不动产评估试题.docx
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不动产评估试题
不动产评估
[填空题]
1为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
参考答案：
[填空题]
2某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。
经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假定残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
参考答案：
（1）计算建筑物的重置价格
①建造成本：
800万元
②管理费用：
800×3%=24万元
③投资利息：
（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1]=54.90万元
④建筑物的重置价格：
800+24+54.9+50+120=1048.9万元
（2）计算建筑物的折旧额
①墙壁、地面等损坏的折旧费=18万元
②装修部分的折旧费=200×2/5=80万元
③设备部分的折旧费=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额：
（1048.9-18-200-110）×1/50×80=115.34万元
⑤该建筑物的折旧额=18+80+88+115.34=301.34万元
[填空题]
3为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。
其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。
另据调查得知：
从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。
试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
参考答案：
[填空题]
4为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。
从2002.1.1到2002.6.31该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1%。
试利用上述资料估算该写字楼2002.10.31的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
参考答案：
[填空题]
5估价对象为一政府用办公楼：
土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。
收集有关资料如下：
（1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。
（2）当地征用农地的费用等资料如下：
在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。
各级土地之间的价格差异如下表所示
（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。
（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。
土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
参考答案：
（1）成本法公式如下：
房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧
（2）求取土地的重置价
①用市场法求取
A.修正后的单价=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2）
B.修正后的单价=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2）
C.修正后的单价=2380×（100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2）
再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2）
②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为：
[（100000/666.67）+150+120]×5.38=2259.60（元/m2）
③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 （2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2）
土地总价=2281.88×1000=228.19（万元）
（3）求建筑物的重置价格为：
1100×4500=465（万元）
（4）求建筑物的折旧总额为495×20/60=165（万元）
（5）计算估价额
该房地产价格（总价）=228.19+465=558.19（万元）
该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42（元/m2）
[填空题]
6某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。
经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60%，第2年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为55万元，开发利润为120万元。
又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为21万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为120万元，平均寿命为10年，已使用8年。
假设残置率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
参考答案：
先计算建筑物的重置价格包括：
1）建造成本=800（万元）
2）管理费用=800×3%=24（万元）
3）投资利息=（800+24）×60%×[（1+6%）1.5-1]+（800+24）×40%×[（1+6%）0.5-1] =54.90（万元）
4）建筑物的重置价格=800+24+54.90+55+120=1053.9（万元）
再计算建筑物的折旧总额：
1）墙、地面等损坏的折旧额=21（万元）
2）装修部分的折旧额=200×1/5×2=80（万元）
3）设备部分的折旧费=120×1/10×8=96（万元）
4）长寿命项目的折旧额=（1053.9-21-200-120）×1/60×8=95.05（万元）
5）该建筑物的折旧总额=21+80+96+95.05=292.05（万元）
[填空题]
7某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
试估计该建筑物的现时总价和单价。
参考答案：
[填空题]
8某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。
若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？
参考答案：
已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%
[填空题]
9甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。
