
1、对身患癌症、白血病、红斑狼疮、尿毒症和重大器官移植、糖尿病引发并发症、高血压引发心脏病、精神病、肝腹水（凭医学证明）等同类疾病致使丧失劳动能力以及一、二级残疾（凭残疾人证）等补助1万元/人。
2、其他残疾（凭残疾证）补助5000元/人。
3、低保对象（凭低保证、特困证）每户补助5000元。
4、夫妻中有一位下岗人员的，补助5000元/户；双下岗的，补助8000元/户（凭下岗失业证）。
家庭成员中，符合上述多项补助标准的，可累加计算，但最高补助不超过2万元/户。
被征收人根据上述标准，自行对照申报。
经审查，符合条件的补助对象及相应补助标准在征收现场公示无异议后，由征收人在征收补偿安置费用中支付。
2、征收奖励
被征收人在规定期限内配合调查、丈量、签约、腾空让房的，应当给予奖励。
征收奖励以合法面积为基数，按下列标准计算。
（1）住宅房屋
1、配合调查、丈量奖
被征收人在调查公告规定期限内（2016年3月10日前），配合有关部门进行房屋调查登记、丈量评估，依法履行义务且在规定期限内签订协议、按协议约定腾空让房，给予每平方米50元奖励，奖励额低于2500元的，按2500元计算。
2、先签订协议奖
被征收人在规定的签约期限前数日签订协议、且按协议约定期限腾空让房，给予每平方米50元奖励，奖励额低于2500元的，按2500元计算，同时享受按期签订协议奖。
3、按期签订协议奖
被征收人在规定的签约期内签订协议、且按协议约定期限腾空让房，给予每平方米150元奖励，奖励额低于5000元的按5000元计算。
4、按期腾空让房奖
被征收人在协议约定期限内腾空让房，给予每平方米50元奖励，奖励额低于2500元的，按2500元计算。
（2）非住宅房屋
在规定期限内签订协议且按协议约定期限腾空让房的，给予每平方米100元奖励；在协议约定期限内腾空让房，给予每平方米50元奖励。
以上奖励，被征收人符合各奖项条件的凭奖励通知单，在结算时据实一次性兑付（征收签约期限及奖励期限由建湖县住房和城乡建设局另行公布）。
（五）房屋征收安置
1、产权调换房地址
住宅用房的地址为：
城市嘉园（原罗汉院西侧）。
2、住宅产权调换房的套型面积
大套100-130㎡；中套80-100㎡（不含100㎡）；小套60-80㎡（不含80㎡）。
3、住宅用房选房面积及结算办法
产权调换选房套型面积方法有两种：
一是按合法面积选房；二是按人口照顾选房，被征收人可以选择其中一种方法。
（1）按合法建筑面积选房
被征收房屋所有权人选购的产权调换房面积，原则上不得超过被征收房屋合法建筑面积，但考虑套型等因素的影响，选房面积不得超过被征收房屋合法建筑面积的110%。
被征收房屋是在一个自然屋（宅）基地建设的平房（面积≥50平方米），又未析产分户，仅此一处住房的，由被征收房屋所有权人申请，村（居）证明、工作组签署意见，经审核批准后可选购一个大套。
被征收房屋合法建筑面积小于50平方米的，选房套型面积为一个小套。
（2）按人口照顾选房
被征收房屋所有权人家庭人口较多、居住困难，户籍为被征收房屋所在地，共同实际居住达三年以上，过去没有住房出售给他人，也没有转让屋（宅）基地或利用宅基地与他人合作建房，仅此一处住房，人均合法建筑面积不足40平方米。
选房的套型及套数可适当照顾。
由被征收房屋所有权人申请，凭户籍证明（加盖公安机关章印）、村（居）证明、附调查座谈记录（被调查人为征收范围内的被征收房屋所有权人）并签署意见，在征收范围内公示无异议，经审核批准后，具体选房时可照顾放宽到人均建筑面积不超过40平方米，选购相应的套型及套数。
被征收房屋所有权人转让已安置的产权调换房的，不得申请照顾选房。
（3）结算办法
被征收人按合法建筑面积选房的，选购套型面积在征收合法建筑面积以内部分，产权调换房按所在位置高层住宅评估价3800元/平方米（均价）下浮22.5%后的优惠价（2945元/平方米）结算；超出征收合法建筑面积部分，按产权调换房评估价结算。
车库按2000元/平方米结算。
被征收人按人口照顾选房的，选购套型面积在征收合法建筑面积以内部分，按产权调换房所在位置优惠价结算；超出征收合法建筑面积10%以内的部分，按产权调换房评估价结算；超出征收合法建筑面积10%以上但在人均40平方米以内的部分，按产权调换房评估价上浮30%结算。
因套型等因素，所选房屋面积超出人均40平方米以上的部分，按产权调换房评估价上浮50%结算。
车库按2000元/平方米结算。
被征收人按人口照顾选房的，被征收房屋所有权人腾空证明顺序号在该征收地块总户数50%之前的，在该地块新房交付时公示的房源中按号有序选房；腾空证明顺序号在该征收地块总户数50%之后的，选房卡号在按第
条规定选房的被征收人选房卡号后自行接尾，并在该地块分房时公示的房源中按号选房。
当房源不足时，需服从调剂，安置到该地块《征收补偿方案》规定外的房源。
④被征收人按规定选取房屋套型后，按所选套型上限结算购房款，购房款的80%作为购房定金，协议补偿款（含奖金）冲抵购房定金，多退少补。
⑤被征收人在房屋征收决定公告之日前一年或后二年内，在县城规划区内购买商品住房，凭网上备案合同申请购房补贴，凭房产证领取购房补贴。
具体补贴标准：
被征收人以本人名义购买商品住房，所购商品住房面积小于或等于被征收房屋合法建筑面积的部分，给予购房补贴1000元/平方米。
所购商品住房房屋所有权证、土地使用证办理过程中，按规定应由购房人负担的房屋登记费、配图费，土地登记费和土地交易费中不超过被征收房屋合法建筑面积的部分，由县城投公司按实结算给购房人，由购房人自行交纳，但需扣除产权调换房应收房屋所有权证、土地使用证工本费55元和原有水、电户头安装材料费200元。