两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。
求：
（1）两宗物业的现值；
（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？
参考答案：
已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%
[填空题]
10某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。
参考答案：
（1）计算公式：
[填空题]
11某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。
该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：
1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。
试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。
参考答案：
（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
（2）各层建筑面积=4000×6/24=1000（m2/层）
（3）计算1层商铺收益价格
年净收益=1000×（1-60%）×75%×90%×60×12=19.44（万元）
V1=19.44/10%×[1-1/（1+10%）50-3]=192.20（万元）
（4）计算2～3层商场收益价格
年净收益=1000×2×70%×600=84（万元）
V2-3=84/10%[1-1/（1+10%）50-3]=830.48（万元）
（5）计算4层酒楼收益价格
年净收益=1000×70%×50×12-80000=34（万元）
V4=34/8%[1-1/（1+8%）50-3]=413.59（万元）
（6）计算5～10层办公楼收益价格
年净收益=6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.62（万元）
V5-10=186.62/7%[1-1/（1+7%）50-3]=2555.13（万元）
（7）计算11～24层住宅价格
V11-24=1000×14×4000=5600（万元）
（8）计算房地产价格
V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）
[填空题]
126年前，甲公司提供一宗1hm2、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资300万元人民币，合作建设9000m2建筑面积的房屋。
房屋建设期为2年，建成后，其中3000m2建筑面积划归甲公司所有，6000m2建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。
现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。
但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房地产每平方料建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。
参考答案：
据题意本题的估价对象是未来16年后的28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值。
这里采用收益还原法进行估价。
求取未来44年的净收益的现值之和：
年净收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36（万元）
求取未来16年的净收益的现值之和：
年净收益=120×6000×85%×（1-35%）×12=477.36万元
求取未来16年后28年的土地使用权和房屋所有权在今天的价值：
V28=V44-V16=3950.83-3329.10=621.73（万元）
[填空题]
13某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。
假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变，报酬率为9%。
请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。
参考答案：
（1）计算未来3年的净收益
①未来第一年的净利益：
（360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（万元）
②未来第二年的净收益：
（400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（万元）
③未来第三年的净收益：
（330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（万元）
（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益
=0.3951×（53.50+55.15+40.86）
=0.3951×149.51
=59.07（万元）
（3）计算收益价格
参考解析：
或
[填空题]
14简述市场比较法的使用范围？
参考答案：
1）主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。
2）适用于交易性不动产。
3）用于评估租金。
4）其他方法中有关参数的求取。
[填空题]
15简述非正常交易情况的类型？
参考答案：
1）利害关系人之间的交易
2）急于出手或者急于购买情况下的交易
3）受债权债务关系影响的交易
4）对市场行情缺乏了解的交易
5）有特别动机或偏好的交易
6）相邻不动产的合并交易
7）特殊交易方式下的交易
8）税费非正常负担的交易
[填空题]
16简述地产与房产的区别？
参考答案：
1）地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品。
2）地产的价格主要取决于其位置及供求关系，而房产的价格主要取决于其劳动价值量。
3）地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部投资的辐射增值外，会因不断折旧而贬值，地产的经济运行主要遵循地租规律，而房产的经济运行主要遵循价值规律。
[填空题]
17简述不动产估价的意义是？
参考答案：
1）为不动产市场交易服务（可为不动产市场交易提供客观的价格标准）
2）有利于提高不动产经济运行效率（有利于不动产资产的机制显化和资源优化配置）
3）确立公平的收益分配制度的依据（为开发投资及确立科学的收益分配制度服务）
4）有利于不动产的公平赋税。
[填空题]
18简述收益法的特点是？
参考答案：
1）收益法具有严格的理论基础。
（地租地价理论和生产要素分配理论）
2）收益法是以收益为出发点评估不动产的价格，所以求得的价格通常称为“收益价格”。
3）收益法评估结果的准确度取决于不动产净收益和资本化率确定的准确度。
[填空题]
19简述收益法的估价步骤？
参考答案：
1）搜集整理资料
2）确定总收益（确定总收益要考虑的条件：
从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用
能力的使用者使用，并能产生收益。
收益必须是持续且有规律地产生的收益。
收益是安全可靠的收益，即合法收益）
3）确定总费用（出租：
管理费、维修费、保险费、税金、中介费用；企业经营费用：
商品销售成本、经
营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用、商业利润）
4）计算净收益
5）确定资本化率
6）求取收益价格
[填空题]