契税中不超过被征收房屋补偿总额的部分免收。
土地交易费中超过被征收房屋合法建筑面积的部分、契税中超过被征收房屋补偿总额的部分、公共部位维修基金、天然气初装费、物业管理费，根据原产权调换房规定，由购房人自行负担。
（六）征收补偿最低标准
征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额（不含搬迁补偿费、临时安置补偿费、奖励和补助）低于征收补偿最低标准的，经公示，对符合条件的，按本县征收补偿最低标准8.5万元，对被征收人给予补偿。
（七）住房保障
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，或者被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济适用房、申请廉租住房的，应当按照本县保障性住房的有关规定优先给予住房保障。
申请购买经济适用房、申请租住廉租房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。
被征收人选择货币补偿，其补偿金额超过申请现行保障性住房政策规定标准，被征收人则不得申请保障性住房。
六、未登记建筑的处理原则
对征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定作出前，由有关部门依法进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑的依法给予补偿；对认定为未超过批准期限的临时建筑的，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，一律不予以补偿。
规划部门在发放临时建设工程规划许可证时，已注明在批准期限内因城市建设需要无偿拆除的，不予补偿。
七、征收评估
（一）评估机构选择
房地产价格评估机构由被征收人在5个工作日内协商选定；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人通过多数决定的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机选定方式确定。
（二）评估时点
被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
（三）评估范围
被征收房屋价值、被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。
（四）评估结果
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，在房屋征收范围内向被征收人公示，公示期间（不少于3日）由房地产估价机构进行说明解释，对初步评估结果存在错误的，应当进行修正。
分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
（五）评估结果异议处理
征收部门或者被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。
评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日给予答复。
估价结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告进行鉴定，并出具书面鉴定意见。
房地产价格评估专家委员会应当就评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行鉴定，作出鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告，鉴定费用由申请人承担；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告，鉴定费用由评估机构承担。
八、征收补偿协议
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，当事人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
被征收人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁让房的，则不享受各项征收奖励和补助。
九、征收补偿决定
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府作出补偿决定，并依法公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
十、强制执行
补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
十一、其它问题
被征收人须保持旧房完好，门窗、装潢、附属物等已补偿的项目不得私自拆除，涉及专业部门拆除的水、电等，在缴纳水、电费等费用后，由专业部门负责拆除。
擅自拆除造成损失的，在补偿费中予以扣除。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
本方案未尽事宜以现行国有土地上房屋征收的法规、政策及文件规定为准。
2016年9月12日
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