20不动产估价是否要进行年限修正？
参考答案：
1）当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
2）当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定的，土地增值收益与成本价格都要进行年期修正。
（例如：
以投资利润率来计算利润的）*n不是剩余年限，是土地使用权年限。
3）当评估宗地为转让土地时，应进行剩余年期修正。
[填空题]
21简述成本的构成是？
参考答案：
土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润
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[填空题]
22新建不动产的公式是？
参考答案：
1）公式：
新建不动产的价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
2）新建建筑物公式：
新家建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
[填空题]
23简述成本法的特点？
参考答案：
1）在无市场依据或市场依据不充分时，不宜采用成本法。
2）成本法评估的价格只是一种积算价格，对不动产的效用、价值及市场需求等情况考虑较少，缺陷。
3）成本法又可作为投资者衡量投资效益、进行可靠性研究的依据。
[填空题]
24简述折旧的种类有？
参考答案：
1）物质折旧：
自然老化、正常使用所造成的磨损、意外的破坏损毁、延迟维修所造成的损坏
2）功能折旧：
由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失
3）经济折旧：
建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化
[填空题]
25假设开发法使用的范围有哪些？
参考答案：
1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）
2）土地这你、复垦
3）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这是公事中的建筑费还包括拆迁费用
4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。
5）在建工程（包括停建工程）
6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）
假设开发法还应用在房地产开发项目评价和投资决策中：
确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。
确定具体开发项目的预期利润。
确定开发项目中可能发生的最高成本法费用
[单项选择题]
26、（）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
参考答案：
A
[单项选择题]
27、（）是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动中，也是市场比较法的理论依据。
A.预期原理
B.替代原理
C.生产费用价值论
D.边际效用原理
参考答案：
B
[单项选择题]
28、不动产的（）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。
A.用途多样性
B.涉及广泛性
C.保值增值性
D.权益受限性
参考答案：
C
[单项选择题]
29、成本法所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格，即指（）。
A.现在成本
B.过去成本
C.实际成本
D.经济成本
参考答案：
D
[单项选择题]
30、估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（）。
A.某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格
B.可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格
C.在2001年6月30日开始对某不动产的价格评估
D.在2001年6月30日完成对某不动产的价格评估
参考答案：
A
[单项选择题]
31、基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。
它是利用基准地价评估成果，在比较的基础上，对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。
该方法的理论依据是（）。
A.替代原理
B.预期收益原理
C.供求原则
D.收益分配原则
参考答案：
A
[单项选择题]
32、假设开发法有动态和静态两种计算公式。
所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（）。
A.利息因素
B.资金的时间价值
C.投资利润
D.税收费用
参考答案：
B
[单项选择题]
33、收益法中需要用资本化率将预期纯收益转化为不动产价格，那么，资本化率的实质是（）。
A.将纯收益转换为价格的比率
B.纯收益与价格的比率
C.社会平均资金利润率
D.一种资本投资的收益率
参考答案：
D
[单项选择题]
34、下列选项中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（）。
A.古建筑
B.学校
C.纪念馆
D.不动产的租金
参考答案：
D
[单项选择题]
35、运用市场比较法估价，在选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择（）个以上的可比实例。
A.6
B.5
C.4
D.3
参考答案：
D
[单项选择题]
36、在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法是（）。
A.假设开发法
B.基准地价系数修正法
C.路线价法
D.长期趋势法
参考答案：
A
[多项选择题]
37、不动产价格按价格的形成形式分类可以分为（）
A.成交价格
B.市场价格
C.理论价格
D.买卖价格
E.租赁价格
参考答案：
A,B,C
[多项选择题]
38、不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（）。
A.用途多样性
B.个别性
C.涉及广泛性
D.权益受限性
E.难以变现性
参考答案：
A,C,D,E
[多项选择题]
39、估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。
因此，在撰写过程中要避免发生哪些错误（）。
A.技术路线错误
B.方法运用错误
C.参数确定错误
D.报告格式错误
E.文字表述等其它常见错误
参考答案：
A,B,C,D,E
[多项选择题]
40、基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
基准地价具有的特点是（）。
A.它是一种区域性的价格
B.是一种分用途的价格
C.是一种平均价格
D.是一种控制性的价格
E.是无限年期的价格
参考答案：
A,B,C,D
[多项选择题]
41、利用假设开发法评估不动产价格，首先需要调查待估不动产的基本情况，主要包括（）。
A.弄清不动产最佳开发利用方式
B.弄清政府的规划限制
C.弄清土地权利状况
D.弄清开发经营期
E.弄清不动产的自然状况
参考答案：
B,C,E
[多项选择题]
42、适用于评估新建不动产价格的成本法基本公式是
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